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之前有版友提醒 交屋前還是謹慎一點 所以先把文章刪了 現在交屋了 重PO做個紀錄 獲利少少 僅供參考 後續還會繼續PO手上的物件與對帳單 #1K-5nh-P 在2015年3月的時候 發了一篇文分析台中房市 那時候看好潭子大雅 也用新台幣守護台中 在潭子買進了一間投資物件 (2+1房1衛 室內21p 16年) (那時候是房市相對高點喔) 身為老台中人 一聽到潭子 心裡就想 X 那是甚麼鳥地方! 最近剛脫手 三年半來租金收益+價差 扣掉所有的費用 約+100萬 (+28%) 金額跟股版和房版大咖比較起來 當然是奈米咖等級的 雖然獲利不多 但這一件對我算蠻有意義的 第一除了驗證看法正確之外 第二是如何在大環境持平或不佳 甚至是高點的狀況 選對物件也可以獲利 由於那時候請教過版上前輩如ceca, HSTim roy0710等等 對於觀念上的進步幫助很大 所以也來野人獻曝分享給大家! 1. 收益 不囉嗦先附上對帳單 買進33x萬 https://i.imgur.com/X3dnodM.jpg
整理費用 約7.5萬 https://i.imgur.com/A5Vso5F.jpg
賣出實拿 40x萬 https://i.imgur.com/QtKymrB.jpg
出租 前兩年 扣管理費實拿1.2萬 後1.5年 扣管理費實拿1.4萬 1.2*24+1.4*18=54 附上租約 https://i.imgur.com/8mrGixA.jpg
三年半淨賺約100左右 現金投報約50% (我投入約200) 總價投報約28% 房客還住在裡面 結果第一組房客看就下斡 兩個禮拜成就交 (有點懷疑我是不是賣太便宜) 2. 挑物件 基本上這個部分ceca已經有很多文章分享了 我這邊僅挑重點以及一些台中的現況應用做說明 a. 先求立於不敗之地 再求獲利: 基本上2015年台中74環內 15-25年左右 2房的行情落在350-500之間 買在350內 屋齡相對低的 基本上 就利於不敗之地 (市場上沒有人跟你競爭) 所以你兩房沒車位買600以上 基本上要燒香拜拜 求房市井噴 才會賺錢 b. 好的物件不一定會賺錢 會賺錢的物件才是好物件 電視上名嘴常在說要買蛋黃區 但有在市場跑的都知道 這幾年台中蛋黃區的房價走勢是怎樣 基本上持平或下滑 請參考之前的驗證文 #1QJbtloG 不跌就很好了 不要說要獲利 尤其是七期 西區 這一代 這三年就我觀察漲最多的是 十一期 基本上十一期的特性是甚麼? 近74號 + 既有成熟商圈(四張犁/松竹) + 新重劃區 + 單價相對低 但區內基本上都新成屋 總價較高 所以當初沒有考慮那 但基本上自住買在那都增值了 所以台中還有哪地區符合這樣的條件 https://i.imgur.com/9t16tgt.png
圖上紅圈處 近74號 + 既有成熟商圈(榮興商圈) + 新重劃區(G0) + 單價相對低 這個區域又有頭家國小明星學區+紅線頭家厝站+綠線舊社站+潭子爛門牌 門牌爛也是加分 因為轉個彎到北屯松竹路同樣兩房1坪要賣到15-17萬 我12-13萬可以買到基期低 進可攻退可守 c. 房子的價格vs 價值 就像股票的股價 vs EPS 對應到房子就是 房價 vs 租金 房子估價方法很多 成本法 收益法 比較法 (有興趣可以去看不動產估價的書) 上圖大紅圈的地方 房租一直再漲 且需求>供給 兩房沒車位舊一點 租到1.1-1.4萬 新一點的1.4-1.7萬 抓4%投報率反推房價 330-510萬 所以在挑物件心裡就有一把尺 哪些可以去看 哪些不用考慮了 再來比較法 旁邊北屯門牌 成交投報率不到3% 我爛潭子門牌同樣條件可到4-5% 這價差已經超越了 門牌應該有的差距 所以比較之下 心裡那一把尺就更清晰了 d. 買賣房的議價 基本上這個部分版上討論蠻多的 我想補充幾個點 厲害的仲介 + 無招勝有招(專注於你要的價格) + 多下斡下巴辣價 (這招跟roy0710學的 XD) 下斡巴辣價不是板上天才說得甚麼實價登錄打六折 那肯定被打臉打到種 厲害的仲介最簡單的挑法 就是看他一年成交幾件 我配合的仲介基本上一年成交20件以上 另外版上很多人都會汙名化仲介 基本上有跟屋主交涉過的就知道 那是最難搞的 另外也不用腦內小劇場想太多 一天到晚想別人要坑你甚麼的 多專注於 房子的價格與價值與你想要的價格 其他的其實都是雜訊 聽聽就好 --
