※ 引述《ameryu (雨龙千寻)》之铭言： : PTT - CFP - [情报] 无痛买房的实用技巧〔二〕 : 那接下来要该做些什麽事？ : 简单的说，就是『算钱』。 : 学「文青」用『美丽的文字』来包装这一句话，那就是...... : 【计算梦想与现实的差距】 : 以『买房自住』当成梦想来讨论， : 『房贷月缴』大概是各位最头痛的部份， : (一). 会担心缴不起房贷，或是， : (二). 付不出帐单的可能性。 : 因此有不少人，在买房时，会采用〔月缴先决〕。 : 月缴先决，就是用您每个月可以拿来来支付房贷的金额， : 去反向推算，你大概可以买得起多少钱的房子。 : 其实这种「计算类」的问题，各位不用太担心， : 很多银行的网页都有提供试算，小弟是有点懒惰， : 通常都偷懒用『速算公式』在推算。 : 【速算公式】 : ◆．条件︰市场行情房贷利率若为 2.00%。 : 那有一句口诀，各位可以稍微记一下， : 每贷一百万元，房贷月缴，一个月大约5000元。 : PS. 以贷款20年来讨论，行情利率约在 2.00%左右。 : 这边需要解释几个地方， : 在台湾若没特别说明，大多数都指 20 年房贷。 没有吧 2017年首购都有30年阿 20年以现在年轻人的收入水准大概只剩医生能买房了 就算靠爸妈给头期 1000万20年房贷就要2万多快3万了还要管理费一定超过3万 收入没有6万可能贷不过也打不过 : 再者，贷款年限拉越长，是可以降低月付金， : 相对的，要缴出去的利息就相当惊人。 : 以日本的35年房贷为例，贷款3000万日币， : 假设利率为 2.00%，房贷月缴大约是 99,378 (日円)。 : 首期的月付金里，有多少钱是利息呢？ : 日币 30,000,000 X 0.02 / 12 = 50000 (日円) : 换句话说，99378(日円)里面有 50000(日?)是拿去缴利息， : 剩下的 49378(日円)，才是拿去还『贷款本金』的部份。 : 不过日本的房贷行情利率，实际上是大於 2.50 %的。 : 这边只是简单的向各位示范『懒惰的算法』。 贷款本金用第一期算当然最贵 本利均摊 每期利率都会逐步下降 所以才会有房贷分期表理解自己多少本金多少利息 而且是可以提前还本的 通常银行都限制三年内不能还清 再者利息看央行给的利率而定 房贷利率是浮动的 : 【反向推算的方法】 : 每贷一百万元，房贷月缴，一个月大约5000元。 : 以这句话为基础，把他化成简单易懂的简式。 : 100万→月缴5000元(分20年摊还) : 两边各除以 100，会得到 : 贷款1万元分20年摊还→月缴50元。 : 假设您的贷款大约在600万， : 那每个月的月缴会落在30000元。 : 600 万 / 1万 x 50 ＝ 30000元 : 这样大家会算了吗？ 其实网站按一按比较快 还有分期表 : 【R(N)︰万元利率因子】 : 接下来教各位该如何用查表的方式， : 去预估贷款的月付金。 : 因为找不到现成的，只好自己做一个。 : 大写的「Ｒ」︰代表的是『年利率』。 : 大写的「Ｎ」︰代表的是『贷款的摊还年期』。 : 简易型的表格如下 : R(N) │ 20年 │ 25年 │ 贷款年限 : ────┼───┼───┼───── : 1.60 %│48.716│40.645│ : ────┼───┼───┼ : 1.70 %│49.180│40.940│ : ────┼───┼───┼ : 1.80 %│49.647│41.419│ : ────┼───┼───┼ : 1.90 %│50.116│41.900│ : ────┼───┼───┼ : 2.00 %│50.588│42.385│ : ────┼───┼───┼───── : 年利率 │ │ │ : 先去找利率，再去横向对过去年期。 : 各位应该就能够很容易找到，您需要的数字。 : 如果您的房贷利率落在1.83%， : 我会建议您用「1.90%」去计算，宁可抓高，也不要取低。 : 如果您的房屋贷款是一千万新台币， : 购屋的成交价，约落在 1000万 / 0.7(贷款成数) ＝ 1428万5714元， : 以上是反向推算房屋总价的示范，新成屋有些可以贷到八成， : 这个就多走走、多看看、多问问，天道酬勤，了吗？ 网站按一按就可以的事情 为什麽要去查表? 你可以富邦按一按、国泰按一按、土银按一按、应该都是一样的数字 : 接下来要请各位做一件事，拿出您的「第一份作业」去看 : (一). 