作者CDennis (Si nos vamos)
看板home-sale
标题四间房产操作
时间Sat Apr 27 17:40:13 2024
请教各位拥有四间房产大大们，小弟刚买齐四间
想请各位帮忙健检一下这样的操作有什麽没注意到的地方？
夫妻目前40岁
两人年收共400万
公司认股股利保守每年估计每年60万
目前现金部位250万
股票部位600万多爲ETF，目标年领5%股利=30万
三个小孩目前7岁6岁跟4岁，之後会就读公立小学
这2-3年年花费约250万，其中有85万是房贷
目前持有A房，BCD房都是预售屋，之後会是夫妻一人各持有两间
A房房贷剩余1750万，预计增贷400万再开2年宽限，这样2年内每月缴43000
增贷的400万也是放ETF，每年5%股利收入=20万
因为开宽限期的关系所以每个月可多存30000现金，一年多36万，两年下来可多112万
B房总价1500万预计2025年初交屋，交屋前要再缴110万，打算宽限5年
前5年每月缴22000
C房总价1140万预计2026年初交屋，交屋前要再缴170万，因爲只能贷7成也无法宽限
所以月缴房贷爲30500
D房总价1500万预计2026年中交屋，交屋前要再缴300万，一样无法宽限也只能贷七成
预计月缴房贷40500
最差状况BCD交屋後空租，前五年年缴房贷爲90,300 x 12个月=111万
概算後这三间到交屋都没什麽太大风险，想得到的大概就是突然失业、生病
或不小心出意外走掉
交屋後最差状况爲BCD三间都空租，前五年年缴房贷爲12万x12个月=144万
反而是交屋後的状况比较轻松？
不知有没有没考虑到的地方？
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 49.216.17.233 (台湾)
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1F：推 Mithra: 没什麽风险 顶多提早卖掉硬吃房地合一少赚 04/27 17:49
2F：推 jerrry: 心态上不要怕少赚就好 04/27 18:00
其实BCD三间我是打算至少放10-20年以上，之後移转给小孩去使用
※ 编辑: CDennis (220.141.171.201 台湾), 04/27/2024 18:03:11
3F：→ Taiwanwolf: 小孩真幸福 一人一间 04/27 18:06
4F：→ yiliang1107: 考量政策会不会紧缩，第二间变成6-5成 04/27 18:07
5F：→ yiliang1107: 另外小孩们教育开销，补习才艺之类的，要先算进去。 04/27 18:08
6F：→ yiliang1107: 然後利率建议抓到2.5%试算看看。 04/27 18:09
7F：推 lucky466: 现在生小孩本来就要一人一间很正常吧 04/27 18:11
8F：→ lucky466: 不然小孩长大很辛苦耶 04/27 18:12
9F：推 NicholasTse3: 总贷款抓5000万吗 年收贷不过吧 04/27 18:25
10F：推 poi5140514: 最大的风险是政策限缩贷款成数 04/27 18:33
11F：推 tidalwave00: 一人一间小孩真幸福 04/27 18:35
12F：推 liu1981sssss: 没拿到权状都难说，最近想增贷再入手一间，以前很容 04/27 18:38
13F：→ liu1981sssss: 易就能过，现在银行怕放贷置产炒房，尤其预售屋 04/27 18:38
15F：推 hs4551: 要考虑银行不贷款给你啊...年收四百虽高，但你小孩数量也 04/27 19:01
16F：→ hs4551: 多 04/27 19:01
17F：推 GyroZep: 真厉害 04/27 19:03
18F：推 jaricho: Respect哥 怎麽改成一直po缴税单的图？？？ 04/27 19:03
20F：推 NTU303150195: 精神错乱了吧 04/27 19:09
21F：→ checkman: 贷款过不了 04/27 19:32
22F：推 skevin: 房贷过不了 04/27 19:45
23F：推 vitals: 我是觉应该贷的过吧 04/27 20:07
24F：推 fluAB: 勇者 04/27 20:11
25F：推 ayumiray: 後面几间的交屋太近了，只要政策又变，现金很快 就被榨 04/27 20:28
26F：→ ayumiray: 乾 另外应该也考虑一下，假设租不出去下的风险 （个人 04/27 20:28
27F：→ ayumiray: 建议） 04/27 20:28
