作者tamacugi (哥吉拉)
看板home-sale
標題Re: [請益] 買賣過程中賣方過世怎麼辦??
時間Sun Jun 16 11:19:58 2019
先講結論,你的搬家計劃可以整個緩下來不用急
※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言:
: 目前家人暫居在親戚家,而該親戚近幾個月生重病的關係,一直住在醫院無法出院。
: 轉入加護病房前,簽了委託書拜託該親戚數名兒子中其中一位處理房子(出售的錢全部贈與
~~~~~~~~~~~~~
: 給這位兒子)
~~~~~~~~~~~~~
這裡的問題最大,除非親戚家中其他兒女都是聖人
對此作法完全沒有意見
注意喔,是在長輩過世後,不用繼續做表面樣子
也能完全同意不拿錢
又或是該拿錢的兒子,有超強的協調功力
能在同時處理後事之時,能整合好所有三姑六婆
但大概有9成5的機率,會有人想翻盤 (有吵有錢拿,誰不想吵)
實務上有看過成功的例子
大概就是該親戚的配偶(太太)尚在人世
出面壓下其他繼承兒女的所有意見,照樣走完買賣流程
不然通常對如此偏心的分法,通常都是吵很久,甚至上法院
: 就當親戚兒子這幾日與買方簽訂合約,付了一部分的款項尚未過戶前,親戚過世了,這樣實
: 務上通常是取消買賣還是怎麼處理呢?
: 想請問
: 1.買賣流程是否能繼續?? 或是得先走繼承遺產流程之後,全部繼承人同意後才可以完成買
: 賣交易
: 2.如過買賣過程不能立即完成,這樣原本買賣後45天搬空點交的規定是否因為買賣失效而失
: 效(如果是的話,我家人搬家的計畫就可以整個緩和下來,因為要跑完繼承流程,協調好全
: 部繼承人同意與分配好遺產,我個人猜至少要半年以上,這樣我變成就不需要因為急買,被
: 賣方搶劫了)
: 3.買賣流程因賣方過世而中止,這樣代為處理的親戚兒子,是否會遇到違約賠償的問題??
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: ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1560649060.A.7F6.html
: 推 taoist9999: 民事判例︰51年台上字第2813號 06/16 09:43
: → taoist9999: 要 旨:人之權利能力終於死亡,其權利義務因死亡 06/16 09:43
: → taoist9999: 而開始繼承,由繼承人承受,故關於遺產之法律行為, 06/16 09:43
: → taoist9999: 自當由繼承人為之,被繼承人生前委任之代理人,依民法 06/16 09:43
: → taoist9999: 第五百五十條之規定,其委任關係,除契約另有訂定, 06/16 09:43
: → taoist9999: 或因委任事務之性質不能消滅者外,自應歸於消滅。 06/16 09:43
: 推 taoist9999: 土地登記規則第102條第1項: 06/16 09:49
: → taoist9999: 土地權利移轉、設定,依法須申報土地移轉現值者,於 06/16 09:49
: → taoist9999: 申報土地移轉現值後,如登記義務人於申請登記前死亡 06/16 09:49
: → taoist9999: 時,得僅由權利人敘明理由並提出第三十四條規定之文 06/16 09:49
: → taoist9999: 件,單獨申請登記。 06/16 09:49
: 推 taoist9999: 建議備妥資料,找專精不動產的律師研究。 06/16 09:51
: 推 taoist9999: 如果被繼承人死亡時,尚未申報土地增值稅的話,就等 06/16 09:55
: → taoist9999: 辦完繼承登記,再說唄。 06/16 09:55
: 推 taoist9999: 這種問題不要想省錢,不懂就付費諮詢。 06/16 09:57
: 他這房子沒多少錢,我看應該是不會願意付費諮詢
: 推 grotwpig645: 慘了 06/16 09:58
: 推 tamacugi: 推樓上 06/16 10:06
: → tamacugi: 推樓上上才對 06/16 10:06
: 推 ting701: 沒寫遺囑。。。 06/16 10:07
: 推 taoist9999: 沒有慘不慘,這要很小心處理就是了。 06/16 10:07
: → taoist9999: 你如果是沒有分到錢的繼承人,你會不會來亂? 06/16 10:08
: 推 taoist9999: 就拿到錢的兒子的角度來說,他會希望買賣價金通通給他 06/16 10:10
: → taoist9999: 。 06/16 10:10
: → taoist9999: 就沒有分到錢的繼承人的角度而言,希望分一杯羹。 06/16 10:11
: 錢的分配最複雜但還好不關我的事,我只關心可不可以放棄我目前的交易,不用被賣方搶劫
: → taoist9999: 就買方的角度而言,希望不要付了錢,又無法過戶。 06/16 10:12
: → taoist9999: 就○○角度而言,…… 06/16 10:12
: 推 taoist9999: 原則上所有繼承人,依民法第1148條,繼受買賣契約關係 06/16 10:18
: → taoist9999: ,但錢的分配我覺得有爭議性。 06/16 10:18
: 爭議性滿大的,因為生前贈與的行為尚未完成後過世。但還好這件事不用我煩惱,他們自己
: 想辦法喬就好
: 推 hwider: 推推 06/16 10:20
: 推 taoist9999: 要穩的話,跟全體繼承人重簽一份買賣契約書,繼承登記 06/16 10:27
: → taoist9999: 完畢後,再來辦理所有權移轉登記。 06/16 10:27
: 假設親戚兒子想要硬賣,法規上是不是也無法完成交易?
