作者PTTpeter (￣▽￣||)
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标题[请益] 买房出租年报酬率是不是有10% ?
时间Sat Aug 7 17:42:14 2021
在新北市看到大约550万的房子, 头期款只要120万左右, 预估可以租人12,000元/月
(因为预计要租给同事, 所以不会有遇到奥房客或房客自杀等风险)
那麽算起来就是12,000元*12个月/120万=12%的年报酬率(还不用缴税)
扣掉1%多的房贷利息, 大约还有10%的净投资报酬
是不是比起最近很热的存股, 无论是金融股或ETF的5%要强多了?
而且存股会有赚了股利赔了股价的风险问题, 遇到股灾可能吓到把股票卖了
反观房价就相对保值多了, 几乎是只涨不跌, 或者相对抗跌对吗?
缺点大概只有存股每年可以领回现金, 但房租却是要拿去还房贷,所以没有现金可拿
等真的要用钱时, 把房子卖掉, 才能拿回现金。
请各位给点意见, 这样的投资看起来是不是可行? 10%满诱人的耶!
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 103.3.194.178 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1628329336.A.E05.html
1F：→ PTTpeter: 我发现我房贷利息是不是算错了, 好像不是投报的1%多 08/07 17:48
2F：→ ffaarr: 房子也没有稳租出去还要花心力金钱维护…还有税金 08/07 18:14
3F：→ ffaarr: 然後台湾房子只是没大跌过，不代表未来也不会。 08/07 18:14
4F：→ ffaarr: 美国人日本人欧洲人中国人应该都曾以为房子不会大跌 08/07 18:15
5F：→ ffaarr: 然後都遇到了，就看台湾人是不是也是。 08/07 18:15
6F：→ ffaarr: 然後你贷款部位是4倍大所以房贷成本也要算4倍。 08/07 18:16
可是如果还没投资就假设标的物可能会跌,那不就什麽投资都不能做了?
※ 编辑: PTTpeter (103.3.194.178 台湾), 08/07/2021 18:18:59
7F：推 mavericks329: 这样计算是错的吧，12000的租金不用缴房贷吗 08/07 18:19
房贷大约15000,自己要再贴3000,但缴出去的本金都算是获利,在未来卖房子时可以拿
回来,只有利息才是银行赚走,这样算起获利好像不是10%,可能只有7-8% >.<
8F：→ ffaarr: 不是假设会跌，而不是不要假设不会跌。 08/07 18:19
房价短期波动当然是有的, 但长期来看应该是持平或稳定上涨的
9F：→ mavericks329: 要用每个月扣掉房贷後剩下的钱算比较准确 08/07 18:19
要扣掉房贷的利息, 不是全部的房贷
10F：→ aloness: 资产本来就是会有波动，连黄金都会跌了 08/07 18:19
11F：→ ffaarr: 投资任何东西都要先把各种可能的状况风险考虑之後再决定。 08/07 18:20
没错,会选择房地产就是想说这个是风险最低的,最保值的商品,存股什麽的风险都更高
12F：→ aloness: 玩房短期(10年内)应该还行，超过20年要面对的是刚需人口 08/07 18:21
13F：→ aloness: 减半的问题 08/07 18:21
14F：→ aloness: 然後我们这一代20年後要的都是电梯房 08/07 18:22
15F：→ ffaarr: 先确定最糟的状况你能接受也想好面对方式就可以投资没问题 08/07 18:23
如果投资前先用最糟的状况来评估,根本没有人敢投资呀!
假设要投资100块的股票, 你先假设他有可能跌到10块, 那你怎麽买得下手?
16F：推 youzi1114: 你的投报10%竟然不用算付房贷，那你可以说借100万放股 08/07 18:24
17F：→ youzi1114: 票，随便股利多少投报率都无限大 08/07 18:24
我不是有说扣掉房贷利息吗? 利息以外的都是获利呀!
18F：→ aloness: 报酬率无限大其实是无本当冲 XD 08/07 18:27
19F：推 lovefisk: 应该要把你每个月还的本金慢慢加回你的成本 08/07 18:31
每个月还的本金算帐面上的获利,不能算是成本吧?
