作者zxclover (新)
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标题[请益] 30岁男小家庭理财规划
时间Wed May 11 22:43:03 2016
昵称：zxclover
性别：男
年龄：30 岁
职业：公
居住地：中南部
工作地：中南部
家庭成员：■妻 30 岁，■子 4 岁，■女 2 岁
居住房屋：■自有
太太目前是全职妈妈，现在住的房子比较小，在孩子念小学前应该会优先升级房子，
3年内换房总预算大概抓在500W-600W，大宝也准备开始念幼儿园(还没列在支出)
，下面列出目前收支，保险跟投资亦在研究中，应该会先优先稳定住的方面後再来着手，
请版友帮忙分析现在及未来有哪些不足的地方，谢谢大家。
【每月收支状况】
收入： 支出：
生活费 1.8W
本人收入 9W 固定支出 0.9W
(已扣税其他及健保) 零用金 1.7W
衣 0.1W
住 0.12W
行 0.26W
旅游 0.5W
聚餐 0.16W
红白包 0.2W
保险 0.055W
合计 9W 合计 5.795W
每月结余（收入-支出） = 活存 3.205W
说明：固定支出 0.9W = 水电瓦斯桶 0.22W +电话网路MOD行动 0.3W + 汽机车加油 0.3W
+ 太太国保 0.08W
零用金 1.7W = 太太 0.8W + 我 0.3W + 子 0.3W + 女 0.3W
上班几乎都骑机车，零用金就给家人买点生活用品，除了太太的不能动，小弟跟子
女的零用金偶尔挪做'她'用。
月支出(衣、住、行、旅游、聚餐及红白包)是以整年度预算除以12个月：
年度衣 1W
年度住 1.5W =大楼管理费+房屋地价税金
年度行 3.2W =汽机车牌照燃料税+保险+保养
年度旅游 6W =如有出国则该年度追加
年度聚餐 2W
年度红白包 2.4W =小弟结婚没宴客没收红包
年度保险 0.65W=全家意外险
另过年红包目前初步是跟子女收到的摊平，孝亲费的部分，
因为长辈考量小弟高中毕业就没花他们的钱，还有兄弟姊妹间的公平，
以及还要自己买房贷款的压力，太太也还没上班，目前长辈体谅尚不需要。
【年度收支状况】
收入： 支出：
本人收入(含年终) 117W 69.54W
合计 117W 合计 69.54W
年度结余（收入-支出） = 活存 47.46W
【家庭资产负债表】
资产： 负债：
现金(活存) 50W 0W
自住房地产购入价 150W
汽车 购入价 70W
合计 270W 合计 0W
资产净值（资产-负债） = 270W
【全家保险概况表】
产物保险：保费1年约2.3W
机车：强制险
汽车：强制险+丙式车体险+第三人责任险(一人300W/一事故1500W/财损100W)+
驾驶人险(死残300W/住院一日0.1W)+乘客险(一人300W/一事故1200W)
人寿保险：只买定期险，保费1年约0.65W
我 ：650W/6W医疗/228W重大烧烫/90天0.2W住院或加护病房/1年0.1W住院或加护病房/
残废或骨折按比例
太太 ：500W/6W医疗/175W重大烧烫/90天0.2W住院或加护病房/1年0.1W住院或加护病房/
残废或骨折按比例
子、女：各 100W/2W医疗/35W重大烧烫/1年0.1W住院或加护病房/残废或骨折按比例
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1F：→ jimmy8069: 只能建议法拍了05/11 23:27
J大是指房子吗？
不才小弟忘记说，我那换房是指相对的，现在住大楼2房，想换3房而已，谢谢J大提醒。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/11/2016 23:44:13
2F：推 ameryu: 先用推文看能不能解决你的问题，Q1:你的"首购"用掉了吗? 05/11 23:59
ameryu大，就知道您会出来拯救，小弟不是首购，以家人名义买再用赠与，不过应该影响
不大，
比较担心贷款时无法证明小换大，成数趴数受影响。
3F：→ ameryu: Q2:小弟概略的心算一下，您两个小朋友同时上幼稚园之後，05/12 00:00
4F：→ ameryu: 每个月可用金额可能只剩一万多，这部份您有注意到吗?05/12 00:01
是的，如果版友有路过不平请举手相助，小弟是否有节流空间？
5F：→ ameryu: Q3，有无考虑旧房出租，收租金来补贴新屋的房贷?05/12 00:03
6F：→ ameryu: 从资料上来看，您的第一间房子，可能是现金购买。05/12 00:04
7F：→ ameryu: 因为您的产险部份并无列出『火地险』的部份。05/12 00:04
8F：→ ameryu: 从管理费反推回去，大概是『权状24坪~30坪』的房子，05/12 00:07
9F：→ ameryu: 扣掉公设部份，应该不难出租，再算上您的持有成本，05/12 00:08
10F：→ ameryu: 租金的投报率应该不会太差，05/12 00:08
