作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [心得] 今年房價漲幅有望擴大
時間Sat Jan 19 19:08:38 2019
台北不知道..
因為我家台北的店面丟在那邊打算十年二十年後再去理他.
台中和高雄的話.
其實價格漲幅都很低.
主要問題是房地合一稅.
其實中南部的房子並沒漲到合理基礎價格.
就被房地合一壓住.
以至於中南部的房子,沒有跌的理由,但是要漲又被壓住.
所以就產生"政策性"死魚盤.
就算漲也非常微幅.
(我只整個房價所有物件的大概狀況,不要挑特定產品講)
也因此,其實最近世界各地很多地方房價都在跌.
但這些跌跟台灣都無關.
因為台灣中南部的房子都沒漲夠,所以就算有跌幅,台灣中南部的房子還是沒漲夠.
至於為啥沒漲夠,還是那句話.
你租金投報 > 持有成本+利息....你要怎樣跌?
這個講到爛不想要在講,新警察去找別人討論,去去去~~~
因此,最近無論說甚麼台中山手線,還是甚麼高雄韓流.
實際在不動產市場上面.
高雄交易量確實有比較多.
但是價格還是差不多盤在那邊.
並沒有看到明顯漲幅(也就是就算有漲幅也沒超過一年5%)
房地合一不解,房地產應該就會死魚盤一天.
最近不動產相關行業.
無論是房仲,還是建商,都在呼籲政府要降低房地合一稅額.
也是為了這個目的.
房地合一不解除,我們很難操作價格.
操作價格要成本,你抽45%的稅,我不就沒賺頭.
所以會死魚盤....
(只又外行人才以為房價不用炒就會爆漲..XD
版上外行人太多...整天鼓催一些很外行的想法,很好笑)
這就更不用說玩土地的,根本被封殺....
所以我們就繼續玩短期,賺交易價差.
中長期的因為中南部(非改套)出租投報都3~4%...所以,就少賺當作公益拉.
也因此,一般買房自住的我都會建議.
在房地合一稅降低前,你就慢慢看慢慢挑,狠狠殺價不用急.
房價漲幅太低了...
你隨便買房的交易價差都遠遠高於房價漲幅.
所以價格有沒有買低會比甚麼越等越貴還重要..
但是只要看到房地合一稅金下降.
你...要在黃金半年內快點買一買.
不買的話...我也只能替你上柱香.....
至於說甚麼高雄買哪裡甚麼的.
現在漲幅太低,可以拉抬的社區也大概被我們黑心投資客玩到都沒啥肉.
所以沒甚麼好討論的...
等到房地合一稅有變動再說...
最多就是民宿法通過的幾個地方可能會為最近陸客回流效應,開始有包租公會買貴一點.
但效應應該也很有限.
so...整體還是死魚盤,單純交易量變多一些而已.
(並且目前變多量也還沒多多少...沒新聞講得那麼誇張)
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1F：推 grotwpig645: 台中高雄微幅上漲 01/19 19:12
2F：推 amordelcor: 就馬囧送小英的大禮呀 01/19 19:14
3F：推 pigmoo: 用公司名義 不是可以閃房地合一稅嗎? 01/19 19:52
4F：推 Tosca: 17%營所稅還是很高 而且還有仲介費 01/19 20:00
其實公司要繳"營業稅"和"房地合一".
營業稅是建物價的5%.
另外,你的營收會變成"查帳".
所以公司來跑的效應其實也不好...
另外,公司的房貸會被龜龜毛毛,自然人的房貸條件給的差太多了.
我們是奸商...
所以用奸商的角度來講的話.
如果稅金是20%...這樣值得我們去操作價格.
怎樣操作價格我以前文章有,還上過新聞,所以就不在寫了.
反正20%的稅金,我們操作價格會有足夠的利益誘因.
但是如果高於30%.
我們玩短期,買低賣高就好..
就不會去做操作價格這種事情.
