作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 新屋不管買多高賣的時候就是虧
時間Sun Oct 28 19:59:28 2018
※ 引述《grotwpig645 (張智良)》之銘言：
: 嗨 晚上好
: 就是啊
: 觀察到一個現象很有趣
: 新屋總是會分面向
: 格局 大小車位 建商品牌 甚至樓層
: 但是賣中古的時候就好笑了
: 中古買家好像都沒看那麼細
: 而且參考實登 用最便宜的建商價格去砍最貴的建商價格
: 我想問的是啊
: 買貴的建商品牌是不是很虧啊？
: 折價感覺很高
你看投資客(包含包租公)都怎樣買..XD
買建案最便宜的那間...
尤其是包租公,租金沒差多少之外.
等個五年十年,再跟其他人一起用平均價傻傻分不清楚賣.最多便宜一點點/
然後遠雄和國泰的中小坪數其實都不是很好賣.
因為投資客不買...因為他比較貴..
寶咖咖可以一度衝上股王,也是因為投資客鼎力相挺.
名嘴叫大家買最貴最好的,投資客都跟名嘴反其道而行.
這我們就知道.....誰是詐騙者??
當然豪宅市場是另外一種.
炒作豪宅要注意.
獨棟,戶數少,取代性低,知名品牌,知名建築師,完美的格局和規劃...
然後最好是首席豪宅...不要買次席更不用說第三地四第五名...
要就買最好最強最厲害那一棟.
你要知道有錢人和一般人的錢是不一樣的.
你看一般人怎樣買房子.
"誇張,仁美透天2000萬"
"仁武6000萬,給鬼買喔".
這是一般人...
所以它們最愛的東西就是便宜....
嘴巴上會講一大堆,但實際在買的時候,就是找便宜的買...
so...同等級最便宜的那間,就是最夯的產品.
因此,公寓好賣,老屋好賣,新屋越蓋越小變鳥籠,大馬路邊的賣不贏巷子裡的.
除非這個產品有比較重要的瑕疵,例如路太小車子很難過,太暗採光崩潰,歪斜.
然後有錢人是這樣.
例如身價20億就好,你在高雄....
請問...你花個兩三億買自己住的房子有很特別嗎?
那這時候,如果有人蓋了一棟"真正"的海景第一排,坪數200,一坪100,共兩億..
就此一棟,沒有第二棟...氣派囂張全高雄有錢人震驚產品...!!
你覺得你會不會想買??
還是你要去買CP值?買個車站旁邊200坪的10年屋,一坪25,只要5000萬?
你今天是某某上市公司董事長,你要買哪一個??
當然是高雄震驚產品阿..
到時候你的上游老董,或是下游接單的老董來找你談生意.
"挖,X董,這棟你居然買到了,我那時候也想定結果跟我說完銷..."
你會不會很有面子??
另外也是一種霸氣的證明,讓對方認為你有品味,資訊發達,不缺錢不容易跳票OOXX...XD
然後,就算這棟不是兩億,是三億四億五億..
對你的生活有沒有影響??...沒有阿,因為你有20億....
那到時候如果之後幾年,高雄都不在推出"真"海景第一排...
推出的首席豪宅也都比較弱.
那請問你到時候把這棟拿出來賣...
你覺得你買2億,到時候賣2.5億,整個市場這5年就只有你一個釋出...
高雄唯一10年內真海景第一排首席豪宅...
你會怕沒有下一個有錢人接手嗎??
富二代炒房很容易犯的一個毛病就是.
用豪宅的觀念來玩一般宅.把注意力放在一大堆芝麻蒜皮的"好"上面.
然後就買貴被套.
同樣集資買豪宅的投資客也容易犯的毛病就是.
貪便宜,然後買到次級品.
之後因為產品競爭力不夠所以被套..
因此,不要用錯大腦玩錯東西.
其實建商也有人大腦不清楚再推錯產品..XD
就像我一講再講的德勒斯登...真是浪費了愛河之心第一排的角地.
果然接班二代的思維,有時候都是很天真可愛的....XD
不動產對買家的關鍵在於一點那就是.
他買來住的那間房子,佔他的財富的多少比率.
(請用現金買來計算,例如他財富250萬,貸款買500萬,就是房子是她財富的2倍)
當他自住的房子超過它財富的一半以上,那他就是會貪便宜的那一群.
