囤房稅 → 針對囤房者、囤地者 但我並不看好只針對囤房地者課的囤房稅 能打擊到房價 為何？ 因為房價具有連動性 當區域都賣這個價、都租這個價 一戶持有和多戶持有，他們賣的價格、租的價格是一樣的 當囤房者被課了囤房重稅 可是一戶持有的人，他因為被減少了持有稅 (黃國昌版的囤房稅，一戶持有從現行的1.2%降為1%) 反而一戶持有的人，房子更可以待價而沽 → 慢慢賣、賣賣租 有人或許會問...一戶持有的人都自住，自住哪會有把房子租人的問題？ 多戶持有者，可以用公司持有、人頭持有... 只要他名下只有一間自住房，其他多戶其實都還是在他的控制下 有太多方法，可以進入一戶持有的低稅率甜蜜點 所以，囤房稅並不能打擊到房價 是因為囤房稅，排除了對一戶持有者，課持有重稅 那多戶持有者，只要把名下搞到只有一戶持有 一樣享有低持有稅率，有漏洞鑽的狀態下，房價怎麼可能跌？ 再者，真‧一戶持有的自住者 他們因為低持有稅率，長期持有的成本小 他們賣房子的時候，不會因為房子賣不出去，導致持有成本偏高 一樣可以把房子賣高價 實施囤房稅，鑽漏洞的多戶持有者 + 低持有稅的一戶持有者 所形成的區域行情，所塑造的房價連動性 會讓房價，還是一樣會處在於高點！ 持有稅到底要課到多少，才能有立竿見影的實質打擊房價的效果？ 實價1% 就很有感了 1000萬的房子 → 一年繳持有稅10萬，平均一個月繳8333元 ★前提是稅基，是依照市價，課徵持有稅 持有稅理想的狀態是： 一、實價課稅，稅基 = 市價 二、不分一戶持有、多戶持有，一律課徵一樣高的持有稅，避免鑽漏洞 三、高持有稅率，拉高持有成本，讓產值不足的房地產，回歸符合其價值的價格 一、實價課稅，稅基 = 市價 理想的市價的產生方式： 依照過去一年，區域的平均成交行情 (區域的定義：不論公寓和大樓，指同一批在相同地號上蓋的房子 會細小到相同地號，是因為平民屋和豪宅的價格不同 所以不能以廣泛的區域平均行情為基準，而是要細小到同批地號) 決定房屋稅、地價稅的課稅基準 例如一間 1000萬的房子 現行的房屋稅會隨著持有年限越久，房屋稅會依折舊率而逐年遞減 30年、40年的老房子，房屋稅會趨近於零 但完全忽略掉了通貨膨脹、周遭基礎建設發展、經濟發展，所造成的房價上漲 並且無視房屋老舊，造成的維護成本、社會成本，逐年提高的事實 所以折舊率，應當從房屋稅公式中剔除 改成一律依照市價，為稅基 房屋當下可以賣多少錢，就該被課多少的稅 以現行的稅基制度，持有稅(房屋稅+地價稅)，一年大約0.1%~0.2% 1000萬的房子，一年課1萬的稅，平均一個月繳不到1千元 這合理嗎？ 不合理的稅基 = 低持有成本 而低持有成本，就是讓房價無法降低的元兇 當房屋的產值(租金)，高於持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價就會上漲 ps.自住者省下的租金，等於自住者房屋的產值 當利息低 + 稅率低，持有成本低，而租金又可以依照通膨逐年提高 產值(租金) > 持有成本，房價怎麼可能會跌？ 所以才需要由政府，來實施實價課稅，墊高持有成本 當房屋的產值(租金)，低於(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價才有下修的可能 ps. 實價課稅的稅基是會變動的： 當區域(同一個社區)，大家房子越賣越貴，稅基會越提越高 當區域(同一個社區)，大家房子越賣越便宜，稅基會越來越低 以過去平均一年，區域的平均成交行情為計算基準 若過去一年區域無成交紀錄，則拉長到3年 若3年也沒有，則拉長到5年 若5年也都沒有，則以鄰近區域，同樣類型(公寓or電梯)、同樣屋齡、同樣... 為計算的基準 二、不分一戶持有、多戶持有，一律課徵一樣高的持有稅，避免鑽漏洞 就是使用者付費的觀念，持有就必須付出持有成本 當自己無法約束自己時，賣房要賣市價 就交由國家政府的課稅手段，來讓漲價歸公 即使是自住，也不該抱持著我的房子要賣的時候，要連本帶利賺回來 產值=租金(自住者為省下的租金) 賣方不應該要讓買方，為其付出過去的租金 (包含在成交價內) 因為這租金，本來就是房屋持有者必須付出的持有成本 但現實的人性是：我賣房子都要賣市價 也就是買方都在替賣方，付了賣方過去應該自行付出的持有成本 大家的心態是：反正以後房子要賣的時候，新的買方也是要承接 既然現實大家賣房子都要賣市價 無法根除人性的自然面 那就只能透過政府課稅的手段，來讓漲價歸公 而政府課徵的持有稅，就用來發展地方、或是維護和改善公共基礎建設 三、高持有稅率，拉高持有成本，讓產值不足的房地產，回歸符合其價值的價格 