(而我們玩買低賣高,對價格漲幅影響很低.)
所以稅金會讓投資客取決它的玩法是哪一種.
進而影響甚至帶領市場往某個方向變化.
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 20:11:43
5F：推 nacy204327: 我只希望台北租金一直漲一直漲呵呵 01/19 20:08
6F：推 kid1a2b3c4d: C大有沒有可能因為你職業關係，才會覺得沒漲到合理 01/19 20:42
7F：→ kid1a2b3c4d: 價格呢...其實我覺得以收入來看，中南部新屋價格已經 01/19 20:42
8F：→ kid1a2b3c4d: 很高了說。畢竟房地對一般剛需影響不大吧，只對以此 01/19 20:42
9F：→ kid1a2b3c4d: 為業的人較有影響。 01/19 20:42
10F：推 Tosca: 全世界的新屋都不是給"一般收入"的人買的 你要先認清這點 01/19 20:45
11F：→ Tosca: 台灣平均屋齡30年 你平均收入的人本來就該去買平均屋齡的房 01/19 20:46
12F：→ Tosca: 台灣民眾最大的誤解是 想要一般收入卻想買新房 01/19 20:46
13F：→ Tosca: 你想想就知道不合理 日本德國難道一般民眾能買新房?? 01/19 20:47
房價是一個金融問題.
也就是,當出租投報率 > 持有成本+利息.
當我要用錢的時候,我賣房子比較好還是拿房子去貸款繼續出租比較好?
(出租投報率的租金行情,是指100%租的掉的價格,而不是隨意的開價)
這是一個非常基礎的國小數學.
也因此,你基本面以內的房子,你怎麼會期待他跌?
甚至反過來.
也因此,我借錢買房子出租是有賺錢的.
那...我是不是借1000億去買房子出租,我一年就可以套利個幾億出來?
那是不是問題指發生在,銀行不願意借我那麼多錢,而不是發生在我不願意去買??
所以房價基本面不是用感覺的,那個是一個投資上的數據.
所以跟感覺無關,跟一般人買不買得起無關.
跟...房子這個投資產品的產能,扣掉成本有沒有利潤產生有關.
然後因為不動產是最好的貸款工具,外加"收入"非常穩定.
(租金收入,無論長久性,還是波動性,都比95%的企業穩定)
更重要是租金抗通膨,有點近乎跟著物價跑....(這點也要打星號)
所以當你放下一切成見...
接受"房子是投資產品",然後用"投資產品"去看待他後.
你就知道,不動產基本面的指標,在不動產漲跌的判定上面,有多麼的一錘定音....
講房子非投資產品的,基本上都是沽名釣譽,或是故意講錯製造話題用的..
他本質就是金融產品,投資產品.
螞蟻無論是黑是白是紅,他就是螞蟻...
名嘴硬要說他是老鼠....你是把人民當白痴,還是你自己是白癡??
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 20:58:03
14F：推 kid1a2b3c4d: 了解了 謝謝回覆，的確要用投報率購屋我也是會優先 01/19 21:04
15F：→ kid1a2b3c4d: 考慮高雄 01/19 21:04
另外你反過來想.
你今天就算是租屋完全沒煩惱和隱憂.
但,當你租金比銀行利息高.
你能買的前提下,你會租屋還是買房子??
這個基本面概念.
無論從自用還是商用還是投資還是各種角度去看.
都是完整的...
所以房價的基本面很重要...
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 21:08:36
16F：推 jeromeshih: 有關租金投報 > 持有成本+利息 01/19 21:34
17F：→ jeromeshih: 這部分 01/19 21:34
18F：→ jeromeshih: 但房價還有幾個比較明顯因素影響 01/19 21:34
19F：→ jeromeshih: 1.每過一年房價會折舊 01/19 21:34
20F：→ jeromeshih: 2.央行是否會升息 01/19 21:34
21F：→ jeromeshih: 3.政府是否有新公共建設提升地價 01/19 21:34
22F：→ jeromeshih: 4.附近是否有更高價的建案形成擴散效應，或者出現多殺 01/19 21:34
23F：→ jeromeshih: 多情況 01/19 21:34
24F：→ jeromeshih: 這種動態平衡如何避免賺了租金結果賠了房價的情況？ 01/19 21:34
1.真實市場上,折舊影響租金速度跟不上租金抗通膨效應.