11F：→ ameryu: 假设出租可收一万，随着小孩长大，支出跟着增加，05/12 00:09
小弟应该会倾向随着小换大优先卖掉，好在贷款及换屋急迫需要中救急，大概20坪华厦两
房。
12F：→ ameryu: 再假设老婆也出去工作，一个月要挤个一万多甚至两万出来，05/12 00:10
13F：→ ameryu: 应该不是难事。预算600万，自备180万，依你的收入条件，05/12 00:11
14F：→ ameryu: 搞不好自备100万就会过件了，剩下贷500万，一个月缴两万五05/12 00:13
15F：→ ameryu: 出租旧屋还可以加减补贴一点，就算你租个五千，05/12 00:14
16F：→ ameryu: 这样『暗来切去』，您的房贷支出大约会落在2万左右。05/12 00:16
小弟怕贷款如果超过2.5W会超支，如果这样，势必得再下修买房预算了，谢谢ameryu大倾
囊相助。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 00:43:55
17F：→ ameryu: 哇勒~您要钓我出来，数字也打全额嘛 = =! 这样很难心算耶!05/12 00:50
小弟初心者还有待跟版上高手学习，好在遇到高手中的高手。
18F：→ ameryu: 应该是不用下修啦!文化路的生炒鸭肉羹不错吃，想到就饿了05/12 00:53
这麽快就可以让小弟涌泉以报，路过记得Line小弟。
19F：→ ameryu: 重点在您的扣凭，上面的数字有多少，还有薪转的资料。05/12 00:55
小弟报的确实是目前实际状况，但往後不排除会下修收入的可能。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 01:13:49
20F：→ ameryu: 先问一下原po的想法，您是要看 (1) 小换大的建议方向 or 05/12 01:08
21F：→ ameryu: (2) 租旧补新的方向？ (3) 综和型的建议？大概可以分析到 05/12 01:10
22F：→ ameryu: 您女儿上小学的状况，差不多是七岁吧! 先声明一点， 05/12 01:11
23F：→ ameryu: 选(3)的话，铁定是一篇很长的回文，因为要解说很多东西。 05/12 01:13
24F：→ ameryu: 你有下修的可能性，那我直接写(3)，不过您目前的扣凭资料 05/12 01:16
25F：→ ameryu: 跟薪转资料"漂不漂亮"，看能不能稍微提供一下？ 05/12 01:18
26F：→ ameryu: 小弟一并把办贷款的"眉角"顺便写一写。05/12 01:20
扣凭大约127W，薪转大约9W，夜深了，麻烦ameryu大有闲暇再琢磨，不打扰您休息。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 01:30:17
27F：→ ameryu: 再补问一个问题，你有没有在使用信用卡?(这有关系。) 05/12 01:25
有的，请问。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 01:31:05
28F：→ jimmy8069: 首购利率没比较优哦，直接和银行谈，我所 05/12 01:36
29F：→ jimmy8069: 知有1.8非军公教但10大企业05/12 01:36
30F：→ jimmy8069: 你到底是要买哪个地方...台南高雄房价都05/12 01:38
31F：→ jimmy8069: 很便宜05/12 01:38
32F：→ jimmy8069: 且1.8是两年前没降息时05/12 01:39
J大我会买嘉义
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 01:41:05
33F：→ Reichenau: 警消吗 05/12 08:55
34F：推 Reichenau: 高中毕没拿钱，警专大系统公费生哦05/12 08:57
R大是的，当初赌上自由换来，目前还没後悔。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 09:07:41
35F：→ jimmy8069: 嘉义很多法拍透天可以买，很多才四五百而已 05/12 10:11
36F：→ jimmy8069: 当然法拍的缺点就是不能看内部，所以要有取舍 05/12 10:11
37F：→ jimmy8069: 你卖完後可能只能买大楼，但嘉义比较重透天 05/12 10:11
38F：→ jimmy8069: 内部在加个电梯50~80可能到100泥做工程，就豪宅级的 05/12 10:12
39F：→ jimmy8069: 法拍记得买点交，你的预算不适合玩不点交的，不点交程 05/12 10:13
40F：→ jimmy8069: 程序要走很久，有些是持分，有些是租人等 05/12 10:13
41F：→ jimmy8069: 且警消很多银行会不太能贷，因为工作危险，就军公教吧05/12 10:14
