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※ 引述《freerider90 (自由騎士 就你)》之銘言: : 該不該推實價課稅:絕對該 : 但能不能做?答案就是很困難 : 原因就是「政策的穩定性」 : 簡單說就是已經有許多人照著既有規則來玩了 : 再下個月突然持有稅提高好幾倍 : 本來已經夠沉重的房貸,變得更無法負擔,因為跟之前計算的都不一樣 : 那你會支持改革嗎? : 無殼蝸牛要權益,照著規則走的也要權益啊 : 要改革只能盡量避免溯及既往 : 設定某時間點交易後適用新稅率,或實虛坪同時揭露 : 畢竟人家的房產也沒有違法,也不是違建 : 既有的炒房者 至少 也是照著遊戲規則走來的 持有稅的重點之一:實價課稅 (以台灣房價所得比15來看,已經是超漲的狀態 實價課稅目標讓房價所得比降到6以下,房價腰斬是必然會發生的) 實價課稅的稅基是市價 建議稅基,要隨著房價上升或下降而調整 若實價課稅的稅基會隨房價起伏而變動時: 當區域(同一個社區),大家房子越賣越貴,稅基會越提越高 當區域(同一個社區),大家房子越賣越便宜,稅基會越來越低 以過去平均一年,區域的平均成交行情為計算基準 若過去一年區域無成交紀錄,則拉長到3年 若3年也沒有,則拉長到5年 若5年也都沒有,則以鄰近區域,同樣類型(公寓or電梯)、同樣屋齡、同樣... 為計算的基準 而非歐美以房屋購入時的房價 當作永久的稅基 以原Po舉的例 例如300萬的房子,實價課稅後,房價腰斬變150萬 稅基也就以150萬計算 持有稅實價1%,稅從原本一年3萬→1萬5→平均每月繳1250元的稅 當初買300萬房子,貸8成,利率1.7%,30年還 一個月房貸繳8,516元 房貸+稅,平均每月需支出 9766元 加上裝潢攤平、維護費攤平、水電支出 總和抓平均每月支出1萬5元看 月薪3萬~4萬5的一戶自住型的上班族 還是負擔的起 若實價課稅有配套措施1:浮動稅基=平均成交行情x坪數 一戶自住也不需要擔心 短線看,實價課稅後,房價下跌,持有稅會立即顯而易見的看到下降 長線看,通貨膨脹終會使房價逐漸上漲,持有稅會緩步上升 若實價課稅有配套措施2:一戶自住 持有稅實價1% 一戶非自住 持有稅實價2% 多戶持有 2戶持有稅實價2.5% (每增加一戶+0.5%...上限5%) 非自住 3戶持有稅實價3% . . . 7戶以上持有稅實價5% 也對一戶自住,採取最輕稅率 以上面的例子看,原本買300萬的房子,實價課稅房價腰斬後 實價1%持有稅,平均每月繳1250元的稅 實價課稅並不會讓買300萬房子的客群,發生無力負擔的情況 ps.買600萬、買1200萬、買2400萬、買3600萬的客群 請預設實價課稅,房價腰斬後 每月1250元x(N/300)=平均每月繳的持有稅 試問實價1%持有稅,對這些一戶自住的客群來說 難道真的是難以負擔之重? 對於炒房者:投資客、建商 則視其炒房的輕重,逐步加重其稅收負擔 逼使他們持有越久,成本越重 只能盡速將房子賣出,而不再堅持高價 結論: 實價課稅並不是洪水猛獸 配套措施做好:1.浮動稅基 2.一戶自住最低稅率 一戶自住的持有稅負擔,並不會如想像的重 一戶自住的民眾 不要再被投資客誤導了 實價課稅,才能讓房價下跌,達到實質打房的效果 也才能讓一般民眾,不再只是淪為房奴 而有更多的空間,可以去結婚、生兒育女、進行其他消費活動 --
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.41.72 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1573446173.A.1B7.html
1F:推 Heterocyclic: 對阿 想要居住正義就把訴求講清楚 實價課稅XDDD 11/11 12:24


2F:→ Heterocyclic: 別人賣貴我的房屋稅支出就會上升這樣?就算是我沒有 11/11 12:25
3F:→ Heterocyclic: 利得的狀況下? 11/11 12:25
房價上漲代表自己如果跟著近期賣房時 也能賣接近那個價,這不是得利什麼才是得利? 浮動稅基,依據區域平均成交行情當稅基 也才能避免3,4十年的老屋 半毛房屋稅都課不到的情形發生
4F:推 Heterocyclic: 房屋在政府眼中是土地價格歸土地房子歸房子。這個 11/11 12:27
5F:→ Heterocyclic: 有很多要調整。比如說你買入一戶一千萬的,房子可能 11/11 12:28
6F:→ Heterocyclic: 只有兩百萬這樣。剩下是土地(實際超低)。政府是看 11/11 12:28
