作者LeeAnAn (就值得了愛，就值得了等3)
看板home-sale
標題[閒聊] 建商偷灌公設坪數的手法？
時間Wed Nov 28 10:19:07 2018
最近大家討論得火熱@一直以來都是話題焦點的實坪制與虛坪制
其實兩派論戰常常沒有拉到一個基準討論
有人說虛坪改實坪，只是把原本攤提在公設的單價復原到主＋附而已啊！
有人說在意的點不是攤提，而是偷灌公設這件事
誰知道虛坪下隱藏的公設是不是真的！
記得以前看過「昇陽夏朵」
https://www.sunty.com.tw/images/buildingP/f9-6.jpg
當時看的時候還不到１０年的電梯大樓
高度不高，但連B1都規劃住家
B1~5F，機械式停車位，僅33戶，公設35%
請房仲公設帶看公設
房仲竟回答「其實沒有，公設比只是數字」
我聽了傻眼，原來35%公設可以這樣虛報喔？
當然公設是一定存在的
問題在於是不是真的存在那麼多？
我想這就是支持實坪的人在意的
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.39.13
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1543371551.A.009.html
1F：→ e33195: 車道 梯間 電梯不是公設嗎？ 他說的沒有公設是指交誼廳 11/28 10:25
2F：→ e33195: 健身房之類的 11/28 10:25
是的，一來是那位房仲自身沒搞懂公設的意思
二來是他應該帶我去看休閒設施以外的公設
總不能花1000萬買想像中的東西吧
3F：→ mydarkfight: 沒有什麼“類型”的公設 11/28 10:31
4F：→ mydarkfight: 這個房仲還蠻好笑的 11/28 10:31
5F：→ mydarkfight: 所以走廊的產權是誰的呢XDD 11/28 10:32
管委會的吧ＸＤ
6F：推 l79cm: B1劃入公設但約定用走偏門變住家？ 11/28 10:34
B1好像只有四戶，帶庭院的，因為我沒實際去看所以不知道...
7F：推 superkiki: 樓高不高戶數少的建案 公設比都會偏高阿 11/28 10:38
8F：→ LearnRPG: 所以 你有真的案例 某建案沒這麼大公設還拿出來賣 ?? 11/28 10:50
9F：→ LearnRPG: 至於有沒有需要這麼多 你看公設比 高就別買不就好了 11/28 10:52
10F：→ LearnRPG: 戶數少的公設比一定高 ... 11/28 10:52
是的，所以我後來沒買
11F：→ HANAXALICE: 安安只會幻想，這種叫做被害妄想 11/28 10:54
我哪有被害妄想
不過妳可以解釋一下為什麼我有被狂人跟蹤的感覺嗎？
12F：推 sdhpipt: 房仲的專業在於銷售話術 能成交就是成功的房仲 房地法規 11/28 11:09
13F：→ sdhpipt: 公設計算技能等那些東西 反而不是最重要的 11/28 11:10
我非常不同意你
你該不會是那種唯利是圖的人吧
成交不是唯一，不然何來買賣糾紛？請誠信為上
14F：→ Petrovsky: 仲仲的專業是 演戲 其他不重要 XD 11/28 11:23
雖然知道您是開玩笑，還是不要這樣誤導
15F：噓 HANAXALICE: 罵人喊救人XD 11/28 11:37
16F：推 phcebus: 被樓上酸或噓代表你是做對的事~ 11/28 11:50
17F：→ phcebus: 看到有些建案的公設 約定專用在每戶就覺得顆顆 11/28 11:50
18F：→ phcebus: 更正,是約定專用在 "某戶" 11/28 11:50
19F：→ phcebus: 以公設的角度來講根本就是一空間二賣 11/28 11:51
20F：→ phcebus: 一方面灌在公設 跟沒辦法用的收錢 一方面又跟專用者收錢11/28 11:52
21F：推 phcebus: 他在吵麻煩安安送版主水桶謝謝 你檢舉他 他就會水桶90日11/28 11:58