就好像你买了100万的股票,每个月涨一点,涨到200万时,你会说你的成本是200万还是100万?
*[1:37m推
ddey: 首先你得有很蠢的同事 他不会自己去买吗 08/07 18:51
你讲的很简单,买房子得有头期款啊! 你以为每个租房子的人都拿得出头期款吗?
如果是这样,世界上就不会有人租房子了!
20F：→ opm: 印象里公务员第3大死因就是自杀,您公司是幸福企业? 08/07 19:16
我不是公务员!
21F：→ opm: 我在一个单位待过4年死8个的,那8个都没超过30岁 08/07 19:17
你的单位也太扯了吧! 你在日本公司还是韩国公司哦?
22F：推 molsmopuim: 可加社宅包租代管计划 每间月租金15K内免税 房屋税 地 08/07 19:45
23F：→ molsmopuim: 价税采自用住宅优惠税率 08/07 19:45
24F：→ brian0320: 请问楼上几位大大说的还房贷,不就是还自己不用准备的本 08/07 19:46
25F：→ brian0320: 金也就是自己的钱吗,所以投报率要把这些钱算进来吗 08/07 19:46
你说的没错,每个月缴的本金都是获利,未来卖房子就能拿回来的,只有房贷的利息才是支出
26F：推 rich49: 问题是你承受的财务压力（内含贬值 管理及成本 08/07 19:51
27F：推 rich49: 用年化报酬率计算/和你的本身投资去对比吧 08/07 19:53
贬值? 房子是增值吧,长期来看! 管理成本每年可能会吃掉个1-2%吼,好像也不少!
28F：→ jwli: 买房出租除了税之外，还有家电、装潢及家俱费用。 08/07 19:53
29F：→ a0356482: 贷320万 20年1.31%每月房贷15163 08/07 22:37
30F：→ a0356482: 买房出租的投报 房版讨论很多 建议多爬文 或搜寻怪老子 08/07 22:37
31F：推 kitten123: 同事就不会自杀吗? XD 08/07 23:12
32F：推 transistor: 数学上没错 扣除房贷利率 约可赚8%左右 不过等开始 08/07 23:23
33F：→ transistor: 缴本金就会慢慢稀释报酬率 而且也要注意房地合一2.0 08/07 23:23
如果把赚到的租金投入还本金,是不是可视为帐面上的获利,而非成本?
※ 编辑: PTTpeter (103.3.194.178 台湾), 08/08/2021 00:24:50
34F：→ transistor: 还是算成本 08/08 01:02
35F：→ slchao: 假设房屋不跌，房贷不增贷，利润12%随本金增加逐渐下降， 08/08 01:19
36F：→ slchao: 总平均大约5% 08/08 01:19
37F：→ slchao: 可以想像成贷款随时间80%～0，粗估平均4成》本金330，年 08/08 01:19
38F：→ slchao: 获利14.4 08/08 01:19
39F：→ slchao: 当假设改变，获利也会改变，注意贷款成数和现金流即可， 08/08 01:19
40F：→ slchao: 我觉得值得 08/08 01:19
41F：→ opm: 那个出一堆事的叫中华民国政府单位...-.- 08/08 18:25
42F：→ opm: 2021年一场火,桃园就死了6个消防队员,死得快的也不只消防队 08/08 18:27
43F：推 gyqmo: 拿消防员比喻不对吧，职业性质差那麽多 08/08 18:36
44F：推 Femo: 你干嘛说出来啦..有12%当然偷偷赚，讲出来是想送人吗? 08/08 19:32
讲出来是因为不确定,所以上来问一下,确认我想的有没有问题。
45F：→ evolution999: 报酬率请用总价算 08/08 19:34
怎麽会是总价,总投入资金只有头期款不是吗?
是开5倍摃杆,所以不应该用总价吧!
46F：推 secrectlife: 本金算获利好像怪怪的，那些缴出去的钱隐含机会成本 08/08 22:01
那些缴出去的钱是你帐上未结清的获利,要在你卖掉房子时,那些获利才会兑现。
就跟你买股票一样,你花100万买的股票涨到150万,你会说成本是100万还是150万?