房子折舊速度比想的慢非常多,反而物價上漲比大家想的快很多..XD
2.這是美國現在房價再跌的主因.
3.目前台灣稅金很低,所以就算放大一倍,影響也是很小.
更何況你只說地價稅.
4.那是開放性環境,產生住宅增多後市場競爭效應.
這個在外圍比較容易發生,或是市中心移動的地方比較容易產生.
所以某些中型規模的鄉鎮這種現象比都市還明顯.
老區沒落,新區取代舊區.
(小型鄉鎮因為發展速度太慢,所以歷史到今天幾乎沒啥變遷,中型比較容易產生)
如果市中心很難移動,例如台北被盆地吃死,高雄被港口吃死.
這種現象就薄弱...
基本上,基礎元素就那幾個.
租金投報 跟通膨,薪資,金融危機,失業潮,等等都有關.
也跟變遷,屋況,供給量需求量有關.
稅金 就跟....稅金有關.
利息 就跟....利率有關.
只是因為台灣稅金太低,造成不動產盤很遲鈍,因此這些變因造成的效應不明顯.
如果你在歐美,你就會發現它們房價很容易波動,也是因為這些因素造成的.
甚至香港,房價跟這些參數也都有同步姓.
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 21:48:47
25F：推 Couples: C大請問, 高雄1000萬預算, 買透天還是大樓比較保值呢? 01/19 21:44
1000萬的透天和大樓??
都是新屋的話,1000萬整的透天大概橋頭或是林園.
1000萬的大樓大概市區3房.
你確定要這樣比..XD
以漲幅來講,其實除非是"土地價值特別高"的.
例如商四商五.然後又臨路或是大路旁第一排巷子被對大路的透天.
不然其實一般巷子透天和大樓,同屋齡價格漲幅沒想像中大.
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 22:07:32
26F：推 jeromeshih: 感謝說明 01/19 22:09
27F：→ jeromeshih: 但如果類似美國情況，前兩年收租，結果後來升息跌價， 01/19 22:12
28F：→ jeromeshih: 不就可能有吃掉原本已收租金的風險，還是如此就得快速 01/19 22:12
29F：→ jeromeshih: 反應，ex：出售？ 01/19 22:12
以資本主義社會來講..
主要是,買家問題.
也就是例如現在利率3.5%稅金1.5%,出租年租金5萬美元.
所以房價100萬美元.
今天升息了,升到5.5%,稅金依然1.5%,出租還是5萬美元.
大家評估價格應該在70萬.
這時候所有買家都會出在70萬..
然後因為"少數人擁有多數房子",所以買賣價格會因為這些買家而影響之外.
大幅升息會讓一般自住戶縮手不買,因為美國人是月光族,所以它們錢用的很緊.
你突然升息,所以它會從新評估他買房子後的支出問題...
(你看,光川普放公務員無新假,一個月就一堆人要去領食物,不然要餓死)
因此會縮手.
so...市場會剩下那些資產公司,包租公,有錢人想買.
但是同樣的房子它們都只出70...
這時候只要有人很急,或是住很久要賣房子搞不清楚行情,或是法拍.
就會被成交在70...
因此房價就下來了.
so...大多數人不買房子+稅金高,參數變動的時候,房價跟著波動比較快也是這樣來的.
因為...少數人主導市場,並且少數人全都是"投資"者.
然後你講的情況,其實.....
就是李嘉誠和壽險業在英國的情況.
它們進去的時候,吃定英國難民事件,造成不動產需求大幅上升.
