※ 引述《ryosaeba (Ryo)》之铭言： : 标题: [请益] 38岁单身男归零後重新开始的理财规划 : 时间: Sun Feb 12 20:42:38 2017 : : 各位前辈好 : : 小弟目前是新竹一个财团法人机构的研究人员, : 年纪目前38岁,由於在之前感情上花费很多钱，外加分手後去年又被外商资遣找工作找了 : 一段时间，另外投资也没有很顺利，因此前几年存下来的财产几乎吃了龟苓膏 : 所以最近重新想重振旗鼓开始规划存钱 : 想请各位前辈提供一些意见 在此先行谢过 : : 收入: : 我: 年薪90万左右 90 / 14 = 6.4285(万) 90 / 12 = 7.5(万) 以上是月薪的两种可能性。 ------------------------ 某些银行的房贷评估算法，算有点特别， 7.5 X 14 / 12 = 8.75(万)的经常性薪资， 单身要买房，建议往『无连带保证人』的方式， 去准备资料，以及递交财力证明。 若是『有加乘』的算法，换算出来的可贷金额会比较高一些。 银行的部份，就是自己一一打去该银行询问看看了， : : 目前资产有: : 1.台币活存17万(很弱，我知道) 这个嘛，经历过财务灾难，还能保有部份存款，算不错了， 有不少人，经历感情波折之後，是负债累累...... : 2.Toyota ALTIS汽车一台(2015年购，车贷已缴清)，机车一台 由於机车没有写几西西，以『白牌车(51-125C.C.)』来讨论之， 而汽车部份，暂以1800C.C.之税金极距来讨论之， : 固定支出:(摊算成月支出) : 1.手机+网路 1K : (之前因为要跟EX网内通话免费，所以办二个门号，其中一个快到期打算解约， : 解约後约1 K) : 2.房租5K : 3.所得税预扣3K 照你这种扣法，应该是年薪至少有 303000 + 520000 + 83333 = 906,333 元 计算过程︰ 520,000 X 0.05 = 26,000 元 36,000 - 26,000 = 10,000 元 10,000 / 0.12 = 83,333 元 : 4.劳健保+团保3.5K : 5.交通4.5K(返乡+油钱+保养) : 6.尊亲 3K : 7.医疗(需要故定回诊的慢性病):4K/month 这个就自己多保重，每周需回诊一次的慢性病， 有保险给付可以申请吗？ 这一年累积起来也是不少钱耶。 如果有动手术的话， 就麻烦您记得一句话， 『应存在而未存在』， 那保险的部份就有可能需要支付您保险金。 尤其是『劳保』，官网上看似只有简单几页， 实际上有理赔的项目是非常的多。 再说个笑话好了，劳保一直在说『快倒闭了』， 那怎麽有钱去玩股票，进场护盘？ : 8.保险(全部加起来7.5K/月) 帮您多加几个字，保险＋税金， : (1)乙式车险+牌照税+燃料税:60K/year; 平均5K/月 : (2)医疗险+寿险+意外险:30K/年:平均2.5K/月 一般而言，以FM的角度去看这两个区块， 都会希望把他控制在『年收入的10%以内』， 或是月收入的10%以内(未含奖金......)，再乘以12倍， 为其额度。 不过您的保险真的有点贵就是了， 一年税金约 12000元，若您的车子是2.0的，那也不过才18000元。 剩下的 42000~48000元，到底保了啥东西， 自己把资料准备好，可以到保险板问问看。 : 9.储蓄险 13.5 K/month : (为了预防自己又乱花钱所以买了不少储蓄险) : 其中一笔三年後到期(台币计价，富邦) 每年60K，平均5K/月 : 另一笔5年後到期(中国人寿，美金计价)，每年10K，平均8.5K/月 : : 二者利率约1.9%左右 因为，您没有告知，您的平均月收入为多少， 只好取最低额来计算之，粗估年收 906,333 元， 906,333 / 14 = 64,738 元 64738 x 0.3 = 19,421 (储蓄部位) 中国人寿的那张保单怪怪的，每年10K(?)，这是美金？，还是笔误？ 8500 X 12 = 102,000 元，这样是10万元。 : 10.饮食 8K : : 11.非常态支出:1K/month : : 以上加总约54K 《 重新整理 》 以月薪为 64738元来讨论之， 所得税预扣之後，大约的实领为 64738 － 3000 = 61738， 取至百位数︰61700，61700 X 0.30 ＝ 18510。 【储蓄部位】 把原本的储蓄，用超低的利息， 借给『保险公司』去炒房地产， 每月 13,500元。 