作者sarra (天地靜好歲月無驚)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 八年級最慘吧怎麼沒人討論
時間Thu Nov 17 17:54:32 2022
→ testPtt: 還蠻多大公司廠房土地都是租的耶 11/17 16:33
ok 恭喜你, 這邊操作商用不動產跟乙工剛好在線上的就有一位,
名下幾件長期出租(含租給自己的), 這三年居中處理大公司廠辦也有三件
商用跟一般民宅完全是不同的世界, 通常要砸下來的金額一般人只會在報紙上看到
跟一般民宅丟下去頭期款一兩人決議不同,
是需要買賣雙方跟居中非常多人努力才會有結果的
再來是評估的部分, 因為金額過高是否要聯貸? 自備款(現在要該死的五成)怎麼解決?
最後就是很關鍵的, 你公司現金流要怎麼運用?
開公司工廠的需要商用不外乎就是辦公室跟工廠生產, 建商屯地屬商品先不談
這邊只談公司本業在不動產以外的公司
通常絕大多數公司都會選擇用租地租廠的方式辦理, 原因很簡單
租金可攤提, 可抵收入, 而且一個月他媽200萬左右就能租一個8E左右的廠房!
你會說這樣算起來跟貸款五成每月還款200萬差不多啊,
但問題是還得要有4E的現金支出啊!
4E能做多少事情? 能買多少設備進多少原料找多少工人打多少廣告?
因為一般人槓桿只有房貸才能開這麼高, 但對公司工廠來說商用不動產槓桿有夠低
他大可拿這4E去再開槓桿買2條產線機器攤提7+1，多進料撐半年，多找20個OP來顧
變成半年後營收12~16E, 那他為什麼要跟你買地買廠?
還是會買啦, 通常兩種情況 錢太多了反正產線產能也飽和了,
或者租不到想要的/地主拿翹, 還是得買
但總之就是他金流要比較划算他才會買
所以拜託不要用一般人住宅買賣的眼光去看商用, 你會很訝異漲幅比住宅還要高很多
https://ctee.com.tw/house/housinginvest/603563.html
而且沒得選, 甚麼叫沒得選?
你產線需求估一估, 地坪就要需要12000以上, 廠房要18000以上, 有多少選擇?
說附近實價登錄才多少, 地主理當賣你多少,
抱歉, 沒得談, 最近都是拿鄰近工業區120~150%當作起跳基礎才比較有望
再來, 其實每間工廠老闆都想要有自己的廠自己的地啦
但就是貴嘛, 一家公司年營收20E好棒棒, 但毛利25%淨利5-6%比比皆是
你剩餘的淨利又要拿來分股東分研發分儲備明年可能會波動的風險
能夠存到一筆能投入大條的大多本業體質非常穩健, 少數像是最近增資的 286X 就不提
比較年輕的公司除非有IPO加持或有富爸爸, 一般都是從租廠開始啦
最後就是...貸款八成利率1.x真的很香
再多情緒字眼都沒用, 賣方要看的是真金白銀而不是情緒勒索
祝每個人都能找到心目中的理想房子
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1F：推 zaqimon: 看來還是當地主收租最好賺 11/17 18:01
2F：推 yiliang1107: 推分享 11/17 18:02
3F：→ zaqimon: 一邊收租一邊等地價繼續漲 傻子才開工廠 那麼辛苦幹麼 11/17 18:02
4F：推 zaqimon: 不知道地主賣地拿到一二十億之後通常會幹麼 繼續買地嗎？ 11/17 18:06
5F：推 kevinjl: 沒地的 當然只能當傻子 租場地賺錢 11/17 18:06
6F：推 KrisNYC: 這件事我也覺得很智障 只是工廠如果開放融資7成8成可能價 11/17 18:08
7F：→ KrisNYC: 格也是飛天 結果還是要拿4億出來 11/17 18:09
這邊回一下, 商用跟c大講的住宅用租金回推其實也有類似的地方
五成(第六成是其他項目)到七八成...應該1.5~兩倍起跳
8F：推 ceca: 地主其實不論增值,收租投報率很低. 11/17 18:09
9F：→ ceca: 現金壓很大. 11/17 18:09
10F：→ ceca: 所以收租來講,地主完全不划算,不如丟0050. 11/17 18:09
11F：→ ceca: 地主一定是賺地價變化. 11/17 18:09