確實,英國的租金那時候在爆漲.
英國平衡大概在3%,因為他的稅金是房客付的...
所以它們雖然去英國買不動產也是投報率3%,但是因為難民讓租金上升.
所以是買一個未來性...
但沒想到後來突然要脫歐+歐債問題爆炸....
所以英國突然租金下降...造成房價下降.
當然,因為李嘉誠和壽險去的時候比較早,所以這個下降扣抵後還是有賺.
但問題是...英鎊因此跌了很多.
所以李嘉誠好像沒啥虧,白走一圈這幾年浪費人生.
台灣壽險好像有人就在這邊虧了一筆...
至於你說中間的3%租金跑哪去了??
阿就資金的成本阿(保金來的).
另外壽險搬台灣的錢去英國炒房,搬過去的保費這些是本金,額外他們還有辦房貸.
so...租金被這些東西吃掉了...
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 22:36:07
30F：推 pk007: 此篇正解！我只怕銀行不多借點錢給我而已^_^ 01/19 22:44
31F：推 bdenken: 什麼時候來炒新竹？！！ 01/19 23:19
32F：推 SINW: 如果房地合一長期不解 是否再度開發外圍（如楠梓 小港 大寮 01/19 23:34
33F：→ SINW: ）造成人口移動？ 01/19 23:34
沒有關係的事情.
往外圍開發在於交通成本(包含時間和金錢)
也就是,如果交通狀況很好,那住宅區就會往外擴散.
就像美國那樣,整個散出去無止無盡.
而交通成本越高,例如停車位很難找,塞車塞到爆炸,交通通勤時間超過半小時一小時.
這時候市中心的房價就會拉高,然後建商會更愛收透天拆掉蓋大樓.
so...這就是交通成本 vs 住宅成本 之間的關係.
※ 編輯: ceca (218.173.146.70), 01/19/2019 23:54:05
34F：推 sbeman: 我看完文就知道是ceca大寫的，跟小弟的想法差不多！ 01/20 03:27
35F：→ sbeman: 另外少子化影響未來發展性還是市中心越來越貴，郊區可能 01/20 03:30
36F：→ sbeman: 會漲幅不大！尤其台中現在根本單價差價不大，買房盡量買 01/20 03:30
37F：→ sbeman: 市中心！ 01/20 03:30
38F：推 Whiteplus: 寫好多！推！ 01/20 07:01
39F：推 maypcc: 租金大於貸款不一定適有所有人，也不一定讓房價跌不下來 01/20 09:38
40F：→ maypcc: ，這只是眾多房價支撐的其一因素，尤其以你是投資客更會 01/20 09:38
41F：→ maypcc: 放大解釋，南部的慣性有一堆人不買大樓只要透天，買大樓 01/20 09:38
42F：→ maypcc: 多沒面子，但買透天你要他們生出200 300頭款沒父母支助， 01/20 09:38
43F：→ maypcc: 難啦 01/20 09:38
44F：推 qekwide: 真希望台灣能一日三漲 01/20 11:34
45F：推 fytnship: 當初不是說房地合一稅絕對不會過..... 01/20 11:54
46F：推 iphone15s: 請問c大台中買西區20年中古跟南區新屋比那個會比較保 01/20 17:55
47F：→ iphone15s: 值呢 01/20 17:55
48F：推 sam197665: 推 01/20 22:05
49F：推 koles: 感謝資訊分享 01/20 22:29
50F：推 MiLu307: 學習了, 感謝西卡大分享 01/21 13:51
51F：推 humbler: 可惜ceca大沒投資竹北，不然想看ceca大分析竹北房市 01/21 18:11
52F：推 Narok: 竹北有竹北王啊…看他就好了 01/22 08:55
53F：推 orikyo: 每次看網兄ceca的文章都覺得受益良多 01/22 10:27
54F：推 shyla: 感謝C大分享 01/27 10:00
55F：推 chen831030: 謝謝 08/28 23:48