作者femlro (蓦然回首已在灯火阑珊处)
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标题Re: [情报] 无痛买房的实用技巧〔一〕
时间Thu Apr 22 04:50:58 2021
※ 引述《ameryu (雨龙千寻)》之铭言：
: 从此文开始，小弟要跟各位分享一些关於买房时，
: 相对会需要考虑的事，以及相关的一些知识。
: 买房子，真的没有各位想像中困难，
买房子
真的没有各位想像中困难0.0
真的，你是对的
我觉得买房子很简单
: 普遍而言，多数人是底下这两种状况，
: (一). 总预算先决。
: (二). 月缴先决。
: 以上是比较口语的讲法，
: 小弟的文章，在大多数的状况下，
: 会用比较多的口语化名词，若有看不懂的地方，
: 要自己想办法去弄懂，
: 此外，各位可以去google一下，关键字︰
: ameryu 无痛买房
ㄜ
又是Google关键字....
算了，对我不删这篇有意见的请检举
无人检举我就算了
我们应该把时间放在讨论理财议题
: 比较赶的人可以先去看这篇，
: 因为，这篇不晓得要分几天才写得完......
: 而且问「买房相关问题」的人，其实不算少，
: 我想小弟还是自己整理一份，算是实用的理财技巧，
: 提供一个方向给大家参考。
: 只不过，此系列的文章，
: 会比较偏向「买房自住」与「置产的方向」。
: 原因无它，多数人结婚之後，都会觉得「有房子」，
: 这件事情很重要！
: 甚至有些人，一开始就想好，
: 要买什麽样的地点，什麽类型的电梯公寓，
: 等小朋友长大後，最起码自己退休後，还有一个小窝，这样。
: 但，碍於对买房这些「两三件小事」，算一窍不通，
: 以致於，截至目前为止，脑海只有『曾经』浮现过「那些念头」，
: 却迟迟未行动的，可以照小弟提供的方法，试着自己规划看看，
: 不过在阅读本系列的文章之前，各位要先做点「前置作业的准备」。
: 底下有六个超简单的单字，单字後面延伸出的问题，
: 就是您必需要先尝试去回答的问题，
: 答不出来先跳过，也没关系，等找到答案再回来填写即可，
: 这又不是「一试定江山」的问答题，这没标准答案的，
: 您的答案就是标准答案。
: 1. why ? → 为什麽要买房子？ 理由是？
1.怕被房东赶出去
: 2. who ? → 买到房子之後，谁会住在里面？ 未来还有谁？
2.我、老婆、小孩
: 3. where ? → 房子要买在那一个地方？
: 尽量缩小范围，或是有个大地标当参考。
: 再不然就是依「生活机能」当作优先考量。
3.台北市、新北市，大地标中山站、中山北路、大安森林公园、
林口A9、青埔A18捷运走路10分钟内
: 4. what ? → what kind? 什麽种类的房子？
: 基本的二分法，透天或公寓大楼。
: 然後再去『深度讨论细节部份』。
: 如果这间房子是要跟某人一起买，
: 建议多多深度讨论，取得共识後再行动。
4.新成屋
: 5. how ? → 多少钱？ 这边可以从两个点，分别切入，
: (一). 总预算先决。
: 注 ︰简单的说，就是你的总花费，预计控制在多少钱以内，
: 又或者以某一个金额，正负多少钱，是您可以接受的。
5.台北市一坪200万以内可以接受 林口80万以内可以接受 青埔50万以内可以接受
: (二). 月缴先决。
: 注 ︰简而言之，就是能拿来支付房贷的金额有多少？
: 以这样的条件下，再去进行反向推算，
: 就能知道说您的购屋能力，大概可以负担得起多少钱的房子。
6.ㄜ
可是月还款能力多少，回推就能知道你总价多少耶
举例:
1000万的房子假设是我总预算，我还是要看我的月收入缴不缴得起银行也会看耶......
