作者youngkai (年轻人)
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标题Re: [讨论] 关於房贷或信贷是否提前偿还的考量
时间Wed Jul 1 21:34:39 2020
※ 引述《ab111122 ()》之铭言：
: 回到原命题:
: 房贷1000万，固定利率1.3%，20年期，本息摊还，目前有资金100万，是否要提前偿还?
: 当我们考虑还与不还哪种比较划算
: 其实在比较下列的方式看哪一个还得少
: (一百万利润产生方式为最保守无风险的定存)
: 不还: 1000万的房贷总额 - 100万现金 - 100万产生的利润
: vs
: 还: (1000-100万)的房贷总额 - 提前偿还每月现金流产生的利润
: 只要 不还的总额 > 还的总额，就表示提前偿还是比较有效益的
: 也就是下列这个式子必须要成立
: 1000万房贷 - 100万 - 100万的定存利润 > 900万的房贷 - 每月现金流利润
: 让我们来拆解这个式子
: 1000万房贷 - 100万 - 100万的定存利润 > 900万的房贷 - 每月现金流利润
: (11361661) (172764) (10225495)
: 加减乘除移动式子可以得到
: => 每月现金流利润 > 36598
: => 36598 = 一百万定存利润 - 省下的利息钱
ab大，您的算式并不正确
左式用100万连续20年定存累积利息得到172764
右式也应该用连续20年累积现金流才对啊，怎麽变成每月现金流利润呢?
这可是差了240倍啊!
正确的算式是
1000万房贷20年本利和 - 100万现金 - (100万的20年累积定存利润)
与
900万的房贷- (每月少缴40000元，连续20年累积的现金流利润)
作比较
你把20年累积现金流利润替换成每月现金流利润，当然会得到错误的结论啊
如前文所述，提前还100万房贷，每月少缴4000元，20年少缴96万
算出20年累积现金流利润至少为96万
(为计算方便，假设每月将省下的4000元全部存在床底下，实际上会放银行或花掉)
96万明显大於36598
所以优先还款 胜过 拿去定存
若我的理解不正确，请指教。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 118.150.53.149 (台湾)
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1F：→ ab111122: 我的每月现金流利润其实就是累积的整个20年度 07/01 21:39
2F：→ ab111122: 资金一百万，拿去偿还後，又有96万的本利和 07/01 21:43
3F：→ ab111122: 等於用100万赚了196万，这样计算是不对的 07/01 21:44
4F：→ x5884864: 先缴了100万 最後只少还96万? 然後到底是4000还是40000 07/01 21:46
5F：→ x5884864: 你要不要先校对一下文章内容 不然看得好累... 07/01 21:48
6F：→ youngkai: ab大，你何不再列一次算式，不要去算每月现金流，只算 07/01 21:49
7F：→ youngkai: 20年後的总资产 07/01 21:49
8F：→ youngkai: 我就只问，20年後，两种方法，分别付出多少新台币给银行 07/01 21:50
9F：→ youngkai: 以及读者最後得到一间房子以及多少新台币? 07/01 21:51
10F：→ RXIJDIL: 绝对是提早还款远大於把钱拿去定存啦，但把钱做投资就是 07/01 21:53
11F：→ RXIJDIL: 风险自行评估 07/01 21:53
12F：→ RXIJDIL: 提早还款其实就等於当下房贷利率的报酬，虽说图表上看起 07/01 21:55
13F：→ RXIJDIL: 来在前期利息缴很多，但也是因为前期本金大造成的，有空 07/01 21:55
14F：→ RXIJDIL: 我打一篇文章解释。每期的缴款费用就是当下房贷余额乘上 07/01 21:55
15F：→ RXIJDIL: 房贷利率/12。 07/01 21:55
16F：推 RXIJDIL: 更正 每期的缴款利息 07/01 22:16
17F：→ ameryu: 本金固定摊还法 07/01 22:24
18F：→ ameryu: 房贷总额/贷款基期=房贷每月应还本金 07/01 22:24
19F：→ ameryu: 房贷总额-房贷月缴=房贷余额 07/01 22:24
20F：→ ameryu: 房贷余额 x 贷款利率 /12 = 当月应缴息 07/01 22:24
21F：→ ameryu: 月缴=每月固定应还 + 当月应缴息 07/01 22:24
22F：推 RXIJDIL: 是的，所以如果你拿每个月付款金额去比利息，会有後期利 07/01 22:27
23F：→ RXIJDIL: 息占比越来越少的错觉。但其实利息就是剩余贷款乘上利率/ 07/01 22:27
24F：→ RXIJDIL: 12这麽简单 07/01 22:27
25F：→ ameryu: 题目是本息固定摊唷 07/01 22:34
26F：推 RXIJDIL: 一样结果，偿还当下的报酬就是贷款的利率 07/01 22:36
(应a大要求删除此推文)
27F：→ ameryu: Y大麻烦您帮个忙删一下推文， 07/01 22:51
28F：→ ameryu: slchao大大有在另一篇回覆您提出的问题 07/01 22:52
※ 编辑: youngkai (118.150.53.149 台湾), 07/01/2020 23:39:05
29F：→ ameryu: 谢谢您，看见有人正在回覆就不占版面了 07/01 23:49