作者ccckkk (ck)
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標題[新聞] 政府一直加碼推都更為何無效?專家:忽略
時間Wed Feb 20 20:16:04 2019
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內文:
內政部政務次長花敬群日前表示,都更案過去每年平均只審議完成40件左右,2017年先增
加至77件,去年更成長到78件,如今,隨著《都市更新條例》修正案三讀通過,今年目標
要訂在100件,看好市場反應的心態不言而喻;在危老改建案方面,由於政府加碼的10%
容積獎勵將在明年5月落日,市場也有一說為「可望翻倍」。
但事實果真如此?「我跟你講,通化街那邊有一間土地公廟,桌上都擺滿了都更計畫書,
……大多是中間在喬的人,現在遇到困難了,希望神明保佑順利。」住商不動產企研室經
理徐佳馨指出,整體而言,台北市以文山、北投區的成效會較明顯,那是因為當地長期受
到冷落,屋主們都有共識──機會難得;反觀中正、大安、信義等,屋主寧願出租
,選擇長期抗戰不願妥協。
她說,文山、北投區的都更及老屋改建推動成效都不錯,主要是因為當地屬於長期被市場
忽略的區域,且多半為長期自用,屋主心態與中正、大安、信義等區不同,「屋主通常都
有認知,『現在不翻,以後沒機會了。』所以會覺得說,今天好不容易有都更、危老這類
的題材,人家找上門了就要把握。」
「……,像文山區有個案子『閱讀春樹』,那時候我去看,問他們一樓怎麼賣,他們說店
面都分給地主戶了,因為這樣地主戶才不會有意見,反正那地方也沒店面效益,但地主戶
拿到都覺得很爽啊,會很好談。」她說。
都更危老卡關,最怕分回賣不掉
相較之下,要推動都更或危老案又是另一個層次的難度。徐佳馨直言,越是精華地
段的屋主,期望自然也跟著越高,「大家都有些期待,除了希望換回的坪數多,也不想出
錢,所以實務上,很多危老的談法是說,如果翻新後多出來幾戶,只要賣掉的話,這一棟
住戶就等於不用出錢。……問題是,很多人會卡關不是因為前端的資金,而是擔心後端賣
不掉。」
「舉例來說,因為危老有容積獎勵,原本10戶的,可能後來改建變13戶,危老基地面積都
不大嘛,如果又在市中心,大家都想賣高價,結果30坪的房子一坪想用150萬去賣,等於
一戶要4500萬耶,那誰買得起啊。……這下好了,多出來的3戶賣不掉怎麼辦,當初大家
是跟銀行借錢來蓋房子耶,就只能繼續繳貸款了,想到這點,很多人就不願意了。我覺得
這是一個很大的問題。」她補充。
她認為,其實很多問題出在的屋主不願意和建商分享利潤,又不肯拿錢出來,就只
好寄望於銀行資金,自己蓋,「但每每打起算盤,一想到之後房子可能賣不出去,所有貸
款壓力都會回到自己身上,大家都冷掉了,因為在中間幾段,一定會有資金缺口的,只要
斷掉,就挫起來了。……很多人也不是不想拿錢,而是沒那麼多錢,前端還可以土建融借
款,不過,如果後端要再貼錢,很多人是拿不出來的。」
加碼推都更為何無效? 專家:政府忽略了人性的貪婪
「我們後來發現,像大安區、信義區的屋主,就算年紀大了,膝蓋受不了了,他們卡在那
裡的方式就是說,房子租人家,自己去郊區再買一間便宜的,打長期抗戰啊,所以你會發
現,像敦化南路一段後面那些公寓,很多都是出租的,因為屋主年紀也大了,不會自己住
。」她說。
屋主們希望等什麼?徐佳馨一臉無奈,「當然是等更好的條件啊,這也是我覺得政府在推
都更上很糟糕的一點。……之前有個建商跟我說,政府一直喊出新的都更優惠,反而讓他
們在第一線都推不動了,因為屋主都認為,今天有這個優惠出來,下面還會有更優惠的內
容,『那越早簽名的,不就變成呆子了嗎?』這是人性的問題,很多時候,問題不像政府
想的那樣單純,內政部雖然有用心想解決問題,但忽略了人性的貪婪,這是無法解決的。
