作者jasonmoon ()
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 淡海新建案開到破30
時間Sat Aug 6 17:14:15 2022
房屋總價、通勤距離、通勤方式、學區、住宅內容、銀行鑑價及貸款這六個會是決定淡海
長期價格的關鍵。
北投、關渡、竹圍、紅樹林、淡海，是要購買這一大塊區域要比價的地方，最後的決定就
是這五個區域的比價選擇。
房屋總價而言，撇除石牌特殊區域外，近北投捷運站區塊的新大樓一坪70萬，40坪扣除車
位後是30坪，預計總價在2400萬，但室內可能只有21坪加一個車位；附近的公寓屋齡大約
在40～50年間，30坪的總價約在1400萬左右，但是買完要花200萬整理，所以總價約1600
萬左右，但室內大約29坪但無車位，可是你貸款還十年之後，60年的房子要考慮的是能不
能轉手的問題。
所以對於一般購屋的人要抉擇的是，是要花1600萬買一個快50年要爬樓梯的公寓，還是要
花2400萬買一個新大樓但室內小到不行的空間。
隨著年紀增長爬不上樓梯，很多人漸漸往竹圍跟紅樹林退，因為那邊價格比較合理。竹圍
生活機能好，但腹地太小，其實沒什麼新大樓，所以多數想住大樓社區就會往紅樹林靠，
所以紅樹林社區大樓漸漸的價格站上30～35萬，45坪的大樓，總價大概只有1350萬上下，
所以不管交通、天氣等等大家說的這些，實際上就是很多北投士林大區塊爬不動公寓的人
，又付不起動輒超超過2400萬大樓的人往紅樹林退，造成那邊價格慢慢站穩，尤其是第二
代成家立業的，這個價格就是親民，更不用說靠近紅線捷運，到台北車站半小時，班次又
多，再怎麼樣都比桃園機捷好，或是林口龜山完全只能依賴開車的族群好。
那天去繞北投一圈，現在不是剩下快五十年的公寓古蹟，就是一堆單坪超過70萬的新大樓
都更，有多少人可以消化超過2400萬價格的大樓，那個區塊原本就屬於純住宅區，經濟實
力不像台北市中心的階級，更沒有像竹科長久聚集的產業聚落可以負擔，所以慢慢的人定
會往竹圍紅樹林退，現在那邊那麼高是期待北士科的未來買盤，就算沒有大樓成本就在那
邊也不太可能再低於60萬出售。
所以未來等北投大樓蓋完，核心圈買北投，第一圈多數人已退到竹圍紅樹林，那時候淡海
可能也站到一定價格，第二圈以外經濟實力的人才發現原來現在北投大樓已經2400萬，竹
圍1600萬，紅樹林1400萬，淡海1000萬，再不買，時間一長台北市房價高到只被有錢的少
數人掌握，能退出去外圍的第一圈也早被先去的掌握，經濟實力第二圈以外的只能越退越
遠。
所以，摸摸自己的口袋，別人在批評天氣、交通、距離的時候，那是因為人家有錢可以選
擇超過2000萬的房子，沒錢的那六項內容勢必要犧牲一些項目，否則大樓建築成本墊上去
，價格有了僵固性，只能越退越遠。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.110.137 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1659777257.A.1E9.html
1F：推 junior020486: 不是吧，50年公寓有人買，你多放十年到了60年就轉 08/06 17:19
2F：→ junior020486: 手性不好？你在08/06 17:19
3F：→ junior020486: 說什麼？公寓40年以上你覺得還會有差別嗎？08/06 17:19
貸款的時候會有差，很多銀行上限是75年，當鑑價、貸款成數、年限有影響的時候，就會
影響到買盤，例如你想賣1600萬，銀行鑑價1400萬，貸款75%，年限只能20年，光頭期款
就變成400萬，1200萬貸款20年2%利率每月是6萬，如果有這樣的能力會買60年老公寓？你
覺得這樣的貸款條件難道不會影響你的轉手嗎？
4F：推 Gakura: 你這樣太有建設性，空空可能不接受哦08/06 17:19
※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:25:31
5F：→ junior020486: 桃園40年的公寓都能轉手了，你石牌公寓要煩惱什麼 08/06 17:20
6F：→ junior020486: ？ 08/06 17:20
石牌有學區特殊性，我講的是其餘公寓。另外重點是賣方的價格。
※ 編輯: jasonmoon (101.10.110.137 臺灣), 08/06/2022 17:26:49