12F：→ ceca: 商用不動產成本太高.所以用租的很正常. 11/17 18:09
13F：→ aqaq123: 八年級出生就決定90%的人生了 11/17 18:10
14F：→ ceca: 並且放款最多就六成. 11/17 18:10
15F：→ ceca: 另外...創業死亡率那麼高..XD 11/17 18:10
16F：→ ceca: 先租,做起來做大後.有錢沒地方花才會轉過來用買的. 11/17 18:11
17F：推 zaqimon: 一般人有能力創業開工廠嗎？不知道開工廠的都是什麼人？ 11/17 18:16
18F：→ zaqimon: 一般人創業頂多就是美甲店餐飲店那種低門檻的服務業吧 11/17 18:18
19F：→ zaqimon: 隔行如隔山 就連菜市場豬肉攤魚販一般人也不可能涉足 11/17 18:19
20F：→ zaqimon: 那種通常是繼承父母職業或是剛好有機緣才會去做的工作 11/17 18:20
21F：→ zaqimon: 不會有一般人突然說 我明天要創業開始賣豬肉 11/17 18:20
22F：推 butterfly903: 還真有，只是你不認識 11/17 18:23
※ 編輯: sarra (36.231.9.242 臺灣), 11/17/2022 18:32:29
23F：推 KrisNYC: 都是機緣 以前一堆傳產老闆也是本來是僱員 發現不如包自 11/17 18:30
24F：→ KrisNYC: 己公司的產品 從家庭工廠開起來的 現在還很多遺跡 11/17 18:31
25F：→ KrisNYC: 那種透天一樓擺幾台機器 人住234樓的 11/17 18:31
26F：推 kusomanfcu: 我只知道一堆人速食創業 拿錢去加盟 11/17 18:36
27F：→ kusomanfcu: 沒能力就去學啊 11/17 18:36
28F：→ kusomanfcu: 現在資訊還和以前完全不同 沒互聯網的時代創業更可怕 11/17 18:36
29F：→ kusomanfcu: 還沒學沒去找就說沒管道，那後面不就不意外而已 哈哈 11/17 18:37
30F：→ kusomanfcu: 笑死 嘴臉 11/17 18:37
31F：推 zaqimon: 我只知道有很多農地工廠就地合法 一切都是歷史共業 11/17 18:37
32F：→ kusomanfcu: 我老爸英文系畢業的最後都跨超遠跑去開廠 11/17 18:38
33F：→ zaqimon: 一般人創業當然選簡單的啊 誰會沒事去選殺豬那種技術活 11/17 18:38
34F：→ kusomanfcu: 管道？錢 ？沒有喔 都去打工上班存的 11/17 18:39
35F：→ zaqimon: 殺豬要去哪裡學 屠宰場嗎 一般人也不想去 除非去澳洲打工 11/17 18:39
36F：→ kusomanfcu: 富爺爺？那我爸就不會小學買個鞋都要自己去礦坑推礦 11/17 18:40
37F：→ kusomanfcu: 車了 11/17 18:40
38F：→ kusomanfcu: 去啊 去澳洲啊 你自己都講了還不去 11/17 18:40
39F：→ zaqimon: 我只知道豬肉攤切到手指頭要趕快用香菸菸草包紮止血 11/17 18:41
40F：→ zaqimon: 我去澳洲幹麼 我對殺豬又沒興趣 我只對花錢有興趣 11/17 18:42
41F：推 KrisNYC: 農地工廠其實要就地合法的成本非常高 一般人負擔不起 11/17 18:45
42F：→ KrisNYC: 根據產業別 從申請然後改善到能合法 視情況300 500萬以上 11/17 18:45
43F：→ KrisNYC: 然後還要常常被稽查汙染相關的問題 社會大眾其實都被誤導 11/17 18:46
44F：→ KrisNYC: 最大的問題是"根本沒有任何登記的違法工廠" 而不是有登記 11/17 18:47
45F：推 zaqimon: 那就不要合法繼續維持現狀就好 反正政府也不會拆 11/17 18:47
46F：→ zaqimon: 台灣法律本來就是參考用的 違法的事大家天天都在做 11/17 18:48