7F:→ Heterocyclic: 告現值。不是你買一千萬我課稅兩趴現直,每年二十萬 11/11 12:28
所以稅基公式需要大幅更動 當以市價為稅基時 例如1000萬的房子,建物30坪、土地10坪,30年屋 建築成本每坪5萬,RC折舊率 1.17% 建物價值 = 5x30x(1-1.17%x30) = 97.35萬 土地價值 = 1000萬 - 97.35萬 = 902.65萬 平均建物成交行情 = 97.35 / 30 = 3.245萬/坪 平均土地成交行情 = 902.65 / 10 = 90.265萬/坪 一戶自住持有稅實價1% 就是當稅基以市價計算時 房屋稅+地價稅,其各自稅基x稅率,總和要接近滿足實價1% 所以上面的文章我也只大括講持有稅 意思是就是:持有稅="房屋稅+地價稅"後的總合
8F:推 Heterocyclic: 推一個稅制告訴持有一房者房價腰斬後你的稅就低了 11/11 12:31
9F:→ Heterocyclic: 這個是想要說服誰? 明明大量蓋公宅提供廉價住宅可以 11/11 12:31
10F:→ Heterocyclic: 解決的問題 一樣可以讓房價下修 11/11 12:31
政府就沒錢蓋公宅啊 修法令,是政府能做的
11F:推 Imusic: 那問題是為什麼要讓房降下跌? 因為你買不起? 11/11 12:31
12F:→ Imusic: 房價不下跌=大家都想炒房這甚麼邏輯,不漲不跌不可以嗎? 11/11 12:32
13F:→ Imusic: 居住正義的目的如果是要讓房價下跌,那就是假正義 11/11 12:32
14F:→ Imusic: 如果是要讓制度公平,那請加強論述 11/11 12:33
很多人否定買房正義 但居住正義,為什麼就不能包含買房正義? 房價所得比超高,本就是超漲後的惡果 實價課稅,讓房價腰斬,只是讓房價跌回符合其實際價值而已
15F:推 Heterocyclic: 論述真的很弱。房價其實已經卡住一陣子了 公宅也在 11/11 12:36
16F:→ Heterocyclic: 蓋當中。時間經過就會很多廉價住宅可以租了(不知有 11/11 12:36
17F:→ Heterocyclic: 沒有可以買的)還硬要讓人繳稅給政府 11/11 12:36
18F:→ JuanWang: 公宅只租不賣才是好的 看看浮洲樂透宅 11/11 12:40
19F:推 freerider90: 你沒提到一個重點,就是已有房的人不會跟你這樣玩 11/11 12:41
20F:推 dragontwo: 永遠滿足不了那些懶人的無底洞 11/11 12:41
21F:推 Heterocyclic: 只租不賣 或者是只能賣回去給政府 11/11 12:42
22F:推 l79cm: 地上權合宜宅就好了,買賣可以年限到歸還政府 11/11 12:44
23F:推 YouGot5566: 懶人問題真多 趕快去賺錢啦== 11/11 12:45
24F:→ Jose: 持有稅提升台灣窮人就完了 看歐美那房租 11/11 12:46
若實價課稅有配套措施3:房租不得超過中位數國民平均收入1/2以上 https://i.imgur.com/wo8KpBf.jpg
47/12=3.91萬/月 也就是當房東房租收超過2萬,就是違法的行為

25F:→ amordelcor: 台北市沒地 大量公宅是要遷松機? 11/11 12:48
26F:→ piliwu: 你第一段就打錯了,15倍是台北市 11/11 12:52
27F:推 piliwu: 另外這種提案稽徵成本高到爆炸 11/11 12:54
28F:→ piliwu: 你覺得自己比歐美財政專家還厲害或這根本無法實施 11/11 12:55
台北市15倍超漲 看居住在其中 中位數的收入平均約3~4萬/月 台北又高物價 不吃不喝30年也買不起房 這些人就活該一輩子只能租房嗎? 若房價腰斬,台北市的房價所得比降到6 省吃儉用,30年房貸買得起台北市的房子 才是符合居住正義 稽徵成本哪會難算? 建物價值 = 每坪建物興建成本 x 坪數 x (1-N年x折舊率) 土地價值 = 成交價 - 建物價值 平均建物成交行情 = 建物價值 / 建物坪數 平均土地成交行情 = 土地價值 / 土地坪數 坪數都在權狀裡面 成交價需要實價登錄 每坪建物興建成本,平價宅和豪宅有區別 稅基多少,公式讓電腦去跑就出來了 根本不需要花人力去稽核
29F:→ Heterocyclic: 政府有在一直蓋公宅不是沒錢蓋 11/11 13:09
30F:推 teasy: https://reurl.cc/8lD7Rj 11/11 13:10
