作者tony82501 (tony)
看板CFP
标题[请益] 去杠杆的时机
时间Sat Jul 3 04:23:39 2021
各位先进前辈好
最近大家好像一直在讨论财务杠杆
小弟是财务杠杆的爱好者
工作第三年到现在身上永远都有信贷
第一次80给家里周转 利率4%（家人已缴清）
第二次107购买套房自住（头期+装潢） 利率2.88%
第三次20 利率1.68% 太便宜了不办可惜 尚未结清
第四次250 利率2% 购买三房自住（头期+装潢）
第四次我找了10个人借了快2000w的团办
目前身上除了250+20的信贷，还有套房+三房的房贷
套房 275w 剩余188w 利率1.5% 二十年/宽三年 缴了半年本金
三房 1200w 剩余1000w 利率1.31% 40年/宽三年 目前尚未过户
我本身的收入上面四笔贷款可以同时本息缴没有问题
我办了信贷曾经买过几次股票。但明显的我不是股神，而且我本能上也都觉得股票在跟一
堆高手赌博，还不如打麻将至少你知道输给谁。
最近了解了指数投资 感觉准备金准备好
持续买进0050+VTI 20年後好像很难输钱
现在有一个盲点想请教前辈
1.每个想套利的都说现在1.31% 指数长期7%
7-1.3=5.7 但指数长期都是20-30年 这个指数报酬有扣除当年的房贷利率吗？会不会过去
的定存投资报酬率其实很高。拿过去的报酬去扣掉现在的低利并不客观
2.对於有杠杆经验的前辈 大家会长期保持杠杆吗？假如年纪跟银行可允许 是否要永远不
还钱？大家几岁会开始还钱？
以我目前来说 我等於是信贷乘上房贷的杠杆 比如说我去年一年还了大概36w 但我的三房
是1200w=33倍
3.假如最後得到了可以不还房贷拿去买指数的结论 可以再质押再买吗？33*2=66倍
4.所有人都说不要借钱买股，其实以信贷来说也只是把未来七年的钱先拿来买股我再慢慢
还，绩效会有明显差异吗？
七年前单笔allin （2%利息）vs 七年分开进场
5.小弟目前32，我的目标是十年退休，把房子卖了回老家没有一定要还完，以上手法会太
激进吗？（目前净资产增加速度约一年150w,不含太太收入)
6.我对房地产比较有兴趣但由於本比较大
有与朋友一起投资过两房 大家一起分散风险，是否继续买房？
7.卖套房还信贷吗？可租13000 房贷款11000
最後，分享一下我贷款买房的心得
1.当初买套房的时候是看不起炒房，家里还有负债我不可能买得起正常三房（自己低物慾
也觉得不生小孩不用住三房，多的的浪费钱）先借个信贷 +房贷总共利息才4000 可以每
个月省13000的房租 就零元买房了 租客又是自己 没什麽凶宅问题 不计房价这三年省了3
0w
2.因为新竹房子涨很快 所以我用未来的钱现在来买现在的三房 之後一年涨了10w/1p是我
完全想像不到的..打不赢就加入他….
3.信贷对我来说心理效果大於财务效果，让我觉得自己都在负债尽量不要花钱 努力节省
4.假如你年轻单身又高收入在台北以外的地方，强烈建议信贷+房贷明天就去买一间三房
，家俱买ikea不要装潢，找两个同事来住，一人租10000，房贷宽限期内努力还信贷，宽
完再宽。两次六年後你就不小心缴完一个房子头期款了。可以结婚生小孩了..