47F：→ KrisNYC: 對你講到重點了 藏在那就算被檢舉了 其實除非你帶到門口 11/17 18:48
48F：→ zaqimon: 例如每天路上都能看到機車三貼四貼 11/17 18:48
49F：→ KrisNYC: 甚至開鐵門逼稽查人員去查 不然稽查人員都是多一事不如少 11/17 18:48
50F：→ KrisNYC: 一事 就是這麼可悲沒錯 11/17 18:49
51F：→ testPtt: 不要惹到不該惹得就行了 不然查幾次沒東西就換議員去查了 11/17 19:13
很天真, 看了覺得真可愛
首先你大概不知道所謂誰不該惹, 看的是產業跟地域差異很大
再來就是議員除非被線民爆料然後這條真的很有政治操作的空間誰才理你啦
議員又不是環保稽查員整天沒其他事情就處理這個
通常是反過來, 被稽查到找議員的找立委的再做點功課說是意外洩漏馬上改善
後面就不多說了
52F：推 F93935: 農地工廠 能請廠登下來嗎？ 11/17 19:34
要實際評估案件, 先聲明我不做這個, 但我下游有廠商
有興趣就站內信, 真要發包給他不要來找我討論價格,
因為這個只能讓他下次吃消夜多請我一杯啤酒
※ 編輯: sarra (1.169.77.179 臺灣), 11/17/2022 19:41:21
53F：推 abyssa1: 現金太多又沒擴廠需求才會買廠房 11/17 19:43
54F：→ abyssa1: 現在隨便一個像樣的廠房都好幾億 11/17 19:43
55F：→ abyssa1: 2000坪算小型廠房了 一坪10萬就2億 建蔽蓋一半又一億 11/17 19:44
58F：→ testPtt: 你不知道現在連路上有坑洞都能叫議員找人來補嗎 11/17 19:47
59F：推 zaqimon: 所以不排放污染的農地工廠就無敵了吧 蓋間大倉庫來用也好 11/17 19:48
60F：→ sarra: 議員的時間很貴的 你沒能確定的事情叫他來你確定他會理你? 11/17 19:54
61F：→ testPtt: 就看情狀吧 倉庫只要不火災應該都能過關 工廠多少要排汙 11/17 20:01
62F：推 s26492755: 商用真的另外一個世界 11/17 20:29
63F：→ s26492755: 有些金額大的中人拉出來可能都可以包車了 11/17 20:30
64F：→ Fulva9507: 借文問，小咖找250-350（想建300）這種的要怎麼找比較 11/18 07:53
65F：→ Fulva9507: 好 11/18 07:53
66F：推 KrisNYC: 中人. 這個業界視地區 有的還有不能不經過的中人... 11/18 08:14
67F：→ sarra: 給樓上F大,坪數不大找當地商用仲介看看,通常在附近繞都能 11/18 08:43
68F：→ sarra: 看到帆布或扛棒 11/18 08:43
69F：→ sarra: 但你想建300最好找大一點的450左右（看不同區域建蔽率略有 11/18 08:45
70F：→ sarra: 不同）,除非你要蓋2F廠但營造成本會噴發 11/18 08:45
71F：→ sarra: 當然不管建蔽率自己鐵皮拉滿300就不在我討論的範圍內 11/18 08:46
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72F：推 zaqimon: 買塊臨路有水電的農地 自己愛怎麼蓋都行吧 反正政府不管 11/18 08:50
73F：→ sarra: 樓上某z不懂就不要亂教,出一張嘴反正出事也跟你無關 11/18 08:54
74F：推 zaqimon: 真的買農地蓋工廠的也不用我教吧 人家直接做就好了 11/18 09:32
75F：→ zaqimon: 農地也不只能蓋工廠 還能蓋停車場蓋露營區蓋夜市... 11/18 09:33
76F：→ zaqimon: 反正有門路想賺錢的人自己就會去做 合不合法就不清楚了 11/18 09:33
77F：→ zaqimon: 反正在台灣法律只是參考用而已 11/18 09:34
78F：→ zaqimon: 鄉下地方講究的是人情味 政府也管不到 11/18 09:35
79F：→ zaqimon: 全台灣現在到處都有露營區 請問合法的比例有多少 11/18 09:37
