作者MrEric (Hey)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 有人能分析一下台中商圈嗎?
時間Wed Jan 23 05:43:27 2019
※ 引述《jamo (hi)》之銘言:
四年前講過好幾次了 答案都在以前的文章裡面
https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1539441784.A.D2D.html
再回頭來驗證一下
這幾年潭子漲了23% (內政部資料)
屌打其他地區阿
https://i.imgur.com/cmuWGhi.png
直接講結論:
不要用台北的那一套來作台中
捷運沿線漲太高了
除非價格夠低 否則投下去要有住套房的心理準備
重劃區例如G0也漲到天上去了 一樣住套房
(你買G0新成屋加車位800多 我隔一條街10年屋成本500出頭
19年屋 沒車位300出頭 怎麼比!?? 隨便賣600都爽賺阿)
直接算一下租金投報就好 沒有4%直接跳過
591上9成都垃圾 不用看了
最近的操作:
1. 出掉潭子兩間 獲利了結 留一半強的物件 (租金現金投報20% 總價投報4.5%左右)
2. 短期做十期 賺便當錢
3. 買進北區20年內兩房 室內近18p 總價400出頭 現金投報24% (總價投報4.7%左右)
台中低總價的投資物件 基本上用搶的
遇到幾件投資物件 一天都帶看8-10組
都是當天刊出 當天簽約 (包括我買的北區那間)
舊市區的好地段20年內可以留意一下
最近一堆人都衝去買11期 或北屯
結果炒到比天高阿
11期新一點的居然要22-25萬 搶劫阿
回頭來做舊市區
: 最近台北市低於 50 萬的案子全部看過了
: 沒什麼好標的,所以考慮雙北以外的案子
: 六都數字統計半天,看來看去最理想就台中跟竹北
: 竹北很小,兩下就繞完了
: 但台中超大,沿著捷運預定站點繞完西區西屯中區我已經足底筋膜炎發作了zzz
: 我想問下台中應該是 74 環內這塊
: 包含西區北區西屯北屯中區,但鐵軌後南區跟東區有搞頭嗎?
: 那個軟體園區,台中真的養得起夠高級的軟體公司?
: 台中的商辦集聚地看起來都在台灣大道沿線
: 不過這邊的商辦多半比較新
: 台中老一代的商辦集聚地,就是有大量中階公司
: 白領工作機會的在哪邊呢
: 感覺台中的商圈都是吃喝玩樂為主,很少大型辦公商圈
: 市區未來主要的建設發展除了捷運目前看起來只有水湳?
: 有沒有其他的大型公共建設?
: 還是說 74 環外有值得投資注意的商圈可以推薦~
: 有台中人能稍微分析一下嗎?
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※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1548193410.A.68E.html
1F:推 dkl1027: 潭子是最近才有新建案 不然這十幾年沒人敢在潭子蓋新房 01/23 08:15
2F:→ dkl1027: 所以也不算漲 01/23 08:15
呵呵
3F:推 kuwwan: 那大大覺得自住G0可以買嗎 01/23 08:34
自住買哪都可以啊
就買貴而已
周邊潭子榮興商圈也還可以滿足生活機能
4F:推 c1823akimo: 跟我說看法ㄧ樣... 01/23 08:45
※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 01/23/2019 08:46:19
5F:→ c1823akimo: 11期炒太高,我自住換房到g0 01/23 08:45
6F:→ c1823akimo: 目前覺得g0自住ok,但價格已經「快」到頂 01/23 08:46
7F:→ c1823akimo: 所以要「投資」的話,g0可能獲利不了多少 01/23 08:46
8F:→ c1823akimo: 我喜歡薇格那邊的環境... 01/23 08:48
....喜歡薇格 那就買十期阿
新古屋一坪不到17萬....
幹嘛買G0
※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 01/23/2019 08:56:02
9F:推 aimlin: g0起漲而已 01/23 09:21
10F:→ aimlin: 以前11期20萬也一堆人嫌貴 現在已經35萬站穩囉 01/23 09:21
11F:→ aimlin: 台中越晚買只會越貴 01/23 09:22
12F:→ aimlin: g0等商場到位 就是複製8期路線 01/23 09:22
13F:→ aimlin: 看看八期好事多旁的房子漲翻 01/23 09:23
14F:→ aimlin: g0目前才25 要快卡位 01/23 09:24
傻眼 標準套房模式
顏總: 祝福與祈禱 :)
15F:推 aimlin: 尤其品牌建商第一案一定要搶買 01/23 09:26
16F:→ aimlin: 越後期的越貴 前面買的就賺了 01/23 09:27
17F:推 hankami: 推薦水湳跟年底會開放且鄰近11期的14期 01/23 09:37
18F:推 hankami: 這兩個觀察下來是已經有點小漲幅但還有很多發展空間 01/23 09:40
水湳 這幾年漲了多少?
