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不知不覺打了一堆,文長慎入XD 之前有分享過一次正常狀況的買賣流程表 https://goo.gl/Swk53z 這次就來談談特別的個案分享 「私人設定案件買賣」 也就是上次我發文時正在簽的約,下周準備交屋了,流程非常順利,分享出來給各位參考 ^^ (原本想交屋在寫的,但怕下周又沒時間,趁今天難得有空寫寫先 (然後有個我的客戶跑去跟其他仲介買房子結果出問題了 (剛好就是今天要談的這個問題 -- 前言開始 -- 首先,我們先建立一個觀念邏輯。 正常買賣房子的時候,你檢查不動產說明書 賣方的「他項權利部」不論有幾胎 理論上來說權利人都應該要是正常金融機構(銀行郵局等) 但有些情況之下會有特別的設定 不論是私人設定、或是企業設定 這些狀況下我們可以很輕易的把他歸類成「高風險案件」 因為通常外面的借款公司,合法的利息是在3分以下 不合法的(俗稱地下錢莊高利貸)是超過3分 3分的意思是甚麼? 3分意思是一個月3%,也就是年利率36%!! (這是合法的 我成交的案件屋主是跟企業借款,180萬、利率1.5分。 (一個月“光利息”就2.7萬) 所以正常的屋主如果可以,都一定是跟銀行借錢(信貸也才一年4-8%) 因此我們合理推測 「如果去找私人機構、合法錢莊借款,有9成9代表: 銀行不借錢給他們、信用有所瑕疵。」 例如我成交的這個案件 原本屋主都沒有提,洽談中一問之下果然 屋主有卡債,兩家銀行一間10萬、一間15萬。 通常這些債權沒得回收的銀行都會緊盯債務人的資產 一發現他賣房子,就會發函要求把欠款繳清 再加上原本的房貸、私人設定的借款 之後通常屋主沒能拿回甚麼錢 但是他卻面臨要搬出自己住的房子(搬家也是一筆費用) 新的租處要繳押金、還要負擔房租(又是一筆費用) 賣掉之後發現自己的負擔仍然不小、或是沒有能力搬遷,這時候就很容易遇到原文的狀況 只是 屋主不一定是該案所說的毀賣,而很有可能是根本沒能力搬走 沒能力搬走怎麼辦? 反正新的買主也不是黑道、自己也沒有欠款壓力了 那索性就賴在已經賣掉、甚至過戶的家裏唄 最差,人命一條。 但這時候對於遲遲拿不到房子的買方就很痛苦了 (人命一條更慘,瞬間變凶宅+一輩子的陰影orz) 所以我們在面對有私人借貸的買方,一定要小心謹慎,知道這個是高風險案件。 -- 前文結束 -- 回到正題 -- 我們正常的流程是參見這篇 https://goo.gl/3gXQH8 買方對保完成→開始過戶→過戶完成→屋主騰空→驗屋→撥款清償→交屋 -- 狀況1: -- 有些私人設定是綁有預告登記的(或限制登記)、例如原文 有預告登記就不能過戶,一定要先把預告登記弄掉才行 但是賣方就缺錢賣房子,沒辦法把那筆設定弄掉 唯二解法就是從買方那邊出款去清償解除預告登記 或者是要屋主再去借錢弄掉 但這個通常買方警覺性會很強,很少會遇到問題 因為「都還沒過戶、我怎麼可以出款給你?」 所以大部分買方會堅守屋主自己去弄掉(大部分代書也傾向這樣) 所以很少人會栽在這裡。 (如果真的屋主沒能力再借、買方非得出款的話 那最差就是協議請屋主騰空後、取得鑰匙換鎖在出款) 重點是代書、仲介都很少注意到的狀況二 -- 狀況二 -- 買方過戶後,專戶出款清償私人設定 這裡其實沒甚麼問題 正常來說,我都拿到權狀了、房子都是我的了,出款給你把貸款還掉其實沒差 可是別忘了我們前面所提到的高風險性 大部分人遇到問題,像我客戶、簽約的仲介與代書就是在這裡出紕漏 https://i.imgur.com/AOt9bVE.png
https://i.imgur.com/IeJ4j19.jpg