22F：→ phcebus: 反正對高雄版水桶哥仲介也沒什麼好客氣的 讓他快點發大財11/28 11:59
23F：→ phcebus: 遇水(桶)則發 高雄發大財~11/28 12:00
24F：推 HarryHTC: 原來小花是高雄仲介.....11/28 12:03
25F：推 HANAXALICE: 被酸會腦羞表示說中啦，你是把安安當小弟嗎？XD您還是11/28 12:05
26F：→ HANAXALICE: 回股版取暖啦11/28 12:05
27F：→ HANAXALICE: 我什麼時候是仲介我都不知道XD11/28 12:06
28F：→ HANAXALICE: 還有是再不是在，中文這麼差會被安安笑的11/28 12:07
29F：→ HANAXALICE: 股神酸一下就崩潰也太好笑了安安都比你強11/28 12:07
30F：→ phcebus: 人家在講公設問題 你在講被害妄想 慣性水桶哥先來後到也11/28 12:08
31F：→ phcebus: 是你滾出房版喔^^11/28 12:08
32F：→ phcebus: 歡迎你繼續吵 能夠在房版不用看到你一陣子是值得高興的事11/28 12:10
33F：推 HANAXALICE: 說人偷灌不是被害妄想嗎XD股神來房版被電的這麼慘，11/28 12:10
34F：→ HANAXALICE: 所以請您回去取暖阿11/28 12:11
35F：推 kusomanfcu: 公設去查圖就知道啦，點交時會量。第一天？11/28 12:12
說什麼傻話？都要點交了才發現問題怎麼辦？
還第幾天
36F：推 phcebus: 沒有阿 完全沒被電阿 ~ 你皮卡丘 lv1升不了級喔11/28 12:13
37F：→ phcebus: 說不定你該試試 靜電還比較有感 你試著靜一靜11/28 12:13
38F：→ phcebus: 在 再 意思 不一樣 很基本的 ~ 我就是說"你在吵"11/28 12:14
39F：推 HANAXALICE: 嗯嗯，你在吵11/28 12:16
40F：→ phcebus: 你權狀的公設空間變成約定專用露臺 約定地下室 約定花園11/28 12:16
41F：→ phcebus: 基本上就是偷灌 這是沒問題的說法11/28 12:17
42F：→ HANAXALICE: 股神不要凹了很難看11/28 12:17
43F：→ phcebus: 你應該要稱讚才是^^ 因為被你說難看通常代表是好看 11/28 12:18
44F：→ phcebus: 回到灌公設問題 這真的有很多差異 只能自己找比較有良心 11/28 12:20
45F：→ phcebus: 的 不然建商不會這麼反對實坪 11/28 12:21
46F：推 kusomanfcu: 所以約定專用那些 買之前不就知道勒？ 11/28 12:21
47F：推 HANAXALICE: 跟安安一樣阿Q也是不錯的 11/28 12:21
48F：→ phcebus: 實務上除非你買的是有約定專用戶 否則代銷都會避談 11/28 12:23
49F：→ phcebus: 仲介則多直接忽略 談可用的 11/28 12:23
50F：推 kusomanfcu: 就算實坪也是可以賣約定專用 11/28 12:24
51F：→ phcebus: 可以賣 但是這類的雙方灌價難度就變高了 11/28 12:25
52F：→ kusomanfcu: 你提的問題好像不太對 11/28 12:25
53F：→ phcebus: 畢竟買方角度看到這種規劃就肚爛 11/28 12:26
54F：推 clement80161: 露台有算進公設坪數嗎？ 11/28 12:27
55F：推 CO2: 戶數越少 實際用到公設越少 11/28 12:27
56F：推 kusomanfcu: 約定專用的在公設內 11/28 12:28
57F：→ clement80161: 露天無頂遮應該是不算進公設的吧？ 11/28 12:29
58F：推 CO2: 買330戶就有一堆閒置公設可以用了 很鳥的健身房 不開放的泳 11/28 12:29