剩余可支配的金额，约5,000元。 再扣除孝亲费 3,000 元，剩2,000元，可供运用。 支出小计︰16,500元。 【居住开销】 30% ＝ 18,510，取 18,500元。 [1].房 租︰ 5,000； [2].水 电 费︰ ？ ；这个没列到，暂假设为1000元(每月)。 [3].买房基金︰ ？ ；照理说扣掉房租及水电之後， 您，尚需至少存下 12,500 元， 做为购屋的基金。 支出小计︰6,000元。 【日常支出】 [1].饮 食 费︰ 8,000 [2].手 机 费︰ 1,000 [3].杂项支出︰ 1,000 [4].疾病治疗︰ 4,000 [5].交 通 费︰ 4,500；油资(返家及平日) ，汽机车保养。 ——————————— 合 计︰18,500 【保险与税金】10% ＝ 6,170(理论值) [1].产险部份；月平均︰5,088元 ____(a)._ 汽车︰ 4,000元；年缴︰48,000元，乙式车险。 ____(b)._ 机车︰ 50元；年缴︰ 1,200元，两年期的平均。 ________〔汽、机车之税金〕 ____(c)._ 汽车︰ 1,000元；年缴︰11,920元，牌照税＋燃料税。 ____(d)._ 机车︰ 37.5元；年缴︰ 450元，牌照税＋燃料税。 [2].人身保险部份︰月平均为 2,500 元 ________医疗险+寿险+意外险:30K/年 小计︰5088 ＋ 2500 ＝ 7588元 ，取7600元来计算。 四大项合计︰ 储 蓄：16500 居 住： 6000 生 活：18500 保、税： 7600 ─────── 合 计：48600 61700 － 48600 ＝ 13100元 每月预扣的部份，会算在年薪里， 但不能算在实领里面。 劳健保部份，亦是，所以您要计算出， 每月可用余额的方法则是， 实领月薪 － 48600 ＝ 剩余可运用的钱。 再来是，这笔钱最好要大於 12500元， 才有办法加快您存头款&买房的速度。 假设储蓄险都不缴了， 13500 ＋ 12500 ＝ 31000， 您最大的储蓄金额，可以来到 31000元(每月) 这边，您要自己再计算一下，以上的数据， 是根据您的年薪，所推理出来的数据。 : 目前单身，未婚，也没有交往对象 : (我想自己的经济状况现在也很难成立家庭) 别这麽想，心在那里，家就在那。 如果一间亿万豪宅，里面住的『生物』， 没有心，没有爱，那间房子，其实只是一间装璜得『很漂亮的废墟』。 自然界的法则，不就是这样吗？ photo link：阳台上的鸟巢，斑鸠宝宝 http://imgur.com/73xgLSg 对他们而言，这就是他们的『家』。 六法全书翻烂了，应该也找不到任何一条规定， 必需先要有房，才可以成家？ 再说，若购买自有宅的压力太过沉重， 真的可以考虑先用租的，再做打算，一次到位的人生， 并非每个人都可以办到，若一次只选一个目标，应该是会轻松许多。 : 但想累积一笔房屋的头期款作为预备基金 您的可贷额度，帮您初略推算一下，大约是 18500 / 50 ×(1万) ＝ 370(万) 剩下的就看您头期款怎麽存， 不过要提醒您一点，在45岁以前买房子， 应该都不会有啥大问题， 45岁以後买房，有可能会面临，贷款年限被限制的问题。 也许贷款年限可能会只剩下15～20年之间。 : 虽然不一定会买房，但总觉得要存ㄧ些钱才比较踏实， : 同时为未来做准备 : : 之前把买房的头期款几乎都花在前女友身上，不过因为是自己自愿的，所以也无话可说 : 在重新找到新工作的时候 : 也想重新做好理财规划 除了财务管理方面的重建工程之外，心灵上的重建，也是需要的， 逝者已逝，无法复返的过去，就让她成为过去式吧， 你现在需要做的，就是好好的照顾自己，并做好准备， 等待『某个人』来到您的生命里，甚至是住进您心里。 这世上不会有白走的路，一段刻骨铭心的爱恋， 可能会让你知道，该怎麽和未来的另一半相处， 婚姻中，有九成以上，都是很现实的层面， 但是要如何在那剩下的10%以内，让您的生活充满惊喜与欢乐， 才是您要去努力的事。 Life always have amazing ! : 恳请各位指点 原则上，您都可以列出那些财务资料了， 需要指点的地方很少， 那不然，小弟就分享一下，运用房地产套利的『入门手法』给您。 这个会附在文末。 : 再次感谢 : : -- : 我想随便找个工作，随便赚点钱，然後和不美又不丑的普通女人结婚； : 生两个小孩：第一个是女孩，第二个是男孩... : 等长女结婚，儿子也能独当一面的时候，就从工作退休... : 之後...