作者orange450046 (Live Forever)
看板home-sale
標題[請益] 賣方無法騰空交屋，違約問題？
時間Fri May 22 13:49:07 2020
想請教各位
現在的情況是：透過東X房仲買房子，已簽約和付訂金，與賣方約定6/19交屋，現在賣方
說房客不搬走，租約到明年4月，想合意解約，我們認為是你賣方無法履行合約（合約有
寫，「買賣標的如有出租，雙方約定騰空交屋」），應該要付違約金，但賣方不想付
賣方態度：我不知道買賣不破租賃，房仲跟我說可以賣，是房仲的問題，我不付
房仲態度：只想叫我們付服務費
請問現在想追討這筆違約金的話，是否直接找律師處理？（還是房仲的問題比較大要找消
保官？）謝謝各位
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1F：→ Fujiwarano: 訂交屋日後新租屋合約 租金變10倍就好了啊 05/22 13:52
2F：→ Fujiwarano: 問題不就在那個承租方 05/22 13:52
3F：→ Fujiwarano: 交屋後的租金收入是算你的 買賣不破租賃是不能趕他走 05/22 13:53
4F：→ Fujiwarano: 但沒限制不能漲租金阿 05/22 13:53
5F：推 Benoit: 對方不搬走也沒用，一堆不繳房租的新聞 05/22 13:53
6F：推 Dstr: 有合約就堅持照合約走 不知道是哪招 05/22 14:02
7F：→ Dstr: 不知道買賣不破租賃也敢拿出來講 05/22 14:02
8F：推 tbere2002: 給房仲店長講 順便投訴總公司 拿違約金 05/22 14:04
9F：噓 chen810910: 一樓在那邊亂教。租約要承接非經雙方同意不能修改。 05/22 14:06
10F：推 AGODC: 買賣不破租賃，不是嗎？ 05/22 14:07
11F：→ Fujiwarano: 雙方出租方的甲方都換了 當然是新屋主要訂條件 05/22 14:08
12F：→ Fujiwarano: 承租方不接受就是搬走不罰押金而已阿 05/22 14:08
13F：→ Fujiwarano: 承租方打死不搬的話問題也很多啦 05/22 14:09
14F：→ Fujiwarano: 我很好奇這種案例去告誰會贏 後續記得上來PO 05/22 14:10
15F：→ aloness: 先不講適不適用此原則，一旦適用，現存的租約解釋順序是 05/22 14:10
16F：→ aloness: 大於後來的買賣合約，也就是買屋方要承接原租約 05/22 14:10
17F：→ chen810910: 不懂就去google，不要在這誤導人。 05/22 14:11
18F：→ aloness: 在此原則，如果屋主要擅改租金，是視同屋主違約唷 05/22 14:12
19F：→ NoNwYo: a大說的是對的租約也一同讓與購屋人要概括承受 05/22 14:15
20F：推 seedhorse: 怎麼可能漲租金... 05/22 14:16
21F：→ Fujiwarano: 這承租方也真夠白目的 05/22 14:17
22F：推 Matsui: 本人律師，漲租金是不可能的，不懂不要亂教 05/22 14:18
23F：→ Fujiwarano: 他把新屋主關係弄差了 反正要修什麼也沒什麼 05/22 14:18
24F：推 ghostdx: 如果在合約內有載明需辦結現有租賃契約後交屋 那就能照你 05/22 14:18
25F：→ ghostdx: 想的處理 05/22 14:18
26F：噓 chen810910: 哇~查一下一樓好像還是房仲? 連這都不懂... 05/22 14:19
27F：→ Fujiwarano: 那請問律師好了 換手以後 甲方是否要更名新屋主? 05/22 14:19
28F：→ Fujiwarano: 更名新屋主後是否要更動匯款帳號或匯款方式 05/22 14:19
29F：→ ghostdx: 所以恭喜你 應該能賺一筆10%的違約金 05/22 14:20
30F：推 Matsui: 租約自動發生讓與的效力，不用重簽也不用什麼更名 05/22 14:20
31F：→ Fujiwarano: 我要求你全換成一塊錢送來我家 這樣總行吧 05/22 14:20
32F：→ Matsui: 就一封存證信函通知承租人即可 05/22 14:20