再来要考虑地点、屋龄、利率、所以应该要一起考虑吧
这个不是哪个先决可以选的
步骤应该是这样
1.先看有多少头期款/0.2 就知道预算，还要抓一下装潢跟买家电的钱(常常都是一百万)
2.算完後看看8成贷款试算利率占月收入多少，通常超过7成银行基本上不会贷给你了
3.要增加你要增加夫妻当保人或有工作能力的父母才有机会
: 6. when ? → 预计何时买？ 或者，何时入住？
: 这个的时程，您要自己抓好。
ㄜ
通常都是结婚被老婆抓去买的或是像是我首购的时候一样看一看觉得
靠
不买一间房对不起自己
就买了
多数人的问题应该不是何时买
是何时存到头期款
: 关键字(1)︰5W1H分析法
: 关键字(2)︰5W 心智图
: 当各位填完那些答案时，也同时顺便学会了一种「古老的企划方式」，
: 他叫做「心智图的草稿」，中文翻译为『六何分析法』。
: 假若把上面的东西，加点图形在文字上，且描绘於纸上，
: 就是所谓的『心智图』。
: 「心智图」的运用相当广范，如果有打算走理财规划路线的板友，
: 可以透过心智图来学习，人生阶段变化时的支出变化该如何评估。
: 【延伸阅读】5W1H分析法（Five Ws and one H）也称「六何分析法」。
: 有兴趣的板友可以自己去找书回来看，心智图在解决某些问题时，
: 倒是挺好用的，
: 以上是第一份作业，
: 再来是第二份作业，
买房真的需要这个吗?
我不是讽刺你啊
是我真的觉得不需要这个吧
: 【学会查资料以及找资料】
: 不管您是
: (一). 总预算先决。
: (二). 月缴先决。
: 一样都要去算
: [A].您的储蓄率有多少？
: 另外，要标明，每个月的储蓄金额有多少？
: 不管您是小家庭要买房，还是单纯的想买一间属於自己的房子，
: 都先分开计算个人的部份，进到小家庭理财，
: 其本质，还是要先算『个人的部份』。
ㄜ
假设储蓄率我是5%好了
可是我一个月要是赚100万也能存5万
一个人储蓄率是80%好了
他一个月只赚3万 存2.4万
我还是存的比他多耶
我反而认为不对耶
小家庭理财
通常都是夫妻要一起平分房贷
为什麽传统家庭都交给老婆统一管理
甚至多数的记帐本都没有连线与同步功能
就是因为通常帐一个人管才清楚流向
: [B].查询「利率的行情」为多少？
: 房屋贷款的「市场利率行情」，这个问您的同事，
: 说不定会比较有参考价值。
: 您跑来问A大，A大给的答案一定会高於市场，
: 因为我的职业类别是(传产黑手)，还有任职的公司『并非五百大』，
: 是一般的小型公司，银行端给的利率自然会比市场行情略高。
: 银行端也要承担，我突然失业缴不出房贷的风险啊，您说是不？
: 一定有人会说，在五百大就不会失业吗？
: 我只能跟各位说，「没有大到不能倒这回事」，
: 如果你的薪水是别人给的，你就是可以被取代的，
: 换句话说，薪水高得不像话的，公司为了「抠思当(COST DOWN)」，
: 要裁员当然是找这种的先开刀，降低公司的人力支出成本。
: 各位要清楚的知道一件事，就算是五百大，
: 也只会把钱拿去养「肥猫」，而不会把钱拿来留住员工，
: 新鲜的肝藏，万一操爆了，再找就有，
: 小鲜肉也会变肉乾的一天，剩下的，应该就不用多谈了。
後面那边跟利率行情有多少没关吧?