42F：→ jimmy8069: 点交就可以自己买标单到法院标，不会写标单可以去法院05/12 10:16
43F：→ jimmy8069: 问，若再不行就再站内问我吧05/12 10:16
44F：→ jimmy8069: 这样不用给代标在赚一笔05/12 10:17
45F：→ jimmy8069: 法院保证金部分再去银行换本票连同投标单投进投标箱05/12 10:17
46F：→ jimmy8069: 且每个法院标单都不一样，不要拿台中去投嘉义的，颗颗 05/12 10:18
谢谢J大，小弟会列入考虑。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/12/2016 10:42:46
47F：→ Reichenau: 该不会嘉中校友吧…那时代很流行 05/12 13:42
学长好。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/13/2016 01:12:50
48F：推 efz070: 我也是警消 收入6万 哪有到9万？05/13 02:02
49F：→ efz070: 主管也才7万多，，， 05/13 02:02
e大的是含加班吗？
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/13/2016 07:55:50
50F：推 efz070: 对阿 含加班 即使加班最高1.7万 也不会到9万吧？？05/13 09:52
51F：→ efz070: 我应该是6.6万 05/13 09:52
52F：推 efz070: 请问 Z大在那里上班？ 05/13 10:04
e大如果您结训派外勤主管应该差不多
※ 编辑: zxclover (223.139.45.35), 05/13/2016 10:39:33
53F：推 efz070: Z大应该在嘉义市 不过 我看我主管的薪资应该七万多 05/13 11:26
54F：推 efz070: 对了 如果要看法拍屋 希望可以找我一起 PS我也是缺钱买房 05/13 11:29
我是抓500W-600W（含装潢家俱家电），e大预算应该比我高，最近有间刘厝法拍透天第3
拍七百初，当然专业还是要请教楼上J大这些高手。
※ 编辑: zxclover (223.139.45.35), 05/13/2016 12:33:20
55F：→ ameryu: 如果你下修到6万的月收，还是可以撑得起房贷，05/13 12:55
56F：→ ameryu: 除非您打算"解甲归乡、回家种田"，那就比较难说了。05/13 12:57
再次感谢ameryu大，小弟下修的是如果不加班大概就是月入7W，不过回家也要有田可种，
买田或许还比我买房贵XD
※ 编辑: zxclover (223.139.45.35), 05/13/2016 13:07:46
57F：→ ameryu: =_=! 下修还这麽高的收入。基本上，不要太宠小孩子，05/13 13:11
58F：→ ameryu: 再加上尊夫人，未来若有外出工作，应该是没问题啦!别烦恼.05/13 13:12
谢谢ameryu大鼓励
※ 编辑: zxclover (223.139.45.35), 05/13/2016 13:18:14
59F：推 efz070: 法拍不懂 也不知道从何看起 要从哪里着手？ 05/13 13:36
这年头能遇到ameryu大跟jimmy8069大这种专业又热心的贵人，我们都获益良多，e大也可
以考虑找代标。
※ 编辑: zxclover (223.139.45.35), 05/13/2016 13:46:27
60F：→ jimmy8069: 原po我没那麽厉害拉, 另外您说的刘厝那间您要自己去现 05/13 13:55
61F：→ jimmy8069: 问那间乾不乾净及有无风水上的瑕疵,有无路冲、防火巷冲 05/13 13:56
62F：→ jimmy8069: 等, 你可以去问邻居, 另外法院的照片看起来屋龄还蛮新05/13 13:57
63F：→ jimmy8069: 的,还有若您想详细调誊本和建物屋龄资料等,可以上地政05/13 13:58
64F：→ jimmy8069: 电子誊本系统,每一张20元就会有他有没有贷款抵押物 05/13 13:59
65F：→ jimmy8069: 抵押权顺序等,但要用自然人凭证及读卡插到电脑才可以 05/13 14:00
66F：→ jimmy8069: 每张20元,储值用中华电信点数卡帐号储值 05/13 14:00
67F：→ jimmy8069: 另外不管法拍或买屋我都会先用土地使用分区(免费的)05/13 14:01
68F：→ jimmy8069: 先查他是非都市农地的建物还是都市计划区的住宅地商业05/13 14:02
69F：→ jimmy8069: 地或农地的建物等,可以用手机下载土地使用分区 05/13 14:02
70F：→ jimmy8069: 法拍好处是地号建号都在笔录中,不用像一般买卖还要透过05/13 14:03