」
「我覺得,到最後有一種可能,等小孩繼承取得後才賣,因為對那些小孩來講,繼承都是
賺到的,比較不會那麼堅持。像我們現在接到很多透天個案,都是繼承取得的,因為沒有
土地增值稅嘛,大家趕快分錢,幾個兄弟姊妹,怎麼知道未來誰會怎樣,當然快點賣一賣
、分一分啊。……等遺產也是推動都更的一種方式,這說起來很現實,但真的是這樣啊。
」她說。
心得:
都更無效 人性貪婪還不是政客跟一些都更專家養出來的
政客選舉就說都更 選上該處理的 基本海砂危樓都不拆了
都更專家每次拿到新獎勵就高潮 全部都用最高標準來估
看多被騙的地主期待個10年要改建 獎勵只會愈來愈多
被都更專家騙的什麼獎勵100%的 最後還在跟都更專家打官司的
幫他解決官司還是被嗆說沒有7/3 頂加沒有一坪換一坪不談
這行做久了心得就是大家坦白講,算一算換不到原坪數就跟住戶說
如果住戶願意貼錢換坪數再來說,不願意的就建議他花錢裝潢裝潢看要住要賣要租
然後還要求神拜佛的保佑沒有釘子戶 順便祝福地主長命百歲早日住回新房子
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我們祝福
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1F:噓 touchBB: 政府根本沒誠意 一堆一坪換一坪的建商 02/20 20:31
2F:→ touchBB: 你大安區老公寓50坪 換成新房50坪誰要? 02/20 20:32
3F:→ touchBB: 建商搞不清楚狀況 02/20 20:32
4F:→ touchBB: 督更至少1換1.8~2.2才有搞頭 02/20 20:32
這種就祝福早日換得新房
5F:推 amordelcor: touchBB要當建商嗎? XD 02/20 20:34
6F:推 EAFV: 如果我是屋主 我希望可以一坪換一層 02/20 20:38
7F:推 sbeman: 結論都更失敗,房價繼續噴... 02/20 20:45
8F:推 amordelcor: 我用之前的公式算一坪也換不到一坪 02/20 20:48
公式個案考量啦 有時候就天時地利人和
以前登記很多搞笑把土地都登記給當年的建商 土地變超少的
或是現況外推沒扣陽台樓梯 怎麼算一坪也換不到一坪
我也是有遇到願意拼少賺一點的建商 被政府砍了一堆容積還是貼給地主
也有遇過願意自降條件只求能成就其他釘子戶的地主
沒下去跑一圈都不知道真實情況
9F:推 mypower: 一坪能換到實坪1坪就很好了。一堆換不到的,更免說有店 02/20 20:48
10F:→ mypower: 面的公寓了.. 02/20 20:48
真的 一堆店面使用的住家在堅持 老了自己沒做生意
堅持要分店面 結果割成平均小間店面給一樓地主戶
空了三、四年租不出去的一堆 管委會禁止有油煙 連早餐店也不給租
現在只好租給夾娃娃機
11F:→ s7024546: 最好可以一坪換兩坪,50年後兩坪換四坪,現在買保祐未 02/20 20:53
12F:→ s7024546: 來世世代代都在天龍國有一席之地有新房住 02/20 20:53
我們祝福
13F:推 deltaz: 危老不準出租就好,都更就會很快了 02/20 21:35
社會住宅抽到都一堆人在加錢偷租了 你覺得有可能嗎
14F:推 F93935: 哈哈不準出租 ,超過四十年的老屋一堆,不能出租的話房租 02/20 21:50
15F:→ F93935: 至少噴一倍 02/20 21:50
其實大安區老人很多...也不想搬出去 所以房子也沒得租 自己住裡面什麼都不修的超多
每次去跟分不回去的說可以賣掉 再去新北買一間 都會酸說我又不賣 房價多少不重要