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.85.55
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1539441784.A.D2D.html
1F:推 dragontwo: 謝謝分享 10/13 22:46


2F:推 ppc: 推 10/13 22:51
3F:推 ZSMJ: 推 10/13 22:51
4F:推 luke2007: 堆 10/13 22:57
5F:→ Barolo: 每年現金投報14% 算不錯的投資 恭喜你 10/13 22:59
6F:推 inthenchen: 推 10/13 23:01
7F:推 RainbowHeart: 推 10/13 23:01
8F:→ Refauth: 這就是正常人的投資賺錢法 10/13 23:18
9F:推 HANAXALICE: 推一下 10/13 23:24
10F:推 ssiou: 推,這篇剛好顛覆那些說好的物件輪不到一般人的說法,但就 10/13 23:27
11F:→ ssiou: 還是要花時間做功課。 10/13 23:27
確實 市場上還是有好的物件 花時間做功課 加上勤跑勤議價
12F:推 TFTOLED: 看的我心好氧 10/13 23:41
13F:推 IS0987: 感謝分享 10/13 23:53
14F:推 cuttleufish: 推 10/14 00:15
15F:推 peterliam: 厲害 10/14 00:27
16F:推 pnLin: 房地合一稅要繳嗎?多少? 10/14 00:38
不用 這是舊制 納入所得
17F:推 Hanbor: 其實2015年你買股還是買房都賺 買對股多賺一點 10/14 00:40
18F:推 pnLin: 有貸款嗎?貸款成本也要再扣喔 10/14 00:41
有阿 大概就100萬 貸三年多
19F:→ aloness: 稅金好像沒扣… 10/14 00:55
20F:→ aloness: 另外如果是自租,請記得要扣掉你的服務工時成本 10/14 00:56
21F:→ aloness: 自營的人,常常都會忘記自己的時間也要算薪水 10/14 00:57
22F:推 Hanbor: 可以回顧一下2015年年底 金融股是相對超低點 放到現在看 10/14 01:00
23F:→ aloness: 實際上應是40%左右,也不錯了 10/14 01:01
謝提醒 自租大概花了三天 看了10組租客 591花了200還300忘了
24F:→ Hanbor: 每年配息配股+現在獲利了結 差不多40% 10/14 01:01


25F:→ Hanbor: 但買房貸款是開了十倍界王拳的概念... 10/14 01:02
26F:→ Hanbor: 其實敢信貸3% 以下找對低點去買的效益也不錯 10/14 01:02
27F:→ aloness: 2015年低買入到現在,面額漲3成 10/14 01:03
28F:→ aloness: 買房一樣看標的,15~16年套牢不能轉手的也一堆 10/14 01:05
29F:→ aloness: 就跟如果2015年買國巨的話, 現在還要算投報率嗎? 10/14 01:08
30F:→ aloness: 總之有賺到錢就好 10/14 01:09
31F:推 roy0710: 推 10/14 01:20
32F:推 panted: 請問這樣子的話.扣稅要扣掉多少呢 10/14 02:40
33F:→ Georgemerry: 五倍槓桿開下去 三年半賺50% 講的好像很屌 呵呵 10/14 04:00
哪裡有5倍槓桿 ?