59F：→ CO2: 池 但是有總幹事跟俏秘書 11/28 12:29
60F：→ kusomanfcu: 我當年首購去看時代銷是有說明啦 11/28 12:29
61F：→ kusomanfcu: 有看到約定專用4字就是公設內啦 11/28 12:30
62F：→ phcebus: 就我知道 有產權的登記在附屬建物 沒產權而是約定專用的 11/28 12:30
63F：→ phcebus: 空間不會消失吧~ 11/28 12:30
64F：推 phcebus: 我認為公設的約定專用 相當於租用大家權狀的公設空間 11/28 12:33
65F：推 clement80161: 像是露天游泳池，中庭花園，這種都不會算進公設坪 11/28 12:33
66F：→ clement80161: 數 11/28 12:33
67F：推 kusomanfcu: 容積率不足向內縮的就是 不算在公設 11/28 12:33
68F：→ phcebus: 所以應該給其他住戶的租金 被建商賣掉 收進建商口袋了 11/28 12:33
69F：推 kusomanfcu: 有些是法定空地圍起來約定專用 11/28 12:36
70F：→ phcebus: 恩會有私用公設佔坪問題的 通常都不是在地面層 11/28 12:38
71F：推 kusomanfcu: 當然也有退縮屋頂偷買的違建啦。屋頂是不算容積率的 11/28 12:39
72F：→ kusomanfcu: 公設 11/28 12:39
73F：→ kusomanfcu: 當然其坪數也不會在公設比內 11/28 12:39
74F：→ kusomanfcu: 所以也沒有偷灌 11/28 12:40
75F：→ kusomanfcu: 其實就是 是公設 但是不在公設比內的公設 11/28 12:41
76F：→ kusomanfcu: 法定空地也不在公設比內 11/28 12:41
77F：→ kusomanfcu: 就像公寓屋頂一樣的東西啦。。。 11/28 12:43
78F：→ kusomanfcu: 還有一樓騎樓 11/28 12:43
79F：推 phcebus: 恩恩 透天屋的屋頂~ 這個我懂 樓面的露臺我就沒把握了 11/28 12:44
80F：→ kusomanfcu: 專用露台 管委會可以買回去啊 11/28 12:44
81F：→ phcebus: 也謝謝kuso的補充說明 11/28 12:44
82F：→ kusomanfcu: 樓面的也是一樣 11/28 12:44
83F：→ kusomanfcu: 因為沒有屋頂 11/28 12:45
84F：→ kusomanfcu: 沒有包 11/28 12:45
85F：推 kusomanfcu: 上次有樓上多戶違建房東找我正當出租大樓店面的碴， 11/28 12:47
86F：→ kusomanfcu: 我說地是我的 稅我繳的。只要留通行且無固定， 11/28 12:47
87F：→ kusomanfcu: 環保消防警局都來一遍 合格合法 11/28 12:48
88F：推 kusomanfcu: 公設比高通常是逃生梯和挑高問題 11/28 12:58
89F：→ kusomanfcu: 你把建物樓高壓低逃生梯佔面就小勒。 11/28 12:59
90F：推 kusomanfcu: 實坪制可以查Condominium、Cooperative 11/28 13:04
92F：→ kusomanfcu: 多一個逃生梯多很多% 11/28 13:10
93F：推 kusomanfcu: 把樓高壓低，樓層數壓低 公設比就低 11/28 13:13
94F：推 kusomanfcu: 健身房游泳池啊通通加起來也沒1% 11/28 13:21
95F：推 kusomanfcu: 豪宅的話才3-5% 11/28 13:24
96F：→ kusomanfcu: 重點是住戶管委會素質 11/28 13:25
97F：噓 fashion0932: 公設比跟可以使用到的公設不見得成正本 11/28 13:29
