作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [閒聊] 買房應思考學區還是增加可支配資源較好
時間Sun Apr 14 21:08:31 2019
台灣主要是因為.
電商和外送的成熟度有限.
所以這兩者還在成長很正常.
但是怎樣成長都有個限度.
主要也是成本問題.
我拿過我自己黑暗期的店面開過簡餐店我知道大家都記得..XD
(想玩店面,請先去自己開個業再說...你沒走過就用大腦幻想,很容易虧一屁股..
而店面虧一屁股,那可以是幾百萬甚至上千萬起跳...
你何不花個幾十萬自己親身體會一下"真理"呢??...)
我只能講,一般小本企業,大多成本都在"人事"上面.(貨品本身的成本不算的話)
店租占的比率其實並不高.甚至很低.
規模越大,店租的比率才會越高.
(規模經濟的關係,所以單人力效應大幅拉升)
而外送基本上是一個高人力的事情...
並且外送並不是你隨便在電商上面丟個廣告,生意就會來的.
要嘛你就是先砸大量的行銷費用,無論是賠本大拍賣,一大堆紅利回饋幹嘛的.
然後花錢買一大堆廣告,讓人家知道你的存在.
而你這樣砸..成本可是很驚人的.
反而比較單純的做法就是.
你先有一個門市,透過門市在去吸收外送訂單.
你要知道,很多東西網路上看到和實際買下來看到落差很大(尤其餐飲業)
所以沒門市沒真相...新的店家除非你廣告出名聲,不然人家直接忽略滑鼠拉一下跳過.
你廣告一個月看賣不賣地到五份...XD
你開店在路邊非商圈,新店都沒廣告,你一天可能也才賣五份..
對,五份...懷疑喔..人家直接路過不會進門.鄰居都去吃固定在吃的對你一點興趣都沒有.
所以你要促銷,要打折,要OOXX吸引別人過來.
而之後就算你生意上軌道了,有一定的外送訂單.
問題是你光靠外送訂單之後口耳相傳去拓展客源,速度也是有限.
因為人的生活圈都很小,因此會訂你外送的族群例如某辦公大樓,他們的生活也侷限在那邊.
你很難再擴散到旁邊的辦公大樓去...
所以門市還是要在那邊,讓自然來客再去吃,吃後再延伸出外送訂單.
因此,門市本來就很重要....
另外,外送的量太不穩定,有時候一下子200份,有時候一天10份..XD
因為外送沒再天天定同一家的拉..都嘛是好多家一值倫..
最後,外送都嘛比較貴...那個要成本的,你工讀生一小時也要給個一百五吧.
阿你一小時可以送幾家??..一堆都是定三個五個..
還要等電梯上樓,要換證要幹嘛,有些辦公大樓中午電梯狠一點一塞20分鐘.
人力成本其實很高...一點也沒想像中便宜.
so....你看麥當勞外送是比較便宜還是比較貴??
電商本身也是,電商抽成其實很高,一點也不輸店面租金.
只有在補助的情況下才可以有優勢...但是補助拿掉呢?
所以基本上店面還是有一定的支撐..
無法被取代無法被撼動.
真的有侵蝕這一塊地,反而是百貨公司.
也因此百貨公司其實是一個興起狀態..一點也沒有衰退.
只是有些百貨公司走精品,你看他好像沒人..但實際上他賺的錢可能比滿滿餐飲業的還多.
最典型你看漢神本館,他幹嘛改精品,改了精品客人大幅下降他反而更開心..
然後這幾天討論熱度很高的高雄火車站前光南...
結果他不是倒掉,而是搬家去夢時代裡面....
所以百貨公司會吸收不少店家進去.
不過這基本上也是有限度.
例如你看碳佐麻里跑去新彎區弄了一塊地蓋旗艦店.
我在等他蜜月期過才要去吃,結果到今天位置都還很難訂.
(海底撈也很難訂...)
醫美也是一間間開,牙醫整所也一間間開...
這些都是百貨公司比較難侵蝕的店面價值.
服務類,享受類,技術類等等..都是店面比較強大優勢的地方.
so..其實我們既然講電商和百貨會競爭店面.
那我們就應該去這些成熟的地方看.
這些發展最成熟的地方是哪?..