31F:→ teasy: 管理不佳 出租國宅淪「另類貧民窟」 11/11 13:11
32F:→ teasy: 這就是地上權出租國宅的結果 11/11 13:12
33F:→ Heterocyclic: 那就改善管理問題 11/11 13:12
34F:推 piliwu: 術業有專攻政府本來就不擅長做商業管理 11/11 13:14
35F:→ Heterocyclic: http://pip.moi.gov.tw/Upload/CustomFile/Doc/0915 11/11 13:15
36F:→ Heterocyclic: -108Q1負擔能力發布內容(平台).pdf 11/11 13:15
37F:→ teasy: 「改善管理」就四個字,說得簡單。要公務員上法院告住戶, 11/11 13:15
38F:→ teasy: 然後強制執行,把人趕走?就不要又遇到獨居老人、殘障人士 11/11 13:16
39F:→ Heterocyclic: https://i.imgur.com/R8ZRKmN.png 11/11 13:16
40F:→ teasy: 那新聞畫面一定很精彩。接著政客再打圓場,狠一點再懲處一 11/11 13:17
41F:→ Heterocyclic: 要對全國所有房子加稅要多一點論述基礎吧?所有人 11/11 13:17
42F:→ Heterocyclic: 房子價格腰斬絕對是不好的論述方式 11/11 13:17
43F:→ teasy: 下執行的公務員,然後就又回到萬美公宅的模式了。 11/11 13:18
44F:→ Heterocyclic: 買房也會遇到惡鄰居你這樣亂凹沒意義 11/11 13:18
45F:→ teasy: 當然,要說我危言聳聽,只會看人性黑暗也行。人性光明的理 11/11 13:18
46F:→ teasy: 想國不是我住的真實世界。 11/11 13:19
47F:→ teasy: 買房遇到惡鄰居,我就真的強制執行啊。真的不行我就賣屋走 11/11 13:20
48F:→ teasy: 人啊。接著再來探討公宅要租多少,低收入戶能不能優先。說 11/11 13:20
49F:→ teasy: 實在的,如果買賣的公宅是樂透,出租的就是刮刮樂,本質還 11/11 13:21


50F:→ teasy: 是一樣。政府直接伸手干預,就是民眾各顯神通啦 11/11 13:22
51F:→ Heterocyclic: 現在房子貸款很困難。很難炒做了。大家一直糾結台北 11/11 13:27
52F:→ Heterocyclic: 市房子很貴。然後要對全國加稅這個心態很糟糕 11/11 13:27
53F:噓 piliwu: 你拿全國所得中位數比台北市房子? 11/11 13:30
54F:→ Heterocyclic: 明明就是台北市房價所得比很高。然後要對全國加稅 11/11 13:32
55F:→ Heterocyclic: 希望房價腰斬。這個政策論述太糟糕只為了自己可以買 11/11 13:32
56F:→ Heterocyclic: 便宜? 11/11 13:32
全國實價課稅 跌最兇的當然是超漲的區域 腰斬是必然 但像那些蛋殼區 基隆、淡水新市鎮...終究會回歸租金回推房價的機制 租金能收多少,房價保底就會有多少 在日本雖然持有成本重 實價3~5% 但其房價最終也是回歸租金回推房價 所以蛋殼區的屋主,也不需要擔心房價腰斬會落到自己身上
57F:→ piliwu: 台北市還想降自住持有稅一半呢 11/11 13:35
58F:→ piliwu: 這政策根本自打嘴巴 11/11 13:36
59F:→ piliwu: 到底要遏止炒房還是提高房價我都看不懂 11/11 13:36
60F:推 Heterocyclic: 到底是要有房子住還是要別人房子打五折? 不董 11/11 13:39
61F:噓 piliwu: 你別幻想容易計算了,政府連房地分別的成交行情都沒有,因 11/11 13:40
62F:→ piliwu: 為多數買賣契約根本不會拆 11/11 13:40
63F:→ piliwu: 更不用說隔壁賣多少關我屁事你拿這個課稅莫名奇妙 11/11 13:41
所以政府的法令需要改 實價課稅,浮動稅基 建物和土地的成交價就是需要從成交總價中,拆開分算 房子的折舊明明就幾十年的老房子,維護成本日漸提升 殘餘價值日漸低落,卻還要賣所謂的區域行情價? 為什麼土地明明跟著通膨越變越貴,卻還要用公告現值自欺欺人? 房價本來就需要一套透明的公式 來讓買房者清楚的知道 他們買的房子,建物殘餘價值 + 土地市價 是多少 而不是投資客、建商說了算!