98F：推 kusomanfcu: 氣派的大廳 佔比才最高XD 11/28 13:30
99F：→ kusomanfcu: 一堆走道都是公設啊 11/28 13:31
100F：→ kusomanfcu: 買單層單戶樓層少就可以是低公設大樓啦 11/28 13:32
101F：→ kusomanfcu: 不過坪數要高喔 11/28 13:32
102F：推 phcebus: 現在的新建築法規 挑高2樓高大廳是不是計算兩倍容積率? 11/28 13:40
103F：→ phcebus: 樓層少的容積率高是因為超高樓多 中繼水箱嗎? 11/28 13:41
104F：推 phcebus: 高於15樓還是幾公尺又有新的東西 看到潤泰雙子星的案子 11/28 13:45
105F：→ phcebus: 才知道 11/28 13:45
108F：推 phcebus: 恩好像是蓋16樓又要增加什麼設施 所以容積率沒用滿 11/28 13:55
109F：推 kusomanfcu: 一樓的80%店面 大概就是5%公設比 11/28 13:56
110F：推 kusomanfcu: 少健身房咖啡吧等大約2% 然後再來看四戶一層最少的走 11/28 13:58
111F：→ kusomanfcu: 道面積 11/28 13:58
112F：→ kusomanfcu: 樓層高我沒資料 11/28 13:59
113F：→ kusomanfcu: 電梯內部看起來雙人床要走樓梯 11/28 14:01
114F：→ kusomanfcu: 2個8人電梯 11/28 14:02
115F：→ kusomanfcu: 容積率和公設比要分開看 11/28 14:03
116F：→ kusomanfcu: 公設比就一樓可以直接當店面賣啊 11/28 14:03
117F：→ kusomanfcu: 店面價值是住家2倍單坪價以上 11/28 14:04
118F：推 kusomanfcu: 然後內部是開放式格局？XD 11/28 14:06
119F：→ kusomanfcu: 走道和公寓差不多 11/28 14:07
120F：推 kusomanfcu: 這建照的雨遮怎算啊 11/28 14:09
121F：推 kusomanfcu: 一樓大廳應該是開放空間 11/28 14:11
122F：→ kusomanfcu: 中間那約15%的面積 11/28 14:12
123F：→ kusomanfcu: 然後單價就。所以樂居說 行情價 11/28 14:13
124F：推 kusomanfcu: 一分錢一分貨，一樓全都店面 當然樓上可以算便宜些 11/28 14:14
125F：推 batista1980: 馥華雲頂單層單戶公設還不是32% 還是要看建商想法才 11/28 14:17
126F：→ batista1980: 是重點吧 11/28 14:17
127F：推 kusomanfcu: 公設比低 看圖就知 11/28 14:20
128F：→ kusomanfcu: 公設比高 一層一戶，你有去看公設是啥嗎XD 11/28 14:21
129F：推 kusomanfcu: 一層一戶 每層公設比 低啊，但是他們要豪華公設在一二 11/28 14:22
130F：→ kusomanfcu: 樓 11/28 14:22
131F：→ kusomanfcu: 要公設低就買透天不就好了0公設 11/28 14:23
132F：→ kusomanfcu: 然後還不可以是社區透天 11/28 14:23
133F：→ kusomanfcu: 難道沒人知道 透天是0公設嗎？ 11/28 14:25
134F：推 clement80161: 補充一下我剛剛問建商的，露台是不算入公設坪數的 11/28 14:58
135F：推 kid1a2b3c4d: 你說到重點了 就是建商講公設35% 我們無法求證到底是 11/28 15:08
136F：→ kid1a2b3c4d: 不是真的有35%公設的存在 這個真的很鬧 11/28 15:08