7F：推 junior020486: 買老公寓的有時候是因為他的地點跟總價啊，你拿北08/06 17:32
8F：→ junior020486: 市老公寓跟外圍08/06 17:32
9F：→ junior020486: 的新大樓比，北市老公寓為什麼能成交，就是地點啊X 08/06 17:32
10F：→ junior020486: D 08/06 17:32
11F：推 gm3252: 這篇有道理，有的人就是無論如何不考慮公寓呀08/06 17:34
12F：推 junior020486: 你想想，你從淡海通勤到台北，假設你要先騎車到淡08/06 17:37
13F：→ junior020486: 水捷運站，跟石08/06 17:37
14F：→ junior020486: 牌旁邊老公寓從捷運石牌站出發，通勤時間會差多久X08/06 17:37
15F：→ junior020486: D 08/06 17:37
我講的就是那六項的選擇跟犧牲，如果有錢買的起石牌老公寓的，根本不用擔心他，他也
不可能往淡海退，我講的是沒錢的。
16F：推 kusomanfcu: 公寓超過40年 以上都差不多的 08/06 17:38
17F：→ kusomanfcu: 完全是看維護 08/06 17:38
沒有裝潢全部打掉重弄真的都不行，很多鋼筋都外露了。
18F：推 junior020486: 而且我是不知道還有沒有屋齡這個內規，但是借款人 08/06 17:39
19F：→ junior020486: 的內規已經放寬 08/06 17:39
20F：→ junior020486: 了 08/06 17:39
你去找銀行房貸專員問問不就知道了。
※ 編輯: jasonmoon (101.12.100.14 臺灣), 08/06/2022 17:46:10
22F：推 junior020486: 說實在，台北公寓現在40年，你淡海新成屋，過了30 08/06 17:45
23F：→ junior020486: 年， 08/06 17:45
24F：→ junior020486: 假設都維護很好，公寓變成70年，淡海大樓變成30年 08/06 17:45
25F：→ junior020486: 。 08/06 17:45
26F：→ junior020486: 你覺得哪個比較難轉手？絕對是淡海啊，當然我不是 08/06 17:45
27F：→ junior020486: 說淡海不好，我 08/06 17:45
28F：→ junior020486: 只是說外圍的新大樓一旦折舊，比老公寓更難 08/06 17:45
29F：→ junior020486: 轉手 08/06 17:45
30F：推 junior020486: 你很多情況是送件才知道的啊，老公寓你拿大安信義 08/06 17:51
31F：→ junior020486: 的，借款人條件 08/06 17:51
32F：→ junior020486: 不同，情況也不一樣。 08/06 17:51
33F：→ junior020486: 要不然十年後，台北市一堆老公寓全部破50歲，到時 08/06 17:51
34F：→ junior020486: 候按你的不能超 08/06 17:51
35F：→ junior020486: 過75歲，那些老公寓難道就賣不掉？ 08/06 17:51
36F：→ junior020486: 到時候銀行就會修改規定了，像十年前，20年貸款才 08/06 17:51
37F：→ junior020486: 是主流，現在30 08/06 17:51
38F：→ junior020486: 年才是大宗，陸續出現40年。 08/06 17:51
39F：→ junior020486: 甚至有人60歲借到30年的，不就有版友分享了 08/06 17:51
40F：推 jyas: 這篇很精闢。 08/06 18:09
41F：推 lefan: 台北早有以房養老，老屋老人貸款一直都不是問題 08/06 18:35
42F：→ zzahoward: 台北會往北買的大概都是有地緣關係 士林北投人這樣 08/06 19:47
43F：→ zzahoward: 但最遠大概就是紅樹林 甚至不會到淡水更甭提淡海 08/06 19:47
44F：推 JerryChanel: 08/07 01:41