每天过着悠闲隐居生活，然後比自己的老婆还要早老死， : 我就是想过这种生活，普普通通的过完一生.... : 改编自 §奈良鹿丸 § : 看似很简单的一段话，其实一点也不简单啊...... 其中有一点，小弟的做法会不同， 再怎样都要撑住，比自己的老婆，还要晚离开人间， 因为，我不想看她，为我留眼泪。 分享一个『转念』给您，这是一个板友分享小弟的， 找一个让您觉得舒服的人。 这个指的是很多方面，不论是相处的感觉，或是心灵层面上， 跟一个『舒服的人』在一起，您也会被同化， 变成另一个『舒服的人』。 重点是，不是让对方舒服就足够，而是您自己也感觉到『舒服』。 只要没有忘记呼吸，人生就还没结束， 万般皆可能，anything is possible！ 试着去相信，某种可能性的存在， 『真爱』，在未来的某一个转角，也许。 但，你若不继续走下去，你怎知有没有？ ameryu. 2017-02-27# ================================================================ 【房地产套利的『入门手法』】 以下仅供参考，某些县市若想要玩套利， 其门槛并不低，请各位三思而後行。 首先你要先有一间有贷款的房子，坪数不要太大， 坪数大，你大概只能赚买卖价差。 既然是入门篇，就是假设您是需要向银行贷款买房的。 若是逛房市像是在逛菜市场的，那就是另一种层次的玩法了， 并不属入门篇，因此不讨论。 注: 房子该如何购买，小弟在板上有分享过一些手法， 烦请有需要的人自己去爬一下。 有自己的房子之後，先弄个简单的装潢，然後把房子租出去。 这边要评估一个点，是您收的租金， 能不能打平这间房子的总支出， 除了房贷之外，还有税金，管理费......等的连带费用。 再来就是地点， 一、选一个你喜欢的地点，因为这间房子， 您有可能等到晚年时，会有收回来自己住的『可能性』。 如果孤独到老，要租房子说不定没那麽容易， 二、就当做是『学习如何当一个房东』。 说来很妙，有人适合当房东， 但有人，就是不怎麽适合， 若硬要解析其中的原因，大概就是， 您是如何看待这间房子的？ 如果一开始就装璜的很漂亮，买了很贵的家俱， 或是心仪的家俱， 到了要租给别人时，多少都会害怕那些东西被破坏。 或是有什麽损伤， 个人的建议是，既然你这房子是买来要出租的， 那就属营利用，是要来做生意、赚钱的。 请把他当成一个商品来看待。 等到你房子收回来时，再重新整理成，你喜欢的样子， 另外还有一种状况是，十年前，室内装璜的风格， 十年过後，您喜欢的样子改变了， 假若当初，就先装璜成自己喜欢的样子，租出去， 等到你收回来住，还不是要敲掉重做？ 差别大概就是，进行大改装，或是小改装罢了。 一般而言，至少会重新粉刷。 某些地段的房地产的行情总价，有时候会跟租金收益不成比例。 若是一般上班族，大概很难摸得起黄金店面那种房子， 所以我们就把目标锁定在，公寓大楼，好出租的物件。 有了地段跟物件类型之後， 你就可以开始盘算，你预定要找多少钱的房子， 然後租金预定要收多少， 再去找符合您的需求与条件的房子。 租屋市场是『没有租不出去的房子，只有租不出去的价格』。 有人是专作『凶宅』生意的，然後再租给不知情的民众。 有人住了没事，有人住了『很有感觉』， 可能就连夜搬走，连押金都不要了......=_=! 这也是一种赚钱的门路，希望各位不要真的去当凶宅的房东。 各位以为这样就结束了吗？ 当然不是..... 接下来，您就可以骑驴找马，再去找下一个地段， 生活机能之所以便利的因素，就是人口数，与人口密集度。 最容易辨识的指标，大概就是『有「得来速」车道的麦当劳』。 这是 n年前，从一本杂志上看到的资讯， 麦当劳真正赚钱的地方，并非是卖餐点，所赚取的价差。 而是不为人知的周边房地产交易。 各位可以仔细去观察，麦当劳设立的地点，其附近的房价， 其实都不会便宜到那去，你跟同一县市去相比较， 应该会发现到一个有趣的现象， 贵个20%算正常，有些会贵到1.5倍。 其房价范围是，隔麦当劳几条街来区分。 另外，还有另一间店，他在台的经营策略就是这样， 有麦当劳的地方，在不远处，大多数都可以找到肯德基...... 算捡现成的便宜， 因为麦当劳在开店之前，会做很多项的评估。 而这其中的差别是，麦当劳会去计算消费人口跟回客率。 到客率并不是最重要的，而是回客率。 然後麦当劳的主要策略是，先置产再设立据点。 也就是独栋的，有得来速的那种， 除非是一级战区，那才有可能用租的。 