33F：→ aloness: F大…你的問題在合約架構上，是用"解 05/22 14:20
34F：→ ghostdx: 然後應該沒服務費的問題 因為就沒成交啊 05/22 14:20
35F：推 F93935: 亂教+1 05/22 14:22
36F：→ aloness: 解釋順序"這個原則來處理，除非你後面順序的合約條文有 05/22 14:22
37F：→ aloness: 解釋跟前面順序文件權益衝突的處理方式，不然就是以前面 05/22 14:22
38F：→ aloness: 順序的敘述為主，商務小常識 05/22 14:22
39F：→ Fujiwarano: 存證信函通知他是一回事要求他更改匯款方式又是一回事 05/22 14:23
40F：→ chen810910: 好了拉，硬凹很難看。 05/22 14:23
41F：→ Fujiwarano: 然後舊約不能漲10倍 明年四月後租金漲十倍也是可以的 05/22 14:24
42F：→ NoNwYo: 這房仲很…有租約在還找這樣的賣家 05/22 14:25
43F：→ Fujiwarano: 等等 現在才五月....那等於舊約才剛簽就拿出來賣 搞毛 05/22 14:26
44F：推 eipduolc: 換屋主了他的約還是存在吧不然不破什麼 05/22 14:26
45F：→ Fujiwarano: 這屋主跟仲介都有北七到 05/22 14:26
46F：→ eipduolc: 新屋主要接這張約啊不然什麼不破 05/22 14:27
47F：→ Fujiwarano: 然後這種不搬的租方應該照裡說也不會配合帶看那怎賣的 05/22 14:27
48F：→ Fujiwarano: 如果舊租賃合約是在買賣合約書後才續的 那屋主要扛責 05/22 14:28
49F：→ aloness: 回到原po問題，這上法院就把賣方巴死了…投訴房仲總公司 05/22 14:29
50F：→ aloness: ，跟他說買賣合約沒有依約執行的話，你憑哪一點跟我收服 05/22 14:29
51F：→ aloness: 務費？ 05/22 14:29
52F：推 eipduolc: 直接上法院了啦有什麼好跟他們屁 05/22 14:29
53F：→ eipduolc: 賣方跟仲介這樣處理有點莫名其妙，不知道停損? 05/22 14:29
54F：→ Fujiwarano: 他寫6/19交屋 回推簽約日差不多也是四月左右 沒道理阿 05/22 14:30
55F：推 amordelcor: 租客一定可以住到明年四月 你想方法從其他地方弄些賠 05/22 14:31
56F：→ amordelcor: 償吧 QQ 05/22 14:31
57F：推 eipduolc: 這就跟租客無關了啊 05/22 14:31
58F：→ Fujiwarano: 屋主說他不知道 我到是覺得很可疑 比較像故意搞買方的 05/22 14:32
59F：→ eipduolc: 跟租客勾結? 05/22 14:33
60F：→ eipduolc: 不過房子根本沒賣掉這樣有屁用，還先吃官司 05/22 14:33
61F：→ Fujiwarano: 是很有可能跟租客勾結 租約到四月代表租約4月起始的 05/22 14:34
62F：→ Fujiwarano: 民間大多都是一年一約 所以屋主到底在搞毛阿 05/22 14:34
63F：→ eipduolc: 不一定吧，搞不好之前有長約，也可能賣家太多產忘了 05/22 14:35
64F：→ Fujiwarano: 還是找個律師陪他們吧 後續結果如何請PO板告知 感恩 05/22 14:35
65F：→ Zhask: 協調吧，幫找適合的房子出租補貼費用。 05/22 14:36
66F：→ Fujiwarano: 照理說啦 買賣簽約日應該跟租約起始日差不多 05/22 14:36
67F：→ Fujiwarano: 既然買賣都簽約確定了 原屋主不續本來租約就沒事了 05/22 14:36
68F：→ Fujiwarano: 為啥又搞了一年的租約來燒自己 這屋主真腦袋有點問題 05/22 14:37
69F：→ Zhask: 況且買賣合約書一定有租約排除條款。簽約時應該告知。 05/22 14:37
70F：推 eipduolc: 會不會租金已經都收完了 05/22 14:37