如果他自住的房子,就算現金買,也沒超過他財富的1/3.
那他就是會去買"好"的那一群.
所以產品定位的時候也一樣,你的房子要賣,你的主要購屋族群是哪一種.
決定你這間房子怎樣賣會比較好賣...!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.119.153
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1540727970.A.647.html
1F：推 JuanWang: 頭推 10/28 20:04
2F：推 summerleaves: 頸推 10/28 20:05
※ 編輯: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 20:12:34
3F：推 ucool522: 肚推 10/28 20:20
4F：→ ghjkl5566: 你講的現金是指房屋全額啦 10/28 20:22
5F：推 chenyeart: 腿推 10/28 20:24
6F：推 phcebus: 你的財富1.5倍哪裡算錯了 10/28 20:26
感謝更正.
※ 編輯: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 20:27:53
7F：推 NorthRoad: 推 10/28 20:28
8F：推 popo889: 有道理耶 10/28 20:39
9F：推 dragontwo: 推個 10/28 20:52
10F：推 Petrovsky: 高雄房地慘 要井噴了 XD 10/28 21:10
11F：推 mmay: 推 10/28 21:20
12F：推 Couples: 所以德勒斯登的問題是什麼？ 10/28 21:29
產品格局腦殘.
※ 編輯: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 21:30:32
13F：推 MRSA: 豪宅思考不能用常人模式 XD 10/28 21:38
14F：推 mfcke: 後面還是要看人 不太一定 我看過房子只有資產不到1/25 還是 10/28 21:48
15F：→ mfcke: 買平價住宅 10/28 21:48
對賣家來講.
他眼睛只看著"主要"的客群...
市場這種東西,永遠都有很多特例.
特例通常都是新聞媒體/投資老師/詐騙集團最愛整天掛在嘴巴上講的.
但實際上,我們身為奸商,都是完全忽視特例.
因此,你今天不要說是建商,你今天是投資客好了.
你入手了一間4F公寓.
你今天在翻修得時候,你該花多少錢翻修到哪個層級??
你就會站在"這個產品主要消費者"的角度去思考.
至於特例,例如有些人就是不喜歡"四"樓.
或是甚麼有些人喜歡客廳亮一點,陽台要外推比較好,廁所一定要兩間等等等...
這些喜好,你是否要在乎??
像我就直接忽視,就算只有一間廁所我也不會硬去搞出兩間廁所.
因為對我而言,無中生有一間廁所,含上兩個牆壁和門,可能要多花12萬.
這樣我就勢必要多賣20萬我才划算...多20萬我覺得會讓我的產品反而比較難賣.
但是如果我只有一間廁所,我整間翻起來還比兩間廁所的公寓省6萬塊(因為少一間廁所)
所以我賣的價格可能兩間廁所和一間廁所沒差多少,賣的慢也沒慢多久.
因為四樓的買家對廁所 vs 價格,她的關係是價格比重非常重,遠重過於廁所.
但是我翻修費省6萬,開心.
更不用說大家最愛算的投資報酬率,我六萬塊翻修費可是沒槓桿的本金.
所以算起來我單廁所的公寓四樓投資報酬率可能比2間廁所的還要高很多...
這....就是算盤.
但是反過來,如果今天要買店面.
陰面陽面你價差沒有夠大,我當然買陽面阿....
或是像我媽當年買農地要蓋農舍.
一定要有景,所以她買正面看水庫(不是第一排,但是因為有高度所以永久景觀).
你跟她說,正旁邊看不到水庫的只要1/3的價格...他也不會理你.
所以最後她轉手賣掉價格翻了四倍...
so...奸商看的是"主要客群"
特例通常當故事聽聽就好....
