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囤房稅 → 針對囤房者、囤地者 但我並不看好只針對囤房地者課的囤房稅 能打擊到房價 為何? 因為房價具有連動性 當區域都賣這個價、都租這個價 一戶持有和多戶持有,他們賣的價格、租的價格是一樣的 當囤房者被課了囤房重稅 可是一戶持有的人,他因為被減少了持有稅 (黃國昌版的囤房稅,一戶持有從現行的1.2%降為1%) 反而一戶持有的人,房子更可以待價而沽 → 慢慢賣、賣賣租 有人或許會問...一戶持有的人都自住,自住哪會有把房子租人的問題? 多戶持有者,可以用公司持有、人頭持有... 只要他名下只有一間自住房,其他多戶其實都還是在他的控制下 有太多方法,可以進入一戶持有的低稅率甜蜜點 所以,囤房稅並不能打擊到房價 是因為囤房稅,排除了對一戶持有者,課持有重稅 那多戶持有者,只要把名下搞到只有一戶持有 一樣享有低持有稅率,有漏洞鑽的狀態下,房價怎麼可能跌? 再者,真‧一戶持有的自住者 他們因為低持有稅率,長期持有的成本小 他們賣房子的時候,不會因為房子賣不出去,導致持有成本偏高 一樣可以把房子賣高價 實施囤房稅,鑽漏洞的多戶持有者 + 低持有稅的一戶持有者 所形成的區域行情,所塑造的房價連動性 會讓房價,還是一樣會處在於高點! 持有稅到底要課到多少,才能有立竿見影的實質打擊房價的效果? 實價1% 就很有感了 1000萬的房子 → 一年繳持有稅10萬,平均一個月繳8333元 ★前提是稅基,是依照市價,課徵持有稅 持有稅理想的狀態是: 一、實價課稅,稅基 = 市價 二、不分一戶持有、多戶持有,一律課徵一樣高的持有稅,避免鑽漏洞 三、高持有稅率,拉高持有成本,讓產值不足的房地產,回歸符合其價值的價格 一、實價課稅,稅基 = 市價 理想的市價的產生方式: 依照過去一年,區域的平均成交行情 (區域的定義:不論公寓和大樓,指同一批在相同地號上蓋的房子 會細小到相同地號,是因為平民屋和豪宅的價格不同 所以不能以廣泛的區域平均行情為基準,而是要細小到同批地號) 決定房屋稅、地價稅的課稅基準 例如一間 1000萬的房子 現行的房屋稅會隨著持有年限越久,房屋稅會依折舊率而逐年遞減 30年、40年的老房子,房屋稅會趨近於零 但完全忽略掉了通貨膨脹、周遭基礎建設發展、經濟發展,所造成的房價上漲 並且無視房屋老舊,造成的維護成本、社會成本,逐年提高的事實 所以折舊率,應當從房屋稅公式中剔除 改成一律依照市價,為稅基 房屋當下可以賣多少錢,就該被課多少的稅 以現行的稅基制度,持有稅(房屋稅+地價稅),一年大約0.1%~0.2% 1000萬的房子,一年課1萬的稅,平均一個月繳不到1千元 這合理嗎? 不合理的稅基 = 低持有成本 而低持有成本,就是讓房價無法降低的元兇 當房屋的產值(租金),高於持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價就會上漲 ps.自住者省下的租金,等於自住者房屋的產值 當利息低 + 稅率低,持有成本低,而租金又可以依照通膨逐年提高 產值(租金) > 持有成本,房價怎麼可能會跌? 所以才需要由政府,來實施實價課稅,墊高持有成本 當房屋的產值(租金),低於(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價才有下修的可能 ps. 實價課稅的稅基是會變動的: 當區域(同一個社區),大家房子越賣越貴,稅基會越提越高 當區域(同一個社區),大家房子越賣越便宜,稅基會越來越低 以過去平均一年,區域的平均成交行情為計算基準 若過去一年區域無成交紀錄,則拉長到3年 若3年也沒有,則拉長到5年 若5年也都沒有,則以鄰近區域,同樣類型(公寓or電梯)、同樣屋齡、同樣... 