71F：→ eipduolc: 想說兩邊拿錢 05/22 14:37
72F：→ Fujiwarano: 這案子最聰明的是代書 代書寫了完全撇了他跟仲介責任 05/22 14:42
73F：推 Tattoo: 賣方的問題，他自己去喬，你只要照合約走 05/22 14:42
74F：推 max205: 1. 賣方賠房租違約金 2. 賣方賠賣屋違約金 05/22 14:43
75F：推 frank111: 笑死人，這種程度說自己是仲介 05/22 14:43
76F：推 lu0713: 租約有公證嗎？ 05/22 14:43
77F：→ Fujiwarano: 問題就在屋主跟租方不配合搬遷就是了 05/22 14:43
78F：→ max205: 感覺怎麼想你應該都佔優勢，講不通走法律途徑唄 05/22 14:43
79F：→ lu0713: 租約沒公證誰知這是不是臨時寫的 05/22 14:44
80F：推 eipduolc: 還是覺得賣太便宜就出怪手 05/22 14:44
81F：推 chen810910: 就賣方的問題100%違約，某仲介只想搞租客，可憐。 05/22 14:45
82F：→ eipduolc: 等你主張到執行他房子再抬價賣 05/22 14:45
83F：推 ericeuro: 走法律途徑吧，合約寫得清清楚楚還想耍賴 05/22 14:45
84F：推 eipduolc: 怎想都覺得對賣方沒好處除非他玩陰的 05/22 14:47
85F：推 KimiRaikkone: 投訴到總公司 不賠就上新聞 他們很怕的 05/22 14:50
86F：→ eipduolc: 手上都有約了不需要到總公司啦，法院見就好 05/22 14:54
87F：推 q135q135: 一樓號稱是專業房仲 竟然連買賣不破租賃都不懂哦 真是 05/22 15:07
88F：→ q135q135: 笑死人了 這到底那裡專業了 05/22 15:07
89F：→ fescan: 加油好嗎 多多充實自己 05/22 15:22
90F：推 cofepupu: 網路訟棍真的超專業的呢 05/22 15:23
91F：推 cofepupu: 這個屋主的法律素養是某q教的嗎？ 整個笑死 05/22 15:25
92F：推 piliwu: 買賣不破租賃前提是合約要公證 05/22 15:36
93F：→ piliwu: 賺違約金走人就好 05/22 15:37
94F：推 q135q135: 號稱專業的房仲被看穿一點都不專業後 就派分身出來亂咬 05/22 15:39
95F：→ q135q135: 哦 可憐哪 05/22 15:39
96F：推 tbere2002: 1樓真的是很棒呢...... 05/22 15:41
97F：推 chen810910: 租期長於五年或不定期才需要公證，其他都適用不破租賃 05/22 15:50
98F：推 q135q135: 這個屋主及其房仲的法律觀念搞不好是一樓教的 哈 05/22 15:53
99F：推 jimhall: 一定是爛攤子，不然原屋主應該四月的時候就不要簽約，看 05/22 15:53
100F：→ jimhall: 改成租約到期時在買賣吧，這樣原屋主就會想辦法敢人了 05/22 15:53
101F：推 ul6na: 公證是租約超過五年或是不定期租賃要公證才適用民425吧 05/22 15:54
102F：→ ul6na: 屋主收回改建兩個月或自住兩個月不知道可不可以破這條顆顆 05/22 15:54
103F：→ jimhall: 合約你有利，就跟他上法院，房仲搞到買賣雙方要上法院， 05/22 15:55
104F：→ jimhall: 應該不敢收錢啦，可以投訴公司 05/22 15:55
105F：→ q135q135: 不懂優先購買權 也不懂買賣不破租賃 專業房仲？哈 05/22 15:55
106F：噓 willieqoo: 房仲問題比較大啦 收這麼多比律師費還高 絕對不要先付 05/22 16:02
107F：→ willieqoo: 找消保官解決 05/22 16:02
108F：→ crossdunk: 看了推文 不敢找永慶了 感覺不夠專業 05/22 16:08
109F：推 fashion0932: 你賺多了 一天千分之3 05/22 16:13
110F：推 A0908: 不懂就算了還要硬拗實在很可悲...某樓加油好嗎 05/22 16:14