80F：→ zaqimon: 不過反正接下來政府會讓他們就地合法 一切都是歷史共業 11/18 09:38
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煽動違法行為, 請注意自身言詞
※ 編輯: sarra (1.169.77.179 臺灣), 11/18/2022 10:19:04
81F：推 zaqimon: 有那麼嚴重嗎 所以每個去露營區露營的也都在助長犯罪嗎？ 11/18 10:26
82F：→ zaqimon: 你如果很閒的話可以每天去國小大門口站崗 11/18 10:27
83F：→ zaqimon: 保證有一堆違法行為能讓你檢舉不完 機車三貼並排停車... 11/18 10:28
84F：→ zaqimon: 身為父母每天竟然都在做違法的事 真是太可惡了 罪大惡極 11/18 10:29
85F：→ solidmiss: 怎麼可能隨便蓋就好 朋友最近走這塊 沒背景稽查照樣輪 11/18 10:32
86F：→ solidmiss: 到你 時間問題 但就是拖 兩邊演戲 抓不完 有心要經營 11/18 10:32
87F：→ solidmiss: 的還是要走登記轉合法 不然哪天政府踩死就斷水電 客 11/18 10:32
88F：→ solidmiss: 戶那一區已經複數被斷水電 轉合法是長遠的 雖然剛開 11/18 10:32
89F：→ solidmiss: 始開銷不少 仲介水又深 這邊就不多說了 11/18 10:32
90F：推 zaqimon: 請舉證有哪個人因為看了我的留言之後去做了那些違法行為 11/18 10:36
91F：→ zaqimon: 會違法的人自己就會去違法 哪需要我煽動 笑死 11/18 10:37
92F：→ zaqimon: 非法露營區會被斷水電 那如果非法露營區旁剛好有塊建地 11/18 10:37
93F：→ zaqimon: 建地那邊有合法申請水電 然後不小心拉過去旁邊的露營區 11/18 10:38
94F：→ zaqimon: 這樣政府還有辦法斷我水電嗎？ 11/18 10:38
95F：→ zaqimon: 感覺有本事的人應該還是很多漏洞可以鑽吧 11/18 10:39
96F：→ zaqimon: 鄉下也有人蓋房子直接從別人家借用自來水管過來 11/18 10:40
97F：→ zaqimon: 因為要申請自來水公司拉水表好像不便宜 離幹管越遠越貴 11/18 10:41
98F：推 zaqimon: 就看露營熱潮能持續多久 退燒之後露營區自然會慢慢消失 11/18 10:45
文字都在上面還要有舉證誰因此受影響喔?
你現在是住在台灣hello, 中華民國刑法153了解一下
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=153
※ 編輯: sarra (1.169.77.179 臺灣), 11/18/2022 11:17:25
99F：推 zaqimon: 好啦 你趕快去提告啦 不要打嘴砲了 還刑法咧 笑死 11/18 11:45
100F：→ zaqimon: 我只是說你可以這樣做也有人這樣做 我又沒有叫你這樣做 11/18 11:47
101F：→ zaqimon: 我叫你去死你就會去死嗎 11/18 11:47
102F：→ zaqimon: 而且我也沒叫你去死 你自己要去死不管我的事 11/18 11:48
103F：→ zaqimon: 不關我的事 11/18 11:49
104F：→ sarra: 已檢舉 建議去掛精神科門診對你自己比較好 11/18 11:51
105F：→ zaqimon: 看精神科變更嚴重請問你要賠償我嗎 你怎麼不先去看精神科 11/18 11:54
106F：→ zaqimon: 你憑什麼叫我去看精神科 你是醫生嗎 我可以告你公然侮辱 11/18 11:56
107F：→ Fulva9507: 謝謝k大及原po回覆，現在租廠的房東也有介紹當地的仲 11/18 16:07
108F：→ Fulva9507: 介，那這樣方向應該沒問題，就持續看看！ 11/18 16:07