利率行情就是五百大可以给到1.31%
公务员最低>500大>一般企业
再来看你联徵信用分数
不是我酸喔
看联徵分数真的超级基础的
: [C].去查询每一个时期的成交行情为多少？ 例︰每坪多少钱？
: 这个目前有实价登录可供参考，不过还是仅供参考啦！
: 有空的话，自己去实地走访会比较实在。
实价登陆不是仅供参考
是非常重要
因为银行监价就看这个
你超出太多会影响贷款成数
买太低你要考虑这房子是不是有不为人知的问题
如凶宅等等
: [D].去查询当地的房屋「开价」是多少？
: 各位可以打○○房屋，然後进去里面搜寻，
: 仅量找同一个路段的房子，去进行比较。
: 有些时候会出现，同一间房子在三个平台要托售，
: 这个，有时候并不是屋主缺钱要急着脱手，
: 有可能是投资客在卖房子，
: 因为有可能会遇到这种的投资客，
: 所以您的砍价功力先练好再说，
: 要怎样砍到大家「皆大欢喜」是门学问，
: 各位还没买房前，要多练练杀价的功力，
: 这个「金口」开下去，省下来的购屋总金额，
: 有可能就是一两百万起跳的。
: 所以各位在存头期款的时候，
: 吃饱撑着没事，真的可以把看房子这件事当成，
: 假日的休闲活动之一。
: 记得要做「笔记」就是了。
: 您要知道「开价」，然後最好能够得知「正确的成交金额」，
这也不是这样
如果你真的要买的人通常建商就决定成交价了
开价*0.9通常就是新成屋的底价
楼层会有差异
开价*0.93-0.95 是润泰国泰这种一级建商的折扣
开价*0.85以下 表示这建商开价有问题
中古屋的话
就参考实价登陆同楼层
或是依据同户别的高低楼层去加减
越近的价格越有参考价值
很远的就没有了
另外投资客说真的有经验的都是直接跟你讲多少
只有真的被逼急的他也不会跟你罗嗦直接平转
砍价功力并不重要
真正重要是当下的房地产景气与政策
: 这样才不会多花「冤枉钱」。
: 今天两个角度去看这件事，就很简单，
: 当你是卖方的时候，一定是想，「卖越高越好」。
: 当您变成买方的时候，一定会想看能砍多少算多少。
: 但是，大多数的状况下，有些价格是开出来给人家砍的。
: 就看谁「砍的比较浅」，卖方就有可能卖了，
: 对卖方来说，就是『价高者得』。
: 所以，小弟才会跟各位说，要怎样砍到大家「皆大欢喜」是门学问。
: 搜集资料的部份，大概就到这边，
: 有兴趣的板友，可以『依样划葫芦』写写看。
: 『算钱的部份』，会算的就自己先算，
: 不会算的就等『续集』。
: 本集就先到这边，剩下的，待续......
: ameryu. 2017-02-01#
: PS. 这个是新书里面的部份内容。
这是新书的内容......
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Every man for himself and God against them all.
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1F：→ opm: ameryi的书有生出来了?我印象里写好久好久,可没看到在卖书过 04/22 05:50
2F：→ femlro: 复原6里面不是一堆+1 04/22 05:58
3F：→ opm: 我那时好像也是+1的一份子,想买了送同事,但後来...,没出成? 04/22 06:05
4F：→ opm: ameryu 很多文章非常的长...,我经常性的推荐说自己完全没基础 04/22 06:12
5F：→ opm: 的可以去爬文,理财不知道练不练得成,练点耐性也好? 04/22 06:13
6F：→ opm: 好歹有个大概的架子 04/22 06:13
7F：→ opm: 我一直觉得ameryu的文章主要是写给大菜鸟看的,也没啥标的文 04/22 06:21
8F：→ opm: 充其量提供他自己的经验试图教人叠砖头围篱笆吧,护城河等级大 04/22 06:23
9F：→ opm: 概都很遥远,收入中位数以下的人财产不见得多,人不少 04/22 06:24
10F：→ femlro: 理财最难的不是节流 向来是开源 04/22 06:31
11F：→ femlro: 要你把月收入从4万爬到8万 跟要你省5000元哪个难? 04/22 06:31
12F：→ femlro: 但开源是最没办法教的 04/22 06:31
13F：→ femlro: 台湾薪水好低QQ 04/22 06:32
14F：→ opm: 我不觉得,我觉得节流最容易开始,但到後面,开源才能解决问题 04/22 07:06
15F：推 Birthday5566: 开源怎麽教 我要是知道怎麽开源 我就去开了 04/22 07:07
16F：→ Birthday5566: 还教别人开源勒 除非「教人开源本身」就是开源 04/22 07:08