71F：推 efz070: 奇怪 我查法拍屋资讯 没有看到刘厝里有在法拍？？ 05/13 14:03
72F：→ jimmy8069: 仲介去带看在看门牌查地号建号,用门牌查地建号也可以用05/13 14:04
73F：→ jimmy8069: 政府的地政电子誊本系统查05/13 14:04
74F：→ jimmy8069: 我原本也看不到刘厝,後来看3拍,因为不是在地人所以不了 05/13 14:05
75F：→ jimmy8069: 解,誊本上也有屋主持分或产权乾净等资讯 05/13 14:06
77F：→ jimmy8069: 这就是手机上看土地分区,另外那栋是不是你之後想自住05/13 14:07
78F：→ jimmy8069: 的位置您可能自己评估,法院法拍系统部分点交可能代表 05/13 14:08
79F：→ jimmy8069: 他是社区型透天,代表你门前的道路是社区共用的 05/13 14:09
80F：→ jimmy8069: 另外此房子地坪79.42(24.06坪)+1.12坪(社区道路)05/13 14:11
81F：→ jimmy8069: 建物部份53坪, 现在盖新成屋大约一坪6.5~7万不等05/13 14:12
82F：→ jimmy8069: 也代表此屋726.8万-53坪*6万(算新成屋更何况他是旧的) 05/13 14:13
83F：→ jimmy8069: =408.8万(土地), 你自己坪估那地25.18有无那价值 05/13 14:15
84F：→ jimmy8069: 请上实价登录上看那透天行情和土地行情05/13 14:16
85F：→ jimmy8069: 你自己评估适不适合, 另外自地自建申请建照大约6~10万05/13 14:17
86F：→ jimmy8069: 且自地自建大约申请建照到盖好且申请使用执照等耗时大 05/13 14:17
87F：→ jimmy8069: 约8个月不等 05/13 14:18
88F：→ jimmy8069: 但监工可以自己监,有些房子怕建商偷工减料 05/13 14:19
89F：→ jimmy8069: 以上是我和我母亲学的,家里成交过几间且也标过几间05/13 14:19
90F：→ jimmy8069: 自住的起家厝也是自己盖的, 刚好亲戚是营造商比较了解05/13 14:21
91F：→ jimmy8069: 另外分享持分的法拍,持分法拍都属於不点交，不点交的意 05/13 14:22
92F：→ jimmy8069: 思是得标人的标後法院不会派人和警察陪你去点交,且过户05/13 14:23
93F：→ jimmy8069: 前法院会通知所有持分人你要不要买,这属於土地法范围 05/13 14:23
94F：→ jimmy8069: 有优先成买权,若持分人在国外有时会耗费半年甚至一年05/13 14:24
95F：→ jimmy8069: 但法院会给一段时间且尚未回覆代表法院会通知你过户05/13 14:24
96F：→ jimmy8069: 有些持分若要拿完整的产权,就变价分割, 可以请律师撰写 05/13 14:25
97F：→ jimmy8069: 或请代标处理变价分割,意思是法院不知道哪写人要分前分 05/13 14:26
98F：→ jimmy8069: 後的建物,他会整栋拍卖,你觉得划的来就整个吃下,划不来05/13 14:26
99F：→ jimmy8069: 就等其他人标下後分价金, 有些台北店面都是这样搞得05/13 14:27
100F：→ jimmy8069: 另外提醒原po,你要标要先有底价的20%(保证金) 05/13 14:28
101F：→ jimmy8069: 就是本票, 若你得标但手边没闲钱, 就要找一些银行代垫 05/13 14:29
102F：→ jimmy8069: 好像联邦有做这个,之後过户後再转房贷利息比较低05/13 14:29
103F：→ jimmy8069: 怕的事你手边没闲钱,转不过来,之後法院会再重新标售05/13 14:30
104F：→ jimmy8069: 此房屋,但之後你自己就不能标那间房屋, 且之後标的金额 05/13 14:31
105F：→ jimmy8069: 若低於你的得标,要补足价金和法院作业费用 05/13 14:32
106F：→ jimmy8069: 保证金会扣除那些差价後退还05/13 14:33
107F：→ jimmy8069: 之後不懂再问吧05/13 14:34
108F：→ jimmy8069: 此房屋大约10~12年透天,那栋被拍是边间(用google街景) 05/13 14:41
109F：→ jimmy8069: 边间采光比较好, 但还是要到现场看才准 05/13 14:41
110F：→ jimmy8069: 若觉得700多万太高, 可以等4拍,打8折560多万再拍也可 05/13 14:44
111F：→ jimmy8069: 你的负担会比较小, 但别人可能会和你抢这拍05/13 14:45
112F：推 ameryu: j大辛苦了，好详细的资料啊!05/13 15:02