34F:推 JuanWang: 樓上GM要不要分享一下自己覺得更屌的賺錢方法? 10/14 04:04
35F:推 cicatrix: 這投報還不錯啊 你股票開槓桿上週不知道會不會畢業還說 10/14 05:30
36F:→ cicatrix: 不準 10/14 05:30
37F:推 shyla: 讚,謝謝分享 10/14 05:34
38F:推 punkdog: 說得不錯 10/14 06:17
39F:推 kutkin: 整理費好便宜 10/14 06:42
40F:推 ivankiki: 有多少人給你本金200萬,三年後可以變300的?買房買股 10/14 08:35
41F:→ ivankiki: 都是吧...... 10/14 08:35
42F:推 deltaz: 會賺錢的案子看起來都不會太想買,因為有能力進房地產做 10/14 08:41
43F:→ deltaz: 投資,生活品質要求都到某個門檻以上,但看起來舒服的案 10/14 08:41
44F:→ deltaz: 子通常價格很難買超低,成本墊高賺不到錢 10/14 08:41
45F:→ deltaz: 但一堆爛貨裡面哪個會賺錢就需要真本事了,恭喜 10/14 08:41
講到部分的精隨了
46F:推 riya: 潭子區有個仲人中醫蠻厲害der 10/14 08:42
47F:→ aallwwaayyss: 330萬的房子可以月租1.2萬,本來就很難賠,4.3%呢, 10/14 09:27
48F:→ aallwwaayyss: 君不見北市一堆想實拿兩千萬房,扣管理費月租僅兩萬 10/14 09:27
49F:→ aallwwaayyss: 初頭,都1.6%以下 10/14 09:27


50F:推 ssiou: 能租1.5萬左右的房子在雙北市大約市價900~1200萬,這麼優的 10/14 10:26
51F:→ ssiou: 物件原po放棄真的很可惜 10/14 10:26
原本租兩年就想賣了 算是獲利了結
52F:推 UCCUplz: 推個 10/14 10:40
53F:推 kutkin: 200萬買房比較能抱住是因每月都有現金進來 10/14 10:42
54F:→ kutkin: 也不會受行情影響 10/14 10:42
55F:推 cicatrix: 我只看到上周股版一堆人賠100、200萬的,然後一堆人在 10/14 11:08
56F:→ cicatrix: 房版說股票很好賺,不是每個人都有擇股擇時的能力,至 10/14 11:08
57F:→ cicatrix: 少70%-80%的股票投資人都是失敗的 10/14 11:08
58F:推 cicatrix: 200萬買房三年半變成300沒什麼?一堆人200萬買股票一年 10/14 11:09
59F:→ cicatrix: 半變成150、100萬 10/14 11:09
60F:推 guk: 股板都是賠錢貨。房板棒棒 10/14 11:12
61F:推 smallcooo: 這種標的賣掉可惜 穩定4%以上 10/14 11:20
62F:推 cicatrix: 一般人還是去買ETF,去買股票享受廝殺的快感而已,根本 10/14 11:23
63F:→ cicatrix: 沒幾個賺到錢,還把房子賤賣了,兩年前三年前還有人玩 10/14 11:23
64F:→ cicatrix: 股票期貨賠2000萬,捷運旁的華廈賤賣籌錢 10/14 11:23
65F:→ Karida: 只賺到一筆有什麼好講的,我小阿姨20年來靠著買賣法拍屋, 10/14 11:25
你怎麼知道我只賺到一筆 :)
66F:→ Karida: ,搭上這幾年房價上漲的順風車,用數百萬現金滾到現在有數 10/14 11:27
67F:推 cicatrix: 你阿姨又不上來發文,這種賺到錢的實例不上來分享,要一 10/14 11:27
68F:→ cicatrix: 堆沒買過房子的房地產處男上來討論怎麼買房? 10/14 11:27
69F:→ Karida: 千萬身家,前二年開始房價炒不動了,她就在大學旁買幾棟房 10/14 11:27
70F:→ Karida: 子隔套、雅房出租,這20年沒出去工作,就靠著炒房、收租過 10/14 11:28
71F:→ Karida: 活,常常聽到她又跟我媽說她又要出國去哪玩,我姨丈娶了她 10/14 11:30
72F:→ Karida: 沒幾年就不用工作了,全職帶小孩和載她到處看房、收租。 10/14 11:31
73F:推 Hanbor: 沒有擇股能力 但會選房?? 股票才那幾千個標的 房屋幾萬棟 10/14 12:36
74F:→ Hanbor: 盤子不懂還是不懂啊 不會因為買股跟買房就有差別 10/14 12:38


75F:推 Florabee: 用嘴巴說股票賺的要不要推文分享一下?怎麼現實中多的是 10/14 12:44
76F:→ Florabee: 散戶賠,房版倒是一堆高投報散戶? 10/14 12:44
77F:推 cicatrix: 差多了 買股隨時都有賠錢的 連股市大漲還賠 買房穩定多 10/14 12:45
78F:→ cicatrix: 了 10/14 12:45
79F:推 grotwpig645: 跟股版對做就能穩定投報80% 10/14 12:46
80F:→ cicatrix: 講國巨的更好笑 你確定你不是在1000元入場,500出場 10/14 12:46
81F:推 Florabee: 身邊沒聽過買房子怎樣的,就算不是拿來投資的也幾乎都漲 10/14 12:52