17F：→ opm: 节流跟开源都有可能教,有可能而已,不见得教得成功 04/22 07:08
18F：→ opm: 中人以下,不可以语上,字都认不了几个的时候,很难学别的 04/22 07:09
19F：→ opm: 当生活费,紧急备用金,保险基本到位,还有点余钱,从存款帐户转 04/22 07:10
20F：→ opm: 到指数ETF之类的行为也算在开源啊...-.- 04/22 07:11
21F：推 Birthday5566: 你讲得是没错 但一点余钱在投资上就很难有用 04/22 07:13
22F：→ opm: 叫没钱还在追剧的,那些时间移去跑foodpanda uberest还是搞手 04/22 07:13
23F：→ opm: 工啥的,有些差别吧? 04/22 07:13
24F：→ Birthday5566: 五千块钱搞ETF 算你5% 也才25元 洗洗睡算了 04/22 07:13
25F：→ Birthday5566: 啊不对 是250元 04/22 07:14
26F：→ opm: 我知道,但一开始就没有那麽多钱啊...-.-要我从100亿美金家底 04/22 07:14
27F：→ Birthday5566: 但我也认同o大你说的 foodpanda 真的是浪费时间 04/22 07:15
28F：→ opm: 开始,很多步骤都可以跳过,但是目前是没啥钱社畜啊,起点就这样 04/22 07:15
29F：→ Birthday5566: 这也没办法 我爸有一百亿 我还搞啥投资 04/22 07:16
30F：→ opm: 千里之行,始於足下,万丈之台,起於累土,跳不起来的时候,能爬就 04/22 07:17
31F：→ Birthday5566: 全部定存 一年1%我都有一亿美金可以花 04/22 07:17
32F：→ opm: 先爬着吧...-.- 04/22 07:17
33F：→ Birthday5566: 爬当然是要爬 只是求升职 个人专业不同 领域不同 04/22 07:18
34F：→ Birthday5566: 还要考虑文化 个人特质 聊起来不会比股票简单 04/22 07:18
35F：→ opm: 问题是你没有...-.-所以才要练习记帐,存钱,投资,有机会博一把 04/22 07:18
36F：→ opm: 要不连下注的钱都没有 04/22 07:18
37F：→ opm: 爬社会阶层,生涯规划板跟薪资板谈的更乱 04/22 07:19
38F：→ opm: 简单,有效,可复制的成功模式我也想,找不到啊,放弃了 04/22 07:20
39F：→ Birthday5566: 没办法 很多人就是收入不理想 想翻身才来学理财 04/22 07:21
40F：→ Birthday5566: 结果被说 其实你收入太低 投资效果极为有限 04/22 07:22
41F：→ Birthday5566: 不然就是看医生教授示范投资 想说怎麽人家这样就对 04/22 07:22
42F：→ Birthday5566: 成功模式不可能复制啊 先来的人会占住缺 04/22 07:27
43F：→ Birthday5566: 就好像可口可乐上市後 也变成其他卖饮料的对手 04/22 07:27
44F：→ Birthday5566: 还有一种就是资格不符 就像大家都知道医生就高收入 04/22 07:31
45F：→ Birthday5566: 但我就智商不够考医生啊 04/22 07:32
46F：→ ookimoo: 开源难的 是方法 跟你去学方法中间隐性成本 04/22 07:37
47F：→ ookimoo: 基础一点 比如增加竞争力 期望能加薪/跳槽 04/22 07:37
48F：→ ookimoo: 增加竞争力 要花时间 睡眠减少 工作考绩可能就下来了 04/22 07:38
49F：推 crazybaby: 怎麽突然拿2017的旧文出来鞭？ 04/22 08:14
50F：推 seeling: a大一直没有出书，请版主明察 04/22 08:16
51F：推 kitune: 如果要扩大解释的话 底下喊+1的同时就是口头契约了 04/22 09:39
52F：→ kitune: 只是东西一直没出货 你们也没付订金 04/22 09:40
53F：推 charles269: 万事起头难 04/22 11:07
54F：→ charles269: a大是进入理财界的敲门砖 04/22 11:07
55F：→ charles269: 长篇大论但带你一步步走进cfd 04/22 11:07
56F：→ aloness: 这个原po应该要去房版好好学习一下… 04/22 19:09