作者zerobx (隨意)
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標題Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本
時間Sat Oct 24 13:59:10 2020
感謝大家很積極的討論。 如果是以土地換房的架構下，看起來之前還少算了建商要先支
出營建成本，這部分會跟銀行貸款，需要繳交利息以及在短時間內將房子售出以避免有資
金壓力等問題。
如果是以土地換房的架構下，大部分的都更/危老住戶的期待是希望換新房子住，且不希
望考量到蓋房子所需的資金的問題。原因是很多原住戶目前的收入並不足以支持這些營建
成本。
如果建商執行有困難，但實際上建商的錢還是跟銀行借。那麼這樣的話，是不是可以考慮
讓政府直接介入都更/危老事宜，亦即政府所做的事情包含：
1. 協調都更/危老同意戶事宜
2. 政府放手讓銀行放貸營建事宜。（利率銀行借給政府應該就可以更便宜吧！）
3. 政府自己或委外賣房子，將蓋好的房子扣除給原住戶的個數之後，將其他房數賣出，
以抵之前政府跟銀行借的錢。（政府最有錢，並且具有印鈔能力，所以資金壓力最小）
4. 政府將賺的盈餘再釋放到民間，參與民間建設，與各行各業投資。
理論上政府只要評估好要建的基地大小與要售出的房子個數足以負擔之前支付的營建等等
成本，那麼原住戶的以土地換房的期待基本上就可以滿足。如果政府發現自己定價太高不
好賣，也可以降價賣以達到抑制房價的效果。
這樣的話看起來就可以更快速的滿足真正的都更/危老。這樣的話這個解法會不會比讓多
個建商慢慢談孩來得好？畢竟建商還是有 資金壓力，而且每個建商的規模也不同，能夠
承擔先付營建的成本能力也不同。
※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言：
: 都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一
下
: 。
: 如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: 如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數
成
: 本
: 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間
房
: 子有30坪：
: 1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
: 2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*
1.
: 33+8）*20=958萬
: 2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
: 上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商
而
: 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: 這樣算有其他問題嗎？
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※ 編輯: zerobx (101.136.133.68 臺灣), 10/24/2020 14:01:46
1F：推 kusomanfcu: 全民買單？ 先掏個8800億出來 10/24 14:02
2F：→ abyssa1: 原住戶完全是扣分 地主戶多 新住戶也會有疑慮 10/24 14:03
3F：→ abyssa1: 政府該做的是是合理土地稅 讓負擔不起的貪婪地主洗出去 10/24 14:04
4F：→ abyssa1: 這樣新的社區素質也比較整齊 10/24 14:05
5F：推 deltaz: 光是協調原住戶就飽了，這邊能過關才有後續的討論，99%的 10/24 14:08
6F：→ deltaz: 案子都是卡在這裡 10/24 14:08
7F：推 kusomanfcu: 4000萬一棟公寓你先拿個4000億出來都是基本運作 10/24 14:08
8F：→ deltaz: 其他的部分都好處理 10/24 14:08
9F：→ abyssa1: 一堆免費仔 出錢出力都別人出 爽都自己爽 10/24 14:09
10F：→ abyssa1: 都要政府乾脆所有房產改國有 大家都跟政府租房子就好 10/24 14:20
11F：→ zerobx: 回樓上 原住戶有土地啊 不是免費仔 以土地換房罷了 10/24 14:22
12F：推 kusomanfcu: 免費仔 修房的錢自己找人做不會喔 10/24 14:23
13F：推 CharleneTsai: 努力賺錢買新的比較實際啦 10/24 14:23
14F：→ kusomanfcu: 貸款不會喔？ 10/24 14:23
15F：→ kusomanfcu: 一天到晚叫人出不就稅金小偷免費仔 10/24 14:24
16F：→ kusomanfcu: 米蟲 10/24 14:24
17F：→ kusomanfcu: 住什麼新屋？ 頂多補助你錢貼H鋼再戰百年啦 10/24 14:25
18F：推 kusomanfcu: 不要H鋼就變危樓強制拆遷還要被法拍才是對的，不修補 10/24 14:27
19F：→ kusomanfcu: 房屋造成公費支出應該要還錢出來 10/24 14:27
20F：→ kusomanfcu: 通通法拍掉促進土地利用 10/24 14:27
21F：推 asole: 你提的4個都不可能 政府沒義務幫你私人房地產更新和增值 10/24 14:31
22F：→ asole: 房子住了3、40年 本來換新的就要付出合理成本 想免費舊換新 10/24 14:32
23F：→ asole: 你以為建商、政府慈善事業嗎 10/24 14:32
24F：→ asole: 我身邊的例子 都是舊的租給別人 然後養新房 10/24 14:33
25F：→ asole: 只有沒錢的才繼續住老公寓 10/24 14:33
26F：推 kusomanfcu: 房子破是你個人修復問題不是其他人的問題 10/24 14:35
27F：推 niko0202: 破爛外觀都要政府幫出錢整理了 房子舊還想免費換新 爽 10/24 14:41
28F：推 acer987: 什麼都政府 10/24 14:58
29F：→ gerychen: 本來想回點什麼...但想了想還是算了好麻煩 10/24 15:13
30F：→ gerychen: 就用推文簡單說一下好了，你的認知其實是錯誤的 10/24 15:14
31F：→ gerychen: 都更或危老其實都是幫原地主開方便之門，建商只是多了些 10/24 15:14
32F：→ gerychen: 做案子的機會，獎勵值什麼的跟他的獲利並無太大關係 10/24 15:15
33F：→ gerychen: 但買地自建的風險確實高於合建非常多，至於要用都更、危 10/24 15:15
34F：→ gerychen: 老或無獎勵值的合建，建商都無所謂，影響的是地主 10/24 15:16
35F：→ gerychen: 但有獎勵值確實會增加談合建的成功機率 10/24 15:16
36F：噓 mark0204: 這麼理想的話,世界早就大同了勒 10/24 15:58
37F：推 Lilyzoea6: 你沒看過釘子戶無恥的極限 可悲的是覺青愛幫這種人 順 10/24 16:19
38F：→ Lilyzoea6: 便自己出頭 10/24 16:19
39F：→ guanaco: 我看這樣好了，憲法加一條人民有住新房子的權利，建商收 10/24 16:26
40F：→ guanaco: 編為公務員，變政府機關 10/24 16:26
41F：→ guanaco: 只要房子屋齡超過30年，政府就要幫我蓋新的 10/24 16:29
42F：推 amical: 看過都更案的地主要求都發局監視建商要控制成本，不可以 10/24 17:03
43F：→ amical: 盈利太多，但是要蓋得氣派，地主要分得多，以期未來有更 10/24 17:03
44F：→ amical: 多增值空間給地主，饒了公務員吧 10/24 17:03
45F：→ zerobx: 以土地換房的前提...當然是土地要值錢才能換房啊！ 10/24 18:07