总预算的部份，你写在上面的金额是多少？ : 然後把您的月缴金额计算出来︰________......(A) : PS. 这是梦想。 : 再来要把，每个月可支付房贷的金额，拿出来计算。 : (二). 月缴先决，每月可以用来支付房贷的钱︰________......(B) : PS. 这是现实。 : 如果是在外租屋的朋友，先不要灰心啊！ : 因为您的算法可能会有小错误，後面会解释。 : 在这边就算算错了，也没关系，你在学走路的时候， : 多多少少总会重心不稳而「跌倒」，不要怕跌倒，OK？ : 然後就很简单啊，用 A － B ＝ 梦想与现实之间的距离。 : 大多数人的情况会是 A > B， : 这个时候，您就看要怎麽去调整，尽量让 B > A， : 因为买房子又不是只有缴房贷，您说是吧！ : 再来要解释一下，房屋租金到底要怎麽处理， : 这个道理其实很简单，老一辈的会说，跟银行租房子。 : 但实际上，并不是真的跟银行租房子， : 您所支付的房贷，就是『房屋租金』。 : 其中的差异点就在於，你跟房东租了20年的房子， : 付完20年的租金，房屋依旧是房东的， 这个应该大家都知道 大家的困难点是如何存到头期款? 随便举个例子吧 林口A7被誉为大台北可能最便宜的好点 虽然那边有坟墓、电塔 但是你2017年写文时去买可能一坪20上下巴 现在2021年就要30万 举两房坪数30坪算 当年600万车位150= 750万可买到 头期款150万 现在900万车位200= 1100万可买到 头期款220 70万/4 = 17.5万 对一个年轻人来说一年多存17.5万并不容易达成 如果不是500大的更难 : 这二十年之间，可能还会经历几次「租金的调涨」。 : 如果你原先是在外租屋，当你买下房子之後， : 原本的房租，就要转换成要缴给银行的房贷， : 以上算是「跟银行租房子」这句话的由来，的其中一个版本。 没有错阿 问题是存不到头期款 不是不想买阿 : 【在外租屋者】 : 其〔月缴先决〕的计算方式， : 每个月可用来支付房贷的钱 ┼ 现在的租金 ＝ 真正可缴房贷的钱 : 您要用这个金额来计算自己的购屋能力。 : 这算一个「小盲点」，江湖一点诀，点破没什麽。 : 电费的部份，落差可能不会太大， : 因为您从「东元小鲜绿」升级到一台150公升以上的冰箱， : 每个月的电费支出，落差可能不大，甚至还有增加的可能性！ : 【用月缴先决反推算购屋能力】 : 当各位都能准确的计算出，您的「房贷月缴能力」时， : 那我们就可以来反向推算，您大概可以买多少钱的房子？ : 比较不会有压力。 很多年轻人一个月只赚3万多4万多 吃饭1万房租1万存1万好了 这收支够夸张的省了吧 1万能买多少的房子呢? 我算了一下存头期款74万20% 一个月9948元的房贷 总价370万 问题是全台湾就算是台中、台南也不好找370万的房子吧 通常这种是套房 银行贷款成数还会拉高 房贷计算机按一按就有了 : 现阶段真正可以缴房贷钱，给他一个代号叫 Home 。 : Home / 50 X 万 ＝ 您可以承受的贷款金额，他的代号叫 debt 。 : 简单举个例子︰ : 每个月可存15000元，房租为5000元。 : 这样合计有两万可用於缴房贷。 : 20000 / 50 X 万 ＝ 400万......这就是现阶段，您可以负担的贷款金额。 : 不是总价喔！ : 总价的话，要再把 400万 / 0.7 ＝ 571万。 : 以购买一间 571万的房子，自备三成，贷款七成来计算。 : 571万 X 0.3 ＝ 171.3万，算170万。 : 那剩下的400万，就是向银行办理贷款。 : =========================================================== : 一般来说，向银行贷款〔debt〕大约是房屋总价的七成， : 但少数的状况下可以贷到 八成 ， : 一间房子可以贷到几成，基本上是银行说了算， : 有时候，花点时间去了解这个区块，也算不亏钱的投资啦！ : debt / 贷款的成数 ＝ 约略的总价 : 以买一间 800万的房子为例， : 头期要准备 240万， : 「预估」贷款要560万， : 速算︰ 560万 / 万 x 50 = 28000 : 精确计算︰560万 / 万 x 50.588 ＝ 28329元 : 注︰要假设贷20年，利率为 2.00%。 : 你若用 560 / 0.7 ＝ 800 : 个人觉得，当您知道精确计算该怎麽算之後， : 就可以偷懒，用速算法去算就好， : 因为差距真的不大，只要您抓的利率比市场高， : 基本上都不太需要担心，利率突然飙高，导致房贷月缴爆增。 : 除非一年期定存利率回升到2%以上的水准， : 那房贷行情可能会落在3%，届时再用 R(N) = 55.50来做为速算标准。 : 再简单的回顾一下， : 贷款20年，年利率「 2% 」的万元利率因子，R(N) = 50.588。[1WR] : 贷款20年，年利率「 3% 」的万元利率因子，R(N) = 55.460。 : 这篇文章，比较重点的地方是『R(N)＝？』。 : 本集就先到这边，剩下的，待续...... : ameryu. 2017-02-01# PM 09:45 我觉得你整篇都着重在房贷利率的计算 这种计算其实网站找一找按一按马上出来 实务上能买得起房的人按一按就能评估了 真正难的点是有钱的人首购时的几个大问题 1.房贷成数不足，很多仲介一张嘴最後贷款贷不到违约金15%上百万赔掉你的积蓄 2.预售屋的信托保证，预售屋只有一种信托保证是绝对安全就是价金返还，其他都没用 3.装潢的方式可以省下几十万，会装潢的人跟不会装潢的人就能差几十万 4.当缴不出房贷的退路与生孩子以後的支出改变，房贷因为是本息均摊 你每期如果没提前还本都是固定的，所以唯有收入增加能应付房贷 这就是为什麽有很多人买房也不敢生孩子 因为他们收入没有大幅上升根本当初房贷已经抓好 怎麽有空间去支应孩子的额外支出 这些问题才是首购族关键中的关键 头期款还很远的人问题应该是房价的涨幅这麽惊人 他们的收入与储蓄靠投资也很难追上 台湾无论哪里房价都飙翻 这就是为什麽我之前理财文都说把重心放开源 连头期款都没有一个月领3万 五年後房价会上涨 你还是3万 房价可能一坪就涨3万 劳力是无法抗通膨的 每期要还多少总价出来了、利率市场有一个区间 现在最低首购利率就是1.31%之前多一码就是1.56% 再高就是0.2-0.3也就是1.56%-1.86% 用1.86%去算每月还款很快就结论了 问题永远都是在头期款 而且头期款下去还有装潢贷的问题很多人装潢也是贷款来的 与其计算这个我倒觉得 好好算一算有没有偏远一点的地方 像A7我就觉得很好 虽然他很偏远 但至少他有捷运站 有坟墓、电塔这些对一个头期款很困难的人来说 至少他还是一间房 30万一坪以内也是大台北的很便宜的房价了 买到最小後确认银行是否可以放 通常15坪是个门槛 找一间最小的能买就买才是重点 15*30=450 + 200 万车位也要650万 头期款130 对薪水3-4万的人来说也不是小钱了 还会遇到我前面说的 如果预售屋给的信托不是价金信托怎麽办? 理财文最难的永远都是这个低利时代 你要靠这些保守的工具去赚到头期款简直是天方夜谭 1%活存跟1.1%活存差别在我看来没有差别 你100万也差0.001 = 1000 1000元跟一年房价涨幅比起来 根本无法解决这个头期款的问题 去学习晚上做网拍 兼职外送如何增加收入的方法更有效 我是不知道这板几个人有自己买过房 但我觉得年轻人你就两条路而已了 1.高度厌恶风险 承认自己就是薪水很难提升、兼差也很难存到头期款父母也没办法帮忙 找社会住宅尽量申请补助跟节省经费 2.还年轻愿意赌一把 用Buy put or Buy call这种好好研究、拚看看有没有百倍行情。 输掉只赔一两万、赢了变成一两百万，马上有机会靠近头期款 Sell Side就算了，输光真的可能会想去自杀 或者权证之纇也跟选择权类似、但这些方法确实都很容易短时间输很多钱 但他的存在是唯一的机会了、你也可以1+2 住社会住宅、有闲钱这些钱你是可以输的就去好好研究选择权这类高杠杆商品 不用马上丢钱去赌一把 买书来看、上网作功课至少理解那是什麽东东 我说的这些都是政府合法开放的金融商品 至少他保证你赢了是拿的到钱的 要拼不拚就看你自己了 我个人看法觉得搞选择权至少你比创业成功有更高的期望值 PTT也有选择权板option去了解看看也不是坏事 不然你问我我还真的想不到有什麽方法可以合法又短期赚到头期款资本又少的 不然就不要想买房 真的好好租社会住宅或小套房其实也没有什麽不好 人生还有其他很多事情可以做 买得起房也没什麽了不起 每个人追求不同 要先了解自己比较重要 -- Every man for himself and God against them all. --

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