作者diiiib (QQ)
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標題[心得] 普通靠爸族怎麼買房投資2
時間Wed May 18 15:20:33 2022
繼續把心得寫一寫
讓小孩未來承接包租公、包租婆業務的時候參考XDDD
=====投資評估只有兩個原則=====
1. ceca唯一公式： 出租投報 > 稅金+總額房貸本息(持有成本)
2. 不要忘記第一點
賠錢生意沒人做，
一筆交易可不可行看房子能不能夠自己養活自己
房租收入行情買房前查查591或問問房仲，心裡先有個底
如果能在買入的當下就確定收益大於成本
那這筆交易就是購入"資產"
未來只要想辦法不斷地買入資產，
時間和複利遲早會讓你成為有錢人(富爸爸洗腦)
ps: 逗她媽媽買房公式： 月房租:房價 = 1:200
(其實本質相同)
=====再提醒一下風險管理=====
一旦房貸大於2間，銀行就開始GGYY
寬限期、利率、年限、貸款額度...都開始回歸殘酷的現實
夫妻和成年小孩有人頭記得優先使用
(其他親朋好友不建議)
談錢傷感情，人生夠苦了不要再替自己找麻煩
寬限期能不用就不用，
因為靠爸族不需要把自己逼得太緊
(需要精算到這些也太累了)
房地產就是穩穩賺
3%仔看到期權咖每天資產翻倍要做到心定
羨慕歸羨慕，記得自己能力、技術和心態都沒到位
就當技能數點爛了...不要每天心癢癢
賺自己能賺到的就好
利率和年限也很看銀行心情，多問幾家
但真的要填申請書的，不要超過2間
因為申請太多間反而會信用扣分(細節可以爬文)
貸款額度攸關手頭上要準備多少錢
第一間、第二間理論8成、現金準備3成
第三間之後抓5成
(如果是非常非常保守的人，第三間以上可以等手頭現金>總房價之後再慢慢買)
貸款額度沒到，有可能是你的信用壞了或是買貴了
另外建議壓條款保護自己：
排除個人信用問題，若貸款金額未達到總成交價6成時本合約自動失效
=====遇到升息怎麼辦？=====
老實說，穩紮穩打的房地產投資不應該被升息影響
美國一直升息我也很害怕阿
但看到房租入賬之後心裡就踏實多了
還有廣大的首購、自住客幫忙防守...
有政府好安心
=====為什麼要先從小間的買起=====
我也很想買帝寶阿，可惜實力不允許QQ
過去浪費5年多看台北市房價一路飆漲蹉跎了不少時光
還好後來非台北不買的病好了，
感謝逗她媽媽的開導
累積經驗值
買第一間我很緊張的跟群組大神們即時連線.....
買第二間我很擔心屋主臨時反悔不賣或者我的房貸不理想.....
買第三間我很擔心手機打電動沒電，行動電源一定要充滿能量.....
.....
買多間一點的好處
就算一間出狀況也因為風險分散，所以可以靜下心解決處理
另外爬文發現保險的重要(感謝s26492755大)
買小間的+保險完全可以cover掉魔神仔的風險
=====廢話著麼多 退休了沒=====
還沒QQ
本業加減賺也是累積資本很重要的一環
每賺到的一筆錢都是下一間房子的頭期款XDDDDD
雖然現在房租收入大於工作死薪水了
但本奴上班窮忙習慣了，至少現在心態上相對輕鬆點
(其實是本業太廢QQ)
=====未來小孩看到這篇=====
應該知道自己含著銅湯匙出生，要先懂得惜福
不要去比較金湯匙和銀湯匙的富豪們
人生短短
有機會選擇做自己感興趣的事情其實也不壞
看到白手起家或不輕易向命運妥協的人要更敬佩
對生活要知足感恩
--
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1F：推 asd31415926: 好奇投資房置產在哪裡？我家小孩還小 不然很想買台 05/18 15:26
2F：→ asd31415926: 中 可惜去一趟不容易啊...... 05/18 15:26
3F：推 qqphor: 這篇推 05/18 15:28
4F：→ qqphor: 可以問一下逗她媽媽是？ 05/18 15:30
5F：推 linandydog: 月房租:房價 = 1:200 ? 代表600萬的房子月租要3萬? 05/18 15:31
6F：→ asd31415926: 給二樓 應該是孩子的媽?? 05/18 15:32
7F：→ Yishanhuang: 請問逗她媽媽是誰呢？ 05/18 15:33
8F：→ asd31415926: 啊三樓才對XD 05/18 15:33
9F：→ sdhpipt: 大概200X年代 當時顏炳立就是說200倍為原則 05/18 15:33
