※ 引述《Laboyz (Laboyz)》之铭言： : 标题: [请益] 23岁 理财规划 : 时间: Fri Aug 28 13:11:13 2015 : : 大家午安 : : 小弟我年底退伍後才会开始上班，一开始试用期薪水约29k，半年试用期结束後为34k : : 家里目前的债务有:现在住的房子之房贷90万+母亲在三芝购屋之房贷250万+母亲60万信贷 : : 父母目前都无业，小弟目前存款只有大学打工时存下的3万块 : : : 母亲希望我上班後贷款贷500万出来缴清以上那些债务 : : 并在年底前会把现在住的房子过户给我 : : 未来也会陆续把三芝的房子和一间办公室也都过户给我 : : 但时间无法确定，也许几年或十几二十年後 请问一下，你是"独子"吗? 如果是独子，比较不会有其它衍生性的问题。 : : 以上三间过户费用自己出 : : 而办公室目前有在收租金，约10k，全给我爸当生活费 : : 因为家庭因素之关系，三芝我妈以後会搬到那去住，而我跟老爸则搬回阿公阿嬷家住 : : 现在住的房子看要卖掉还是租给人家久了後，未来结婚再搬进去住这都还没决定 : : 三芝我妈坚持要住不肯卖，所以只好先扛下来 : : : : 未来上班後一个月开销粗估如下 : : : 收入： 支出： : 本人收入 34500 生活费-食 6000 : 配偶收入 生活费-衣 200 : 其他收入 生活费-住 2000 (水电) : 生活费-行 600 (机车加油+保养) : 储蓄 0 : 投资 0 : 医疗费 0 : 教育支出 0 : 其他 4000 (孝亲费) : 700 (手机费) : : 合计 34500 合计 13500 : : 每月结余（收入-支出） =21000 : : 目前预计只贷出400万元还清债务，这样一个月本息约14500元 400万，20年期房贷(利率2%)，粗估每期就要缴2万多了， 请问这个14500元是怎麽算出来的? 以下是房屋贷款的期数与月缴金额之相对分析 20年期(2%): 50.588 x 400 = 20235.20元 25年期(2%): 42.385 x 400 = 16954.00元 30年期(2%): 36.962 x 400 = 14784.80元 在没有提前部份清偿的状况下， 20年期(2%): 总利息 占 总缴金额的 17.63% 25年期(2%): 总利息 占 总缴金额的 21.35% 30年期(2%): 总利息 占 总缴金额的 24.84% : : 结余21000元缴掉贷款後只剩6500元可存 前六个月只领29000，所以结余只会剩1000元喔! 不过你算的太过理想化，小弟觉得，这样很容易出状况。 按常规的算法，会先用29000元先去做计算， 等确定有领到34500元时，再调整一次财务分配。 : : 未来还想继续进修和讨老婆，怕只存6500实在不够.... : : : 如果我把两间房子和一个办公室租给别人挂公司行号约可有10000元的租金收入 : : 这样子一个月只需要承担4500元的本息，大家认为这是个可行方法吗? : : 还是说哪些地方可以修正或者是该注意的呢 租给别人挂公司行号，基本上都会报税，那你就会被课税。 (详情等你租给公司行号之後，再去问懂会计的人或会计师吧!) 两间房子和一个办公室租给别人，有10000元的收入， 这部份就真的很奇怪，除非你的房子，非常小， 不然三间加起来租金收入，照理说会超过10000元吧!? : : : 现在住的房子也想请大家给我意见，有想过过户後直接卖掉这样就没有负担了 : : 虽然是三四十年老公寓，但走路十分钟就到捷运站还满方便的，觉得卖掉有点可惜 : : 加上现在房价有些高，未来买房不太容易，不晓得该不该留着自用 : : : 小弟我还没踏入社会，遇到这样的事有些措手不及，不晓得该怎麽做会比较好 : : 麻烦大家给我意见了，感谢大家 : : -- :

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 114.24.187.69 : ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/CFP/M.1440738675.A.7A8.html : ※ 编辑: Laboyz (114.24.187.69), 08/28/2015 13:13:37 : ※ 编辑: Laboyz (114.24.187.69), 08/28/2015 14:07:00 : → allisoniu: 初入职场为何贷得到500万？有担保品？ 