底下共有两篇文，小弟想了老半天， 还是来解说一下好了，若把此文看深远一点，您可以当做， 如果多了一笔『大钱』，而您刚好有房贷，该怎麽处理这笔『钱』。 这边是回覆 lovejoe7010 大大的部份︰ ﹕小妹不才 ﹕前些日子借了一笔三百万的贷款，最近有一笔闲钱想要还款 ﹕当初借款利息约1.6%左右，贷款年限：20年。 ﹕试算约每月需还14476元。 14476 / 300 = 48.253 ，所以贷款年利率是1.50%， 不是1.60%。 ﹕如此推算20年到期要还14476*12个月*20年=3474240元 ﹕等於利息约474240元 这边要假设，「房贷利率」没有随着时代变动而有所异动。 ﹕假设我把这三百万的金额都存入定期储蓄 ﹕以台银来举例: ﹕定期储蓄存款一年 ~ 未满二年机动利率1.230% 实施日期 2016-11-01 挂牌日期 2017-07-04 定期储蓄存款 一年 ~ 未满二年 机动利率 1.090% 所以你的1.23%，其实施日期是 2015-12-23开始 当时的定储利率指数(按月)1.342% 当时的定储利率指数(按季)1.342% ﹕3000000*1.230%=年利息36900元 ﹕假设持续定存20年 ﹕36900元*20年=738000元 ﹕这样算起来好像来倒赚263760元..... 可是把三百万马上还掉，现赚47万？(若依约缴满)， 这样不好吗？快要可以买一台车了。 您算的是『未来20年後的财富』，时间轴本身就是一个问题。 再者等二十年，才多赚26万，然後又是纯数学推论的假设。 被通膨吃掉的就不止这些了，若再加上货币的时间价值...... 还有没考虑到升降息问题。 ﹕小妹不是读财金的...不知道这样算到底正不正确... ﹕如果正确，那是不是不要提前还比较好.....还忘大大们指点>< 如果你觉得正确的，就相信他吧！ 我也不是读财金的......会不会理财，跟念什麽科系，没啥太大的关系。 再来，因为您没有说明，您原本的房贷要怎麽处理？ (1)︰用薪水，每月本息定额摊还。 (2)︰只缴利息不缴本金？ (3)︰都不缴，等法拍？？？ 用每个月领到的薪水去支付？那就会有相对应的风险。 如果只缴利息，不缴本金，那每一个月的利息就是， 3,000,000 X 1.60% / 12 ＝ 4000 3,000,000 X 1.50% / 12 ＝ 3750 而同一时间，定存所产生的利息是 3,000,000 X 1.23% / 12 ＝ 3075 所以，这样的套利手法是不及格的...... 所谓的套利，就是拿低利率的资金，去投资，换取更高的报酬， 然後支付完每月应付的利息之後还有剩。 另一种是，支付完『当期应缴的本息摊还月付金』之後，还有剩。 这样才算套利成功。 若是用现金三百万生出来的利息，加上每个月薪水的一部份去缴房贷， 那比较的基准点，依旧是不同的。 因为有别处的资金帮忙处理房贷，那定存的本金用300万去算，很奇怪。 除了部份清偿本金或整笔清偿，其余都是用『未来的收入』去支付『当期的支出』。 除非您的定存利息，不是未来的收入...... =========================================================================== 这边是回答 ylimequi 大大的部份 ﹕其实原 po想得也未必错 ﹕300万借款，利率1.6%, 20年摊还 ﹕利息约51万 ﹕https://i.imgur.com/eCPkxT9.jpg ﹕300万，利率1.2%, 定存20年 ﹕利息约72万 ﹕https://i.imgur.com/DwgMAq3.jpg 这边简单回一下 花20年赚21万？？？ 这时间成本，有点贵！ 然後要让定存利率在 1.20%钉住不动，20年，这个的可能性？ 若是单笔连续复利，获利应该会有80万，但，这边会有个问题， 20年後， 380万的「货币时间价值」会剩下多少？ ﹕定存获得的72万利息确实是比还贷支付的利息50万多无误。 ﹕原因是贷款本金越缴越少，本金少自然利息也变少，所以贷款利息是越缴越少。 ﹕而定存利息是每年复利滚动，本金不动的前提下，当然越滚越多。 这边也要假设利率不变的状况下。 ﹕但我也建议原 po先还贷款，原因如图： ﹕https://i.imgur.com/c6rZnfH.png ﹕利用每月薪资定存14476，20年下来可得利息89万，大胜300万直接定存。 14476 X 240期 ＝ 3,474,240 (？)，本金是 347万，本利和是389万。 所以，实际的利息大概是 389 - 347 ＝ 42万，可是房贷总缴利息是 47万左右？ 300万，用一般定存的复利滚存，20年後本利和是 3,808,303元 300万，若用循环式定存，利率条件不变，20年本利和是 3,813,290元 假设 300万的本金经过20年期的复利滚存，最终本利和为390万。 