10F：→ sdhpipt: 現在有200的大概都不在北部了 05/18 15:33
11F：推 peil: 公式不是本息，應該是“只有息” 05/18 15:35
12F：推 GoGoD: 你的壓條款但書這條，也要遇到佛心賣家才行 05/18 15:36
13F：推 sdhpipt: 算現金流的話應該要本息都算 只算息有可能黑字破產 05/18 15:37
14F：推 Lions2020: 天哪！除了ceca大外，終於看到優文了，給讚。 05/18 15:37
15F：→ qqphor: 謝謝as大回覆 05/18 15:39
16F：推 askey: 1:200是幾年前的行情啊 05/18 15:39
17F：推 qqphor: 其實s26大的文也很推，IB大的文也很推 05/18 15:42
18F：→ qqphor: 這篇和我一樣的心路歷程......，果然都很像XD，安慰不少 05/18 15:44
19F：推 kagaya: 台中那麼香 大家都想買…但太遠還是麻煩 05/18 15:47
20F：推 yiliang1107: 再幫推一個隱藏版大神ILoveRiva 05/18 15:53
21F：→ asd31415926: 是啊 雖然娘家在彰化但還是有點麻煩所以糾結很久 最 05/18 15:53
22F：→ asd31415926: 近又想說不買投資房乾脆專心換房算了 05/18 15:53
23F：→ yiliang1107: 有些觀念從不同世代分析，值得一看。 05/18 15:53
24F：→ abyssa1: 租金>本息 財富永動機 無腦買 05/18 15:59
25F：→ abyssa1: 本息>租金>利息 存錢在房子裡 可以考慮看狀況 05/18 15:59
26F：→ abyssa1: 利息>租金 財富自由有錢就是任性 05/18 15:59
27F：推 spermbox: 傳承性質的房地產還是建議土地為主 05/18 16:08
28F：→ spermbox: 還有，囤房儘可能不要用到貸款 05/18 16:09
29F：→ spermbox: 你看今年龍龍不知道在演哪齣，年初硬要升一碼 05/18 16:10
30F：→ yiliang1107: 為什麼不要用貸款啊 05/18 16:10
31F：→ spermbox: 你沒貸款，利率就不甘你的事 05/18 16:10
32F：→ spermbox: 像我現在無貸款，房子都阿爸給我的，我阿爸炒房也沒在貸 05/18 16:10
33F：→ spermbox: 款的 05/18 16:10
34F：→ yiliang1107: 應該是要CPI多少，CPI＞利率 05/18 16:11
35F：→ spermbox: 並且，市場上多數房子也是現金堆出來的 05/18 16:11
36F：→ yiliang1107: 銀行借你錢，是你在賺XD 05/18 16:11
37F：→ spermbox: 所以儘量不用貸款 05/18 16:11
38F：→ spermbox: 龍龍今年不太正常，你各位貸款的現金要準備 05/18 16:12
39F：→ yiliang1107: 財團、上市公司也是大量借款 05/18 16:12
40F：→ asd31415926: 阿爸太強了吧 羨慕 05/18 16:12
41F：→ spermbox: 感覺龍龍雖然嘴上說不以利率控管房市，但作為卻不是如 05/18 16:12
42F：→ spermbox: 此 05/18 16:12
43F：→ spermbox: 龍龍六月和未來的行為，都不能以以前的經驗判斷 05/18 16:13
44F：→ spermbox: 因為他不是阿南 05/18 16:14
45F：推 s26492755: 總額房貸利息（資金成本） 稅金-房屋稅 地價稅 租賃所 05/18 16:14
46F：→ s26492755: 得 保險-火險地震險凶宅險 修繕空租（持有成本）我是這 05/18 16:14
47F：→ s26492755: 樣去分的 另外如果月租金實拿可以超過本利和 就是自 05/18 16:14
48F：→ s26492755: 償 基本上沒什麼問題了 05/18 16:14
49F：→ spermbox: 炒房把來就錢多了才進去炒，沒錢還是小心操作比較好 05/18 16:14
50F：→ spermbox: 有多少錢炒多少間房，這樣最穩 05/18 16:15
