作者zerobx (隨意)
看板home-sale
標題[閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本
時間Sat Oct 24 12:23:17 2020
都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下
。
如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成
本
假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間房
子有30坪：
1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*1.
33+8）*20=958萬
2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商而
言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
這樣算有其他問題嗎？
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1F：推 catd57551: 30坪應該無法蓋大樓吧？通常都是整棟大樓/公寓一起危 10/24 12:31
2F：→ catd57551: 老吧？而且還有容積率、住戶協調成本 10/24 12:31
3F：→ bigmimic: 第一你沒計算你是投天還是公寓 10/24 12:32
4F：→ bigmimic: 第二都更或危老是用折價抵付的概念辦理，拿土地換新房 10/24 12:32
5F：→ bigmimic: 第三有錢可以用委建啊 10/24 12:32
6F：→ catd57551: 建商自己買地蓋會賺比較多，危老毛利都不高 10/24 12:32
7F：→ zerobx: 容積跟協調這部分建商不處理 讓原住戶跟政府弄勒？ 10/24 12:34
8F：→ zerobx: 30坪當然無法蓋大樓，變成3000坪可以蓋吧？ 乘上100就好了 10/24 12:35
9F：→ abyssa1: 不知道你在算什麼 問題很大... 危老能賣的大概只有30% 10/24 12:37
10F：→ abyssa1: 一樣的總銷他要蓋更多的房子 風險更大 成本也更高 10/24 12:37
11F：→ SiaoBen1996: 100個人100張嘴 各有利害關係整合比想像難很多 10/24 12:38
12F：→ abyssa1: 100間原住戶的危老案賣50間 要負擔150間房子的成本 10/24 12:39
13F：→ abyssa1: 當然不如買一小塊地蓋50間來買單純好賺 10/24 12:39
14F：→ zerobx: 風險更高..成本更大..這個可以量化嗎？ 不然看起來只是感 10/24 12:40
15F：→ zerobx: 覺 10/24 12:40
16F：推 asole: 大哥.....有這麼簡單就好了 建議你先參加幾個說明會 保證 10/24 12:40
17F：→ asole: 歎為觀止 10/24 12:40
18F：→ abyssa1: 整區的屋主願意用舊屋合理行情價（非預期新屋價）賣建商 10/24 12:41
19F：→ abyssa1: 他肯定選產權買斷 單一地主最簡單 一樣可以走危老 10/24 12:41
20F：→ abyssa1: 分析出發角度就錯了 建商看的是總銷總利潤 不是蓋幾間房 10/24 12:42
21F：→ zerobx: 回樓上 最後蓋幾間房跟利潤也有關係不是嗎？ 10/24 12:44
22F：→ catd57551: 不是靠感覺吧....你去看建商財報啊 10/24 12:44
23F：→ abyssa1: 土地一坪70萬？也不知道你在亂算什麼.... 10/24 12:44
24F：→ zerobx: 我沒有說我一定是對的 只是想拋議題討論，你一直攻擊我是 10/24 12:45
25F：→ zerobx: 怎樣啦XD 10/24 12:45
26F：推 kusomanfcu: 重點全都是憑感覺舉例所以你的問題也根本錯誤阿 10/24 12:49
27F：→ Anyotw: 其實都是看原住戶有多少地坪，跟房屋比較沒關係 10/24 12:49
28F：→ kusomanfcu: 我隨便寫房價90%是製造成本的話 建商是上輩子修佛的 10/24 12:49
29F：→ Anyotw: 30房屋坪4樓老公寓大概有10-12坪地坪。行情...範圍有點大 10/24 12:50
30F：→ Anyotw: 不太好算。150-250+都看過 10/24 12:50
31F：→ abyssa1: 關鍵是你沒算到他減少的利潤.... 那間他買地自己蓋 照你 10/24 12:51
