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現在低利率時代 貸款買房每月繳交的金額 在中南部出租投報較高的地區 租金幾乎都能cover掉 舉例而言 台南市東區一間368萬的三房公寓 貸款八成 頭期二成為74萬 以1.31%的房貸利率計算 每月償還的本金+利息為9881 算高一點 一萬好了 591上搜尋台南市東區的三房出租公寓物件 月租金介於10000 ~ 26000 不過其中超過20000的其實是大樓 不予採計 剩下的平均起來也有個13000 ~ 14000左右 這個租金拿去繳一萬元的房貸後 還多出三四千元的正現金流 算低一點 三千好了 假設房價30年後不漲不跌 30年總共賺了租金 3000 x 12 x 30 = 108萬 手上還多了一間價值368萬的房子 成本只有一開始的頭期74萬 更不用說房價上漲的狀況 把房子賣了 賺了租金也賺了差價 會賠錢的狀況只有 房價下跌到殘值變成 74 - 108 = 負34萬 這理論上是不可能發生的 所以說 在租金能幹掉房貸本利和的狀況下 買房來出租的投資 是不是幾乎等於立於不敗之地? 這觀念是否有盲點? 當然 出租有空租期 房子每年也會有一些維護成本 利率與租金行情也會變動 房客欠繳房租甚至破壞房子 房客想不開自殺 讓房子變凶宅 這些風險大家都知道 只是較難計算 就不另外討論了 --
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 58.115.169.37 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1617879123.A.B13.html
1F:→ askachage: 4 04/08 18:53
2F:推 castalchen: 租金贏房貸是代表這個區域的未來性比較不被看好 所以 04/08 18:55
3F:→ castalchen: 需要的人寧租不買 04/08 18:55
4F:→ castalchen: 有可能的風險就是贏了投報率賠了價差 04/08 18:55
據文中的計算 要賠到價差就是房價跌到變負值 不然就是我有什麼重大盲點沒考慮到
5F:→ panzer1224: 不然你以為大家幹嘛都要買 不想幫房東兒子繳房貸 呵 04/08 18:57
6F:→ panzer1224: 呵 04/08 18:57
7F:推 DFM: 不完全正確,要計算持有房產的成本,大樓管理費、車位租賃費 04/08 19:15
8F:→ DFM: 、稅金 04/08 19:15
公寓免管理費 無車位 稅金屬於本文最後所講的維護成本
9F:推 s26492755: 講很久了 你現在才發現..... 04/08 19:21
10F:→ s26492755: 有沒有看過 租金贏本利和 運氣好又漲價的 04/08 19:22
新莊王您應該有機會
11F:→ lookinto: 也要計算 如果頭期款74萬不是用來買房 而是放 04/08 19:22
12F:→ s26492755: 在來我有完整的成本 隨便都贏 04/08 19:23
13F:→ lookinto: 到其他投資管道 30年後會變成多少錢 04/08 19:23
人老了 投資求穩為重 年輕時在股市殺進殺出的經驗告訴我 我不適合玩股票
14F:→ s26492755: 樓上正確 我有算過頭期要 04/08 19:24
15F:→ s26492755: 達到多少投報才能贏自己的租屋件 04/08 19:24
16F:→ s26492755: 這樣算才有的打 不然躺著贏 04/08 19:24
17F:→ labbat: 有74萬不如買台積電股票 租賃代管毛一堆,房客毛更多 04/08 19:24
18F:→ labbat: 穩賺的前提是找到免費義工幫大爺搞定一切 04/08 19:26
19F:→ labbat: 每個房客和代管業都想從房東拿到額外的好處,看你要怎麼 04/08 19:27
20F:→ labbat: 辦 04/08 19:27
沒有想要躺著賺 管理房客需要時間精神我知道
21F:→ REMEMBERYAU: 每個輸到脫褲的賭客都有個不可能 04/08 19:31
房價要跌到變成負值 嗯.... 日本泡沫化也沒這麼慘
22F:→ kagaya: 南部租房比這麼高哦 04/08 19:58
23F:推 Triumvir: 台南東區哪裡有368萬三房公寓? 04/08 20:09
真的有 請洽591
24F:推 deltaz: 南部租金比利息貴很多的不少,大約每個月本利合的也不少 04/08 20:16
25F:→ deltaz: ,越便宜的房子例如老公寓,在南部用租的真的超虧,兩三 04/08 20:16
26F:→ deltaz: 百萬的房子出租大概可以租到6000~8000左右,很扯 04/08 20:16
27F:推 zeroyaking: 南紡跟成大旁的東寧路大樓三房300多 不過10幾年前 04/08 20:20
z大台南仲介前幾把交椅 應該不會不知道行情 XD
28F:→ dunkylu: 368買台南東區?做夢嗎? 04/08 20:55
沒做夢 請洽591
29F:→ castjane: 可怕是台南台積薪水差不多 可能先進製程還比較高 04/08 20:56
30F:→ s910211: ceca大有在講,你有在看嗎? 04/08 21:27
ceca大的文也拜讀很多 不過高雄王是短期買低賣高賺價差的 我沒要走這路線 XD 包租代管應該是屬於要做大的 幾十幾百間房的包租公在考慮的?