51F：→ spermbox: 當然你連一間自住的都沒有，那趕快去貸款買吧 05/18 16:15
52F：推 s26492755: 其實基本上 成本離租金還很遠 如果你是做收租金 你 05/18 16:16
53F：→ s26492755: 根本不用擔心升個幾碼 05/18 16:16
54F：→ spermbox: 炒房跟自住不一樣，炒房有錢再來玩也不遲 05/18 16:16
55F：→ spermbox: 這我就不知道了，反正我現在半毛貸款都沒 05/18 16:17
56F：→ spermbox: 幾碼很難縮 05/18 16:17
57F：→ s26492755: 我覺得不要怕貸款 你要想著 銀行借你越多 你賺越多 05/18 16:17
58F：→ s26492755: 至少目前利率還是輕鬆就可以打贏的 05/18 16:17
59F：→ s26492755: 跟銀行借貸是讓你擴大戰果 05/18 16:17
60F：→ spermbox: 龍龍上次急著把上次降的升回去，不知道在猴急什麼？ 05/18 16:18
61F：→ s26492755: 你看我本業賺500萬好了 只能買一間收租 可是我拆成 05/18 16:18
62F：→ s26492755: 兩間頭期 在跟銀行借貸 是不是就有兩間了 05/18 16:18
63F：→ s26492755: 如果能打贏成本 借貸就是借越多賺越多 可惜就是平民 05/18 16:19
64F：→ s26492755: 小百姓 借貸還是會有個上限 05/18 16:19
65F：→ spermbox: 你看，上上次升息前，美國重貼現是台灣的快1/4 05/18 16:19
66F：→ s26492755: 所以才會在有限的資金包含借貸部分 去選擇更穩妥的物 05/18 16:19
67F：→ s26492755: 件 05/18 16:19
68F：→ spermbox: 為何龍龍猴急著要趕緊升息？ 05/18 16:20
69F：→ spermbox: 你都不覺得龍龍的行爲是越來越奇怪了嗎？ 05/18 16:20
70F：→ spermbox: 如果是自住，請趕快去買 05/18 16:21
71F：→ s26492755: 我記得有個仲介跟我說 這買了一定超過利息跟持有成本 05/18 16:21
72F：→ s26492755: 的 為什麼你不追價 我是回他 錢有限 這個物件也就60 05/18 16:21
73F：→ s26492755: -70分 如果可以無限借款 我早就掃平全部了 05/18 16:21
74F：→ spermbox: 中南部快買，還有很大機率漲 05/18 16:21
75F：推 s8752134: 月房租:房價 = 1:200 這公式台北的隔套都不一定能達到了 05/18 16:21
76F：→ spermbox: 北部就不用急了，反正近幾年北部幾乎漲不動，沒差 05/18 16:21
77F：→ spermbox: 炒房的先考慮好再買，自住的請快 05/18 16:22
78F：推 s26492755: 我不用擔心升息啊 我每間幾乎淨利都是一萬初 平均一 05/18 16:22
79F：→ s26492755: 碼會讓我月繳+3xx 你看要幾碼才會讓我虧錢 當然還有 05/18 16:22
80F：→ s26492755: 個說法是 賺的不夠多 不如換其他投資工具 05/18 16:22
81F：→ s26492755: 1:200是真的做不到啦 至少新莊來說 05/18 16:23
82F：→ s26492755: 所以我一直很推收租件 他會受到的影響最小 要燒到也 05/18 16:24
83F：→ s26492755: 是很末端 05/18 16:24
84F：推 spermbox: 其實沒錢有沒錢的炒法 05/18 16:25
85F：→ spermbox: 可以買些公寓中古類的 05/18 16:25
86F：→ sdhpipt: 新莊1:200要特殊狀況 比如說頂加套房或違建很大 或是旺店 05/18 16:25
87F：推 chein17: 1:200在台北基本上根本不可能 05/18 16:25
88F：→ spermbox: 這些物件價格較低，並且目前都還沒有真正暴漲 05/18 16:25
89F：→ s26492755: 我是不碰改套跟頂加啦 所以那個行情就不清楚了 05/18 16:26
