※ 引述《CoffeeMoon (咖啡月)》之铭言： : 标题: [问题] 请问房贷提前还款该怎麽还的问题 : 时间: Thu Jul 27 01:14:59 2017 : excel档案https://goo.gl/h5BeyM : 请问朋友目前有两笔房屋贷款，分别为A和C，总共欠银行12,958,701 : : A:2017/7/13的借款余额为1,599,205 借款到期日2033/08/13 剩下193期偿还 : 利率1.56% 计息方式为30/360 本利平均摊还 : 每月期付金375元 : C:2017/7/13的借款余额为11,359,496 借款到期日2037/06/13 剩下239期本利平均摊还利 : 率为1.61% 计息方式为实际天数/365 : 每月期付金55,589元 少列贷款原始总金额 : 他在2017/07/25拿了160万到银行要提前还本，优先偿还了利率高的贷款 等於没绑约的房贷，然後只缴了一期，就开始部份提前清偿。 : 在2017/07/25将利率较高的C方案部份还本160万元後 : 2017/08/13起的每月期付金变为47,759 然後银行也会补收847元 : 847元为1,600,000x1.61%x12/365 (7/13-7/24共12天) : 也就是B方案 : 接下来A、B每月要付的期付金变成9375+47759=57134 : : 若在2017/07/25优先结清利率低的A方案 : （多拿26元出来即可结清A，以後付一笔比较简单好记） : 结清本利和1,600,025=本金1,599,205+利息820(1,599,205X1.56%X12/365) : 於是方案C不变下，未来期付金依旧是55,589 : 然後朋友有两个问题想问，请问该怎麽回答适宜？ : 第一个我大概可以回答，请问第二个该怎麽解释好？ : 我自己也觉得会不会试算表有错，竟然差了6万多 试算表不会有错，只有『计算基准』， 或『计算基础』错的时候，才会出错。 又或者你给错的公式，那就无法得到正确的答案。 某些网路计算机，没有办法进行『代数运算』，那就会出错。 : : Q1: : 优先偿还利率较高的贷款，两者利率仅差0.05%，每个月要多付1,545？ : Ans:只有前面193期多付，194-240期起因为A方案结清後，付47759即可 多付的部份您自己再验算，直接上图给答案。 期数的计算有误，答案在图里面。 1(首期月付) + 193 (A+B方案) + (195-240期)， 这样才是240期，共20年。 方案 B 与 方案 A 的利差，还有部份还款的概略计算方式。 http://imgur.com/oUV7ilz : Q2:若比较两方案到最後结清那天，A方案利率仅低0.05%，优先偿还利率低的， : 最後付给银行的本利会省6万多元？有省这这麽多？该怎麽解释？年金法的特性？ : 还是哪边有弄错吗？ : 我算出来的结果是， 把160万元拿去还 1140万(1.61%，20年的房贷)，可以多省 62036元的利息， 若有疑问，您再自己验算看看。 http://imgur.com/Y07pu6N 如果您觉得还有问题的话，可移驾至房版，那边神人很多。 附带一提： 之前有听过理财座谈会的乡民朋友，可以去翻一下，你们拍下来的投影片， 里面有『债务处理顺序的口诀』，在这边补充一点， 贷款余额比较大的，且利率又较高的，要先还。 其计算结果就如同小弟附上的图。 板上某篇文章可能也有，我暂时找不到他在那一篇。 等我找到了会补上来。 = The end. = ameryu. 2017-07-27 # 补充的部份 → opm: 说真的,这比较像作业,计息基础不一样时,利率会出现偏差 07/27 05:16 认同opm大说的，原po的发问，真的有点像是在写作业的感觉。 如果这是实例，您这位朋友，应该会被该银行列为『小黑名单』吧！ 贷款办下来，不到一个月，马上有160万可以还？ 银行要办放款出去之前，成本都已经先算好了，此举真的很不建议。 而且利率又偏低，如果您朋友跟该银行的关系很好，那就是另外一回事。 --

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