※ 編輯: ceca (36.238.119.153), 10/28/2018 22:08:07
16F：推 chenhwa: 好喜歡看您的文！ 10/28 22:11
17F：推 dormice: 推 10/28 22:21
18F：推 jamo: 窮人看 CP 值,富人看產品獨特性! 10/28 22:31
19F：→ jamo: 不過房版有個特色就是窮人喜歡替富人擔心,然後又搞不清楚 10/28 22:31
20F：→ jamo: 甚麼是獨特性,像之前有個誰誰誰轉了一個全坤雲峰"水岸豪宅" 10/28 22:32
21F：→ jamo: "房價崩盤"的新聞然後大發議論,笑死我了~~ 10/28 22:33
22F：推 JamCh: 推 10/28 22:36
23F：推 grotwpig645: 你的說法完全應證我的假設，看來我的觀察沒錯，板上 10/28 22:38
24F：→ grotwpig645: 一堆愛嘴的我快笑死 10/28 22:38
25F：推 mfcke: 我沒有要舉特例的意思 只是分享看到的案例 我知道你的意思 10/28 22:45
26F：→ mfcke: 一句話先求有再求好 你那比例白話解釋 就是 錢多的當然 10/28 22:45
27F：→ mfcke: 就要求品質了 一間房子就占掉資產一半 當然也只能cp選法 10/28 22:45
28F：推 amordelcor: 商人 10/28 23:19
29F：推 jeromeshih: 推 10/28 23:23
30F：推 asdlkjfgh: 推 10/28 23:32
31F：推 CuGaMing: 推 10/29 01:01
32F：推 svssvs217: 推 10/29 01:50
33F：推 P1986625: 推 10/29 01:51
34F：推 Complain: 推 10/29 04:26
35F：推 lichun1228: 推 10/29 06:14
36F：推 t932125: 懂了 腿 10/29 07:20
37F：推 bryant780417: 推 10/29 08:58
38F：推 hootshoot64: 上了一課 推 10/29 09:01
39F：→ sorl001: 上了一課，低調推 10/29 09:22
40F：推 LOMO: 有用推 10/29 10:16
41F：推 ganninian: 推 10/29 10:28
42F：→ ganninian: 比賴老家的哀嚎實用多了 10/29 10:29
43F：推 spencer2567: 推 10/29 13:37
44F：推 ViktorGoogle: 高手 佩服 10/29 15:01
45F：→ sareed: nice 10/29 16:12
46F：推 YoungAmI: 那請問德勒斯登還有救嗎？如果建商來問c大能夠提供什麼 10/29 17:13
47F：→ YoungAmI: 建議嗎XD 10/29 17:13
就,便宜賣一賣嚕....
反正這間建商有幾個人還記得他...XD
不如便宜賣一賣,就算得罪了以前的買家也無所謂.
然後公司關門從新開一個新的出來.
聽說他家族分財產內鬥很嚴重.
剛好來個大終結,然後把錢分一分各飛東西.
※ 編輯: ceca (36.238.119.153), 10/29/2018 17:23:05
48F：推 nikepuppy: 完全中有錢人的想法。我去看過朋友在台中歌劇院第一排 10/29 18:11
49F：→ nikepuppy: 豪宅，真的只能說是真豪宅，雖然七期這幾年房市有點. 10/29 18:12
50F：→ nikepuppy: 顛頗..但他的社區前陣子還賣出新高單價 10/29 18:13
51F：推 seekhong: 有錢人才懂有錢人的想法。曲高和寡。感謝C大好文。 10/29 18:43
52F：推 Aesti: 推 不要總是看特例 10/29 19:38
53F：推 sapii: 推ceca,我認識的有錢人買房子也不在乎買到最高點，對他來說 10/30 10:30
54F：→ sapii: 放著養蚊子也沒差 10/30 10:30
55F：推 hongo1120: 大直的明水靜好像快賣掉了....那間的德勒斯敦哪個比較 10/30 12:28
56F：→ hongo1120: 鳥 10/30 12:28
57F：→ hongo1120: 那間跟* 10/30 12:29
58F：推 seekfine: 推 10/30 15:41
59F：推 alfiema: 可不可以不要以投資客的角度來教一般人買房啊 10/30 22:04
這主題不是"虧"嗎...
扯到虧,那就是價格問題啦...
跟自不自住無關,跟他價格有關....
※ 編輯: ceca (118.171.10.252), 10/31/2018 23:28:51
60F：推 UCCUplz: 推個 11/01 00:38
61F：推 shyla: 感謝C大分享 11/01 13:17
62F：推 Viannet: 優文推推 01/23 17:43
63F：→ cms23: +1 12/14 16:22
64F：推 chen831030: 謝謝 08/26 22:46