111F：推 iuirigi: 賣方不知道那就繳學費結案 05/22 16:26
112F：推 VVVV5555: 這就是房仲的專業 05/22 16:26
113F：→ iuirigi: 不知道那合約是誰簽的 05/22 16:26
114F：→ roc1110: 一樓太誇張，不可以漲租金啦 05/22 16:27
115F：→ iuirigi: 如果賣方認為是仲介的問題，那也要先賠給你再找仲介求償 05/22 16:27
116F：推 iuirigi: 覺得比較省的方式就是賠房客一個月租金請房客搬離，可以 05/22 16:29
117F：→ iuirigi: 順利依合約交屋最重要 05/22 16:29
118F：推 piliwu: 違約金10%可能就是100萬，是我要錢不要交屋找律師爽賺錢 05/22 16:44
119F：→ piliwu: 有錢還怕買不到房子？ 05/22 16:44
120F：推 montverde: 一樓胡扯 05/22 16:49
121F：推 therockwx: 如果已經匯款了，恭喜您直接賺一倍 05/22 16:50
122F：推 john0312: 一樓的民法... 05/22 16:54
123F：推 q135q135: 一樓不懂就算了 不僅硬拗 還開分身出來鬧 可憐哪 05/22 16:59
124F：推 cofepupu: 某q板主沒水桶還在板上亂吠 可憐哪 05/22 17:20
125F：推 cofepupu: 我是 angel07分身啊，怎麼了嗎？不爽請去組務板告我啊， 05/22 17:22
126F：→ cofepupu: 笑你沒種不敢 05/22 17:22
127F：推 cofepupu: 這案子仲介跟代書都買賣合約寫了有租賃要騰空交屋，要告 05/22 17:28
128F：→ cofepupu: 仲介不會輸啦，告 05/22 17:28
129F：→ cofepupu: 屋主才是最站不住腳的，有人還說要告仲介真的笑死。 05/22 17:28
130F：推 yivtfa: 看完這篇，我會小心選擇仲介 05/22 17:29
131F：推 cofepupu: 這案子就屋主四月自己不知道在智障什麼續了租約才搞的 05/22 17:36
132F：→ cofepupu: 狀況，自己承擔，跟仲介代書都沒關係 05/22 17:36
133F：推 JuanWang: 所以仲介交易前不用確認租約問題 都推給屋主這樣？ 05/22 17:38
134F：推 cofepupu: 都寫了屋主要騰空交屋，租約是仲介簽的嗎？為啥仲介還要 05/22 17:39
135F：→ cofepupu: 負責？ 05/22 17:39
136F：→ cofepupu: 民間一堆租約都屋主自己私下591找租客，本來就跟仲介沒 05/22 17:40
137F：→ cofepupu: 關係 05/22 17:40
138F：推 q135q135: 聽說有間開價6億的房子竟然敢委託一樓賣耶 真有種 哈 05/22 17:40
139F：→ cofepupu: 屋主自己找租客簽租約的，當然屋主自己要負責騰空，難道 05/22 17:41
140F：→ cofepupu: 還要仲介負責請租客搬走？ 05/22 17:41
141F：→ cofepupu: 6億房子某q連看屋都沒資格了，笑翻 05/22 17:42
142F：推 JuanWang: 我記得買方是可以要求仲介出示租賃合約 確認到期日 05/22 17:43
143F：→ JuanWang: 而仲介在這類案子最好也是確認一下租約 不然破局很尷尬 05/22 17:43
144F：→ JuanWang: 我所謂負責不是法律責任 但仲介費收了有義務讓交易順利 05/22 17:43
145F：→ a12618: 感覺賣家心態是不想有租房空窗期，才一邊續約一邊賣，沒想 05/22 17:44
146F：→ a12618: 到這麼快成交，剛續租的也不爽房租都收了，不打算搬，原 05/22 17:44
147F：→ a12618: 賣家應該兩邊錢都不想賠，就裝死 05/22 17:44
148F：推 cofepupu: 所以很多有錢人寧可空屋也不想出租啦，租客毛一堆 05/22 17:47
149F：→ IBIZA: 1樓不專業也不是第一天了 05/22 17:52
150F：→ IBIZA: 還要求換成一元咧，沒聽過無限法償？ 05/22 17:55