大概是这样
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 1.200.21.171 (台湾)
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※ 编辑: tony82501 (1.200.21.171 台湾), 07/03/2021 04:25:50
※ 编辑: tony82501 (1.200.21.171 台湾), 07/03/2021 04:26:18
※ 编辑: tony82501 (1.200.21.171 台湾), 07/03/2021 04:31:53
1F：→ opm: 不婚、不生、安乐死07/03 08:34
2F：→ ffaarr: 先不要有「套利」的观念，借钱投资就是拿高风险换可能报酬 07/03 08:53
感谢ffaarr大
3F：→ ffaarr: 跟直正套利的低风险正好相反，然後正常投资的 报酬/风险 07/03 08:53
4F：→ ffaarr: 比较高，借钱投资 因为有成本 所以每单位风险的报酬更低07/03 08:54
5F：→ ffaarr: 可以承担风险（包括未来的昇息）的话这样作当然是合理的07/03 08:55
6F：→ ffaarr: 时机就是你觉得你的财务状况，未来不适合承担这麽大风险07/03 08:55
7F：推 buji: 2F+1。 说实话我还以为无风险才能称为套利07/03 09:53
8F：→ buji: 但投资的盈亏比高的话，杠杆操作当然ok, 但倍数07/03 09:55
9F：→ buji: 并不是越大越好。 因为意外并非不可能发生07/03 09:55
10F：推 buji: 你的收入能承担多高的贷款利率?07/03 09:58
11F：→ buji: 你的存款能多久无工作时持续生活还本息)07/03 10:00
半年预备金左右
12F：推 buji: 还记得LTCM倒闭之事吗?07/03 10:02
13F：推 buji: LTCM倒闭那年初的负债权益比25倍。 可算一下自己的07/03 10:09
14F：推 lrm549: 套利这词 真的一直被滥用 但上面的人都说了就不再讲07/03 11:26
15F：→ lrm549: 1.指数投资报酬都是未扣除通膨，扣除的会加注07/03 11:28
16F：→ lrm549: 美国确实有段时间 利率太高 股票收益远输债券07/03 11:28
谢谢L大回答到我的核心问题
17F：→ lrm549: 2. 杠杆就参考生命周期基金的算法07/03 11:31
18F：→ lrm549: 大略算法就是人生总收入/当前杠杆总资金=207/03 11:32
19F：→ lrm549: 达到後就逐步调降 但大多都是些低利项目 股票类都是两倍07/03 11:33
目前大概=2 股票类两倍意思是说 我假如总收入3000 我可以开杠杆买到1500的股票吗？
20F：推 lrm549: 34567 一起看就是 引入08年的崩盘 能不能承受? 再多50%07/03 11:35
21F：→ lrm549: 能不能承受? 连续十年能不能承受? 都可以那就随你07/03 11:35
22F：→ lrm549: 不行 就调降 人生很长 你要想退休之後要做什麽07/03 11:36
23F：→ lrm549: 我现在都在想 可能我退休後还是会做同样的工作 好像不用退07/03 11:37
了解 退休只是想达成里程碑
24F：→ jwli: 42岁就退休，人生还很长。 07/03 11:45
25F：推 IM761231: 假设遇到失落的十年（经济大萧条）你有没有办法承受？ 07/03 11:49
26F：推 IM761231: 经济持续走扬的假说，并没有跟你「保证」每年都往上成07/03 11:54
27F：→ IM761231: 长，假设大盘有二至三年都持平或下探，你能hold 住你手07/03 11:54
28F：→ IM761231: 上的持股吗07/03 11:54
这应该可以，信仰放在心中。
※ 编辑: tony82501 (1.200.21.171 台湾), 07/03/2021 12:43:37
29F：推 lrm549: 那差不多要降杠杆了 总收入3000/(房贷1000+股票500)=207/03 12:58
30F：→ lrm549: 股票的杠杆是定值2 超过都不建议长持07/03 12:59
非常清楚 感谢L大的分享，3000我是抓到45岁前的总收入，假如要做到50岁的话杠杆又可
以再加大了？
补充目前杠杆是1200房贷+250信贷（目前50在活存，其余当作头期款）尚未投入股市/总
收入
31F：推 buji: 股市反转不是能否 hold 住的问题，而是总会想先停损再低接07/03 14:01
32F：推 buji: 但我赞成你将一部份资产配置到股票ETF,而非集中在房地产07/03 14:04
33F：推 smallcar801: 特别股可以研究一下，比较好的标的全年疫情也跌不到07/03 14:24
34F：→ smallcar801: 10%，而且几个星期就回到票面价值07/03 14:24
35F：→ buji: 特别股也不错 07/03 14:43
感谢分享
※ 编辑: tony82501 (1.200.21.171 台湾), 07/03/2021 14:49:49
36F：推 buji: 楼主也可留意投资边际收益会逐渐降低，但边际成本却越来越高 07/03 14:50
37F：→ buji: 所以随着你的净资产增加，杠杆其实应该降低 07/03 14:52
※ 编辑: tony82501 (114.137.248.187 台湾), 07/03/2021 15:01:10
※ 编辑: tony82501 (114.137.248.187 台湾), 07/03/2021 15:17:06
38F：推 lrm549: 你好像修掉我的推文了XD 07/03 15:27
39F：→ lrm549: 概念上是没错啦 连遗产也能算入 但估算要保守 07/03 15:27
40F：→ lrm549: 人在看似顺岁时都会膨胀 06年的人也不会想到08年的惨 07/03 15:28
41F：→ lrm549: 第一次估算就建议抓8成 等之後每年估算再修正 07/03 15:29
42F：→ roy0710: 这种东西10年後再来看了 其实买个整栋的套房来收租也不 07/03 16:05
43F：→ roy0710: 错！ 07/03 16:05