阿不就旁邊的中國,中國反過來是發展到有點超過再回修狀態...XD
(香港也可以...)
也因此你看中國的店面...也沒倒光阿...街道型商圈還是有阿..
那...台灣的未來大概也是那樣罷了.
反而你可以觀察中國熱門店面在哪??.
你看上海..南京東路,芋園,七寶老街的店面表現怎樣..XD
那....你在台灣照著買就對了.
所以說,觀光店面沒問題的拉...
不過當然,台灣處於一個電商和百貨商場都在"補發展"的階段.
所以還是很多店面會受到衝擊.
這些店面要仔細講的話,判定起來會很複雜..
但是巨觀來看,巷道店面危險性高,用品類店面危險性更高.
所以傳統商圈店面大多巷道和混砸服飾用品的,都是高風險群.
也許他衰退會有個限度,就像新堀江在怎樣衰退.
我最近因為一些原因常常去,所以我看到他的人潮都還是有一定的人數.
但是以投資店面來講,他是衰退的..所以買了可能會虧錢,除非他找到轉型的契機.
但以整體來講,他在怎樣衰退,他的人數還是比高醫很夯的熱河街這邊多,並且多很多.
(因為我住高醫和農16)
所以新堀江可能本來戰鬥力1000,衰退很嚴重變成500.
但是熱河街戰鬥力一直都只有250....
所以,你說新堀江的店面,當然不會像天母那樣整個消失阿.
並且價格還是屌打95%的其他商圈店面.
但是以投資來講.你崩潰剩下5成....你虧大了..
這就更不用說六合夜市...XD
他的店面一度價格跟西門町一樣..我沒有唬爛你..
(最屌的時候,最小單位的"攤位"權利金是600萬一個,現在好像三百萬左右行情)
但是後來大幅衰退....所以現在大概跟東區一樣.
還是屌打高雄所有夜市無論光華,自強,吉林的店面...
因此對投資來講...無論店面有沒有支撐或是不可取代性.
但是電商和百貨在發展是現在式..
所以再有支撐,很多地方都要面臨下修的問題...
所以你要嘛就懶趴壓著等下修完再進場..
要嘛就去找完全沒商效,之後會發展的...因為這種你根本不可能下修,你只能往上.
再要不然就是觀光店面嚕...不受電商和百貨的影響.
阿如果都沒把握....那沒事你碰店面幹嘛??....
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※ 編輯: ceca (218.173.163.250), 04/14/2019 21:08:54
1F：→ aloness: 你還是出書吧…阿彌陀佛 04/14 21:19
2F：→ F93935: 真的店面還是要有點生意底才看得懂這個店面。什麼都不懂下 04/14 21:24
3F：→ F93935: 去玩比你玩住家賠得更慘 04/14 21:24
4F：推 kusomanfcu: 搞不懂什麼叫營運的是不會懂店面的 04/14 22:13
5F：→ kusomanfcu: 也只有熱門且北市店面才會店租高於人事 04/14 22:14
6F：推 kusomanfcu: 今年 電商會死很難看 04/14 22:16
7F：→ kusomanfcu: 140->155 玩屁啊XD 04/14 22:16
8F：→ Petrovsky: 看不懂店面的 還去玩店面 真的慘透了 04/14 23:01
9F：→ Petrovsky: 看看 東區、天母、民生社區 商圈大崩潰 崩崩崩 04/14 23:02
10F：→ Hanbor: 外送不一定比較貴啊 那麼多外送app 現在有店家自己搞外送? 04/14 23:59
11F：推 kusomanfcu: 連鎖店都自己外送的 04/15 00:29
12F：推 QOO222: 嗯嗯，筆記中～ 04/15 00:39
13F：推 oopFoo: 上海南京東路是作觀光客的。但南京西路店面很慘，後面吳江 04/15 07:21
14F：→ oopFoo: 路吃的多，還好一點。全世界最大Starbuck後面的太古匯也是 04/15 07:22
15F：→ oopFoo: 空租一堆。沒去過，不要亂給錯誤資訊。 04/15 07:23
16F：推 eipduolc: 問題是過去30年台北民生社區東區沒啥輸家吧 04/16 16:17
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19F：推 eipduolc: 或是像西門町店面根本沒換過手，現在也沒成本問題了 04/16 16:21
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