113F：推 efz070: 我查3拍也看不到这件 请问j大是用什麽系统查的？ 05/13 15:04
e大有查到吗？
http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
虽然小弟没本钱标，但听两位版友一席话，胜读十年书，ameryu大跟jimmy8069大这些经
验谈，真的很有帮助。
※ 编辑: zxclover (223.139.45.35), 05/13/2016 15:43:14
114F：推 efz070: 原来我傻了 我也是用同系统查 我不知道 大圣南街190号就 05/13 18:24
115F：→ efz070: 位於刘厝里，，我还以为会秀出刘厝里 05/13 18:24
116F：推 efz070: 同一个建物 拍卖标的物为什麽会有两个？ 05/13 19:07
117F：→ jimmy8069: 有增建部分没有保存，俗称二次施工，有些 05/13 21:15
118F：→ jimmy8069: 书记官会合并有些会分开两个列表 05/13 21:15
119F：→ jimmy8069: 这栋也是有缺点，因为是边间且社区型，旁边铁卷门 05/13 21:29
120F：→ jimmy8069: 可能会吵，且面宽看似才4点多米而已 05/13 21:29
121F：推 efz070: 未办保存登记之建筑，且於拍定後无法迳持不动产权利移转 05/13 23:35
122F：→ efz070: 登记 如何处理移转登记? 05/13 23:36
123F：→ jimmy8069: 你要看民国几年盖的，老旧房子很多都未保 05/14 00:50
124F：→ jimmy8069: 存，若要登记持房屋税单、水电单和建造人 05/14 00:50
125F：→ jimmy8069: 的证明文件且要符合建筑法规 05/14 00:50
126F：→ ameryu: 联徵的疑问，补充更新完毕，有空再去看看，有点多就是了。 05/14 01:31
谢谢ameryu大无私分享，提携後进。
※ 编辑: zxclover (223.139.201.54), 05/14/2016 01:41:52
127F：→ earthkeeper: 我们副分局长做到年功俸一个月也八万多，九万是否... 05/14 14:57
128F：→ earthkeeper: 更何况是一个才工作六七年的外勤单位主管05/14 14:58
129F：推 efz070: 我也觉得很奇怪，除非有讲师费05/14 16:47
小弟没那能力当讲师，其次，不管e大们是否同为公教人员，小弟实在没必要这样做，希
望重点是在专家们怎麽帮我们解决问题，然後部分观念又可以造福更多版友。
如果有对小弟收入多少、事实与否存疑，也许不影响这系列讨论文a大、j大及g大的解说
，但对热心帮助我们的版友绝对不是好的回馈，如果有必要举证自清，那也是为了能让版
友们能持续助人，不要浇熄他们热心。
虽然认真就输了，但还是有图有真相。
https://imgur.com/4sxnY8i.jpg
3月薪资及加班薪转，另比对5月薪资条，还没时间刷新交易明细。
※ 编辑: zxclover (36.236.59.67), 05/15/2016 01:28:39
130F：推 efz070: Z大 不好意思 因为我的薪资没这麽高 我不加超勤才5万5 所 05/15 08:46
131F：→ efz070: 以我以5万5在加主管加给5千去算 你的薪水应该是6万才是 05/15 08:46
132F：→ efz070: 或许你一毕业就考上三等所以才会比较高 ps.如有冒犯，请 05/15 08:46
133F：→ efz070: 见谅05/15 08:46
不会啦！别这麽说
134F：推 efz070: 在这里可以吸收很多知识，感谢a大，g大，j大等人的讲解^^05/15 08:49
※ 编辑: zxclover (223.141.149.4), 05/15/2016 22:39:36
135F：推 weisenter: 零用钱3k好少QQ 05/26 21:02
QQ
※ 编辑: zxclover (36.239.34.116), 05/27/2016 23:41:09
136F：推 oregongirl: 路过人:质疑别人薪水有点...然後原po很有礼貌，加油05/29 01:59
137F：→ oregongirl: 喔！05/29 01:59
谢谢您
※ 编辑: zxclover (36.239.34.116), 05/29/2016 10:09:57
138F：→ ARAYA: 如果对投资不动产收益有兴趣可私信我询问 年利率6%~12%05/31 18:12
139F：推 alteralter: 猜火调^^06/02 08:55
^^假如在离岛偏远地区的公教人员应该可再多5k-10k左右的加级，这种地区有些会开团伙
，也可以申请宿舍，相对省下不少吃住费用，如果待得住又在此成家那就更好了，有兴趣
从公可以参考，中央还是地方特考都是个途径。
※ 编辑: zxclover (36.239.35.91), 06/24/2016 01:42:24