: ps.人是在醫院過世,所以無法偽造死亡時間到完成交易之後
: 推 taoist9999: 要衝但有可能被告:如果已經申報土地增值稅的話,就 06/16 10:34
: 人都過世還能衝?? 啊啊啊,因為本來想說家人立馬要沒地方住了,所以匆匆忙忙簽約要買
: 了,但我買的房子今天簽約,還在想要不要違約或是改期看看事情發展的狀況
: 急買真心有夠貴 @@
: → taoist9999: 等辦完過戶登記完畢後,再給剩餘買賣價金,問題是這 06/16 10:34
: → taoist9999: 錢要給誰?這部分是遺產?還是贈與? 06/16 10:34
: ※ 編輯: deltaz (42.77.225.131 臺灣), 06/16/2019 10:42:11
: ※ 編輯: deltaz (42.77.225.131 臺灣), 06/16/2019 10:43:33
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1F:推 grotwpig645: 一定上法院的 06/16 11:21
2F:推 dans: 地政機關不會給登記吧,連法院都不用上 06/16 11:42
3F:推 deltaz: 如果他想要在繼承流程跑完之前,硬是要完成交易有可能嗎 06/16 11:42
4F:→ deltaz: ?還是到過戶的階段就會被政府的流程擋住?? 06/16 11:42
5F:→ tamacugi: 想要衝要看有沒有完稅 06/16 11:44
6F:→ tamacugi: 你原文的推文裡,t大有提土登102,要衝就是用那條 06/16 11:52
7F:→ tamacugi: 不過還有很多其他眉角,所以找專業諮詢還是比較好的 06/16 11:54
8F:→ tamacugi: 不過整體評估下我的看法,就是本篇文章的第一句話囉 XD 06/16 11:55
9F:推 dans: 內政部台內中地字第8978856號函 — 登記義務人於申請登記 06/16 12:01
10F:→ dans: 前死亡,權利人未能檢附原權利書狀時,應如何辦理權利變更 06/16 12:01
11F:→ dans: 登記事宜,依土地登記規則第 34 條所列文件應包含原權利書 06/16 12:01
12F:→ dans: 狀,查「土地所有權狀或他項權利證明書損壞或滅失,應由登 06/16 12:01
13F:→ dans: 記名義人申請換給或補給。」、「繼承人自繼承開始時,除本 06/16 12:01
14F:→ dans: 法另有規定外,承受被繼承人財產上一切權利義務。…」分為 06/16 12:01
15F:→ dans: 土地登記規則第 120 條1暨民法第 1148 條所明定,故登記義 06/16 12:01
16F:→ dans: 務人於申請登記前死亡,權利人檢具登記申請書等相關證件申 06/16 12:01
17F:→ dans: 請不動產所有權移轉登記時,倘未能檢附原權利人之權利書狀 06/16 12:01
18F:→ dans: 時,應由義務人之全體繼承人填具切結書或於登記申請書備註 06/16 12:01
19F:→ dans: 欄,敘明其為義務人之繼承人及未能檢附權利書狀之事實原因 06/16 12:01
20F:→ dans: ,如有不實願負法律責任;地政機關接受申請審查無誤後,應 06/16 12:01
21F:→ dans: 公告一個月,俟公告期滿無人提出異議後,再行辦理權利變更 06/16 12:01
22F:→ dans: 登記。 06/16 12:01
23F:→ dans: 全體繼承人切結後公告無異議才能登記移轉 06/16 12:02
這是拿不出權狀的做法,報完稅的可以直接走土登102
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【公布日期文號】 內政部80年9月27日台內地字第8078465號函
【要旨】土地買賣經訂立契約並申報現值後,義務人及權利人均於申請登記前死亡,得由權利人之繼承人單獨申請買賣移轉登記,免辦繼承登記
【內容】按「土地權利移轉、設定或權利內容變更,經訂立書面契約依法公證或監證,並申報現值或契稅者,如登記義務人於申請登記前死亡者,得僅由權利人敘明理由,檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件,單獨申請登記。承買人死亡時,得由其繼承人為權利人,敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。」為土地登記規則第84條所明定。本案土地所有權移轉,經訂立買賣契約並申報現值後,義務人及權利人均於申請登記前死亡,參照上開規定,得由權利人之繼承人敘明理由,檢附義務人之戶籍謄本、契約書及其他有關證件,單獨申請買賣移轉登記,免
