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各位鄉親大家好 小弟奈米咖投資客 今天又來跟大家講古了 古人說 不知死 焉知生 應用在房市上 就是要知道別人怎麼賠錢/套牢 才有機會能夠在市場上賺錢 XD 今天要講的是賠錢 各種的賠錢 包括投資客 仲介 和自住客亂買賠錢的案例 這系列大概會有6-7個我親身看到的案例 ====正文開始==== 1. 台中市潭子19年社區大樓 - 一個社區 三個投資客 三種結局 身為一個投資客 最重要且最基本的任務 就是要賺錢 那些不賺錢 甚至賠錢的投資客 版上稱之為 菜籃族 或 套套 (為了保護當事人 以下資料都會馬賽克...) 正常來講 一般不要太差的物件 買來租個兩三年 即使平盤賣出 還是會小賺 所謂不要太差 就是100個買方裡面 有10個能接受這樣的居住空間 和價格 就差不多會成交了 你買房子也不是要賣給100個人對吧 以投資的角度來看 千萬不要買完美的物件 100個人看80個喜歡 只要買那邊價格OK 100個人看 30個喜歡的就好了 價格也會相對容易談 但今天跟各位介紹的特殊案例 是投資客不只賠了價差還賠了租金 給各位參考 這個社區 位於潭子與74號交界處的1x年大樓 再G0重劃區的北邊 地點還算不錯 https://i.imgur.com/y0rxES5.png
https://i.imgur.com/6Fol1u9.jpg
當初四年多前買這個社區 主要上看上74號的優點 台鐵高架 (原軌道填平 做綠帶) 當然價格也相對便宜 (16年屋12-14萬左右) 那時候也不曉得會有G0重劃區 這社區有ABC三個電梯 大概5-6種格局 當初買的時候 大概把所有格局都看過 所以苦主的房子我也有看過 :) 而格局之間差異甚大 舉兩個例子 格局1 https://i.imgur.com/RnpWMDQ.png
格局2 https://i.imgur.com/OnuJOMv.png
格局2不用講 缺點都看的出來 有些樓層旁邊還正對74號道路經過 距離不到5米... 第一種結局: 投資客A(我) 2015年初買33x(2/2/1沒車位) 2018年中賣 40x (淨收入大約100 有興趣可以看我之前的對帳單 在此就不討論) 第二種結局: 投資客B 2015年初買473(3/2/2有車位) 2018年底開價598 最後賣450 https://i.imgur.com/JiTDiQ0.png
當下來看 其實473萬 買3房兩廳兩衛 +車位 在周邊平均來講 算是有便宜一點 那為什麼會賠錢賣? 主要是因為格局之外 (如上的格局2) 距離74號快速道路太近也是個問題 (以下示意圖) https://i.imgur.com/veNld2w.png
該投資客也花錢裝潢 我估計大概20萬跑不掉 (以下示意圖) https://i.imgur.com/LmYMO7O.png
加上買賣仲介費 抓個4% 加上代書費 大概 20萬 保守估計三年應該損失50萬以上 https://i.imgur.com/Rcfiyks.jpg
第三種結局: 投資客C 2016年底買540(3/2/2有車位) 一樣的格局 買的價格已經是實價登錄平均價格了 賣的時候要賺價差當然也不容易 2017年初開始賣 (開價將698) 賣了一年多還賣不掉...真的是很慘阿~~ https://i.imgur.com/Oeeo6Ik.png
https://i.imgur.com/eJWugbN.png
這幾個例子 以投資的角度來看我有幾個感想 1. 不要因為便宜而買 而是 要買得夠便宜 而且還有價差可以賺 2. 不要買各種100個人看有70個會討厭的 而是要買 100個人看有30個會喜歡的 從這幾個例子來看 各位有甚麼感想呢?? 以下按讚留言 並分享心得:) --
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 73.238.200.192
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1552738269.A.902.html
1F:推 redmi2: 樓下某P: 房地慘 慘慘慘 03/16 20:14
2F:推 humbler: 台中房子真便宜耶... 03/16 20:18
※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 03/16/2019 20:21:04
3F:推 reko3703: 買高雄就井噴了 投資客都滿手現金 03/16 20:22
4F:→ polome: 不夠精彩 03/16 20:39
5F:→ ghjkl5566: 格局2的彈性空間是啥啊? 03/16 20:50
6F:推 kuwwan: 後面兩間賣不掉跟賠錢賣的原因都是格局 03/16 20:50
7F:→ kuwwan: 沒有一間房間是正的 03/16 20:50
8F:→ kuwwan: 那棟唯一可以買得就是最後一棟 03/16 20:50
專業 中間那棟高樓層也可以
9F:推 chiutepiao: 可是地址不一樣? 03/16 21:14
這個社區2016年有改過地址 ※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 03/16/2019 21:16:51
10F:推 galaraga911: 2015年高點買的,賠錢不是很正常嗎?有一狗票的房子 03/16 21:48
11F:→ galaraga911: 都這樣。市場才是主因吧,格局會影響但只是其次 03/16 21:48
12F:推 kusomanfcu: 還是有人可以賺 03/16 21:49
13F:推 seelove: 105年初多數賠很正常,當然原po有賺可能格局有幫忙,類 03/16 21:54
14F:→ seelove: 似大盤普通挑對個股 XD 03/16 21:54