地點好 不代表有投資價值
別搞混
19F:推 IntelCoreI7: 搶買..準備住套房,雖然我去年初買了G5捷運附近預售 01/23 09:41
20F:→ IntelCoreI7: 案 01/23 09:42
21F:推 qoocod0923: 嗯嗯 台中上看50不是夢 快買 01/23 09:58
22F:推 c1823akimo: 我買薇格隔壁...算10期也算g0嗎?那邊的環境不錯 01/23 09:59
23F:推 aimlin: 50只是新北價位而已 台中不會輸新北啦 01/23 10:14
24F:→ aimlin: 要追上台北市不可能 01/23 10:15
25F:→ aimlin: 台中中小企業主很多 01/23 10:15
台中買25萬以上的 只能祝福與祈禱
26F:推 grotwpig645: 台中市10年內均價50!台北 台中 台南 都市化強,不 01/23 10:44
27F:→ grotwpig645: 怕少子化 01/23 10:44
28F:→ seuil: 台中整體條件大勝新北 新北主要是吃到台北的外溢效果 要不 01/23 11:18
29F:→ seuil: 然新北實在是不好住 01/23 11:18
※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 01/23/2019 11:35:04
很多人看房市 都是一維思考
最簡單的說法 就是: 蛋黃區 機能好 就買
這就是一維思考
並沒有空間和時間的概念
自己去看西區 喔 去看幾個指標建案
價格跟三年前一樣甚至小跌
舉上面推文的例子 G0的新屋 一坪25萬
往西邊隔一條街的潭子 5-10年屋18萬 (投資客的價格16萬)
稍微往東南的十期 5-10年屋 17萬 (投資客的價格15萬)
要買哪邊? 一維思考就是 挖 G0重劃區 有題材 有交通 有costco 有XXX 趕快買
結果旁邊的條件還比你好 還有現有商圈 順便吃你的重劃區題材 + 交通 +雙捷運
顆顆
最好的是 用蛋白的價格 買到類似蛋黃的機能 和未來的題材區
中等的是 用蛋黃的價格 買到蛋黃的地段 然後不會漲
最慘的是 用蛋黃的價格 買到自以為是蛋黃的蛋殼區 慘套
30F:推 aimlin: 西區還能算精華?感覺有點沒落了 01/23 11:54
阿不然你看七期阿 看崇德路阿 :)
※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 01/23/2019 11:56:44
31F:→ aimlin: 那邊老化很明顯 01/23 11:56
32F:→ aimlin: 未來30年是屯區全盛時期 01/23 11:57
33F:推 aimlin: 台中老蛋黃問題:市容老舊雜亂 道路狹小 無法都更 01/23 11:58
34F:→ aimlin: 以後屯區也會老化 會往更外圍發展 01/23 11:59
35F:→ aimlin: 台中地太多了 要更新很難 01/23 11:59
36F:推 aimlin: 單價25在市區算很低價了 秒殺 01/23 12:04
37F:→ aimlin: 11期邊陲的要35惹 怕 01/23 12:05
38F:→ Petrovsky: 都會移轉的 看看東區轉眼變成三流商圈 01/23 12:07
39F:推 JuanWang: a醫生又開始吹了 吹起來吹起來 01/23 12:25
40F:→ JuanWang: 只是看他吹這麼多次 也沒進場買房 01/23 12:25
41F:推 grotwpig645: 觀念正確 01/23 12:25
42F:推 aimlin: 吹起來?g0建案四小時完銷喔 01/23 12:29
43F:→ aimlin: 自備3.5成的建案 秒殺XD 01/23 12:30
44F:推 hultese: 短期獲利的不太需要看區,直接買低於行情的便宜貨再轉手 01/23 12:31
45F:推 aimlin: 我超想買啊 太搶手…… 01/23 12:33
46F:→ hultese: 自住或長期置產的一定要看區 老區的問題上面已經有人講過 01/23 12:36
47F:→ hultese: 了 時間一但拉長 都往重劃區跑 有些人因此被套一 01/23 12:36
48F:→ hultese: 輩子 01/23 12:36
49F:→ hultese: 自住應該要找已經發展一半,但未來還有發展性的重劃區。 01/23 12:43
50F:→ hultese: 像G0這種剛開始的還要等太久,機能太少,變數也多。反觀 01/23 12:43
51F:→ hultese: 像西區的某些老街老巷,現在機能完整,但你自住個一二十 01/23 12:43
52F:→ hultese: 年後它不會更好、還只會更舊、甚至商圈大轉移變鬼城 01/23 12:43
53F:→ hultese: 當然前題是你買入的價錢都是該區行情內的 01/23 12:44
54F:→ aimlin: g0 有捷運 好市多 一定起來的 01/23 12:45
55F:→ giveme520: 單元2-3就算了 還有一個13期開工的話交通會超方便的 01/23 12:46
56F:推 conceal2: 北區屋齡20年以內,手指頭數得出來,不是很新的公設大 01/23 13:31
57F:→ conceal2: 樓,不然就是接近20年屋齡的大坪數國宅 01/23 13:31
58F:→ conceal2: 哪來400萬出頭,室內還有18坪的。東光路那邊都屋齡20年 01/23 13:32
59F:→ conceal2: 以上了 01/23 13:32
你買不到 不代表別人買不到阿...
就說是秒殺物件了
60F:推 conceal2: 更正,新古屋的高公設大樓,室內18坪,總坪數25坪,單 01/23 13:34
61F:→ conceal2: 價近20萬總價近500萬 01/23 13:34
62F:推 JuanWang: g0又不是每個建案都秒殺 也才惠宇敦北而已 01/23 13:39
63F:→ JuanWang: 等總太這些建商也秒殺再來吹就好 01/23 13:39
64F:→ JuanWang: 說真的搶手不是問題 有沒有心去買才是問題 01/23 13:40
只能 祝福與祈禱
※ 編輯: MrEric (73.238.200.192), 01/23/2019 18:42:15