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※ 引述《Salukula (落山風)》之銘言: : 各位前輩大家好: : 魯叔在台中看一個月的房子了,有學到一些功課,但是還是有一些不清楚的地方, : 還是要來這裡請教大家。 : 這幾天,仲介介紹南區的一個預售案,之前我二位同事 : 有下訂這個案子,並且說在住戶的群組上討論都已經完銷了(我是相信啦), : 突然有一個物件丟出來,開價12XX萬,問了一下同事後推算, : 屋主購買的金額應該是10XX萬。 : 地點實在不錯,我開1000萬願意承接,仲介「叫我要有同理心」,「 沒有人會了錢賣」, : 並且表已經有人出價到1150萬。 : 魯叔算了一下,短短幾個月,就賺了近百萬耶!那以後,魯叔是不是眼光也好一點 : 找個地點和建商都不錯的物件,在潛銷時訂,在預售時加價賣,這投報率比股票還好! : 能不能這樣操作呢? 這樣操作很正常. 只是,如果賣不掉怎麼辦的問題..XD 會接手預售屋的買盤其實不多. 而你要賣得掉,你必須讓買盤處於"她沒有其他選擇"的前提下. 所以挑選物件非常重要. 你必須是稀有產品.. 不然,人家幹嘛不直接跟建商買要跟你買. 你1000如果一坪25,這樣40坪. 那請問你之後要賣1200,40坪,你一坪要30萬. 你覺得旁邊其他建商推案,他的價格已經拉升到30萬了嗎? 阿如果旁邊建商才在賣27萬好了,讓你漲了快10%.. 那...旁邊建商賣1080萬....你....打算賣多少? 阿你要不要交易成本仲介費等等??.. 那你賣得掉嗎?...房價已經漲10%了喔...更不論如果房價才漲3%. 所以預售屋不是不能轉,我也有轉手賺過. 但是...你要預估賣不掉怎麼辦. 以及,你的產品別人為啥要加價買.. 它們為啥不去跟其他建商買其他的新屋? 你要知道.. 老屋市場的量是很有限的,外加屋況影響價位不少. 所以老屋市場比較混濁,所以混水可以摸魚. 新屋建商一次推案就是幾十上百間,然後通常一個區域都有好幾個建商連續推案. 你案量這麼大,所以產品的銷售是量產型態. 然後屋況全都是新屋,沒有落差. 之外,現在新式大樓的格局都是經歷古今中外,百年歷史演化而來的. 所以那種怪怪房,白癡建築師房,智障格局其實已經很難看到. 在這種情況下,新屋會很像股票...還牛皮股. 阿這樣,牛皮股..人家中鋼成交都在40...你同樣中鋼股票想要賣50.. 你怎麼賣你告訴我..XD 所以玩新屋,預售屋,永遠都是要面對這種狀況... 這也是為啥,你看玩預售屋的,大多都是玩豪宅. 因為豪宅才是獨一無二,無法取代. 每間豪宅的特質都不一樣. 在這種情況下才會有甚麼絕版品,稀有品. 這樣要炒作才有辦法讓買家願意加價賣. 那時候玩這種的是鎖定. 有名品牌+戶數不超過60戶... 然後只買中高樓層景觀宅,其他不碰. 就是搶稀有+快速完銷封盤.... 跟中小坪數大家都搶廣告戶,2F戶,戶數越多越好因為公設越豪華管理費越便宜. 操作完全相反. 你要知道甚麼產品有甚麼玩法. 不要玩法用在錯誤的產品上面...會死很慘. --
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.117.68
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1555938563.A.6A7.html
1F:推 dans: 以前房市流動性夠高能玩,現在流動性比較差,必須預設得交 04/22 21:15
2F:→ dans: 屋,但交屋後的稅制限制又得放兩年,專炒轉約不太划算。 04/22 21:15
現在新屋的價值是.. 小坪數出租.. 買450,建商幫你做550,所以你不用頭期款. 然後收租一萬八好了... 拿租金嘎貸款...剛好. 所以從頭到尾你就是空手套一間房子...然後賺租金... 長期放等增值才賣掉. 這也是最近小坪數氾濫的主因. 因為投資客都轉過來玩這種遊戲. 對喔,不要車位..!! ※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 21:19:46
3F:推 dans: 車位可以另外出租,只是要賣時小坪數加車位應該難賣 04/22 21:21
4F:推 Salukula: 學到了,謝謝大大解惑!我還是不要碰得好!恭喜那位轉手 04/22 21:44
5F:→ Salukula: 就賺百萬的屋主... 04/22 21:45