28F：推 serpei: 跟我一样也是一个小朋友一间 没帮小孩买房实在太可怕 以後 04/27 20:37
29F：→ serpei: 会不会买不起 04/27 20:37
30F：推 angele: 空租是连冷气、热水器、窗帘都不付吗？这些都没感觉租金也 04/27 20:39
31F：→ angele: 很难好，会好租吗？ 04/27 20:39
32F：推 jord98972005: 你好勇 感觉房贷额度抖抖的 04/27 20:47
33F：→ bj4j45: 好勇敢 04/27 20:55
34F：推 bustinjieber: 你的问题是交屋时间拉太近， 04/27 21:45
35F：→ bustinjieber: 目前的市场跟税制，要玩纯买卖， 04/27 21:45
36F：→ bustinjieber: 就是要错开预售屋的时间， 04/27 21:45
37F：→ bustinjieber: 然後善用重购退税跟六年四百， 04/27 21:45
38F：→ bustinjieber: 贷款部分我觉得没什麽问题。 04/27 21:45
39F：推 jsie: 难怪没人要生，今日香港，明日台湾 04/27 21:51
40F：推 CIIIO: 到2026年还要准备580 04/27 22:07
41F：→ CIIIO: 不过你还有增贷400出来 04/27 22:07
42F：→ CIIIO: 一年薪资现金流也+400 04/27 22:07
43F：→ CIIIO: 手头现金应该是OK 看月还款嘎的怎样 04/27 22:07
44F：推 luvdirk: 给小孩鱼不如教他钓鱼吧，你这样都影响到未来教育经费了 04/28 00:34
45F：推 eatyou: 总贷5200，月付20，夫妻年薪400不算三仔开销就已经收支6 04/28 00:40
46F：→ eatyou: 0%罗。找看看有无认股利收入的银行。 04/28 00:40
47F：推 RealID2018: 怕你交屋时政策有变找不到银行贷款吧 04/28 00:54
48F：推 a96932000: 这个贷款过的了吗?囧 04/28 03:26
49F：嘘 menace: 这不是四间房吧… 预售还没交屋严格说起来不算持有一间吧 04/28 05:48
50F：→ menace: QQ 虽然说现在新买的也没办法转让必须交屋 但头期款有落 04/28 05:48
51F：→ menace: 差啊… 再来要嘘股息 都这收入了 应该要知道股息只是左手 04/28 05:48
52F：→ menace: 换右手 股息不太能列入收入里 要现金流现在有4.5%的美债 04/28 05:48
53F：→ menace: 或是5%以上的公司债 04/28 05:48
54F：推 menace: 喔我说的是600万股票的股利 公司认股的嘛…虽然理论上也 04/28 05:54
55F：→ menace: 是啦 但实务上流动性很差 勉强算收入还行 04/28 05:54
56F：推 menace: 交屋还要简单装修和家俱家电吧… 抓得太紧 稳定收租也要 04/28 06:00
57F：→ menace: 一段时间 04/28 06:00
58F：推 lantimes: 可以啦 40岁不拼 难道等50岁吗 04/28 07:39
59F：推 chair209: 交屋後如果空租，还会有管理费的固定支出 04/28 11:31
60F：推 angele: 空租原来是空置没租出去的意思，那还要算水电分摊社区共同 04/28 11:59
61F：→ angele: 部分，另外交屋前建商预收的暂收款其实也不少喔，贷款还得 04/28 11:59
62F：→ angele: 保险，费用要再精算一下。 04/28 11:59
63F：推 mokinased: 有三个小孩 注重教育的 平均ㄧ年育儿费要抓150万吧 学 04/28 13:30
64F：→ mokinased: 材艺补习都很烧钱的 04/28 13:30
65F：→ daniel6412: 小孩很可怜 04/28 15:35
66F：推 johnbogle: 我比较好奇你四间都买同县市吗？ 还是有分散？ 04/28 16:50
67F：推 yohappy: 好忙，如果都是透天会超级忙 04/29 02:25
68F：推 ricky60324: 小孩有天份再栽培啊 不会读书也是又不会读书的路可走 04/29 13:03
69F：→ ricky60324: 比如房东 爸爸多买一点 小孩躺着过 04/29 13:03
70F：嘘 Goog1e: 分类 04/29 15:17
71F：推 plcc122: 好勇 只能推了 04/29 18:35
72F：推 starbucks16: 好狂 05/03 16:04