137F：推 clement80161: 沒錯 公設到底含了什麼，實在太模糊，應該立法要求 11/28 15:13
138F：→ clement80161: 建商條列清楚 11/28 15:13
沒錯，所以我才說建商「偷灌」公設
支持實坪的人就是不希望被建商用不存在或存在情形有爭議的公設浮報
kuso這位奇才的說「點交時會量」
所謂點交的意思是買法拍屋時你付錢後的清點交付
基本名詞都不懂還嗆人真狂
139F：推 ceca: 去調圖出來看就知道了 11/28 15:20
140F：→ ceca: 買賣契約書一般也會付 11/28 15:21
141F：→ ceca: 什麼年代了，現在要偷凹這個太難了啦 11/28 15:21
142F：→ ceca: 偷凹這個就像去7-11買蠻牛想殺價一樣困難11/28 15:21
143F：→ ceca: 那個35%是圖上算出來的，有問題先告建管處瀆職11/28 15:23
144F：→ ceca: 而不是先告建商11/28 15:23
145F：推 kusomanfcu: 天啊，沒點交過公設說只有法拍才有點交。。。。真的11/28 17:24
146F：→ kusomanfcu: 不得了勒11/28 17:24
你還聽不懂？請說明如何在沒付錢的情況下「點交公設」
還是覺得付了錢、點交公設發現有問題再來買賣糾紛？
你連買東西的基本邏輯都沒有呢
147F：→ atx1100: 電梯、逃生梯、機房、車道、大廳、管委會會議室都是公設11/28 17:59
148F：→ atx1100: 啊，怎可能沒有11/28 17:59
149F：→ atx1100: 只不過有很多是可不計入容積的公設，爽到建商11/28 18:00
依照建築法規這些都要有，不過當時那位房仲好像不知道 囧
150F：推 ayumi2456: 長知識了11/28 21:57
※ 編輯: LeeAnAn (27.247.34.31), 11/29/2018 10:07:59
151F：→ kusomanfcu: 你聽不懂啊，你沒買東西或簽約你要去查別人產權。哪一11/29 10:57
152F：→ kusomanfcu: 國的法啊？11/29 10:57
153F：推 kusomanfcu: 買東西也要交錢前當下才可驗貨，或是開LC等貨驗完出貨11/29 11:07
154F：→ kusomanfcu: 交付。第一天啊？交屋糾紛有法律處理，是一天到晚看一11/29 11:07
155F：→ kusomanfcu: 案建商蓋的？11/29 11:07
156F：推 kusomanfcu: 建商要偷是能偷幾%，你尾款都超過他的%數勒11/29 11:09
157F：推 kusomanfcu: 怕被偷就買獨棟透天啊11/29 11:11
158F：→ kusomanfcu: 要酒店式管理就買大樓當透天用啊，也是0公設11/29 11:12
說出來了吧，交屋糾紛有法律處理？
我是主張事先避免
你主張先付錢再來糾紛官司
※ 編輯: LeeAnAn (27.247.34.31), 11/29/2018 11:18:25
159F：推 batista1980: 可能有人不知道業界很多還沒買就要先Audit的吧11/29 11:53
160F：推 batista1980: 可以試試叫水果店先付錢再來Audit啊！ 呵呵11/29 11:55
161F：推 Diew: 連大廳都是公設好嗎 水準這麼差還想賣房11/30 10:44
閱讀能力這麼差還想嗆人
162F：推 kusomanfcu: 那你買預售屋怎不叫建商讓你試住試裝潢啊11/30 18:40
163F：→ kusomanfcu: 買印章說要試刻的概念11/30 18:41
164F：→ kusomanfcu: 刻對刻錯都不給錢11/30 18:41
不要扯別的東西了，買幾百萬幾千萬的房產
付錢之前查清楚本來就是天經地義的
你叫人錢給了再來查，有問題再買賣糾紛
是想害死人噢？
※ 編輯: LeeAnAn (27.242.161.221), 12/01/2018 10:15:01