47F：→ secrectlife: 而且三十年後，你当初买的房子确定还能保值吗 08/08 22:04
保不保值应该是用相对的,你有什麽其他商品比房子更保值或更能抗通澎的吗?
而且年报酬只要高於3%就已经赢通澎了不是吗?
48F：→ secrectlife: 就算持平其实也已经吃到通膨了，扣掉通膨其实会跌蛮 08/08 22:06
49F：→ secrectlife: 多的 08/08 22:06
50F：→ ashidaka: 本金是陆续投进去的成本，为什麽你会认为是获利？ 08/08 22:49
缴出去的钱在你未来卖掉房子时,那些钱都可以拿回来,不是获利是什麽?
就跟你股票赚钱时,在你还没有卖掉股票前,你会说那些帐上利润是成本还是获利?
51F：→ aloness: 你用excel算算金流就知道为什麽…房版着名包租公iz大都 08/09 00:02
52F：→ aloness: 知道要扣，不要被一堆不知所云的谎话影响 08/09 00:02
53F：推 ddey: 贷款是本金接近4倍 你怎麽会用1.x%利息 08/09 00:10
54F：推 goliathplus: 直接拉试算表算IRR就好 08/09 00:18
55F：→ goliathplus: 基本上本金归还算是成本 获利是在实现时计算 08/09 00:19
56F：推 seafamily6: 当房东也很多支出唷，房屋修缮、税金、所得税等等 08/09 00:49
57F：→ evolution999: 广告+2 08/09 03:48
58F：推 acclkk: 基本上我都这样算,只是每年投报会下降 08/09 10:13
59F：推 roy0710: 要贴钱的都不是好的收租件 08/09 10:34
60F：→ ffaarr: 不假设最差的状况和应变方式，如果遇到你要怎麽办？ 08/09 11:08
61F：→ ffaarr: 你是在投资不是在赌博… 08/09 11:09
62F：→ ffaarr: 如果不能接受股票从100跌到10的最糟状况本来就不该投资 08/09 11:09
63F：→ ffaarr: 或是把投入比例低到自己可接受为止 08/09 11:10
如果预期有可能跌到10元,我想这无论什麽比例都没人会想做这样的投资才是吧!
64F：推 hank055112: F大真有耐心，给意见还要被这种口气质疑真辛苦 08/09 11:13
没有什麽口气不口气的,我口气一直很好,大家是就事论事,你少在那边道德绑架
65F：→ yuui: 觉得自己好棒棒 还来问个鸟 这里的人就是太好 08/09 11:18
66F：→ ashidaka: 卖掉房子可以拿回来的就叫获利,那你的头期款也可以算是 08/09 12:21
头期款是你自己筹的,但房贷是房客缴的,房客缴的不就是买房出租的主要获利吗?
67F：→ ashidaka: 获利罗? 所以应该是在做无本生意耶XD 08/09 12:22
68F：→ ashidaka: 报酬率无限大的奇蹟被你发现了,建议不要迟疑快all-in吧 08/09 12:26
69F：嘘 sonyc503: 蛮不错的啊 10趴耶 当然可行阿! 啊不小心按到嘘 嘻嘻 08/09 13:53
70F：嘘 viavia2357: 本金叫获利，哇靠世界的奥妙被你发现 08/09 18:33
71F：推 daze: 一言以蔽之："货币有时间价值。" 08/09 19:00
就是货币有时间价值才需要做投资啊, 不然都被通澎吃掉了!
72F：→ adearlover: 卖房前缴出去的房贷和利息也有机会成本，要不要扣掉? 08/09 23:19
缴出去的房贷是未实现获利,哪有什麽机会成本,好比你买股票从100涨到120,你没卖掉之前
你会说多出来的20有机会成本,所以算是你的成本吗? 还是你的成本只有投入的那100元?
