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※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言: : 都更/危老是目前很夯的課題,跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下 : 。 : 如果在非都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本 : 如果在都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成 : 本 : 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬,相當於土地一坪70萬,房子價值歸零,如果一間房 : 子有30坪: : 1. 取得其一套房土地的成本:2100萬。 : 2. 給予房的成本(假使一坪換一坪;每坪成本蓋20萬;公設比33%;車位8坪):(30*1. : 33+8)*20=958萬 : 2100-958萬=1142萬,這個是每間建商減少的成本。 : 上面都還沒討論之後建商會開價多少,新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。 : 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮,那麼看起來都更/危老對建商而 : 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。 : 這樣算有其他問題嗎? 首先 建坪30坪 一般公寓四樓或五樓 地坪會約6~12坪 (看基地大小及原建蔽率) 這邊差很多 再來就是容積率問題 如果一般台北市住三法定容積率為225% 算法要 地坪*法定容積*獎勵容積 再加上機電約15% 梯廳約5% 陽台約10% 算出來的才會是樓上的樓地板面積!! 地下室如果開挖兩層 開挖率75% 那就是基地*75%*2 =地下室面積 兩個加總就是算營建成本的總樓地板面積喔! 現在缺工 原物料等 台北市三級建材 每坪抓16.5萬 總成本約21~25萬 營造成本=總樓地板面積*16.5萬 銷售坪約為總樓地板*1.56~1.6 (不含車位) 公設比約30幾% 空地和危老都更 地主分回建坪及車位不出資的就是成本 和買素地成本並沒有很大的不一樣都是要抵成本喔 差別只是獎勵值的不同 再來現在建商的都更危老報酬率都算得出來 投報率並沒有想像中的爆利也隨著整合年限遞減 -- 房屋買賣 土地買賣 店面商用 廠辦/土地 代客尋屋/地 危老都更 行情諮詢 稅務諮詢 房地產諮詢 法拍代標 住商不動產內湖加盟店 危老工作站 站長黃楷文 0987-035-328 LINE:0987035328 --
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※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1603524035.A.368.html ※ 編輯: k0939770752 (61.231.144.181 臺灣), 10/24/2020 15:45:26
1F:→ zerobx: 感謝分享 10/24 18:05







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