82F:→ Florabee: 了,倒是股票賠掉祖產的聽了幾個 10/14 12:52
83F:→ Florabee: 國巨最近不是也抖抖的嗎? 10/14 12:53
84F:推 cicatrix: 每個都以為自己是50元買國巨的,1000元出,拜託你有這 10/14 12:56
85F:→ cicatrix: 種眼光現在還要等房價跌嗎?你早該在起漲點買了 10/14 12:56
86F:推 cicatrix: 連買房這種相對簡單的進場時機都看不懂還買股,真的能在 10/14 12:58
87F:→ cicatrix: 股票提款還要在那邊房市GGYY的 10/14 12:58
88F:→ Altair: 每個人都以為自己買房投資穩賺的? 10/14 13:04
89F:→ Altair: https://i.snag.gy/0IUV3x.jpg 10/14 13:04
90F:→ Altair: 鼓吹投資房產穩賺的 跟鼓吹存股穩賺的 大概有87分像 10/14 13:05
91F:推 Hanbor: 認知差距啊 每個買房都自住非投資 買房穩賺 ? 10/14 13:06
92F:→ Hanbor: 同意altair...存股穩賺 存房穩賺 都嘛一句本多終勝... 10/14 13:07
93F:→ Altair: 一旦"買房投資穩賺"的集體信念消失後 會如何呢??? 10/14 13:07
94F:→ Hanbor: 每個都以為以後會漲 不然就是覺得自己買到相對低點? 10/14 13:08
95F:→ Hanbor: 存股會突然紅起來 也是"被觀察"到了...看到都來不及了 10/14 13:09
96F:推 Hanbor: 以原po賣出的例子來看 接手的是自住還是投資客? 未來還漲? 10/14 13:16
97F:推 cicatrix: 股票我也有存 但是我個人是不太相信連房市都看走眼的人 10/14 13:23
98F:→ cicatrix: 講賣房投資股票大賺這種事情 10/14 13:23
99F:推 Florabee: 光跟投客買來自住的兩三個朋友都沒想到會一直漲,其一還 10/14 13:30


100F:→ Florabee: 是不被看好的青埔 10/14 13:30
101F:推 cicatrix: 房市賺錢難度比股市低這不用去辯,98-103年幾乎還沒有 10/14 13:39
102F:→ cicatrix: 聽過賠錢的,這幾年股市陣亡多少人了 10/14 13:39
103F:→ cicatrix: 那種房市都看錯方向的,股市你說要賺錢,不會走路的人會 10/14 13:39
104F:→ cicatrix: 跑? 10/14 13:39
105F:推 Florabee: 只聽過台北下來中南部亂買的有賠,其他真的沒聽過,之前 10/14 13:48
106F:→ Florabee: 才勸退一個台北退休老師要買嘉義朴子的遠雄 10/14 13:48
股票和房地產是不一樣的 之前很多人都提過了 我自己也在上市公司上班 對我來說 股票的掌控性 不比房地產好 (就我個人而言) 看過幾百間之後 會知道甚麼物件可以買 甚麼價格可以買 要賣多少才合理 整理過後需要多少成本 (例如花5萬整理 多賣50萬) 因為房子的交易 是一對一的 就像談戀愛一樣 你買的物件 100個人裡面只要有10個人喜歡 3個人出價 1個人成交 那就OK了 如果你要買的房子 100個人有90個喜歡 當然自然買不到便宜 再來議價的經驗 我覺得也是需要累績的 怎麼在買的時候一坪少一萬 賣的時候一坪多一萬 加上房地產有獨特性 稀有性 和資訊不完全透明 真的要講共通性的話 可能就是價值投資的精神吧 ※ 編輯: MrEric (60.245.65.133), 10/14/2018 14:16:40
107F:推 cicatrix: 行情50萬的房子,就算一堆人掛35萬,屋主都可以慢慢等, 10/14 14:57
108F:→ cicatrix: 出45-50萬的。股票50元的一堆人媒合在40元就下去了,股 10/14 14:57
109F:→ cicatrix: 票是標準化的東西大家賣下去你就是沒輒,房地產在房價下 10/14 14:57
110F:→ cicatrix: 修時好物件還是很難談。 10/14 14:57
111F:推 max780417: 房地產不是只往上噴幹嘛賣zz. 稅率問題呢?。 10/14 15:51
112F:→ max780417: 有賺錢就幫推啦。恭喜捏。蘋果物件也久久才出現一次 10/14 15:52
113F:推 mmay: 朴子遠雄常常經過 實在是很特別的案子ㄋㄟ~~ 賺騙北部人 10/14 21:55
114F:推 mmay: 原po2015年常出現?後來就都潛水了的樣子..... 10/14 21:57
115F:→ mmay: 恭喜 謝謝分享 10/14 21:57
116F:推 wj790418: 推樂於分享 希望多PO其他物件案例~~ 10/15 11:08
117F:推 nightben: 推 10/15 13:45
118F:推 bryant780417: 謝謝分享 10/15 18:28
119F:推 ntutmpmpm: 眼光獨到 厲害! 10/16 01:32
120F:推 s8752134: 推 10/16 12:09
121F:推 penpony: 恭喜 比一堆套酸髒嘴好多了 10/18 10:24



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