08/28 16:36 : → Laboyz: 据我所知是要用青年购屋贷款进行借贷 08/28 16:53 来看一下，政府给的"好康"? 以下是从台湾银行抓下来的资料。 公股银行办理『青年安心成家购屋优惠贷款』 适用对象：借款人年龄在20岁以上，目前名下无自用住宅。 (如已婚者，需本人与其配偶及未成年子女名下均无自用住宅) *** 你有没有看到这条，名下无自用住宅，这部份的认定要去确认。 房子一但过到你名下，这条适不适用，就看银行跟地方税务局是怎麽认定的。 利率：以下二种计息方式择一，不得中途变更 A. 二段式机动利率：前2年按中华邮政股份有限公司2年期定期储金机动利率 ( 简称I，目前为1.375%) 加0.345%机动计息，目前年率为1.72 %； 第3年起 I加0.645%机动计息，目前年利率为2.02%。 *** 这边还是要讲解一下，我上面已经列了，年利率 2%的算法， 未来还有升息的空间，你觉得你月缴金额会变多少呢? *** 参考资料 20年期(2%): 50.588 x 400 = 20235.20元 25年期(2%): 42.385 x 400 = 16954.00元 30年期(2%): 36.962 x 400 = 14784.80元 如果你有兴趣，我可以列出35年及鬼岛终极40年房贷的资料数据给你看。 35年的房贷，在美国有，不过也有分一般房贷跟次级房贷(不是二胎喔!) B. 前二年固定利率：第1年 I加0.525%固定计息，目前年率为1.90%； 第2年 I加0.625%固定计息，目前年率为2.00%； 第3年起 I加0.645%机动计息，目前年率为2.02%。 贷款额度：每户最高新台币500万元 (超过500万元部分可搭配本行其他优惠专案)。 贷款年限及偿还方式：最长30年； (含)宽限期最长3年，宽限期满按月平均摊还本息。[官网少打一个含字] 贷款成数：最高8成核贷。 贷款标的：申请日前6个月起所购置之住宅。 相关费用：开办手续费3,000元；信用查询费每人300元。 门槛不算高，但是不见得每个人都能贷到500万， 台北市跟新北市算例外，你去问银行的放贷部门就能知道更详细的情形。 这关系到"监价"，不过吼，我跟你讲实话， 大多数的银行，不会那麽闲，真的跑去看房子， 大部份就是依照手上有的资料或是查电脑档抓个大概。 问题还有一点，你如果连自备两成的头期款也没有， 那要银行怎麽相信你有"偿债能力"。 再来还有一笔，信用查询费，300元，我是不知道他怎麽收费的， 不过你自己去调联徵记录，只要200元。 自己调联徵记录的手续如下 1.上网下载申请书，列印出来後，填写完申请书。 2.附上身份证正反影本，健保卡or驾照 影本(二择一)， 3.最近三十日内，个人户籍腾本(去区公所申请，跟他说要详实记录的那种) 有的单位很龟毛，省略记事的腾本不收。 4.付工本费200元。 : → Laboyz: 担保品应该就是现在住的房子 08/28 16:55 : 推 chocolate43: 不懂为什麽不贷400就好??? 08/28 17:35 : → Laboyz: 抱歉我傻了...没错贷400就好...还那100根本就多此一举 08/28 17:49 : → Laboyz: 感谢提醒 08/28 17:49 : → Laboyz: 一开始母亲是希望身边可留一笔钱这样，但我不太想 08/28 17:53 : → Laboyz: 毕竟那是银行的，没必要留在身边 08/28 17:54 : → Laboyz: 只想到贷出款项後再还回去，完全忘了少贷100这方法 08/28 17:56 : ※ 编辑: Laboyz (114.24.187.69), 08/28/2015 18:03:58 : 推 w061820: 你刚出社会，父母又无业，基本上这样银行很难接受 08/29 16:27 : 推 w061820: 就算贷得出来，条件也不会太好，银行可是合法高利贷 08/29 16:28 : 推 w061820: 我有听过银行愿意三胎的，基本上那年轻人後20年都毁了 08/29 16:30 在这边先跟 w大致歉一下，因为你已经提到重点， 所以小弟也就把推文的部份也放进本文里。 贷三胎，在双北市，也许有银行愿意做，但成数都不会太高， 不知道你能不能贷二胎，如果平常日有放假，自己去银行走一趟，问个清楚吧! 分段式回文结束，以下是小弟的一些疑问及个人观点，供原po参考。 年底退伍後才开始上班，存款 3 万元。 如果你们家的经济都要你来扛，这个 3万元， 我们就把他归类成你的紧急备用金，那这样的额度， 讲白一点，好像太少了，在未来会建议你把这个区块再拉高一点。 