16F:推 castalchen: 開放容積就是證明等久的勝利 等於鼓勵所有人盡量再等 02/20 22:04
17F:→ castalchen: 久一點 02/20 22:04
再等十年那扇會漏水的窗子也沒修 房子也沒蓋 然後樓梯燈不裝 公共電費沒人出
大安區這種房子我看一堆
18F:推 Petrovsky: 小日本的經驗 都更獎勵越豐厚 都更越不可能成功 02/20 22:15
19F:→ Petrovsky: 因為 人類都是短視近利 極度貪婪 當獎勵很多時 02/20 22:15
20F:→ Petrovsky: 人人都是釘子戶 建商黑道為了搶都更財 也會黑道大火拚 02/20 22:16
21F:→ Petrovsky: 到最後 就是都更失敗 02/20 22:16
22F:→ Petrovsky: 等到 整個區域 都衰敗到沒有人想要 02/20 22:17
23F:→ Petrovsky: 老屋主全部死光 年輕屋主 因為稅金、維持費用也不想要 02/20 22:18
24F:→ Petrovsky: 這時候 都更才會成功 02/20 22:19
25F:→ Petrovsky: BTW, 大安區 感覺整個要崩壞 屋主還這麼有信心? 02/20 22:20
26F:→ Petrovsky: 大安區 店面空租 全台最多 黃金店面變成米田共店面了 02/20 22:22
不小心有跟日本人做過一點都更案 他們觀念跟我們不太一樣 但解釋起來滿長久的
整體環境也有關係啦 日本房價那麼難炒做
※ 編輯: ccckkk (111.248.59.212), 02/20/2019 22:32:26
28F:→ ccckkk: 阿~不好意思修到P大一點推文 02/20 22:32
29F:噓 morphology: 走違老啊,建商負責蓋屋即可。況且都更是讓跟你有利益 02/20 22:38
30F:→ morphology: 衝突的建商來談,還通常只有一家,誰要跟他談?建商壟 02/20 22:38
31F:→ morphology: 斷啊,屋主就是等著被縡的羊,又不是每個屋主都笨www 02/20 22:38
你講的這種不一定要危老啦. 危老你合建還是要跟建商談條件阿
屋主自己蓋自己出錢的這叫委建 以前都更就有人做過啦 叫自力都更
當年一堆建築師事務所搭營造廠跳下來做 好做就一堆案子啦 就不好做...
就算透天的也是會有跟隔壁棟講不好 然後誰要找誰認識的營造廠 誰要多少搬家費
最後都搞定了銀行還不一定借你錢 大家舊貸未清 銀行沒事貸給你估
台北有個有名的自力都更案 住戶都同意 也是找營造廠沒給建商賺
結果房子設計大小 不合市場需求 住戶原本想賣來抵工程款的房子拖了幾年才賣出去
那個利息 跟賣不出去的壓力要算誰的 算管委會嗎? 哈
沒有那個方式最好啦 個案適用的問題
如果可以自己決定自己蓋的 這種早就蓋好了 何必等到現在
32F:推 cosmos506: 哈哈 真貪婪 幫你換新房還想貪 02/20 22:46
※ 編輯: ccckkk (111.248.59.212), 02/20/2019 22:50:19
33F:→ labbat: 呼一下口號 政府迎合財團 建商謀取暴利 02/20 23:34
34F:推 c1823akimo: 我覺得就算都更條件再好,都會有更貪漤的老人在...... 02/21 08:04
35F:推 rahim: 說的很好,政府優惠一直加碼,我幹嘛要同意都更?越晚都更 02/21 11:59
36F:→ rahim: 越賺不是? 02/21 11:59
37F:推 rahim: 怕房子老了危險就租人,自己住新大樓 02/21 12:13
38F:→ aloness: 通常是老屋租人沒錯… 02/21 13:24
39F:→ bob1211: 結論:等大自然來都更最快。 02/22 15:14