15F:推 kusomanfcu: 雙北其實如果真的有在看實價登錄,真的可以看到有些人 03/16 21:57
16F:→ kusomanfcu: 轉賣上去 03/16 21:57
17F:→ kusomanfcu: 道理同ceca和龍2做法 03/16 21:58
18F:→ kusomanfcu: 但不多就是勒 03/16 21:59
19F:→ Petrovsky: 應該只賺不賠吧 賠的都有ab約 實際上還是大賺 03/16 22:01
20F:推 kuwwan: 而且第三個格局是升降機械車位 03/16 22:13
21F:推 ceca: 主要是市場競爭..這很重要. 03/16 22:16
22F:→ ceca: 也就是,買家不買你這個東西有沒有其他選擇 03/16 22:16
23F:→ ceca: 市場是一種比較出來的結論. 03/16 22:16
24F:→ ceca: 所以,你的產品之後要賣,要在市場上有競爭力. 03/16 22:17
25F:→ ceca: 也就是,買家不買你的東西,他沒有甚麼選擇. 03/16 22:17
26F:→ ceca: 而這個買家,可以是有錢人,可以是窮人. 03/16 22:17
27F:→ ceca: 例如我媽賣岡山透天,因為岡山火車站旁邊透天出售量很低. 03/16 22:17
28F:→ ceca: 外加四周環境的優勢. 03/16 22:18
29F:→ ceca: 所以它可以稱兩年賣天價..因為買家沒選擇. 03/16 22:18
30F:→ ceca: 反過來例如我之前某一間鹽埕區的大樓兩房. 03/16 22:18
31F:→ ceca: 因為我那時候是幾乎全市區翻新兩房最便宜的一間. 03/16 22:18
32F:→ ceca: 所以買翻新兩房又要買市區你沒選擇,你只能買我這間. 03/16 22:19
33F:→ ceca: 當然也可以大眾化產品. 03/16 22:19
34F:→ ceca: 例如某間鳳山2F公寓. 03/16 22:19
35F:→ ceca: 2F公寓這種是通俗產品,所以我就翻新賣個大家都差不多的價. 03/16 22:19
36F:→ ceca: 他也可以糊裡糊塗地就有人買走了. 03/16 22:20
37F:→ ceca: so..同類型,同價位的產品,互相比較, 03/16 22:20
38F:→ ceca: 再去思考哪種人會買你的房子,他們同時有甚麼其他的選擇. 03/16 22:20
39F:→ ceca: 只要這種人有一定的比率,你的投資就不用太害怕. 03/16 22:20
40F:→ ceca: 之前跟某投資客聊天過,它們以前玩預售屋豪宅的. 03/16 22:21
41F:→ ceca: 他們那時候買豪宅的特性就是. 03/16 22:21
42F:→ ceca: 戶數越少越好,建商越有名越好,馬路越大越好,地點越強越好. 03/16 22:21
43F:→ ceca: 因為,這樣他就獨一無二,然後拿出來賣的量超少. 03/16 22:21
44F:→ ceca: 所以就可以控制壟斷市場效應. 03/16 22:22
45F:→ ceca: so..它們在政府打豪宅前,也是這樣賺了不少. 03/16 22:22
46F:噓 alotofjeff: 孔子是說,未知生,焉知死。 別弄反了 03/16 23:12
47F:→ alotofjeff: 意思是 明天的事都說不準,怎麼能清楚死後會如何? 03/16 23:13
48F:推 kid1a2b3c4d: 推 03/16 23:31
49F:→ AIronKuma: 現在不是講孔子的事 在講最後一隻老鼠下不來的故事 03/16 23:52
50F:推 HAmiss: 這大樓在我家對面== 03/17 00:33
51F:→ MUMUKON: 請問格局2有什麼缺點? 我只想到樓中樓挑高不夠會很壓迫 03/17 00:38
格局2 以整體大格局來講 太不方正 買房要盡量避免 以室內各個使用空間的配置也很奇怪 就如同上面推文說的 沒有一間房間是正方的
52F:推 Coolno9: 讚!!! 房版好久沒有這樣的文章 03/17 02:06
謝謝鼓勵! ※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 03/17/2019 06:09:28
53F:推 Richlifeily: 不錯的分享,推 03/17 09:24
54F:推 dragontwo: 不愧是台中防波堤 03/17 09:59
55F:推 allpowertk: 地點 格局 大眾運輸 鄰居 我光看到買在74旁邊的投資 03/17 11:46
56F:→ allpowertk: 客,想必也沒很強的吧,房價是相對性的不是總價低就好 03/17 11:46
57F:推 albertab: 不知大大西區有沒有研究,那邊單價您覺得會過高嗎?? 03/17 12:57
58F:→ albertab: 若轉手要有價差,勢必購入就位要夠低,但西區普遍算高檔 03/17 12:58
59F:推 MUMUKON: 瞭解 這我沒注意到 感謝回答 03/17 12:58
60F:→ albertab: 要找三成~五成左右喜愛的物件,單價就有點偏高了。 03/17 12:59
61F:→ smallcooo: 格局方正 採光 學區是最基本的 這樣也是投資客哦 03/17 14:26
62F:推 digging: 這系列的受益良多,今天還特地去潭子繞了一下 03/17 19:34
63F:推 kevinhon: 樓下魯空:個案啦!房價只漲不跌 03/17 22:14
64F:推 howtd13: 推推,好文章 03/17 23:45
65F:→ HarryHTC: 樓上推文中有幻想王 愛叫人賣老家 03/18 00:04







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