300万，20年後的总报酬率＝ 390 / 300 = 1.30 这时候用『年化报酬率』来当作比较的基准 ( 1 + R ) ^ N = 1.30 (1 + R) ^ 20 = 1.30，求 年化报酬率 R = ？ (1 + R) ^ 20 ^( 1/20 ) = 1.30 ^ ( 1/20 ) 1 + R = 1.0132 ， R = 1.0132 - 1 = 0.0132 ， R = 1.32% 不过这个是要一口气拿三百万出来， 然後用年报酬率 1.32%，复利滚存20年的结果。 原PO假设的条件是1.23%，(1+1.23%)^20 = 1.2769倍。 (这个是被KO的300万直接定存) 所以，应该是某一个环节可能有错。 来验算一下， 14476 X 240期 ＝ 3,474,240 (？)，这边不是300万的本金，不要被误导了。 14476元，办理20年期，固定利率 1.20% 的零存整付， 20年之後，才有办法拿到 3,928,320元，利率是用「固定1.20%」去计算。 20年期的总报酬率＝ 3,928,320 / 3,474,240(本金) ＝ 1.1306992 3,928,320 - 3,474,240 = 454,080 这是您每个月存入 14476元，经过240期的复利滚存。 简单的说，这个要算20年期的「零存整付」。 因为您不是一开始就拿300万出来复利滚存。 您用的本金比人家多，产生的「利息」却比人家少，实际利润为 454,080元。 14476这数据也是需要修正的，要嘛你把房贷年利率降到1.499%。 不然就是把月缴金额修正成 300 X 48.716 ＝ 14614.8，四舍五入会收 14615元。 用14476这个数字来计算，14476 X 240 ＝ 3,474,240 元 所以贷款本金为300万，总缴利息为 474,240元(？)，精确值为473,999元，误差约241元 。 我们用原PO给的数据，来作推算， 3,474,240 / 3,000,000 ＝ 1.1580 (20年期，但利率要修正成『约 1.499%』) 1.158 ^ (1/20) = 1.007361，这是银行端可以从「借款人」身上取得的年化报酬率。 同样一笔钱，对您所产生的年化报酬率。注︰这个要算『零存整付』。 3,928,320 / 3,474,240(不缴房贷，按月拿去定存240期的总额) ＝ 1.1306992， 1.1306992 ^ (1/20) = 1.00616071 因为本金的大小不同，所以要折算成年化报酬率来比较， 所以有三百万的闲钱『不还贷款』， 打算用薪水去支付，你本金的比较基准点就不一样了。 300万直接定存，年利率假设1.20%，固定不变，转换年化报酬率就是1.012 300万 X ( 1.012 ^ 20 ) ＝ 300万 X 1.2694......，这个叫单笔连续复利。 最後的总金额大约是 380万。 因为假设是固定，所以反向推算回去，其正确值应当是 1.012。 正常来说，在同样利率的条件下，若定存时间的长度一样， 『整存整付』的单笔连续复利的最终结果，会是零存整付的「两倍」， 若本金的大小是不一样的，就要转成「年化报酬率」去比较。 若要本金一样大的话，300万 / 240期 ＝ 12500元(每月的储蓄金额) 每月存 12500元，假设利率固定20年期的零存整付， 240期，满期之後，一共可以拿到 3,392,098元 3,392,098 / 3,000,000 ＝ 1.130699333(零存整付) 年化报酬 1.130699 ^ ( 1/20 ) ＝ 1.006160 同样的利率跟储蓄时间，最後所得到的总报酬率，理论上会相同， 若有实务上的落差，大多数是四舍五入所产生的差异。 总结︰套错数字就会产生不同的结果。 ﹕谢谢V大回覆。您说的我明白，但原po的300万是闲钱,非借款套利， 身上有债务，手上有钱，要说他是闲钱，必须是「手上现有的现金」大於债务。 不然的话，多数人会认定，这就是「基本套利」，套利的方法很多样化， 看当事人怎麽玩。 关於套利的定义，您可以自行定义，或者参考别人的。 ﹕我的问题是利率1.2% ﹕定存20年下来利息（图二）高过1.6%还贷利息（图一），为何？ 二十年下来累积的存款总额，大於房贷未偿余额。 比较基准点不同，这样是不能被拿来比较的。 就算转换成年化报酬率， 房贷的年化报酬率(1.007361)，还是比你零存整付的年化报酬还要多(1.006160)。 整存整付连续复利的部份，你要把时间轴拉出来， 贷款是要每个月偿还的。 不管假设那一种状况，你都没办法『透过定存』套利成功， 因为你的收入现金流，没有办法大於支出现金流。 单纯的比较 300万定存1.2%所产生的利息收入 vs 300万1.5%的每月利息支出。 