房價的計算，最實際的公式就是用租金回推售價 也就是房屋有多少產值(租金)，房屋的合理價格就該有多少 收租金者 - 以收的租金作為產值，回推房價 自住房者 - 以省下的租金作為產值，回推房價 現行的稅基，讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，實際只有0.1%~0.2% 市價的稅基，讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，實際達到1%~4% (視持有戶數) 再加上管理金、老舊房屋維護基金 (合計為實際房價的0~2%) 管理金 (公寓和大樓，由社區住戶，自行決定收受的管理費多寡) 越老的房子，維護基金會越來越高 (由社區住戶，自行決定收受的維護基金多寡) 其中管理金、維護基金由持有者自行決定，0~2%都有可能 政府能控制的就是持有稅，合理應為實價1~4% (視持有戶數) 當產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價會上升 產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價會下降 現行的持有稅低(0.1~0.2%)，很容易就會讓產值(租金) > 持有成本 房價自然只會越來越貴 施行實價課稅後，持有稅1~4% 那些炒作出來的房價，就會不敵 產值(租金) < 持有成本 的事實 明明...收到的租金 或 省下的房租，明顯小於持有成本 該間房屋的價格就應該下修！ -------------------------------------------------------------------------- 時代力量的囤房稅的政治語言很簡單： 他告訴人民，囤房者應該被課高持有稅 以實施居住正義，來吸引支持者 講太複雜的房價公式，房價產生機制 選民聽不懂，也不想聽 仔細檢視時代力量的囤房稅政策 其實打房效果還是很有限 而且也討好一戶自住的選民 降低一戶自住的持有稅 而且關於稅基，時代力量也隻字未提 要知道以現行的稅基：房屋評定現值、公告地價 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，實際只有0.1%~0.2% 時代力量也沒有提如何修改稅基的實價課稅 稅基不變的情況下： 一戶持有，從現行的1.2%降為1% 多戶持有，持有4戶至5戶的稅率為2.4%至3.6% 超過10戶最高稅率可達10% 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅)，從0.1%~0.2% → 0.08~0.5% 依舊是 產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金)，房價真的能下修嗎？ 所以對於時代力量的囤房稅政策 我只能打59分 因為對房價實質影響有限 真的施行時代力量的囤房稅政策後 居住正義能得到伸張嗎？ 實在還有很大的進步空間！ 高持有成本(實價課稅1%~4%"房屋稅+地價稅"，管理金+維護基金0~2%) 本國國民一戶自住的持有成本1~2%；外國人or多戶持有的持有成本3~6% 全面性，不分一戶持有、多戶持有 讓產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金) 才是打擊房價，實施居住正義的最佳選擇 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.52.20 (臺灣) ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1570589682.A.E1E.html 民主選舉制度的可笑之處： 選民總是把人選上台後，才發現其政見都是假的 (但對比極權政府，至少選民被騙了，每4年還可以換一次執政者 然後新的候選人，就要端新的牛肉，選民至少還能從中，撿到被打折後的殘羹吃) 單指囤房稅的政見 我可以很篤定的說： 囤房稅不打自住一戶，房價受影響的幅度很低 囤房稅只能治標不治本 能創造一個低落的波段行情，讓房價有下跌的趨勢 但一遇到貿易戰國際熱錢回流、國際經融環境持續低利... 把房價拉長線看，房價還是一路向上 囤房稅造成的，就只是其中的一個小波浪 實價課稅漲價歸公、拉高持有成本活化利用、降低不動產炒作空間 才能徹底降低台灣的房價所得比 合理的是郊區 3~4 市區 5~6 ※ 編輯: rpg1510 (36.231.52.20 臺灣), 10/09/2019 16:36:28