作者suwy (Hank)
看板home-sale
標題[閒聊] 都更讓你掉進房地合一稅
時間Wed Jan 15 20:34:12 2020
上個月我開了這篇文章，在版上有8篇回文與數百則推文討論，
我把每篇看完，
結果更加確認：都更真的會讓人掉進房地合一稅。
有碰過稅務的都知道，104年(含)以前入手的房子都帶有金身→「免適用房地合一稅」，
一省下來至少幾十萬到幾百萬，差距十幾倍很正常，
但你只要一都更，屋齡被歸零，絕對逃不掉房地合一稅。
有人說都更是地主暴利、繳稅合理，
但其實在精華地段以外，可不是這回事，地主常常連抵付造價都不夠用。
如果真的碰到都更，有什麼破解方法呢？
1. 都更後，永遠不要賣，就沒事。
2. 都更後，善用「自住六年」優惠，可節省50%~70%的稅金(須精算)。
3. 都更前趕緊賣出，適用舊制，大約省90%~95%稅金(須精算)。(但賣價可能較低)
_______以上說明尚不含土地增值稅_______
土地增值稅也是地主的一筆重大支出，
但不存在新舊制問題，本篇先不討論。
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https://bit.ly/2EITTuG
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.38.32 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1579091654.A.27D.html
1F：噓 isco: 不會都更完等個20年再賣嗎？01/15 20:51
管你20年 50年，照樣課稅15%
※ 編輯: suwy (223.136.38.32 臺灣), 01/15/2020 20:56:23
2F：推 s26492755: 中間自住或租人攤提很多費用 01/15 21:25
3F：→ bigmimic: 請拆分房地比，土地是舊制就舊制，房屋一律新制，另外，01/15 22:19
4F：→ bigmimic: 課稅稅率是依土地持有時間01/15 22:19
5F：→ bigmimic: 實際上要繳的稅比想像中的低01/15 22:21
6F：噓 zerobx: 都更跟危老的原意 本來就是保護想繼續住的原住戶01/15 22:38
7F：→ zerobx: 不是投資客啦01/15 22:38
8F：→ bigmimic: 最後，房屋所得亦是要扣掉成本，所以拆分房地比，再扣01/15 22:48
9F：→ bigmimic: 除成本，要繳的是合理的金額01/15 22:48
10F：推 ting701: 原來大家都預期會漲價耶01/15 22:55
11F：推 ilovemelody: 要有賺才要課稅吧？ 我理解錯了嗎？01/15 23:09
收入用市價算
成本用公告現值算
國稅局眼裡每個人都賺錢
(就像繼承爸爸105年買的房子，成本卻用公告現值計算的bug)
12F：推 happypink: 房地拆完我記得試算出來不多啊？如果土地是舊制的話01/15 23:23
13F：噓 Fujiwarano: 賺翻倍的 繳個15%稅就在哀哀叫......01/16 01:40
都更前持有土地8坪
都更後持有土地4坪
賺在哪？天下沒有白吃的午餐
※ 編輯: suwy (111.241.97.234 臺灣), 01/16/2020 09:48:53
14F：推 smallrayray: 賺在老舊的房子變成新的房子，每天爬樓梯變坐電梯。01/16 10:27
15F：→ smallrayray: 不太可能不出錢又不出土地，又新房子吧。01/16 10:27
16F：推 piliwu: 都更的成本是用實際成本算你哪聽來的用現值算 01/16 10:51
17F：→ piliwu: 你沒出錢只出土地當然沒有成本 01/16 10:52
18F：→ piliwu: 賺錢繳稅天經地義 01/16 10:52
19F：→ piliwu: 另外房地合一會扣土增稅的漲價總數額 01/16 10:53
20F：→ piliwu: 你絕對沒有重複繳只是分兩次繳 01/16 10:54
21F：推 piliwu: 你不要跟我說你土地的成本很高這種你自己都不相信的話 01/16 10:56
22F：→ piliwu: 你的盲點在於你覺得房子是土地換來的為什麼要課稅？ 01/16 10:57
23F：→ piliwu: 民法規定交換準用買賣 01/16 10:58
24F：→ piliwu: 也就是說你是拿土地去買房子當然是新制 01/16 10:58
25F：→ piliwu: 而你的土地成本很低當然買房的成本很低 01/16 10:59
感謝討論，↑↑這句話很關鍵，講得沒錯
成本很低，但收入用市價算，造成國稅局認定你賺超多
26F：→ piliwu: 當你賣房子時賺超多你能否認嗎？01/16 11:00
政府對於一般"賺超多"的房子，會說因為你是104年以前取得，所以不課房地合一稅。
但政府對都更"賺超多"的房子，會說因為你是105年以後興建完成，所以要課房地合一稅
。
在這裡無意批評稅制，只是在提醒說，
都更會讓人掉進房地合一稅
※ 編輯: suwy (223.140.229.186 臺灣), 01/16/2020 12:10:19
27F：推 piliwu: 房地合一是所得稅耶 01/16 13:26
28F：→ piliwu: 你為了不想繳15%稅所以不都更 01/16 13:26
29F：→ piliwu: 那你會不會為了不想繳12%綜所稅所以不工作？ 01/16 13:27
30F：推 piliwu: 以107年稅制來說台積電工程師大概繳12-20%綜所稅 01/16 13:29
31F：→ piliwu: 你會為了不想繳20%所以不去台積電工作嗎？ 01/16 13:30
32F：推 bigmimic: 以下是用土地舊制作討論： 01/16 13:31
33F：→ bigmimic: 1.土地成本其實是高的，尤其是台北市，房地比一般占到70 01/16 13:31
34F：→ bigmimic: % 01/16 13:31
35F：→ bigmimic: 2.財政部有解釋令，合建的土地折價抵付的部分算成本， 01/16 13:31
36F：→ bigmimic: 所以用共負去折抵房屋的在拆分房地比，所以你分回的房 01/16 13:31
37F：→ bigmimic: 屋成本可得出來 01/16 13:31
38F：→ bigmimic: 3.更新後賣房也是先拆房地比，30%得價金，扣除房屋成本 01/16 13:31
39F：→ bigmimic: ，扣除銷售裝修成本，在乘稅率，要繳的稅跟更新所得，差 01/16 13:31
40F：→ bigmimic: 很多 01/16 13:31
41F：推 Neymar: 其實原po要不要拿實際例子大概算一下就知道繳的成本了 01/16 16:57
42F：推 cobrabaton: 都更前持有8坪市價每坪100萬，都更後持有4坪全新市價 01/16 23:54
43F：→ cobrabaton: 每坪至少200萬吧！就跟重劃一樣，農地重劃前一坪幾千 01/16 23:54
44F：→ cobrabaton: 重劃後一坪幾十萬，分回一半也很賺 01/16 23:54
45F：→ sam197665: 土增稅六折 01/18 13:08