90F：→ spermbox: 大不了貸少一點，總之計算機打一打可行就買進 05/18 16:27
91F：→ sdhpipt: 偶爾也是看得到 前幾天收到信箱DM寫888萬6套房月租收4萬 05/18 16:27
92F：→ s26492755: 盒盒你說的的比較偏增值件了 05/18 16:27
93F：推 bigplittlep: 逗他媽媽是什麼？ 05/18 16:27
94F：→ spermbox: 改套只會累死而已，沒好事 05/18 16:27
95F：推 bboywhite: 頂加可以接近1：200北市 05/18 16:28
96F：→ spermbox: 想想，一間房租給一個人，你就跟那一個人討錢 05/18 16:28
97F：→ s26492755: 六套房的話 輔大那邊不是有金財神 都要1800了 05/18 16:28
98F：→ s26492755: 不過金財神我記得可以收到60000 05/18 16:28
99F：→ spermbox: 一間房租給5個人，要跟5個人討錢 05/18 16:28
100F：→ spermbox: 累死，這種事我實在懶得做 05/18 16:29
101F：→ spermbox: 我寧願一戶租一個人就好 05/18 16:29
102F：→ spermbox: 我阿爸留給我的房子我也是一戶租給一個人 05/18 16:30
103F：→ spermbox: 對改套我也沒興趣 05/18 16:30
104F：推 s26492755: 改套少碰啦 真的麻煩 投報不會憑空給你的 但我覺得 05/18 16:30
105F：→ s26492755: 如果你是有年紀在過退休生活的 改套租金就當零用錢很 05/18 16:30
106F：→ s26492755: 適合 05/18 16:30
108F：→ sdhpipt: 我評估覺得屋齡4X年了 而且改套改蠻久了 設備應該壞的差 05/18 16:31
109F：→ sdhpipt: 不多了 就沒有亂衝 這間其實賣一段時間了 05/18 16:32
110F：推 s26492755: 不過這一部分也很吃地點 我大伯在信義區靠北醫的改套 05/18 16:32
111F：→ s26492755: 幾乎全年滿載 他們退休沒事 打理一下也有點事做 05/18 16:32
112F：推 spermbox: 也是，反正老人吃飽撐著退休沒事幹，改套收租供自己退 05/18 16:32
113F：→ spermbox: 休吃穿也不錯 05/18 16:32
114F：→ sdhpipt: 金財神1800萬應該買不到 當年預售就要這價了 05/18 16:32
115F：→ s26492755: 乾 我很久沒收到要我買房的DM 問我要不要賣的還比較 05/18 16:33
116F：→ s26492755: 常來 05/18 16:33
117F：→ sdhpipt: 而且 嚴格來說 金財神也是改套啊 一戶6~7間 還工業用違建 05/18 16:33
118F：→ s26492755: 不過金財神上次就遇過學生要跟房東嗆法律 租學生也是 05/18 16:33
119F：→ s26492755: 蠻鳥的 05/18 16:33
120F：→ s26492755: 對啊 所以我也不碰金財神 05/18 16:34
121F：→ s26492755: 東村也是乙工 我都叫仲介不要推我 05/18 16:34
122F：→ yiliang1107: 舊有觀念思維，不過「本夠大」守成足以 05/18 16:34
123F：推 spermbox: 現在仲仲被打房政策打到，你有房子要賣不妨給這些年輕 05/18 16:35
124F：→ spermbox: 仲仲一個雞肺 05/18 16:35
125F：→ s26492755: 投資物件就很吃地段 受眾 還有個性跟當下的財務規劃 05/18 16:35
126F：→ yiliang1107: s大理享家預計租多少 05/18 16:36
127F：→ s26492755: 仲仲會還我一隻雞腿嗎 05/18 16:36
128F：→ spermbox: 房地合一，房東要嘛不賣要嘛天價賣，可憐的是仲仲 05/18 16:36
129F：→ s26492755: 阿災 八月才要交屋 還早勒 05/18 16:36
130F：→ s26492755: 而且那是老婆的 老婆的是老婆的 我的還是老婆的 05/18 16:37
