買房子進入約見面議價的階段 表示買方出的價格至少是達到 屋主實拿 or 屋主實拿+1~2%的階段 仲介懶得做白工，買方出的價格若是連屋主實拿，都沒碰到邊 仲介連讓買賣雙方碰面，都不會約出來 (但為了營造幫買方努力的形象，斡旋還是會收， 但沒達底頂多跟屋主口頭告知而已，除非屋主自己也急著賣，否則不可能約出來) 見面議價最後努力的，說穿了其實就是如何從買方榨出「賣方的服務費」 買方被仲介話術唬到，最軟的情況： 以為仲介幫自己議到便宜價格，心甘情願給買方2% 但其實還幫出了賣方4%，買2賣4，仲介6%收好收滿 仲介方願意退一步： 買方先表明，無論如何買方只付1% 仲介賣方2~3%也願意做 買1賣2~3，仲介收3%~4% 買方超級硬、買方對市場行情十分了解、屋主缺錢、仲介缺業績、店東欠這一筆就倒閉： 買方實付：推敲出屋主底價，出價=屋主實拿+0.5%~1% 買0.5~1賣0.5~1，仲介收1%~2% ※ 引述《Jasonbon ()》之銘言： : 小弟近期簽約買房了 : 房仲約出來議價前 說屋主希望可以賣到N元 更早之前是說理想賣到N+40萬元 鋪給買方當然是假的價格啊 =賣方2%，仲介保底 =賣方4%+溢價 : 我當時是出N-20萬元 : 所以房仲才約出來議價 N-20 = 屋主實拿 + 賣方0% : 後來當天晚上議價時 : 房仲問我 可以再增加多少 : 我說+10萬吧變N-10萬 然後對方N-10萬 各退一步 : 結果房仲離開我們的會議室之後 : 跑進來說 價格屋主是同意 N-10 > N-20，高過實拿了，屋主當然同意 : 但是賣方願意付的服務費只有1%因為價格不是當初他們理想的N+40萬 翻譯：仲介(OS)-我只能收到1%，而不是4%收到滿 賣方契變的價格：實拿=N-20，多少賣方服務費，仲介自己要想辦法從買方身上榨出來 賣方理想N+40萬 = 賣了高價付給仲介4%~OK，還有溢價多賺 : 所以問我們願不願意 將房價成交在N-20 然後一開始議價時說的+10萬併入到服務費內 翻譯：買方-好感動，仲介真的幫我議價到N-20了 好啦，前面說的N-10，10萬給仲介也沒關係，反正總價(實付)不變 原本買方只願意給仲介，買方1%服務費 跟買方多要了買方1%，變成買方收到2% : 這樣他可以跟賣方要更多服務費 (當時只想說反正出的錢一樣就答應了) : 他說我們出的總價是一樣 本來是(N-10)+1%服務費 現在變 (N-20)+(10+1%服務費) : 房仲說他們公司不同意 買賣雙方只各付1%的服務費 公司開心來不及了，最後實收買2賣1，仲介收3% : 事後想想 : 是不是其實N-20萬可以成交 只是房仲為了多賺10萬 故意跟你講屋主想要N 仲介講的N價格，叫"鋪價"，是假價格 N = 至少保底賣方2%服務費 : 這樣你就會加價到N-10萬 仲介會假裝跟買方哭說，N-20太低，屋主連出來都不太想出來談 好不容易說服屋主願意降價出來談，問買方願不願意出來，大家來喬喬看 (翻譯：出現有效買方了，接下來就看能從買方身上，榨出多少賣方服務費了) : 甚至屋主搞不好從沒說過理想是N+40 或者是N-40就可以成交了 屋主如果夠硬，不缺錢 從頭到尾，契變的實拿都是N-20 頂多為了配合仲介吸引買方看屋+出價，調降了開價 所以 N+40 是仲介鋪的假價格無誤 N-40 < 實拿N-20，除非是屋主缺錢 or N-20本來就高於市場行情價 : 我覺得有太多無限的可能性了 : 就是被房仲耍得團團轉Orz : 有降總價10萬來喬賣方的服務費的理由嗎? 所以永遠不要相信仲介給的價格是屋主真的價格 仲介鋪出來的價格，都是經過計算，包含了屋主的賣方服務費3~4% 買方要做的就是鬥智，寧可當天談判不成，直接走人 讓仲介自己來說賣方1~2%也願意做 流程：1.先出低於屋主實拿的芭樂價，試探出屋主實拿的價格 (找多家仲介問，看各家能接受下斡旋的出價是多少 或自己找到屋主，假裝是仲介探詢底價，多少可以帶客人去看屋) 2.先確定仲介只收買方1% (只願意買2的仲介直接丟掉) 3.出到屋主實拿 4.讓仲介願意折傭做 (買1賣1~2) 找大品牌的房仲，固然服務好，專業知識充足 但羊毛長在羊身上，服務和專業，是建立在很硬的服務費上 小品牌的房仲，仲介為了生存 服務費少收，折傭也願意做 以買方立場，買房子要買便宜，找小品牌房仲 可以先找大品牌房仲看房，得知房屋詳細的屋況 議價簽約，找小品牌房仲，讓其折傭也必須做 以賣方立場，賣房子賣理想價，一般約給多家房仲賣 房仲彼此為了競爭拚成交 1.多組買方出價，價高者得標 2.同一買方多家仲介出同樣價格，願意最多折傭者勝 --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 119.14.50.30 ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1555634610.A.8D5.html 我不是澳客，我是受不了良心譴責的房仲 以上內容，都是我們公司實際運作的流程 很困難，房仲業只有在成交產生時收費，目的就是先把客人吸引進來 (委賣或委買) 收取前期服務費，客人會去找不收的仲介做 而且大品牌收前期服務費，小品牌不收前期服務費 客人會去找小品牌 買2賣4，最高總計6%是政府規定的，但比率是喬出來的 所以現實就是買1%~6%，買方就是在幫賣方付仲介費 誠意幫買賣方協調出中間價1%~3%，仲介方也賺自己的協調費 3個月只能成交一間6% vs 1個月成交1間3%(3個月9%) 好像願意折傭的仲介，活得比較滋潤？ 屋主就算契變給仲介，寫明了實拿 但或許也有機會：屋主心中其實也還是會有真的有客人出到多少 ，即使低於實拿他也會賣 屋主也是會對仲介保留底線 只是通常這種出低於屋主實拿的買方 即使成交，賣方的服務費必定不高 所以有的仲介寧可不約出來，等待能出到實拿的誠意買方再約 仲介也是在測試屋主 即使約出來談最後不成 目的是希望能藉由這組無效的買方，打擊屋主的信心 寫出更低實拿的契變 那就不要找信義啊 (笑 很歡迎客人來找小品牌 我們很好談 (拚成交) ※ 編輯: rpg1510 (119.14.50.30), 04/19/2019 10:11:16