64F:→ piliwu: 你光定義誰跟誰同一社區就是超級大工程還說很容易 11/11 13:43
65F:→ piliwu: 不用自己做出張嘴當然很容易 11/11 13:43
同一地號上面興建的同批建物 視為相同社區,有很難區別嗎? 隔壁的豪宅,難道會蓋在相同地號上嗎? 地政單位資料很容易區別的 若同一地號近年(1~5年都無成交紀錄) 比建材、比型態 還是能比較出區域平均成交行情 ※ 編輯: rpg1510 (36.231.41.72 臺灣), 11/11/2019 13:59:03
66F:→ Heterocyclic: 真的很沒有概念!現在誰在談投資客?你如果對建商有意 11/11 13:55
67F:→ Heterocyclic: 見,應該是針對新成屋,不是針對全國徵收屯房稅 11/11 13:55
68F:→ Heterocyclic: 別人房子賣貴我就要被加稅這個說不過去。立法不合理 11/11 13:56
69F:推 Heterocyclic: 房子有裝潢的時候房價會比較高賣也高造成別人稅基漲 11/11 13:59
70F:→ Heterocyclic: 這樣不合理吧?明明就是希望自己能有便宜房子住 11/11 13:59
71F:→ Heterocyclic: 公宅是最好的解決方案也可以隨著大家都住公宅讓房價 11/11 13:59
72F:→ Heterocyclic: 下跌阿~你不買都買公宅租公宅 房價就跌了阿 11/11 14:00
73F:→ Heterocyclic: 還是壓根不想住公宅? 11/11 14:00
74F:→ Heterocyclic: 桃園房價所得比明明就不會太高交通到北市也很快 11/11 14:00


75F:→ Heterocyclic: 心態上離不開台北市新北市才是問題吧? 11/11 14:01
76F:噓 piliwu: 我的房子上土地約三十坪但有三個地號你說是幾筆? 11/11 14:08
77F:→ piliwu: 公告地價是縣市政府的職責明明很多地方政府很盡責調整 11/11 14:09
78F:→ piliwu: 原來市場價格不是成交價格說了算而是政府決定 11/11 14:10
79F:→ piliwu: 支持共產主義早說嘛何必浪費時間 11/11 14:11
80F:推 SuGK: 奇怪 只是要制度透明完善而已 就一堆炒炒狂噓 是多怕 11/11 14:23
81F:推 punkdog: 誰改阿 不要選票了嗎 11/11 15:21
82F:推 castalchen: 與其整天在網路上幻想 不如拿個碗去路邊要飯還比較有 11/11 15:40
83F:→ castalchen: 用 11/11 15:40
84F:→ t803010: 窮人跟富人都只有一張選票 那你們認為那邊人多? 11/11 15:48
85F:→ ciswww: 有房的人多 11/11 16:30
86F:推 ZaireWade3: 別幻想了阿鬼 11/11 16:35
87F:→ pigcola: 以讓房價腰斬的前提下去做的政策 根本就是白日夢阿 11/11 17:14
88F:推 YouGot5566: 台灣買房的絕對比租房的高好幾倍 你以為大家都傻子去 11/11 18:03
89F:→ YouGot5566: 買房喔 11/11 18:03
90F:→ HarryHTC: 沒有以為大家是傻子 其實只有一位是...XDD 11/11 20:28



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