32F：→ abyssa1: 算的可以賣45坪*100萬是4500萬 加車位300萬 成本是2100+ 10/24 12:51
33F：→ abyssa1: 958 可以賺1742萬 但他花958萬免費房子送屋主沒收一毛 10/24 12:51
34F：推 kusomanfcu: 然後寫成本10%就變萬惡建商，結果搞不好是土地超長期 10/24 12:51
35F：→ kusomanfcu: 持有的 10/24 12:51
36F：→ kusomanfcu: 其實行情價成本 10/24 12:51
37F：→ kusomanfcu: 年化之後 10/24 12:52
38F：推 kusomanfcu: 然後就開始講，不管啦反正建商就是炒地皮XD 10/24 12:53
39F：→ abyssa1: 簡單一點 看分回少掉的地坪換免費建物即可 10/24 12:53
40F：→ abyssa1: 最爽的其實是屋主少掉的建物成本958萬 10/24 12:54
41F：推 kusomanfcu: 蓋好後我覺得地主全部買下比較好 10/24 12:56
42F：推 kusomanfcu: 跟建商砍價 房價大漲自己賣 10/24 12:59
43F：→ kusomanfcu: 雙贏 10/24 12:59
44F：→ kusomanfcu: 紅單讓地主去早點轉賣多好 10/24 13:00
45F：推 catd57551: 利潤不會比較好，會賺但賺不多 10/24 13:03
46F：推 catd57551: 而且你新房估值100，那原屋主的48坪估成本20，落差80萬 10/24 13:07
47F：→ catd57551: 》等於建商少賺3840萬 10/24 13:07
48F：→ catd57551: 我成本少1142，但我本來可以多賺2000，建商是有賺但沒 10/24 13:08
49F：→ catd57551: 原本蓋地自建這麼多 10/24 13:08
50F：推 asole: 我自己的經驗 自己沒準備800-1500 現金不用想了 而且你拿得 10/24 13:10
51F：→ asole: 出來 你鄰居不一定可以 10/24 13:10
52F：→ asole: 800-1500 直接買新房付頭期 舊的賣掉就好 10/24 13:10
53F：推 asole: 而且你買新的成屋 馬上就有 都更危老 4-20年你慢慢等 10/24 13:12
54F：推 catd57551: 建商買地地坪2100+建築成本958=3058 10/24 13:13
55F：→ catd57551: 賣100*48=4800 4800-3058=1742 10/24 13:13
56F：→ catd57551: 1742比減少1142的還多吧 10/24 13:13
57F：→ asole: 現在30-40年的還有看不清世事的盤子會接 再等10年根本賣不 10/24 13:13
58F：→ asole: 出去 10/24 13:14
59F：推 catd57551: 少賺的比賣地還多，其實扣掉一些雜支，毛利真的沒想像 10/24 13:20
60F：→ catd57551: 中高，大概就是薄利多銷的概念 10/24 13:20
61F：→ abyssa1: 建商的目標是賺錢不是蓋房子 不賺錢的部分 成本都是多的 10/24 13:20
62F：→ abyssa1: 你把他當減少成本完全是錯誤觀念 可以的話他根本不想蓋 10/24 13:20
63F：噓 fedona: 土地一坪70萬？也不知道你在亂算什麼.... 10/24 13:20
64F：→ catd57551: 說錯 ［少賺的比自己買地多］ 10/24 13:20
65F：→ abyssa1: 對建商來講就是成本多958這樣而已 10/24 13:20
66F：推 nildog: 建商也是商人，要把減少的機會成本算進去，除非是沒案子 10/24 13:21
67F：→ nildog: 的小建商，不然沒足夠的利潤，很難吸引到人 10/24 13:21
68F：噓 bowaveradio: 這到底在亂算什麼 10/24 13:22
69F：噓 checkman: 原住戶的租金也要負擔 10/24 13:31
70F：推 offstage: 住戶都有一坪換一坪而且不用掏錢出來，建商才懶得理你 10/24 14:20
71F：噓 mark0204: 問題一堆...zzz... 10/24 15:54
72F：推 piliwu: 新北記得公訂價格是一坪18萬，根本不可行一堆人拿不出來 10/24 15:57
73F：→ chair209: 為什麼基地整合的成本不考慮，那這個計算有什麼意義 10/27 14:52
74F：→ chair209: 假設一大堆，然後得出來的結論跟現實背離很遠，是在?? 10/27 15:09