作者k0939770752 (都更危老推動師)
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標題Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本
時間Sat Oct 24 15:39:38 2020
※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言：
: 感謝大家很積極的討論。 如果是以土地換房的架構下，看起來之前還少算了建商要先支
: 出營建成本，這部分會跟銀行貸款，需要繳交利息以及在短時間內將房子售出以避免有資
: 金壓力等問題。
: 如果是以土地換房的架構下，大部分的都更/危老住戶的期待是希望換新房子住，且不希
: 望考量到蓋房子所需的資金的問題。原因是很多原住戶目前的收入並不足以支持這些營建
: 成本。
: 如果建商執行有困難，但實際上建商的錢還是跟銀行借。那麼這樣的話，是不是可以考慮
: 讓政府直接介入都更/危老事宜，亦即政府所做的事情包含：
: 1. 協調都更/危老同意戶事宜
: 2. 政府放手讓銀行放貸營建事宜。（利率銀行借給政府應該就可以更便宜吧！）
: 3. 政府自己或委外賣房子，將蓋好的房子扣除給原住戶的個數之後，將其他房數賣出，
: 以抵之前政府跟銀行借的錢。（政府最有錢，並且具有印鈔能力，所以資金壓力最小）
: 4. 政府將賺的盈餘再釋放到民間，參與民間建設，與各行各業投資。
: 理論上政府只要評估好要建的基地大小與要售出的房子個數足以負擔之前支付的營建等等
: 成本，那麼原住戶的以土地換房的期待基本上就可以滿足。如果政府發現自己定價太高不
: 好賣，也可以降價賣以達到抑制房價的效果。
: 這樣的話看起來就可以更快速的滿足真正的都更/危老。這樣的話這個解法會不會比讓多
: 個建商慢慢談孩來得好？畢竟建商還是有 資金壓力，而且每個建商的規模也不同，能夠
: 承擔先付營建的成本能力也不同。
: ※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言：
: : 都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一
: 下
: : 。
: : 如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: : 如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數
: 成
: : 本
: : 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間
: 房
: : 子有30坪：
: : 1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
: : 2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*
: 1.
: : 33+8）*20=958萬
: : 2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
: : 上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: : 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商
: 而
: : 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: : 這樣算有其他問題嗎？
1.政府人力 所以開了推動師證照和廣設工作站
現在很多推動師 危老工作站 建設公司 營造廠 再推
2.政府早就公布 銀行早就放寬貸款 地主如果要走委建
甚至可以貸到100% 完全不用出資 還有危老前置費用上限300萬的信用貸款
3.現在一堆委建都這樣 地主不出資 餘屋拿去買抵營造費用和總費用
透過建經公司 建設公司 營造廠 推動師 危老工作站等
4.公辦都更也有 但是成案機率都是比較低的! 好成案的上面3.那些的早就去跑拉!
以上講得很不難
這幾年我自己整合成功和不成功的感想 有些地主很貪婪
頂加想分多 (我有兩個子女一人要分一間)
一樓增建或有地下室 (我家使用很大 我要多分一間兩間)
實務上沒等貪婪住戶放棄 或我家最棒棒的長輩過世 很困難
就是都更要大面積 政府才搞一個危老 釘子戶切掉 貪太多切掉 一堆危老蓋出來小建案
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※ 編輯: k0939770752 (61.231.144.181 臺灣), 10/24/2020 15:45:52
1F：推 ddey: 老人難處理 一卡可以卡二十年 死了一個還有另一個變老 10/24 16:01
2F：噓 mark0204: "貪婪的就是地主",真是笑死我了 10/24 16:01
3F：噓 mark0204: 建商,仲介,中間人,都不貪婪,都成本價,良心價?! 10/24 16:03
4F：推 roc1110: 沒錯啊，地主是貪婪沒錯，但建商就不貪婪嗎？只罵地主是 10/24 16:15
5F：→ roc1110: 不是有失公允呢？ 10/24 16:15
6F：→ roc1110: 應該是要求建商、地主「，都」少賺，而不是「單方面」要 10/24 16:17
7F：→ roc1110: 求地主少賺，這才公平吧 10/24 16:17
有人那麼激動幹嘛 沒說全部住戶 大部分的住戶都可以理性溝通 只有少數
很多案子是委建不是合建 沒有建設公司介入 明明全分配給地主了 加蓋戶還是會有意見
※ 編輯: k0939770752 (61.231.144.181 臺灣), 10/24/2020 16:34:05
8F：推 l79cm: 笑了大家都少賺就買家多賺，所有經濟行為都是利益導向 10/24 16:29
9F：推 roc1110: 癥結點不是什麼利益導向把，癥結點是「明明是建商、地主 10/24 16:35
10F：→ roc1110: 都貪婪，為何只罵地主」？？？ 10/24 16:35
11F：→ guanaco: 想知道貪婪的標準？不能說想獲得利益就是貪婪吧，那是人 10/24 16:37
12F：→ guanaco: 性，無論建商或地主 10/24 16:37
13F：→ l79cm: 可能建商利潤會抓比例三成地主通常都十倍百倍的喊 10/24 16:39
14F：→ guanaco: 某樓別激動，原波只是說說他的感想 10/24 16:42
15F：→ abyssa1: 貪婪程度最離譜的通常是少數地主 10/24 17:00
16F：推 zerobx: 政府只要滿足80%的原住戶期待就可以幹了 10/24 18:03
17F：→ zerobx: 政府直接介入 可以達到真正的都更跟危老重建 10/24 18:03
可惜困難重重
18F：推 kusomanfcu: 違老要100% 10/24 18:09
19F：→ kusomanfcu: 幻想吧 10/24 18:09
20F：→ kusomanfcu: 只要有10%不到的人去跟其他人說 可以拿到更大獲利。就 10/24 18:10
21F：→ kusomanfcu: GG了 10/24 18:10
我覺得在合適範圍內爭取個人的權利本來就是應該的 ,不過有些人卻漫天喊價而已!
※ 編輯: k0939770752 (61.231.144.181 臺灣), 10/24/2020 22:57:29
22F：噓 mark0204: 那有沒有"少數"貪婪的建商,仲介,中間人漫天喊價呢? 10/25 16:22
一樣米養百樣人 當然有!
※ 編輯: k0939770752 (61.231.144.181 臺灣), 10/25/2020 22:48:09
23F：推 chair209: 老人不想搬家甚至不想賺錢的也有，很難搞 10/27 15:07