商业周刊第 425 期 陈水扁能帮关渡平原解套？ 周冠印 去年十二月三十一日晚上十一点多，在台北市的远企中心前广场，举办的跨年晚会正是气 氛最「High」的时候，主持人黎明柔请晚会嘉宾台北市长陈水扁为八十五年许一个愿望。 此时，阿扁除了许下「希望巨蛋运动场能顺利诞生」这个愿望外，还向黎明柔多要一个愿 望。而这个额外的愿望，阿扁的关注是落在沈寂多年的关渡平原计划。陈水扁的新年新希 望，可以说是一个「预示」。紧接着在一月三日，台北市都市发展局局长张景森也表示将 加速推动台北市的大型开发案，其中「南港经贸园区」、「台北国际金融中心」及「万华 车站特区」等三大都市计划案，将在八十五年公告实施。张景森同时也提出「关渡社子岛 地区」、「首都核心区」、「松山车站特定区」、「大稻埕地区」及「士林官邸地区」等 五大计划案，将在今年完成规划。 在市长的关切之下，关渡平原计划隐然有蠢蠢欲动的趋势。可是，真的能顺利达成阿扁的 愿望吗？如果翻看关渡平原开发计划的历史，可以明显地得到的结论是，这将会是一件超 高难度的工程。民国六十六年李登辉任台北市长期间、为了疏解西门町拥挤的状况，指示 将关渡平原开发为副都市中心。这时候，就有一些嗅觉敏锐的房地产业者开始积极秘密购 入土地等待增值。到了七十二年杨金欉市长任内，市府请中兴大学都市计划研究所进行关 渡平原开发可行性研究。研究进行了三年，到七十五年八月研究报告才出炉，此时市长已 经换成了许水德。这份报告建议市府优先开发关渡平原成为副都心，这又引发新一波的土 地并购风潮，因此地价狂飙一发不可收拾。这种情势，一直延烧到七十七年十月，此时吴 伯雄才刚接任台北市长三个月。吴伯雄新官上任三把火，其中一把火就是烧向关渡平原。 他宣布，关渡平原将采取低密度开发。这个消息，顿时使得大大小小的地主为之譁然，因 此也引发一场长达七年多的市府与地主的拉锯战。 关渡平原计划所引发的问题，错综复杂，其最主要还是因为「徵收方式」与「低密度开发 」两个问题，因为市政府坚持采区段徵收方式，地主只能分回四成土地，加上低密度开发 ，住宅区容积率只有二十％，建蔽率只有十％。这些增订的开发原则，让所有的地主全都 傻了眼，因为比原先预期的容积率及建蔽率少了实在太多，这麽一来地主将无利可图，遂 而引发地主的强烈抗争。而市府也一直无法摆平这些地主，延宕多年的局面便成为不可抗 拒的命运。房地界人士一向认为，关渡平原是财团炒作地皮的一个范例。 关渡平原开发计划的面积广达九百二十四公顷。由於明显地隐藏者未来可能变更成为住宅 区、商业区的增值利益，因此老早就被财团锁定为炒作的目标。早期这里的土地都是由一 些农民持有，随着景气的热络，在六十九、七十年间就开始传有三重帮集团介入，吃下大 片的土地。而随着关渡平原计划逐渐浮现雏型後，各大财团也纷纷介入这块上地，而形成 逐鹿关渡平原的局面。经过这几年来的发展，目前外传持有关渡平原土地的企业，包括有 三重帮集团、力霸集团、新光集团、幸福水泥、和信集团、太平洋建设、东帝士集团等。 而当地坊间也盛传，台北市前议员、民进党籍的林文郎及国民党籍市议员张秋雄，也曾经 大举并购这里的土地。雌然外界言之凿凿，可是这些相关人士都矢口否认有介入的情事。 至於财团在这里到底持有多少土地，说法也是莫衷一是，有人认为该区的农地，已有七成 落到财团手中。也有人估计，应该在八成以上。而当地市井传言的说法是，大度路以北的 农地，大部分已被林文郎、张秋雄两人并购。虽然众说纷纭，可是摆在眼前的事实是，关 渡平原曾经创下一坪土地三十万元的天价纪录。七十六年间，大度路两旁的土地行情，只 要每坪四、五万元。而等到细部计划公布後（七十八年），地皮便涨到每坪七、八万元， 而地段被看好的要价更达到十三万元到十八万间，至於高密度住宅区的行情，甚至飙涨到 十八万元到三十万元之间。 就在关渡平原地价一路飙涨的同时，周边的土地也被建商纷纷吃下，并且以「关渡计划」 做为推预售案的题材。於是，预售工地大量涌现市场，而预售行情也随之狂飙。民国六十 九年时，该区平均房价每坪也不过才二、三百元，到了七十八年时，每坪房价已经涨到三 十万元左右。而在七十八年主要计划公布以後，也正是台北房价飙涨之际，周边的房价甚 至高达三十七万元一坪，这样的行情，已经直追台北市核心地带的房价。可是过了七十八 年之後，一方面是由於房地产市场整体景气走入低迷，另一方面也由於关渡开发计划始终 处於摇摆不定的局面，再加上打算采取低密度开发计划的影响，关渡平原一带的地价自八 十一年起就开始下滑，降幅达到一成左右，而且还有行无市。而另方面，周边地带的房价 ，也开始节节下滑，八十一年时降至每坪二十八万元，八十二年稍稍反弹到三十一万元的 价位，可是仍不及当年的盛况。目前，关渡平原也已俨然成为台北市的高余屋量地区。地 价及房价的下挫，使得不少人及企业惨遭「高档套牢」。 如果，陈水扁想要让关渡平原开发案动起来，他会碰到什麽问题？基本上还都是老问题， 其一是徵收方式，区段徵收无法得到地主的认同力而改采一般徵收方式进行，首期的开发 费用，就会耗掉一千四、五百亿元的预算。对於市府而言，这样的结果也是无法接受。而 除了这点以外，低密度开发方式，也让地主们极为反弹。台北市的房地产界人士，对於陈 水扁能不能让关渡平原开发案动起来，目前仍持保留态度，甚至有部分人士悲观到认为： 「再等个七、八年吧！」 --

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