73F：推 ashidaka: 钱不会从天上掉下来，房贷是用房客给你的租金缴的所以不 08/09 23:38
74F：→ ashidaka: 算成本，头期款也是用某人转让给你的钱交的也不该算成本 08/09 23:38
75F：→ ashidaka: ，所以你买房还是无成本报酬率无限大的奇蹟值得立刻all- 08/09 23:38
76F：→ ashidaka: in 08/09 23:38
你到底知不知道你在讲什麽?
77F：→ daze: "货币有时间价值"的意思是，第1年的1万2房租，跟第30年卖房 08/09 23:45
78F：→ daze: 才能取回的1万2，价值是不相等的。 08/09 23:47
79F：→ daze: 平常去买个东西过几天就卖掉，会有"1元就是1元"的错觉，但当 08/09 23:49
80F：→ daze: 你的投资展望长达二、三十年，这种错觉是很有害的。 08/09 23:50
我懂你们的意思了,假设我买一张100元的股票,预望每年涨5%,那应该是
1 105元
2 110.25元
3 115.76元
4 121.55元
但房租投入房贷应该要有复利的效果才有意义,如果租金还是维持每年1万2,那就没有复利
的效果,等於投入的房贷没有为我创造更多的获利,所以年报酬会逐年下降对吧!
81F：→ slchao: 推daze大大 08/10 09:00
82F：→ slchao: 以前也觉得储蓄险, 期满领钱单利很优, 算IRR就...呵呵 08/10 09:03
83F：推 joyca: daze的时间价值发现很多人都没有概念，未来的钱相较於现在 08/10 11:41
84F：→ joyca: 就是不值钱，今天手上1000块，延迟一个月给你，实际上是要 08/10 11:41
85F：→ joyca: 1000+X元给你（利率、通膨），一体两面的概念就是折旧。 08/10 11:41
86F：→ plase: 你可以看看0050的年化报酬率 08/10 21:32
※ 编辑: PTTpeter (103.3.194.178 台湾), 08/10/2021 23:32:35
87F：推 Zumi: 你怎麽就知道你同事未来不会奥起来或自杀XD 08/10 23:22
88F：→ rachelc: 要是房客在里面烧炭 价值直接砍半：） 08/11 08:16
89F：嘘 GoedeMorgen: 同事缴给你当房贷每月你就算获利，最後卖房又算一次 08/11 10:17
90F：→ GoedeMorgen: 获利... 不觉得很奇怪吗 你要把卖房拿回来的当获利， 08/11 10:18
91F：→ GoedeMorgen: 就不要把每月租金当获利，反之亦然 08/11 10:18
92F：→ GoedeMorgen: 你这样的话心理上会错估，虽然说一笔钱可以心理上爽 08/11 10:19
93F：→ GoedeMorgen: 两次很好，但很奇怪 08/11 10:19
94F：推 joyca: ETF的8%是吧所有风险算进去後的投报率，对照房子的投报率 08/11 11:26
95F：→ joyca: 可没把耗损营运的衍生成本，以及天灾人祸的风险成本算入， 08/11 11:26
96F：→ joyca: 如果你要再进一步细究的话，ETF是设定完就完全没你的事了 08/11 11:26
97F：→ joyca: ，房子可以这样吗？ 08/11 11:26
98F：→ ShiuanRefuel: 你们大家好坏 原po好心指点大家 你们一直唱反调干 08/11 14:32
99F：→ ShiuanRefuel: 嘛 ccc 08/11 14:32
100F：→ aloness: 其实就是房价2012~2016那波涨的太凶，才会有这样的判断 08/11 15:45
101F：→ lights: 何不信贷再借100万，这样头期款只要20万捏 08/12 00:47
102F：→ TommyHil: 想太多了，不可能整年租金收满满 08/15 17:57
103F：推 kusomanfcu: 观念正确 细节要修正 08/16 17:29
104F：→ kusomanfcu: 因为 房租 和房本身地点价值增长(土地) 08/16 17:29
105F：→ kusomanfcu: 计算好的话就和定期定额没两样但是要资本够 08/16 17:30
106F：→ kusomanfcu: 还有尽量以继承 不卖掉为长期目标 08/16 17:30
107F：推 michael14: 开五倍的杠杆才赚12%…我是觉得真的很少 12/09 22:42