為計算的基準 二、不分一戶持有、多戶持有,一律課徵一樣高的持有稅,避免鑽漏洞 就是使用者付費的觀念,持有就必須付出持有成本 當自己無法約束自己時,賣房要賣市價 就交由國家政府的課稅手段,來讓漲價歸公 即使是自住,也不該抱持著我的房子要賣的時候,要連本帶利賺回來 產值=租金(自住者為省下的租金) 賣方不應該要讓買方,為其付出過去的租金 (包含在成交價內) 因為這租金,本來就是房屋持有者必須付出的持有成本 但現實的人性是:我賣房子都要賣市價 也就是買方都在替賣方,付了賣方過去應該自行付出的持有成本 大家的心態是:反正以後房子要賣的時候,新的買方也是要承接 既然現實大家賣房子都要賣市價 無法根除人性的自然面 那就只能透過政府課稅的手段,來讓漲價歸公 而政府課徵的持有稅,就用來發展地方、或是維護和改善公共基礎建設 三、高持有稅率,拉高持有成本,讓產值不足的房地產,回歸符合其價值的價格 房價的計算,最實際的公式就是用租金回推售價 也就是房屋有多少產值(租金),房屋的合理價格就該有多少 收租金者 - 以收的租金作為產值,回推房價 自住房者 - 以省下的租金作為產值,回推房價 現行的稅基,讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),實際只有0.1%~0.2% 市價的稅基,讓實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),實際達到1%~4% (視持有戶數) 再加上管理金、老舊房屋維護基金 (合計為實際房價的0~2%) 管理金 (公寓和大樓,由社區住戶,自行決定收受的管理費多寡) 越老的房子,維護基金會越來越高 (由社區住戶,自行決定收受的維護基金多寡) 其中管理金、維護基金由持有者自行決定,0~2%都有可能 政府能控制的就是持有稅,合理應為實價1~4% (視持有戶數) 當產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價會上升 產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價會下降 現行的持有稅低(0.1~0.2%),很容易就會讓產值(租金) > 持有成本 房價自然只會越來越貴 施行實價課稅後,持有稅1~4% 那些炒作出來的房價,就會不敵 產值(租金) < 持有成本 的事實 明明...收到的租金 或 省下的房租,明顯小於持有成本 該間房屋的價格就應該下修! -------------------------------------------------------------------------- 時代力量的囤房稅的政治語言很簡單: 他告訴人民,囤房者應該被課高持有稅 以實施居住正義,來吸引支持者 講太複雜的房價公式,房價產生機制 選民聽不懂,也不想聽 仔細檢視時代力量的囤房稅政策 其實打房效果還是很有限 而且也討好一戶自住的選民 降低一戶自住的持有稅 而且關於稅基,時代力量也隻字未提 要知道以現行的稅基:房屋評定現值、公告地價 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),實際只有0.1%~0.2% 時代力量也沒有提如何修改稅基實價課稅 稅基不變的情況下: 一戶持有,從現行的1.2%降為1% 多戶持有,持有4戶至5戶的稅率為2.4%至3.6% 超過10戶最高稅率可達10% 實際課到的持有稅(房屋稅+地價稅),從0.1%~0.2% → 0.08~0.5% 依舊是 產值(租金) > 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金),房價真的能下修嗎? 所以對於時代力量的囤房稅政策 我只能打59分 因為對房價實質影響有限 真的施行時代力量的囤房稅政策後 居住正義能得到伸張嗎? 實在還有很大的進步空間! 高持有成本(實價課稅1%~4%"房屋稅+地價稅",管理金+維護基金0~2%) 本國國民一戶自住的持有成本1~2%;外國人or多戶持有的持有成本3~6% 全面性,不分一戶持有、多戶持有 讓產值(租金) < 持有成本(利息+持有稅+管理金+維護基金) 才是打擊房價,實施居住正義的最佳選擇 --
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.52.20 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1570589682.A.E1E.html
1F:→ piyobearman: 多戶的政策都做不到了 不要想一步登天 做夢 10/09 10:56


2F:→ MUMUKON: 1000萬的房子 1萬的稅 10/09 11:11
3F:→ MUMUKON: 我還是搞不懂房屋稅怎麼計算 10/09 11:11
