【从路边的广告去筛选房子】 看着路边琳琅满目的广告，很多人都会有个疑问， 什麽样的物件会是比较适合自己的？ 如果你的考量是日後的贷款负担， 有一种方式可以让你快速的筛选出， 适合自己、可以负担得起的「可供选择物件」。 假设您在路边看到一个建案广告， 上面写着５９８万元起，您就把该建案当６００万算， 再来把「６００万÷１万×５０」， 就是该房子的全额贷款的月付金， 也就是贷款２０年月缴３万。 这个５０，其实是从贷款１万，利率约在1.85%， 分２０年摊还，每个月分期付款所需缴纳的 固定金额本息摊还之月付金额。 换言之，若是全额贷款的话就是把建案的开价， 去掉「万」，再乘以「５０」就是全额贷款的月缴。 这个动作的用意是为了剔除掉比较难买到的物件。 一旦全额贷款的月缴，若超过您目前的薪资， 把所有的收入拿去缴房贷，您是要用什麽来过生活呢？ 运用此法，可以简单的筛选掉那些我们可能养不起的房子。 若全额贷款之金额比您的月收入还要少， 那就有讨论的空间，如附图所式， 这次我所拍摄到的物件大约都落在５９８万～８８８万之间。 由於我在帐面上的月收入仅有「三万」， 因此，我不会去看太贵的房子，台面下的收入我们就不讨论了。 为何只看台面上，这部分就涉及到要向银行申请房屋贷款时， 通常只会去看您的收入（薪资转帐的数字有多少）。 至於那些额外的非工资收入，大多是不认列的。 除非你那些额外的收入是有报税的，那才有机会被认列。 注：认列的意思是，银行认同那是您收入的一部分。 一般来说，我们在买房子时，会需要准备三成的头期款， 向银行贷款七成，某些职业属性，虽然可以贷款至八成， 但是并非人人都能挤进那「窄门」，例如军公教、５００大之类的。 因此我们在讨论买房时，还是尽量以 头款三成，银贷七成来讨论之。 刚刚算出来，全贷是三万，普通人的房贷只能贷七成。 换言之，假设我买了一间６００万的房子， 以自备三成180万来讨论，需要向银行办理420万的房贷。 将刚刚算出来的全额贷款月付金打七折， 也就会是我未来每个月实际要缴的房贷。 3万 Ｘ 0.7 = 21,000 不过这个是２０年房贷，如果我觉得手头紧， 亦可以向银行申请３０年房贷， 这时候您仅需将 ２０年房贷的月付金，再打七折。 就是您转换成３０年房贷後，每个月「粗略」要缴的房贷金额。 21,000 X 0.7 = 14,700 注：实际上贷款４２０万，利率1.85%， 分３０年摊还的月付金为15211，差距为511元。 在初步推算房贷月缴时，不用算的太过精准， 有些时候一千元以内的差距，说实在话的， 只要少喝点饮料、少吃点大餐、麦当当之类的就能够被消弥。 此时的房贷所得比约为５０％左右， 不过，此为「一个人养房」的算法。 若您已经结婚，而家户所得落在６万。 （也就是夫妻两人各自的收入都差不多为三万） 其实也可以考虑买房，只是月支出会非常的「紧绷」。 若以家户所得六万元来推算，房贷月缴15000， 大约会占掉四分之一， 再加上水电费、大楼管理费、居住方面的杂费， 加一加可能也快要好几千元， 在累积上去，差不多会来到经常性所得的３０％。 若以２０年房贷来推算， 大约是占走三分之一，都还算是合理的范围。 一般来说，我们会建议尽可能先用２０年房贷去估。 若日後有生育的打算，要把２０年房贷展延成３０年， 银行通常会很欢迎，因为银行端可以赚到更多的利息。 而您的经济状况也会有喘息的空间。 例如：原本的房贷月缴是21,000， 展延成３０年房贷後，大约会变成15,211元。 有人会说收入少，就没有生孩子的权利， 我个人是不这麽认为， 虽然日子可能会稍微苦一点点，但还勉强过得去。 重点在於，陪伴一个生命的成长，那个是用金钱买不到的。 另一点是天底下不吵架的夫妻非常之少， 其「稀有率」大概跟濒临绝种的动物差不多， 因此在购屋时，会建议买两房以上， 至少在夫妻吵架时，还有一个地方可以躲。 让彼此冷静一下。 预先知道房贷月缴金额的「落点金额」， 会有助於各位在规划买房子，比较容易找到合适的物件， 避免日後的财务危机。 以上是看建案广告的快速估算方式， 供各位参考，但愿各位能够买到心目中理想的房子。 ameryu. 2019-11-04 # --

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