忽略了屋主的高風險 所以這邊很重要 流程一定要改成: 買方對保完成→屋主騰空+開始過戶→過戶完成 →出款還私設→驗屋→銀行撥款清償原貸款→交屋 大部分都錯在屋主沒清空就把錢撥出去了 最後屋主如果死賴在家裡,你還真的拿他沒轍 叫警察嗎? 1.警察其實不大想管 2.其實這對聰明一點的人就沒有用 屋主在還沒過戶前找個家裡的人,寫一份租賃契約一個月一千租給他,租個5年 買賣不破租賃,新屋主繼受租賃合約,只能收個一月一千租金..... ....當然這個誰看都知道是歪理 要處理一定可以處理,只是法律程序曠日廢時,請個有效率的又沒背景...... 之後就算順利入住也不會開心,何必呢? 所以最好在源頭就把案件控管好 -- 其實打了這麼多 重點就是面對私人設定案件時簽約的時候一定要註記: 權狀過戶+屋主騰空後,再把錢從專戶挪出or撥款清償。 .....結論好弱 可是我覺得超重要的啦~~ 雖然是小小道理一聽就懂,但沒聽還真的不知道(不然就不會那麼多糾紛了) 很多人覺得權狀都拿到了不怕 但實務上還要考量人性以及有私人設定的屋主風險才行阿~~ ps祈禱那個跟我無緣的客戶最後流程可以順利Q 另外這種案件其實很少啦~ 一般來說很難遇到 不過希望這篇寫了之後,看過的人放心上 之後買房子萬一遇到了、那個仲介不懂就教他一下,也保障自己財產安全無虞~^^ 謝謝大家 ※ 引述《sxi (xi)》之銘言: : 首購族剛出社會就遇到房屋買賣糾紛,好想在自己臉上寫個"慘"字.. (嘆) : 屋屋本身有二胎借款,權狀註明了限制登記的字樣.. : 猜測屋主屢次不還利息後被逼賣房償還, : 所以屋主原本就是心不甘情不願的賣房子, : 簽約時,我也傻傻地相信當鋪、仲介與屋主會喬好費用,我只要負責出錢.. : 現在想來真是天真.. 早知不買了.. : 上月初(2/6)小弟PO文說 "屋主不讓銀行拍照,買方無法完成房貸" : 後來真的無法進屋拍照,只好摸摸鼻子換了一間不用進屋拍照的銀行順利核貸.. : 核貸後也順利過戶完成,也有去戶政事務所確認沒問題.. : 可是買賣交易契約明訂騰空期限是107.03.30,就是明天.. : 到現在仍沒有通知我們驗屋,聽仲介的說法是一直躲在家裡.. : 前幾天已經寄出第一次存證信函,要求依照契約期限騰空,否則遲延1日罰萬分之2 : 遲延15日後,我有權利取消房屋買賣,並要求賠償一倍訂約金? : 也許屋主真的沒錢可以賠,所以什麼遲延或違約的,可能都不在意.. : 未來打官司要求賠償也不知道要等到何年何月= =.. : 現在我也只想拿回這段時間損失的金錢, : 最大筆的就是協助屋主償還當鋪40萬以解除限制登記.. : 次筆就是2%仲介費.. : 請問我只要用口頭說就好了? 還是要寄存證信函? : 另外.. 已經過戶好的房子,要再過戶回去.. 有沒有什麼注意事項? : 這段時間除了寄存證信函以及等待之外,還有什麼積極的處理措施呢? 謝謝 -- 信義小魯:(免站內信快速諮詢專頁) https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/ 1.集中過去請益文章 2.不定時更新桃園資訊 3.不動產相關稅務提醒 (小魯的手機很難回信,諮詢歡迎善用臉書專頁^^) --
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1F:推 lin190ya: 推 05/18 13:09


2F:推 weihana: 推~ 05/18 13:23
3F:推 monicaliaw: 推 05/18 13:23
4F:推 leeroy: 好文 05/18 13:23
5F:→ supa64: 不要說少.....因為你是直營.對我們加盟的來說.很容易常見 05/18 13:33
6F:推 j6ru04jo3: 剛好有需要 感謝 05/18 13:38
7F:推 seraphxx: 我之前買的,在一開始賣的時侯就清空了,所以就沒這個 05/18 13:49
8F:→ seraphxx: 問題 05/18 13:49
9F:推 seraphxx: 感謝分享 05/18 13:51
10F:推 monicat: 推 05/18 14:07
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12F:推 tamacugi: 難得有人願意分享 05/18 15:30
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14F:推 bighead0213: 謝謝你 你在做功德(不是賴神的那種) 05/18 15:51
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