4F:推 sdhpipt: 為什麼持有房子叫做使用者付費??? XD 10/09 11:12
5F:→ sdhpipt: 我以為 實際居住者才是政府公共服務的使用者 何不學法國 10/09 11:12
6F:→ sdhpipt: 向房客課徵房屋稅呢? 根據使用者付費原則 XD 10/09 11:12
7F:推 mystage: 你很用心寫,但是這個案子超過100%過不了,效果等於0。屯 10/09 11:16
8F:→ mystage: 房稅過的機率有1%,至少是個開頭。 10/09 11:16
9F:→ mystage: 另外人頭戶絕對不好找,人頭翻臉不認是人頭,打官司未必 10/09 11:18
10F:→ mystage: 拿得回來。至於法人持有,建商還是有屯房稅的問題,只是 10/09 11:18
11F:→ mystage: 有寬限期。 10/09 11:18
12F:推 asole: 上一個把該市公告價格調升的算不上市長 10/09 11:21
13F:→ asole: 這不就代表大部份人不願意? 魯空繼續做夢吧 10/09 11:22
14F:→ asole: *選 10/09 11:22
15F:推 mystage: 不動產是台灣目前掌權者最有共識的一塊,當求單點突破優 10/09 11:22
16F:→ mystage: 先,要提出整個包裹闖關,難度極高。 10/09 11:22
17F:推 sdhpipt: 上一個調高的市長 後來跑去選立委落選 XD 10/09 11:22
18F:推 hfish1126: 房屋自有率這高 持有稅 洗洗睡 10/09 11:26
19F:推 grotwpig645: 持有稅 呵呵 不想選總統了嗎 10/09 11:29
20F:推 weivvv: 應該將炒地、炒房及任意調漲租金等行為納入刑法規範,違 10/09 11:41
21F:→ weivvv: 反者判刑,不得易科罰金、假釋,一律入監服刑,這樣才有 10/09 11:41
22F:→ weivvv: 效。 10/09 11:41
23F:推 amordelcor: 其實把貸款限縮成20年就好了 10/09 11:50
24F:噓 dans: ………自住房租人? 10/09 12:10


25F:推 sospeter: 辛苦了,但理想與現實總是有落差,懂嗎? 10/09 12:17
26F:推 Kaskade: 房蟲嚇到閃尿 10/09 12:34
27F:推 Hughlo: 完全同意 持有稅不應分ㄧ戶多戶 10/09 12:37
28F:→ Hughlo: 只要有例外 就有漏洞 10/09 12:37
29F:→ Hughlo: 總之要提高持有成本 就是要無條件課高持有稅 10/09 12:38
30F:→ Hughlo: 持有成本不夠高 房子沒有大降的可能 10/09 12:39
31F:→ Hughlo: 因為可以慢慢賣的人實在太多了 10/09 12:39
32F:→ onlythat2002: 政府自己蓋,蓋好蓋滿,規定只能賣回去給政府,房子 10/09 12:46
33F:→ onlythat2002: 一多,以量制價,普通的套房自然就平價,走高檔路線 10/09 12:46
34F:→ onlythat2002: 的不用擔心會受影響。 10/09 12:46
35F:噓 flyidiot: 囤房稅本來就不是針對一戶的持有者(認定為自住) 10/09 14:01
36F:→ flyidiot: 而是那些把房子當投資標的囤放居奇的人 10/09 14:02
37F:噓 flyidiot: 空屋率高,光這些囤屋(非自住)釋放出來,就足以讓房 10/09 14:04
38F:→ flyidiot: 價回歸正常價格。 10/09 14:04
39F:噓 flyidiot: 「把名下搞到只有一戶持有」講得簡單,別搞得後來一直跑 10/09 14:06
40F:→ flyidiot: 法院跟借名者爭訟。 10/09 14:06
41F:噓 A0908: 屯房税沒有差的話就不會被藍綠聯手封殺了 10/09 14:08
42F:噓 lptin: 看到持有稅1%就知道你在做夢,根本搞不清楚政策方向 10/09 14:13
43F:→ mimily0504: 囤房講的是單人持有一戶以上, 公司持有我不知道算不算 10/09 14:18