32F:推 spmark: 方向是對的,不過老公寓能不能貸款那麼多,是個問題 04/08 21:59
33F:→ spmark: 368買台南東區老公寓,恩,591打開就有了,不用做夢喔 04/08 22:00
34F:→ spmark: 不過這種物件通常要整理,所以本金不會是74萬 04/08 22:00
其實整理好的也有 開價比這貴一點 但還是3字頭唷 ※ 編輯: missingmini (58.115.169.37 臺灣), 04/08/2021 22:42:39
35F:推 shuichia: 算起來就是投報4%大概就等於本利合(全貸) 04/08 23:04
36F:推 n052111089: 痾 頭期74萬拿去投資5趴很簡單吧 不也打平了 還不算 04/08 23:15
37F:→ n052111089: 房子傢俱折舊 稅金 04/08 23:15
38F:推 agvnol: 4 04/08 23:16
39F:推 n052111089: 這十年 權值股股價拉回就買勝率100趴... 會進入經濟 04/08 23:19
40F:→ n052111089: 蕭條嗎。不太覺得 04/08 23:19
41F:推 premacy: 368萬應該是30年健身公寓,最多貸7成,20年 04/08 23:44
42F:推 premacy: 頭期款110萬/月繳12205 04/08 23:46
43F:→ jerrylin: 租金比房貸高 你當租屋客是白癡還跟你租嗎 04/09 00:08
44F:→ jerrylin: 他幹嘛不自己去買? 04/09 00:08
45F:推 menace: 當然有可能啊 沒頭期款的 分租的 短住的 04/09 00:26
46F:→ menace: 首購40年房貸 房貸都比租金低好嗎 04/09 00:27
47F:推 menace: 要降低首購頭期款成數還會被說圖利建商XD 04/09 00:31
48F:推 sunsetswish: 沒盲點啊 租客幫你繳房貸 就是這麼強悍諾 04/09 00:40
49F:→ IBIZA: 30年房貸成為主流之後,一堆房子租金可以幹掉房貸啊 04/09 01:06
50F:推 BRIANERIC2: 真的中南部一堆鬼神租金都比房貸還高 我一開始還納悶 04/09 01:13
51F:→ BRIANERIC2: 到底誰要租 XDDD 說真的首購要降頭期啦 04/09 01:13
52F:→ spmark: 30年房貸真的是禍首 XD 04/09 01:24
53F:→ spmark: 保守一點的就用20年房貸去算就好 04/09 01:24
54F:→ ceca: 租客為啥要租...因為他們覺得要崩盤阿..XD 04/09 01:37
55F:→ ceca: 它們還在等. 04/09 01:37
56F:推 s26492755: 用一輩子去等待! 04/09 01:39
57F:→ s26492755: 以後我要立遺訓 房子腰斬燒紙通知我 04/09 01:40
58F:→ ceca: 有些人,命不好,他沒有選擇... 04/09 01:46
59F:→ ceca: 但更多人,它們的未來,是因為他們以前做錯了選擇... 04/09 01:46
60F:→ BRIANERIC2: 沒有頭期的真的辛苦 政策要幫他們 頭期改10%就好了 04/09 01:51
61F:→ BRIANERIC2: 阿那種存了錢還在等崩盤的 就讓他蹉跎吧XDDD 04/09 01:52
62F:推 menace: 改10%一堆覺青會上街抗議啦 圖利建商 青年拒接盤 04/09 03:45
63F:→ menace: 首購應該改成零頭期 50年房貸 但一生一次機會 04/09 03:47