以上这算是另类指标， 若以正常考量的话，就是， 大学、学校、医院、图书馆、便利商店、超市、 大型购物中心、大卖场、百货公司、大型书局、 公车站、捷运站、火车站、 高速公路客运、银行、邮局、加油站。 以上的条件，多半是蛋黄区，或是 蛋黄与蛋白的交界处。 某些县市，可能还要追加，夜市。 若是要出租的物件，当然是离市中心越近越好， 因为需求市场会比较大， 然後，如果您自己本身有租屋的需求， 再到郊区或是上班地点的附近，租房子， 用房租总收入的净额，去支付您在外租屋的总额。 这就是套利的第一步， 把自己的房子租出去，然後去租比较便宜的房子来住， 或者是跟朋友或同事，一起租一大间去share房租及其它的费用。 注一︰并非每个地方都可以这样玩啊！ 注二︰若是住家里，然後名下有房子租人， 那就是另一种层次的玩法了。 再来，就是等，等到价格涨上去的时候， 看您打算赚多少才要脱手， 或是有赚就好，打算落袋为安， 两种思维都可以。 一般来说，房地产的大笔收益来源， 都是来自於赚取价差，把房子租出去，是加减赚点『零花钱』。 财力雄厚的投资客，一般都是独资，而且没有贷款。 他们的算法是，至少要可以抵消通膨的力道，再赚一点点利息钱。 也就是一年的租金，应该要收多少，才算赚。 以台南而言，八年前，这块市场，大约是房屋总价的6%以上， 若是独立小套房，可赚到10%以上。 因为现在景气不好，某些套房的收益，已经剩不到4%。 但是，房价的行情却是从12万涨到20万(每坪)。 房价涨幅的威力，短时间，很难有感觉， 但是，若您持有的时间，有经历过一个完整的 『景气循环周期』，赔钱的机率，会相对低一点。 注︰那个4%，并非用当初的房价去算，而是用行情去算。 假设您原先是买两百五十万的两房一厅两卫的房子， 注︰两套独立卫浴。 租金一年收18万，这样子，此物件的营业额是7.2%。 18 / 250 = 7.2% 若房价涨上去，涨到360万(以周遭的实际成交价来计算)， 18 / 360 = 5.0% 房价涨幅，360/250 = 1.44，换句话说，房价已经涨了44%。 若您运气很好，房价涨到 500万。 18 / 500 = 3.6%， 500 / 250 = 2.00，以这样来评估。 您赚了快一倍，虽然实际上仔细去算，应该是不到一倍。 为方便解说，以赚一倍来讨论之。 租金收益，降至 3.6%，若不考虑通膨，放着收租金也不错。 就算是售出转现金，扣掉成本两百五十万。 还赚250万左右，再来套一下『评估算式』， 年收租金18万，现阶段抛售的获利，转换成租金为几年份？ 获利 250 / 年租金 18 = 13.88年 小弟的算法是，若是以『营业额』去估算 只要大於 8 或 10， 就会倾向先卖。 因为房龄渐增，租金有可能会有下修的可能性。 假设你下修到一年收租仅剩 14.4万。 这笔250万的获利，您就需要等待， 250万 / 14.4万 = 17.36年，才有办法收到 250万的房租。 既然市场上，有人打算预付您八至十年的房租， 考量一下，货币的时间价值，卖掉换现可能会比较实在。 再回头来看一下，租金收益率会变成多少？ 14.4万 / 500万(市值) ＝ 0.0288 ，约 2.88%。 接下来看你要拿什麽来跟他比较， 此外还有一点，这不是『税後净利率』， 这部份就要看您怎麽去计算了， 有些『职业房东』，会要求房客去报税。 房客有报税没报税，对房东来讲就有差异了， 也只能说『级别』不同，别拿叉叉比鸡腿。 以上是同一栋大楼的『职业房东』， 跟小弟分享的评估方式， 每个投资客，各有各的计算方式， 这位大哥算是比较懒惰的，用『营业额』去算。 因为他名下的房子以及正在出租的房子，都没有房贷。 而且都是独资。 入门款的套利方式，大概就是如上所述， 一、靠时间，赚租金。 二、等机会，赚价差。 如果不想卖，您就要考虑买第二间的方式了。 第三间房就看个人造化了。 【稍微再解说一下】 先买房，然後租出去，增加『非工资收入』， 如果房客要报税，您自己斟酌， 因为这样就能拉高『您的财力证明』，亦算是可以开小杠杆了， 就看您怎麽玩了。 注︰如果您的申报薪资，总计，未达823,000元者， 会比较有利。 最好能够快速的解决房贷， 再来就是等，等房价涨上去。 卖掉，若还有房贷也没差， 房贷余额，就当作成本的一部份。 只是压缩到获利空间，但，还是有赚啊！ 关於『房地产套利』的简易说明就到此结束。 ameryu. 2017-02-27# PM 08:14# ※ 编辑: ameryu (36.239.207.71), 02/27/2017 20:19:44