※ 引述《freerider90 (自由騎士 就你)》之銘言： : 該不該推實價課稅：絕對該 : 但能不能做？答案就是很困難 : 原因就是「政策的穩定性」 : 簡單說就是已經有許多人照著既有規則來玩了 : 再下個月突然持有稅提高好幾倍 : 本來已經夠沉重的房貸，變得更無法負擔，因為跟之前計算的都不一樣 : 那你會支持改革嗎？ : 無殼蝸牛要權益，照著規則走的也要權益啊 : 要改革只能盡量避免溯及既往 : 設定某時間點交易後適用新稅率，或實虛坪同時揭露 : 畢竟人家的房產也沒有違法，也不是違建 : 既有的炒房者 至少 也是照著遊戲規則走來的 持有稅的重點之一：實價課稅 (以台灣房價所得比15來看，已經是超漲的狀態 實價課稅目標讓房價所得比降到6以下，房價腰斬是必然會發生的) 實價課稅的稅基是市價 建議稅基，要隨著房價上升或下降而調整 若實價課稅的稅基會隨房價起伏而變動時： 當區域(同一個社區)，大家房子越賣越貴，稅基會越提越高 當區域(同一個社區)，大家房子越賣越便宜，稅基會越來越低 以過去平均一年，區域的平均成交行情為計算基準 若過去一年區域無成交紀錄，則拉長到3年 若3年也沒有，則拉長到5年 若5年也都沒有，則以鄰近區域，同樣類型(公寓or電梯)、同樣屋齡、同樣... 為計算的基準 而非歐美以房屋購入時的房價 當作永久的稅基 以原Po舉的例 例如300萬的房子，實價課稅後，房價腰斬變150萬 稅基也就以150萬計算 持有稅實價1%，稅從原本一年3萬→1萬5→平均每月繳1250元的稅 當初買300萬房子，貸8成，利率1.7%，30年還 一個月房貸繳8,516元 房貸+稅，平均每月需支出 9766元 加上裝潢攤平、維護費攤平、水電支出 總和抓平均每月支出1萬5元看 月薪3萬~4萬5的一戶自住型的上班族 還是負擔的起 若實價課稅有配套措施1：浮動稅基=平均成交行情x坪數 一戶自住也不需要擔心 短線看，實價課稅後，房價下跌，持有稅會立即顯而易見的看到下降 長線看，通貨膨脹終會使房價逐漸上漲，持有稅會緩步上升 若實價課稅有配套措施2：一戶自住 持有稅實價1% 一戶非自住 持有稅實價2% 多戶持有 2戶持有稅實價2.5% (每增加一戶+0.5%...上限5%) 非自住 3戶持有稅實價3% . . . 7戶以上持有稅實價5% 也對一戶自住，採取最輕稅率 以上面的例子看，原本買300萬的房子，實價課稅房價腰斬後 實價1%持有稅，平均每月繳1250元的稅 實價課稅並不會讓買300萬房子的客群,發生無力負擔的情況 ps.買600萬、買1200萬、買2400萬、買3600萬的客群 請預設實價課稅，房價腰斬後 每月1250元x(N/300)=平均每月繳的持有稅 試問實價1%持有稅，對這些一戶自住的客群來說 難道真的是難以負擔之重？ 對於炒房者：投資客、建商 則視其炒房的輕重，逐步加重其稅收負擔 逼使他們持有越久，成本越重 只能盡速將房子賣出，而不再堅持高價 結論： 實價課稅並不是洪水猛獸 配套措施做好：1.浮動稅基 2.一戶自住最低稅率 一戶自住的持有稅負擔，並不會如想像的重 一戶自住的民眾 不要再被投資客誤導了 實價課稅，才能讓房價下跌，達到實質打房的效果 也才能讓一般民眾，不再只是淪為房奴 而有更多的空間，可以去結婚、生兒育女、進行其他消費活動 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.41.72 (臺灣) ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1573446173.A.1B7.html 房價上漲代表自己如果跟著近期賣房時 也能賣接近那個價，這不是得利什麼才是得利？ 浮動稅基，依據區域平均成交行情當稅基 也才能避免3,4十年的老屋 半毛房屋稅都課不到的情形發生 所以稅基公式需要大幅更動 當以市價為稅基時 例如1000萬的房子，建物30坪、土地10坪，30年屋 建築成本每坪5萬，RC折舊率 1.17% 建物價值 = 5x30x(1-1.17%x30) = 97.35萬 土地價值 = 1000萬 - 97.35萬 = 902.65萬 平均建物成交行情 = 97.35 / 30 = 3.245萬/坪 平均土地成交行情 = 902.65 / 10 = 90.265萬/坪 一戶自住持有稅實價1% 就是當稅基以市價計算時 房屋稅+地價稅，其各自稅基x稅率，總和要接近滿足實價1% 所以上面的文章我也只大括講持有稅 意思是就是：持有稅="房屋稅+地價稅"後的總合 政府就沒錢蓋公宅啊 修法令，是政府能做的 很多人否定買房正義 但居住正義，為什麼就不能包含買房正義？ 房價所得比超高，本就是超漲後的惡果 實價課稅，讓房價腰斬，只是讓房價跌回符合其實際價值而已 若實價課稅有配套措施3：房租不得超過中位數國民平均收入1/2以上 https://i.imgur.com/wo8KpBf.jpg 47/12=3.91萬/月 也就是當房東房租收超過2萬，就是違法的行為 台北市15倍超漲 看居住在其中 中位數的收入平均約3~4萬/月 台北又高物價 不吃不喝30年也買不起房 這些人就活該一輩子只能租房嗎？ 若房價腰斬，台北市的房價所得比降到6 省吃儉用，30年房貸買得起台北市的房子 才是符合居住正義 稽徵成本哪會難算？ 建物價值 = 每坪建物興建成本 x 坪數 x (1-N年x折舊率) 土地價值 = 成交價 - 建物價值 平均建物成交行情 = 建物價值 / 建物坪數 平均土地成交行情 = 土地價值 / 土地坪數 坪數都在權狀裡面 成交價需要實價登錄 每坪建物興建成本，平價宅和豪宅有區別 稅基多少，公式讓電腦去跑就出來了 根本不需要花人力去稽核 全國實價課稅 跌最兇的當然是超漲的區域 腰斬是必然 但像那些蛋殼區 基隆、淡水新市鎮...終究會回歸租金回推房價的機制 租金能收多少，房價保底就會有多少 在日本雖然持有成本重 實價3~5% 但其房價最終也是回歸租金回推房價 所以蛋殼區的屋主，也不需要擔心房價腰斬會落到自己身上 所以政府的法令需要改 實價課稅，浮動稅基 建物和土地的成交價就是需要從成交總價中，拆開分算 房子的折舊明明就幾十年的老房子，維護成本日漸提升 殘餘價值日漸低落，卻還要賣所謂的區域行情價？ 為什麼土地明明跟著通膨越變越貴，卻還要用公告現值自欺欺人？ 房價本來就需要一套透明的公式 來讓買房者清楚的知道 他們買的房子，建物殘餘價值 + 土地市價 是多少 而不是投資客、建商說了算！ 同一地號上面興建的同批建物 視為相同社區，有很難區別嗎？ 隔壁的豪宅，難道會蓋在相同地號上嗎？ 地政單位資料很容易區別的 若同一地號近年(1~5年都無成交紀錄) 比建材、比型態 還是能比較出區域平均成交行情 ※ 編輯: rpg1510 (36.231.41.72 臺灣), 11/11/2019 13:59:03