151F：噓 waitu0526: 別誤導好嗎，怒噓 05/22 17:57
152F：推 q135q135: 一樓現在不敢出來硬拗 改派分身出來胡扯瞎扯 05/22 17:58
154F：→ cofepupu: 有限法償，無限法償，傻傻分不清，笑死 05/22 18:02
155F：推 SweetLee: 一樓真的是仲介嗎？不破租約 租約上都明定租金了 改租 05/22 18:17
156F：→ SweetLee: 金不就破了租約了嗎？ 05/22 18:17
157F：→ SweetLee: 還有換一元是付錢方決定的 收錢方不能要求換一元吧？ 這 05/22 18:18
158F：→ SweetLee: 程度的仲介... 05/22 18:18
159F：推 Arsen2017: 真可憐 這種水準的仲介 05/22 18:32
160F：→ asuknow: 買房前 沒去看過？ 怎麼不知道有沒有租客? 05/22 18:56
161F：推 cutesuper: 不懂一樓搞錯還硬凹的原因 05/22 18:57
162F：→ cutesuper: 賣家扯房仲那請他跟房仲要 那與你無關 不過看來他就是 05/22 18:59
163F：→ cutesuper: 要擺爛了 違約金如果小於50萬 你可以自己去告民事簡易 05/22 18:59
164F：→ iele: 直接嗆聲法院見 05/22 19:07
165F：→ IBIZA: 用分身發了圖馬上被樓下打臉好慘 05/22 19:13
166F：推 inunoya: 高調 買賣眉角太多 05/22 19:17
167F：推 q135q135: 不要臉的人是不會有自己被打臉的感覺啦 05/22 19:39
168F：推 s26492755: 又在亂教跟硬拗 看好多次了 硬拗失敗被打臉就氣噗噗 05/22 19:49
169F：→ s26492755: 於是氣噗噗就出來了 05/22 19:49
170F：推 s26492755: 最簡單的方式應該是賣方賠承租方一個月租金 結束這個 05/22 19:51
171F：→ s26492755: 租約 然後騰空交屋吧 05/22 19:51
172F：推 tokirthing: 開分身也太明顯了吧… 05/22 20:39
173F：推 chenghan: 看到一樓的發言，身為同業感到遺憾 05/22 22:20
174F：推 askey: 民法看一下很難嗎 05/22 22:47
175F：→ Fujiwarano: 樓上一堆仲黑不用抹我狗屎啦 這種邊租邊售的案子我碰 05/22 22:48
176F：→ Fujiwarano: 不到 因為我根本不會想賣這種容易出事的房子 找罪受 05/22 22:49
177F：→ Fujiwarano: 都要承租方先談過願意搬的才會敢帶看跟簽約啦 05/22 22:49
178F：→ Fujiwarano: 那種叫人直接出價才能看房子的物件我連介紹都懶的介紹 05/22 22:50
179F：→ Fujiwarano: 那種就很容易遇到像原PO那樣的問題了 05/22 22:50
180F：→ Fujiwarano: 還分身勒 笑死人 一堆腦補 可憐那 05/22 22:52
181F：噓 neilkcin: 一樓啥鬼仲介，在哪高就說一下 05/23 00:04
182F：推 bigsmile: 一樓... 05/23 00:40
183F：推 haydou: 一樓金古錐 05/23 02:32
184F：推 Aubameyang: 房子沒買到收三小服務費？這樣他一直跟屋主串通騙服 05/23 02:35
185F：→ Aubameyang: 務費就好了啊。 05/23 02:35
186F：推 ckgodboy: 某樓搞笑的喔 05/23 10:00
187F：推 lusifa2007: 你是承受租約不是另定新約好嗎？ 05/23 10:26
188F：推 bryant780417: 一樓酷唷 05/23 11:03
189F：推 bluetory99: 這什麼爛房仲==不動產經紀人不是要考民法嗎 05/23 12:20
190F：推 bluetory99: 425條看一下好不==難怪房仲被唾棄 05/23 12:23
191F：推 q135q135: 有人的臉被打到都腫起來了 腫到不敢開分身出來鬧了 05/23 17:33