在不动到现金部位的状况下，您要补「利差」的资金来源， 应该是从您的工资收入来补足。 收入 － 支出 ＝ 3000(利息收入) － 3750(房贷利息的支出) ＝ -750元(差额) 因为周边有其它资金的支援，所以才能在不动用到本金的状况下， 进行「减压套利」。 如果没有周边的资金支援，300万单笔定存的获利，要大於房贷的支出， 是不大可能的。再说20年期的套利，不考虑通膨真的很怪。 拿储蓄跟债务比较，本身就很怪了，若有这种套利方式， 应该是轮不到我们这些小老百姓吧！ 你的定存部位可以不动，但是您依旧要支付「房贷的利息」或「本息定额月付金」 假设没有其它资金的「挹注」，是要拿什麽来缴款？ 储蓄中最强的手法『循环式定存』，也打不赢同一时期的房贷利率。 债务的年利率，经过换算过後的「银行端年化报酬率」， 其计算结果，会比『牌告及授信加码』的房贷年利率『低』，没错， 那是因为房贷的月付金，是透过「年金法」去计算出来的。 如果你只缴利息，不还本金，那定存1.2%是要怎麽赢房贷1.5%？ 这边的比较重点是，「定存本金」跟「房贷计息金额」要一样。 还有一点是多数人在处理房贷时，比较容易忽略的项目。 『部份提前清偿房贷的贴现价值』。这名词应该是这样写的， 此外，再往後就是有执照的『CFP』的领域了。 如果有错还烦请各位板友指正， 小弟 m(__ __)m 在此先谢过，谢谢愿意指正的板友。 小弟不才，记忆能力没有太好，再麻烦各位了。 注︰若手边有一笔大钱，会建议分批还，例如一次十万一笔， 然後您就去看看剩下的余额，您会不会有紧张的感觉， 或者没有安全感，那就停止部份清偿。 理债的时候，有某一部份是为了减轻心理压力，所以要适可而止。 钱还进银行後，要再借出来，说实话，有时挺麻烦的， 一般而言，若要全清，就强烈建议，一定要去看「剩余的现金」还会剩多少？ 如果不足个人紧急备用金的额度，或家庭备用金的额度， 就会建议，先部份清偿就好，还债过多，反而有可能会让自己陷入财务危机之中。 ameryu. 2017-07-04 # --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.239.212.207 ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1499165849.A.31C.html ※ 编辑: ameryu (36.239.212.207), 07/04/2017 19:05:30 这部份是透过原发问者提供的资料，去进行反向推算，所得到的答案。 概略的计算式︰月付金 / 贷款金额 / 1万 = 万元利率因子 接下来有两种方式，可以透过『万元利率因子』， 推算出其贷款利率，大约为多少？ 一、查表，我有一份自制的『万元利率因子表』， 是以『年金法』为计算基础做出来的东西。用查表的，大约几分钟内就能算出来。 二、土法炼钢，用贷款试算网页，利用『十分逼近法』，去求。 先算出原po给的万元利率因子有多少？ 14476 / 300万 / 1万 ＝ 14476 / 300 ＝ 48.253 (小数点取三位) https://www.firstbank.com.tw/A2_6_8_1.action# 然後运用网路资源， 以第一银行的贷款试算网页为例，输入 本金1000万， 利率先输入 1%，看会跑出什麽数字，因为常算的关系， 我是算到背起来了，在利率 1.00%，1000万贷20年，月缴 45,989元。 土法炼钢的万元利率因子的计算方式︰ 45,989 ÷1000 ＝ 45.989 (简单的说，就是把千分号，换成小数点。) 通常我都是记『46』，然後呢，1.85%是记『50』。精确的数字是，49.881。 刚刚算出来是 48.253，也就是说， 50(1.85%) ＞ 48.253 ＞ 46(1.00%) 。 50 + 46 = 96 ， 96 / 2 = 48 ， 1.85% + 1.00% = 2.85% ， 2.85% / 2 = 1.45%，取中间值，再算一次。 一样，输入本金１０００万，利率 1.45%，贷20年，月缴 48,025 元。 48.253 ＞ 48.025 ，所以再往上加一点点，用 1.50%再代入计算。 利率 1.50%，贷20年，月缴 48,255 元。通常，我会算到这边就停止， 因为每一千万元的误差不到10元，以本例来说，只差两元。 贷款类的东西，算个大概就好，除非是固定利率，那就另当别论。 再往下推论就是用 1.49%、1.48%慢慢去一一代入。 如果要偷懒一点，就是代入 1.475% (1.50%+1.45%)/2， 1.4875 (1.500%+1.475%)/2。 直到小数点以下三位完全正确。 谢谢大家的捧场，文章太长的部份，我会努力改进，谢谢！ ※ 编辑: ameryu (36.239.212.207), 07/06/2017 00:15:18