再辦理繼承登記。
(按:原土地登記規則第84條修正後為第102條)
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這是買賣雙方都掛掉,報完稅都可以去過戶的函令
只賣方掛掉,土登102就寫得很清楚了
※ 編輯: tamacugi (1.160.44.68 臺灣), 06/16/2019 12:20:29
24F:推 taoist9999: 物權行為:土地登記規則第102條第1項。 06/16 12:23
25F:→ taoist9999: 債權行為:我個人是覺得非常複雜。 06/16 12:24
26F:→ tamacugi: 債權沒搞定,哪個代理人想為了那一萬多幫忙衝物權行為? 06/16 12:31
27F:→ tamacugi: 所以我覺得重點是在債權上,所以結論還是文章第一句 06/16 12:40
28F:推 deltaz: 假設沒有其他兒子來吵分家產,要跑完整個過戶流程(目前僅 06/16 12:54
29F:→ deltaz: 到簽約,其他流程都還沒開始跑)是不是得要其他親戚兒子一 06/16 12:54
30F:→ deltaz: 起來簽字才能過戶? 06/16 12:54
31F:→ tamacugi: 是,或是法院告贏 06/16 13:18
32F:→ tamacugi: 正確來說不是簽字,是需要全體繼承人配合,不配合就違約 06/16 13:29
33F:→ tamacugi: 但也要到法院告贏,才能拿判決證明辦理過戶 06/16 13:30
34F:→ deltaz: 簡單說即使其他繼承人不同意還是能完成交易,只是要跑法 06/16 13:31
35F:→ deltaz: 院流程,所以無法速戰速決對嗎? 06/16 13:31
36F:→ deltaz: 如果是這樣的話,那我買房子的時間壓力小很多 06/16 13:32
37F:→ tamacugi: 沒錯 06/16 13:41
38F:→ deltaz: 感謝你的資訊 06/16 13:58
39F:→ taoist9999: 建議原PO等辦完繼承後,找新所有權人重新簽約。 06/16 16:51
40F:→ taoist9999: 至於目前的買賣契約要怎麼解決?就協商啊!還沒給錢, 06/16 16:52
41F:→ taoist9999: 也沒有其他違約條款的話,基本上我認為雙方就先解約唄 06/16 16:52
42F:→ taoist9999: 。 06/16 16:53
43F:→ taoist9999: 等等這買賣契約的權利義務關係,原則上已由全體繼承人 06/16 16:53
44F:→ taoist9999: 概括繼承了。 06/16 16:53
45F:→ taoist9999: 買賣雙方都沒有違約金的話,解約也沒事。 06/16 16:56
46F:→ taoist9999: 有違約金問題的話,就要全體繼承人跟買方一齊協商,不 06/16 16:57
47F:→ taoist9999: 然就要上法院處理了。 06/16 16:57
48F:→ tamacugi: 原PO只是房客啦,隔山觀虎鬥就好,應該希望違約可慢搬家 06/16 17:23
49F:推 deltaz: 只希望慢慢搬家沒錯,其他事情沒辦法管到這麼遠 06/16 17:35
50F:→ bitlife: 以內政部合約範本為例,[因可歸責於賣方之事由,未依前項所 06/16 18:26
51F:→ bitlife: 定日期交付標的物者,買方得請求賣方...金額],至於原賣方 06/16 18:27
52F:→ bitlife: 死亡,因國家法令須依法辦理繼承所致之延遲,算不算可歸責 06/16 18:28
53F:→ bitlife: 於賣方? 我覺得很難說. 不知道有沒有相關民事判決? 站在 06/16 18:29
54F:→ bitlife: 人情角度,人家家人死亡,去討延遲違約金也是怪怪的,把這錢 06/16 18:29
55F:→ bitlife: 當白包,順利完成交易可能比較合乎常情 06/16 18:30
56F:→ bitlife: 以上推文回錯篇,應該推在下一篇 06/16 18:31