44F:推 F93935: 台灣的政府越管越亂而已,金管會 ncc廉政署 一堆不勝枚舉 10/09 14:20
45F:→ F93935: ,稅制一堆把房價打下來還是助長? 10/09 14:20
46F:推 kusomanfcu: 公司持有如果算的話 就好笑啦 10/09 15:10
47F:推 mystage: 依照北市提的概念,法人是有在屯房稅內。因為建商適用。 10/09 15:32
48F:→ mystage: 用法人持有,未必能夠比較划算。 10/09 15:34
49F:→ mystage: 至於人頭戶。簡單比喻,有幾個人敢把1000萬放在別人的戶 10/09 15:36


50F:→ mystage: 頭?這是考驗人性。 10/09 15:36
51F:→ mystage: 先別說兩造的證據力問題。人頭戶隨便用一個善意第三人就 10/09 15:38
52F:→ mystage: 能讓你討不回來。 10/09 15:38
53F:噓 opopkc: 這法案沒差的話你就不會發這篇文了,看你怕成這樣 10/09 16:12
民主選舉制度的可笑之處: 選民總是把人選上台後,才發現其政見都是假的 (但對比極權政府,至少選民被騙了,每4年還可以換一次執政者 然後新的候選人,就要端新的牛肉,選民至少還能從中,撿到被打折後的殘羹吃) 單指囤房稅的政見 我可以很篤定的說: 囤房稅不打自住一戶,房價受影響的幅度很低 囤房稅只能治標不治本 能創造一個低落的波段行情,讓房價有下跌的趨勢 但一遇到貿易戰國際熱錢回流、國際經融環境持續低利... 把房價拉長線看,房價還是一路向上 囤房稅造成的,就只是其中的一個小波浪 實價課稅漲價歸公、拉高持有成本活化利用、降低不動產炒作空間 才能徹底降低台灣的房價所得比 合理的是郊區 3~4 市區 5~6 ※ 編輯: rpg1510 (36.231.52.20 臺灣), 10/09/2019 16:36:28
54F:推 amordelcor: 為什麼要降低房價所得比呀? 10/09 16:50
55F:→ kusomanfcu: 把慈濟的地強徵就可以蓋房給覺青啦 10/09 17:09
56F:→ kusomanfcu: 各縣市都有超大的建築 10/09 17:09
57F:推 mystage: 原po你講的我同意啊,不過執行面問題怎麼辦? 10/09 18:14
58F:→ mystage: 我看法跟時力還有北市比較接近,對房價沒效,但對資產活 10/09 18:15
59F:→ mystage: 化有幫助。從打擊面小的屯房稅做起,不然永遠都沒有一個 10/09 18:15
60F:→ mystage: 起頭。 10/09 18:15
61F:→ mystage: 坦白說,這次屯房稅也不會過,因為執政黨沒有急到要用屯 10/09 18:18
62F:→ mystage: 房稅救選情。國民黨也長期站保護不動產價格的一方。不過 10/09 18:18
63F:→ mystage: 至少北市明年有機會先試辦,讓大家看屯房稅沒那麼可怕, 10/09 18:18
64F:→ mystage: 不會傷到小老百姓。 10/09 18:18
65F:推 Narcissuss: 政府把人民收入提高不就好了 10/09 18:23
66F:→ dragontwo: 你們應該跟自己老闆爭取,怎麼會跟我(英)說咧? 10/09 18:30
67F:推 amordelcor: =.= 屯房稅是救選情? 天啊 10/09 18:35
68F:推 loveFigo: 一步一步來吧 法案還是要先從小地方做起 10/09 22:32
69F:→ loveFigo: 先想辦法獲得支持或至少盡量取得部分共鳴 10/09 22:33
70F:→ loveFigo: 才有利於慢慢改變風向及後續的推動 10/09 22:33
71F:→ clement80161: 真一戶自住者換屋就是剛需所在,哪能夠慢慢賣 10/09 22:48
72F:推 abyssa1: 推 全面才是正解 喊囤房都打假球騙票的 10/10 11:01
73F:推 abasqoo: 呵呵 那還怕人推囤房稅? 10/10 23:58



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