64F:→ menace: 然後房價就會飆到天上去XD 04/09 03:47
65F:推 Narok: 300萬的才租8000是哪來的慈善啊?我成本350的最高租到18000 04/09 05:01
66F:推 pigmoo: 40 年也可貸8成 04/09 05:51
67F:推 giveme520: 2F在講台北嗎QQ 04/09 08:47
68F:推 piliwu: 叫人買台積電的笑死我你還在套吧 04/09 08:52
69F:→ IBIZA: 成本350是只算頭期嗎? 應該也不能這樣算吧 04/09 09:40
70F:推 quiet93: 盲點就是你屋況的競爭力能維持30年嗎 04/09 10:19
71F:→ quiet93: 這30年會陸續有新房子新重劃區出現 04/09 10:20
72F:→ quiet93: 公寓是舊時代的產物,未來的生活大家都需要管委會 04/09 10:21
73F:推 quiet93: 如果供給量繼續增加,1萬元可以租電梯大樓,為什麼還要 04/09 10:24
74F:→ quiet93: 租你的老公寓? 04/09 10:24
75F:推 quiet93: 然後你覺得74萬的投期很難湊的會是什麼樣的租客 04/09 10:30
76F:推 jaricho: 別忘了除了屋況 還有一堆其他考量 location很重要的 if 04/09 10:30
77F:→ jaricho: 偏鄉的全新大樓 vs 商圈交通發達好學區的老舊公寓? 04/09 10:30
78F:→ quiet93: 你遇到的租客風險遠高於其他房東 04/09 10:30
79F:→ quiet93: 南部又不是台北市,寸土寸金 04/09 10:30
80F:→ quiet93: 就算新北,隨便搞重劃區,也屌打一些爛公寓老社區 04/09 10:31
81F:→ quiet93: 有錢年輕人願意住的地方才會是好學區 04/09 10:32
82F:→ quiet93: 就算覺得房價會下跌先租的,也不會租這種物件 04/09 10:33
83F:→ quiet93: 傻了嗎?租房就是要租房價越高的物件才會越划算 04/09 10:34
84F:→ quiet93: 有看過房東出來算一間1500或是2000萬租多少多划算的嗎 04/09 10:34
85F:推 quiet93: 這種算租金的自我感覺良好,跟算股票配股息一樣 04/09 10:36
86F:→ quiet93: 南部哪裡需要偏鄉,市中心多的是地能蓋大樓 04/09 10:36
87F:→ quiet93: 爛房子爛鐵皮屋要搞,也不像台北一樣難 04/09 10:37
88F:→ quiet93: 只是南部以前喜歡住透天,才少大樓建案罷了 04/09 10:37
89F:→ IBIZA: 1500萬或2000萬為什麼不能算租多少划算? XD 04/09 10:47
90F:→ IBIZA: 難道買2000萬房子就不想賺錢嗎? 04/09 10:47
91F:→ IBIZA: 我房子單價最低都超過2500萬 出租一樣要算報酬率啊 04/09 10:48
92F:推 quiet93: 當然要算報酬率,但是寫出來不會讓人很羨慕罷了 04/09 12:26
93F:推 Narok: 回IBAZA,350是全額包括傢具和冰箱洗衣機大金冷氣四台。 04/10 09:47
94F:推 Narok: 買加上有的沒的26x 翻修5x 冷氣10 冰箱洗衣機2 其他傢具5多 04/10 09:50
95F:→ Narok: 一些,其實還不到350哩 04/10 09:50





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