额度没有一定，通常会建议3~6个月的月薪，或者是30万。 离工作还有很长一段时间，会建议你自己好好的想清楚， 真的要不要去贷这笔出来，因为你一旦贷出来， "负债比"马上破月薪的22倍，换句话说，你若没多贷， 恐怕以後要跟银行再借钱会有困难。 再者，你上面并没有列"学贷"，再假设你也没有信用卡。 那这样对银行端来说，你算"信用小白"。 就算调联徵，也会查不到资料。 这个时候，要跟银行谈贷款，就真的比较不利。 再来，我们要谈一个最重要的东西， 财力证明。 你未来的工作，会不会实际申报薪资，这就看公司是怎麽处理了。 如果是实报，那贷款审核通过的成数跟金额会比较高一些， 这牵涉到银行在审核贷款的认列问题，每家的认列方式不同， 标准也不一样， 简单举个例，假设公司申报 20008元(104年7月 最低工资有改) 你实领34500。你影印最近三个月~六个月的存褶内页给银行， 做为财力证明要跟银行申请贷款。可能会发生下列几种状况。 本土银行(一):可能会以你劳保投保薪资 X 12倍 做为年所得去评分。 本土银行(二):可能会以你劳保投保薪资 X 14倍 做为年所得去评分。 本土银行(三):可能会以存摺上三~六个月的平均薪资 X 12倍 做为年所得去评分。 本土银行(四):可能会以存摺上三~六个月的平均薪资 X 14倍 做为年所得去评分。 外商银行:可能会把同时要求提供，劳保资料及存摺影本， 然後把那些数据，丢进电脑去跑评分。 银行要借你钱之前，一定会去查你的信用记录(俗称联徵) 如果你那边空空如也，多多少少会影响到你申请的额度跟成数。 一般来说，联徵分数要有550~560分以上，比较容易贷得到钱。 分数当然是越高越好。 这边就要借用一下 w大的回文，银行真的是"政府认证的高利贷" 尤其是信用卡部份，但是房贷部份，我讲句公道话， 如果没有银行帮忙这个区块，恐怕很多人连一间房都买不起。 至於是不是炒房的共犯结构，大家自行想像吧! 至於为啥要提这一段话，因为你上面也列了一笔，母亲信贷60万。 建议原po去了解一下，这笔钱当初的借款原始金额是多少， 现在剩下的本金是多少，以及利率是多少。 一般而言，理债，就是先处理利率最高的，再依序处理下来。 你母亲要你全包了，这部份你自己想清楚，看要如何跟家人沟通。 ps 以下的部份，就比较见仁见智，一般来说， 信贷利率8%以下，算良性债务，属於可接受范围。 但是有另一套说法是主张 6%以下才算良性债务。 小弟是倾向8%以下的那一派，因为一般的受薪阶级，要贷到8%以下的信贷。 真的不是很容易，尤其是第一次办信贷。 除非你是高收入族群的(年收入破200万那种，才有可能贷到6%以下) 再不然你就是信用记录良好的，经常性周转户，才有可能贷到6%以下。 (说白一点，常去借，但是很快就还清的那种) =======================我是分隔线======================= 来回到正题， 没用到的房子，看要租出去，或是另做其它打算， 建议你想清楚了，再做决定， 接下来的部份的就是你没想到的部份，补充在这边给原po自行斟酌参考。 第一点，你的年资，如果你工作未满一年，就想去办贷款。 会建议你多问几家罗。 虽然你有提到打工，不过有劳健保吗? 有劳保，才会有薪资资料喔! 第二点，你的薪水，前六个月是29000，之後才有34500， 你一开始就用34500在计算余额，这不太妥当。 除非你有打工作契约，公司也如期加薪。那这样就不会有问题。 这个部份，你把"现金流"的流量搞混了。 第三点，虽然你没有提到女朋友，约会的开销呢? 你没列耶! 如果再加个外出旅游呢? 第四点，你没有列保险费，如果没打算规划，那就是另外一回事， 如果有，你要缴的保险，除了自己的保险费之外， 记得把，机车的强制险，还有看有没有买加重跟驾伤，都算清楚吧! 再来你还要去头痛，房屋一但过到你名下，要不要保火地险。 若没房贷，可以不保。有房贷的话，银行都会要求。 第五点，你一直纠结在债务，没有想到储蓄这个部份， 以FRM(财务风险管理)的角度去看，这样的人生会蛮刺激的。 不管债务再怎麽多，总要留一份保命钱or备用金。 去避免缺到钱的风险。 总结:凡事都有先後顺序，比较紧急且必要的就先处理。 一房归一房，一码事归一码事，切莫全部混在一起想， 很容易脑筋打结。 等钱的事处理到了一个段落，请停下脚步来问一问你自己， 这是我想要的生活吗? 然後整理好思绪之後再迈开步伐，继续前进。 除非你想这一生都跟债务纠缠。 Good Luck ! ameryu. --

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