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※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言: : 基本上,老屋我們看很多 : 通常大樓老了,最怕的東西跟版上講的都不一樣 : 大樓老了,最怕是管理爛掉 : 什麼建材,什麼漏水,都是小問題 : 管理爛掉沒救,不可逆,無解 : 所以每次看到人家要什麼戶數少單純就很好笑 : 戶數少例如每層兩戶,你要每戶一百多坪,一坪管里費一百才養的起來 : 並且還要29樓那種,15樓一樣吃力 : 所以豪宅都很高,三四十層,一層一兩戶,樓地板四五百 : 這時候一坪收一百到一百二,總收入一百萬左右 : 你小坪數一戶三十五坪,一層兩戶???還15樓?? : 你管理費收一百也不夠用啊 : 基本我抓一個門,兩台電梯,基本管理費要2x一個月 : 但是通常30以上比較保險 : 主要是三班管理員,打掃,主任,人事費用很高 : 其他就電梯和機械車位等的保養 : 以及一筆資金存起來以後換電梯,消防設備等 : (消防設備更新也很貴) : 我之前有想過收100坪左右的地來蓋12f大樓賣 : 但是就是考慮到戶數太少,樓層又低 : 難賣,利潤少,管理費也難搞所以作罷 : so,一般我建議別人買"自住"老屋 : (投資只是過客,所以沒關係) : 第一個注意的絕對是管理費 : 基本一個進出門,兩台電梯的情況下 : 有沒有超過五十萬的儲蓄,一個月收不收的到二十萬 : 這是基本中的基本,沒有就不要碰 : 什麼一層幾戶,漏水??那個都其次 : (當然有神經病鄰居也不要買,莫名其妙在電梯被砍也沒藥醫) : 另外,好大樓漲管理費是很自然的 : 去年底才手上一間大樓要漲管理費 : 投票高票通過 : 這就是認知的落差 : 水準以上的住戶認知都知道,管理關係著房價,租金 : 所以管理費該漲就要漲,尤其如果你是這區比較有名的大樓 : 你管理費怎麼可以比別人少??? : 公設蓋運轉的要運轉,流水該有要有,瀑布該開要開,燈光計畫準時開 : 不可以省!!!! : 這樣房價才可以繼續維持在這一區的前段 : 窮人愛省錢,什麼都關,還砍管理員,公設廢棄當雜物間 : 結果一個月省了幾百塊,房價相對少了上百萬 : 所以基本上是這樣 : 中小坪數你第一個要注意管理費多少 : 寧願戶數多,也要管理費充足 : 因此多棟社區型優先 : 因為可以共用大門管理員和整區打掃,有規模經濟效應 : 所以管理費也可以比較低就達標 : (高雄某兩房建案,管理費一坪要一百,因為基地太小 : 建商又想要說什麼拿豪宅等級蓋兩房的品牌傲骨,所以只好呵呵) : 單棟的話有29樓優先挑29樓 : 我常講,當29樓出現,就不要買旁邊的15樓 : 管理費是其中一個因值 : 29樓無論公設規模,大樓品質,服務,都比較好 : (尤其公設狂電15樓) : 主要就是規模經濟,更多人攤公設坪數,攤成本,攤管理費 : 等電梯根本不是很大的問題 : 其他這些管理,公設,才是問題 : 所以你29樓用單坪65就有頂樓游泳池,健身房,視聽室,烹飪室 : 然後管理費還可以盈餘可以存錢 : 你15樓管理費80,只有會客室,管理費總額還剛好而已 : (以上以單棟為基準) : (並且很多建商故意一開始管理費給你收的很緊崩,15樓照收60 : 反正過十年後管理費不夠,不關他的事,建商不擔保管理責任 : 這就是銷售/詐騙手段) : 你何苦買15F?? : 當然社區型的15f,一個大門裡面有三五棟,另當別論 : (不過這種通常地基都是一千坪以上) : 其實,很多人的觀念都是被代銷教出來的 : 戶數要少才行 : 公設少比較好 : 嗯,科科~~~你是豪宅四十樓一戶兩百坪喔 : 因為那種東西難賣 : 所以代銷才花幾十年的時間去教育大家啊 : 三四十坪跟人家一層兩戶 : 就像二到六巷道透天跟人家講你在養15坪地一樣好笑 : 你基本面都維持的很辛苦了 : 戶數少的優勢根本補不了你管理費不足的問題 : 到後來,沒管理員,垃圾自己倒 : 這樣你何苦不買透天 : 更慘就像我之前某間大樓,連電梯天天卡住都沒錢換 : (電梯門軌鬆動,誤差太大,很容易門卡死) : 喔,本來差點消防設備沒辦法換,因為要十幾萬 : 政府還發文說,你們再不換要變危樓 : (我那時後反而開心,危樓好啊,我一坪五萬全收後打掉重蓋 : 他地坪有兩百多,商五,但是是十樓華夏,所以全收打掉有利潤 : 比直接買土地便宜非常多, : 就算一坪收10萬都低於直接買旁邊土地30%的價格,更不用說收五萬 : 另外,我先收起來出租,我也沒壓力 : 反正危樓?