作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [請益] 在潛銷時買,在預售時賣?
時間Mon Apr 22 21:09:21 2019
※ 引述《Salukula (落山風)》之銘言:
: 各位前輩大家好:
: 魯叔在台中看一個月的房子了,有學到一些功課,但是還是有一些不清楚的地方,
: 還是要來這裡請教大家。
: 這幾天,仲介介紹南區的一個預售案,之前我二位同事
: 有下訂這個案子,並且說在住戶的群組上討論都已經完銷了(我是相信啦),
: 突然有一個物件丟出來,開價12XX萬,問了一下同事後推算,
: 屋主購買的金額應該是10XX萬。
: 地點實在不錯,我開1000萬願意承接,仲介「叫我要有同理心」,「 沒有人會了錢賣」,
: 並且表已經有人出價到1150萬。
: 魯叔算了一下,短短幾個月,就賺了近百萬耶!那以後,魯叔是不是眼光也好一點
: 找個地點和建商都不錯的物件,在潛銷時訂,在預售時加價賣,這投報率比股票還好!
: 能不能這樣操作呢?
這樣操作很正常.
只是,如果賣不掉怎麼辦的問題..XD
會接手預售屋的買盤其實不多.
而你要賣得掉,你必須讓買盤處於"她沒有其他選擇"的前提下.
所以挑選物件非常重要.
你必須是稀有產品..
不然,人家幹嘛不直接跟建商買要跟你買.
你1000如果一坪25,這樣40坪.
那請問你之後要賣1200,40坪,你一坪要30萬.
你覺得旁邊其他建商推案,他的價格已經拉升到30萬了嗎?
阿如果旁邊建商才在賣27萬好了,讓你漲了快10%..
那...旁邊建商賣1080萬....你....打算賣多少?
阿你要不要交易成本仲介費等等??..
那你賣得掉嗎?...房價已經漲10%了喔...更不論如果房價才漲3%.
所以預售屋不是不能轉,我也有轉手賺過.
但是...你要預估賣不掉怎麼辦.
以及,你的產品別人為啥要加價買..
它們為啥不去跟其他建商買其他的新屋?
你要知道..
老屋市場的量是很有限的,外加屋況影響價位不少.
所以老屋市場比較混濁,所以混水可以摸魚.
新屋建商一次推案就是幾十上百間,然後通常一個區域都有好幾個建商連續推案.
你案量這麼大,所以產品的銷售是量產型態.
然後屋況全都是新屋,沒有落差.
之外,現在新式大樓的格局都是經歷古今中外,百年歷史演化而來的.
所以那種怪怪房,白癡建築師房,智障格局其實已經很難看到.
在這種情況下,新屋會很像股票...還牛皮股.
阿這樣,牛皮股..人家中鋼成交都在40...你同樣中鋼股票想要賣50..
你怎麼賣你告訴我..XD
所以玩新屋,預售屋,永遠都是要面對這種狀況...
這也是為啥,你看玩預售屋的,大多都是玩豪宅.
因為豪宅才是獨一無二,無法取代.
每間豪宅的特質都不一樣.
在這種情況下才會有甚麼絕版品,稀有品.
這樣要炒作才有辦法讓買家願意加價賣.
那時候玩這種的是鎖定.
有名品牌+戶數不超過60戶...
然後只買中高樓層景觀宅,其他不碰.
就是搶稀有+快速完銷封盤....
跟中小坪數大家都搶廣告戶,2F戶,戶數越多越好因為公設越豪華管理費越便宜.
操作完全相反.
你要知道甚麼產品有甚麼玩法.
不要玩法用在錯誤的產品上面...會死很慘.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.117.68
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1555938563.A.6A7.html
1F:推 dans: 以前房市流動性夠高能玩,現在流動性比較差,必須預設得交 04/22 21:15
2F:→ dans: 屋,但交屋後的稅制限制又得放兩年,專炒轉約不太划算。 04/22 21:15
現在新屋的價值是..
小坪數出租..
買450,建商幫你做550,所以你不用頭期款.
然後收租一萬八好了...
拿租金嘎貸款...剛好.
所以從頭到尾你就是空手套一間房子...然後賺租金...
長期放等增值才賣掉.
這也是最近小坪數氾濫的主因.
因為投資客都轉過來玩這種遊戲.
對喔,不要車位..!!