6F:→ aloness: 倒因為果,單純正三房的市場反應變差,只好往低總價規劃 04/22 21:54
7F:→ aloness: 產品,把僅有潛在客戶挖出來 04/22 21:54
我現在還有小坪數的物件. 某一棟小坪數大樓. 我家的車是停在下面. 然後停車場空空如也之外. 少數停的車子中,好幾台比上面的房子還要貴...XD 很有趣的現象. 很多小坪數的自住戶,他也沒車,但是會買車位. 反正就是大家整天說要車位要車位,造成一堆人得到"不買車位就會死"的病. 結果車子停下面的,反而可能是包租公...自己卻又不住那邊. (把比較少開的名車停下面,平時國產代步車停自己家) 買賣的時候,小坪數車位還略有優勢.. 因為以前小坪數是配不到車位的. 所以那一群得了"不買車位就會死"的病的人,會優先買有車位的,造成有車位比較好銷售. 但最近純小坪數大樓量產,所以帶車位的小坪數物件不斷變多. 因此這種效應越來越差... 所以如果你要賣,目前有車位還是略有優勢. 但你要長期收租.. 不要車位..!! 車位投報率不高之外. 你長期收租,等到長期.... 市場早就滿足這一批"不買車位就會死"的病的人的需求. 優勢就沒了....所以沒好處. ※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 21:58:34
8F:→ aloness: 且加價貸降自備也很容易踢到鐵板,租金不一定cover貸款 04/22 21:57
9F:→ aloness: ,何苦買這種產品,買0056的獲利比這還穩定的多 04/22 21:57
※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 22:01:56
10F:推 kaijon123: 買0056可以貸8成嗎? 04/22 22:52
11F:推 peanuts24: 請教ceca.照你意思推算,所以要自住,就不能買這種房子 04/22 23:14
12F:→ peanuts24: 嘛。 04/22 23:14
13F:→ peanuts24: 因都是投客出租,所以自住品質不會好 04/22 23:14
其實也還好. 你兩房租金租到一萬八或兩萬. 通常都是愛面子敢花錢的... 所以通常也會"稱"一下自己的格調幹嘛的. 所以素質不會太差. 很多是單身族,不生族,離婚的,旁邊上班家在外地租來休息用的之類的. 跟以前都是小姐才租得起的時代不太一樣. 時代有點在改變.
14F:推 utaceric: 推這篇 04/22 23:20
※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 23:23:59
15F:推 neimad: 推 04/23 00:08
16F:推 Magiter: 推 04/23 01:07
17F:→ kutkin: 昌益不是都這樣嗎 04/23 04:24
18F:推 mitic1029: 教這麼仔細幹嘛 用錢買教訓才對啊 04/23 06:47
19F:推 yulon99: 推!!受教了!! 04/23 07:07
20F:→ aloness: 小房租人當然是不要車位呀… 04/23 07:59
21F:→ aloness: 話說回來你應該不是推新建案吧,這種做法就是要買中古屋 04/23 08:00
22F:→ aloness: 才有優勢 04/23 08:00
23F:→ aloness: 買新成屋租人的錢很難扺的起貸款 04/23 08:01
24F:→ aloness: 租給家庭必須綁車位,兩房以下不見得有車,也不見得願意 04/23 08:04
25F:→ aloness: 花錢租 04/23 08:04
26F:→ McKing: 整個群讓一堆人不敢下手,搞爛這個案子 04/23 08:54
27F:推 Complain: 推 難怪當初賣時 買家都不要車位 04/23 09:17
28F:推 airmike: ceca大把投客心裡話都說出來了 推 04/23 10:13
29F:推 hwider: 感謝分享 04/23 11:33
30F:推 mike921201: 推!增廣見聞了 04/23 13:18
31F:推 FFMay: 推推 04/23 16:43
32F:推 MongMo: 推真實 04/24 08:20
33F:推 chen831030: 謝謝 08/30 22:51







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