131F：→ s26492755: 口憐 05/18 16:37
132F：→ yiliang1107: 哈哈哈哈 05/18 16:37
133F：→ s26492755: 不過老婆的稅賦也是我要吃下來的 05/18 16:38
134F：→ young52177: 其實租金>利息＋稅金＋維護成本 就是個好物件 05/18 16:38
135F：→ s26492755: 現在仲仲不好混啊 搶開發 彼此刺對方 然後鳥物件也 05/18 16:39
136F：→ s26492755: 是得賣 05/18 16:39
137F：推 spermbox: 仲仲還被空空污衊成導致房價上漲的幫凶，這其中一定有 05/18 16:40
138F：→ spermbox: 什麼誤會 05/18 16:40
139F：→ spermbox: 仲仲都馬是在幫空空把天價物件壓低到行情價的 05/18 16:40
140F：→ spermbox: 結果現在仲仲又被政府政策打到，有夠慘 05/18 16:41
141F：推 s26492755: 其實賺錢的屋主都是幫兇 不管投資自住 05/18 16:42
142F：推 frowning1226: 文章好有趣 05/18 16:48
143F：推 dotamama: 低哥真的屌，平常都說沒錢，給他好案子，就去簽約了一 05/18 17:22
144F：→ dotamama: 年買四間真的跪拜 05/18 17:22
145F：推 lolpklol0975: 不錯哦 05/18 17:44
146F：→ bluesky2: 再度朝聖d神 大戶 05/18 17:50
147F：推 gy55662008: 第三戶現在是只能貸4成對吧？ 05/18 17:54
148F：推 vincent14: 請問總額房貸本息怎麼算 05/18 18:13
149F：→ ohyakmu: 出租投報 > 稅金+總額房貸本息 就不好找了吧.... 05/18 18:20
150F：推 makaba: 跪拜d神 朝聖推 接引上西天 05/18 18:50
151F：推 rsseek: 推分享 05/18 19:57
152F：推 shuichia: 1：200哪裡還有@_@ 投報要6%了 05/18 20:40
153F：推 pleaseman: 推推 05/18 22:29
154F：推 fishello: 我在高雄也沒 1:200 阿 囧 05/18 23:27
155F：推 gy55662008: 改套有啊 不過把管理成本扣掉可能就沒了 05/18 23:34
156F：推 s26492755: 租金總價比其實是個比較快計算的方式 不過1:幾還是看 05/19 00:36
157F：→ s26492755: 物件跟成本 05/19 00:36
158F：推 justin1943: 1:200笑死 05/19 01:21
159F：推 eplovecm: 現在的行情還有辦法找到租金大於房貸+稅金的物件嗎？還 05/19 01:28
160F：→ eplovecm: 是說要自己多繳一點貸款來壓低房貸總額呢？ 05/19 01:28
161F：→ abyssa1: 違法的比較容易找到 頂加隔好隔滿之類的 富貴險中求 05/19 01:38
162F：推 s26492755: 看貸款年限 20年跟30年也有差 再來就是頭期放的比例 05/19 02:11
163F：→ s26492755: 如果是30年或者頭期四成 新莊都還有 05/19 02:12
164F：推 maypcc: 我也想要收租>本業 05/19 06:33
165F：推 maypcc: 我手上真的有1:220的物件 若以入手成本來看的話XD 05/19 06:39
166F：→ maypcc: 期權翻倍沒啥 因為敢壓大的不多 05/19 06:40
167F：推 moke: 1：300比較有機會，剛好30-40歲買房租人，退休時房貸還完收 05/19 11:09
168F：→ moke: 租退休。 05/19 11:09
169F：推 moke: 以前買的放到現在，不要說1：200，1：120都有。 05/19 11:11
170F：推 chair209: 以前買的不要說1:120，1:5都有 05/19 13:20
171F：→ zard1983: 推 05/19 14:26
172F：推 maypcc: 看多以前 我阿嬤買的還1:0.7呢 05/20 22:11