※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 21:19:46
3F:推 dans: 車位可以另外出租,只是要賣時小坪數加車位應該難賣 04/22 21:21
4F:推 Salukula: 學到了,謝謝大大解惑!我還是不要碰得好!恭喜那位轉手 04/22 21:44
5F:→ Salukula: 就賺百萬的屋主... 04/22 21:45
6F:→ aloness: 倒因為果,單純正三房的市場反應變差,只好往低總價規劃 04/22 21:54
7F:→ aloness: 產品,把僅有潛在客戶挖出來 04/22 21:54
我現在還有小坪數的物件.
某一棟小坪數大樓.
我家的車是停在下面.
然後停車場空空如也之外.
少數停的車子中,好幾台比上面的房子還要貴...XD
很有趣的現象.
很多小坪數的自住戶,他也沒車,但是會買車位.
反正就是大家整天說要車位要車位,造成一堆人得到"不買車位就會死"的病.
結果車子停下面的,反而可能是包租公...自己卻又不住那邊.
(把比較少開的名車停下面,平時國產代步車停自己家)
買賣的時候,小坪數車位還略有優勢..
因為以前小坪數是配不到車位的.
所以那一群得了"不買車位就會死"的病的人,會優先買有車位的,造成有車位比較好銷售.
但最近純小坪數大樓量產,所以帶車位的小坪數物件不斷變多.
因此這種效應越來越差...
所以如果你要賣,目前有車位還是略有優勢.
但你要長期收租..
不要車位..!!
車位投報率不高之外.
你長期收租,等到長期....
市場早就滿足這一批"不買車位就會死"的病的人的需求.
優勢就沒了....所以沒好處.
※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 21:58:34
8F:→ aloness: 且加價貸降自備也很容易踢到鐵板,租金不一定cover貸款 04/22 21:57
9F:→ aloness: ,何苦買這種產品,買0056的獲利比這還穩定的多 04/22 21:57
※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 22:01:56
10F:推 kaijon123: 買0056可以貸8成嗎? 04/22 22:52
11F:推 peanuts24: 請教ceca.照你意思推算,所以要自住,就不能買這種房子 04/22 23:14
12F:→ peanuts24: 嘛。 04/22 23:14
13F:→ peanuts24: 因都是投客出租,所以自住品質不會好 04/22 23:14
其實也還好.
你兩房租金租到一萬八或兩萬.
通常都是愛面子敢花錢的...
所以通常也會"稱"一下自己的格調幹嘛的.
所以素質不會太差.
很多是單身族,不生族,離婚的,旁邊上班家在外地租來休息用的之類的.
跟以前都是小姐才租得起的時代不太一樣.
時代有點在改變.
14F:推 utaceric: 推這篇 04/22 23:20
※ 編輯: ceca (36.238.117.68), 04/22/2019 23:23:59
15F:推 neimad: 推 04/23 00:08
16F:推 Magiter: 推 04/23 01:07
17F:→ kutkin: 昌益不是都這樣嗎 04/23 04:24
18F:推 mitic1029: 教這麼仔細幹嘛 用錢買教訓才對啊 04/23 06:47
19F:推 yulon99: 推!!受教了!! 04/23 07:07
20F:→ aloness: 小房租人當然是不要車位呀… 04/23 07:59
21F:→ aloness: 話說回來你應該不是推新建案吧,這種做法就是要買中古屋 04/23 08:00
22F:→ aloness: 才有優勢 04/23 08:00
23F:→ aloness: 買新成屋租人的錢很難扺的起貸款 04/23 08:01
24F:→ aloness: 租給家庭必須綁車位,兩房以下不見得有車,也不見得願意 04/23 08:04
25F:→ aloness: 花錢租 04/23 08:04
26F:→ McKing: 整個群讓一堆人不敢下手,搞爛這個案子 04/23 08:54
27F:推 Complain: 推 難怪當初賣時 買家都不要車位 04/23 09:17
28F:推 airmike: ceca大把投客心裡話都說出來了 推 04/23 10:13
29F:推 hwider: 感謝分享 04/23 11:33
30F:推 mike921201: 推!增廣見聞了 04/23 13:18
31F:推 FFMay: 推推 04/23 16:43
32F:推 MongMo: 推真實 04/24 08:20
33F:推 chen831030: 謝謝 08/30 22:51