別人家的租客死不完拉,出租危樓政府也不能對我怎樣) : 戶數少??科科 : 管理很重要 : 住戶水準也跟管理有直接關係 : 管理好的時候,爛住戶一開始就會受到制裁或是監控管制 : 所以很難爆發惡化問題 : (主任有拿薪水,問題他怎樣都會去協商處理 : 那種照輪的,出問題大家只會推而已 : 社會很現實的) : 管理爛的時候,好住戶也會把雜物堆在樓梯間 : 連欠繳管理費都沒人去催 : 所以,你今天買的不是百坪豪宅 : 不要整天用豪宅規格去思考你買的東西 : 為了獅子的鬃毛,而賠了基本面是很嚴重的投資失敗!! 確實常常在網路上看到有人在問戶數,管理費的問題 https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=5999097 比如上面這篇僅20戶一戶80坪收管理費一坪100 日常社區運作要維持不錯的管理服務應該都很困難 唯二解法可能只有 繼續提高管理費或者只花必要的支出 不過在FB這幾天看到某大型社區(近600戶,11棟14樓高四拼雙梯三~四房35~45坪單一出入口,公設30%,成屋四年的大樓)的文章 http://i.imgur.com/CwuyTj3.jpg
每坪管理費收50左右 以成屋四年的時間盈餘尚有300萬似乎還算不錯 但總共22台電梯或許對10年,20年後未來維護包養的負擔會比較大 或許是該篇文章擔憂的原因 即便是戶數多的大社區也無法避免會遇到的問題 排除豪宅不care管理費的情況 或許ceca原文說的超高大樓社區才是唯一解 ----- Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 4. -- ▄▇▇▄ ______ ╱ ̄ ̄ ̄\ █▌ ╭──γ╮▅▅ ︿ + ︿ ◢██▋ /\ ▅▆ VS. □─□ VS. (˙˙) ▆▆▄▄▆▆ flatcomb --
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1F:→ ceca: 其實用戶數多來看不太好,應該是樓地板面積多少決定. 01/15 23:37
2F:→ ceca: 例如樓地板面積20000坪,一坪收50..一個月收100萬 01/15 23:38
3F:→ ceca: 這樣你無論是規劃兩房三房四房五房,管理費都是一百萬..XD 01/15 23:38
4F:→ ceca: 另外大樓支出大多以人事費用最重. 01/15 23:39
5F:→ ceca: 因此,大樓規劃的管理員數量有時候很關鍵. 01/15 23:39
6F:→ ceca: 你雙拼大樓,中間共用管理室,這樣管理員比別人少一半. 01/15 23:39
7F:→ ceca: 管理費就很夠用. 01/15 23:39
8F:→ ceca: 你前後門,前後都要警衛,車道又要警衛. 01/15 23:39
9F:→ as111531: 所以第一個是`基地要夠大` 01/15 23:40
10F:→ ceca: 這樣你大樓支出就很可怕. 01/15 23:40
11F:→ as111531: 不過我文章內第二個例子基地已經有4000多坪了,11棟來看 01/15 23:43
12F:→ as111531: 總樓地板面積應該是不會太小 01/15 23:43
13F:→ as111531: 即便共用一個大廳出入口,還是會考量減少一個保全 01/15 23:45
14F:→ as111531: 這樣大家以後看房聽到管理費一坪100也不要嫌人家貴了, 01/15 23:46
15F:→ as111531: 基本支出而已 01/15 23:46







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