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我的家族裡有個很會投資的長輩,他現在已經退休移民美國了. 他在我剛出社會時曾經告訴過我一席話: "想要成功的投資,你應該要好好熟讀歷史。 不管東方還是西方都一樣,因為人性是不會變的。 而大部分的人..只會在不同的時空背景和地點......做出一樣的蠢事。" 他講的那席話,我到現在印象都還很深刻。 讓後我投資的過程賺到了一些錢,也少犯了許多錯 有些明智的長輩教導....真的是受用終身 日本的例子大家應該聽到爛了。 來看看90年前美國的故事 ( 原文作者已不可考 ) ======================= 1) 美國佛羅里達房地產泡沫 美國的崛起(泡沫產生的堅實基礎) 人類歷史上最早可考證的房地產泡沫,發生在1923-1926年, 這就是美國佛羅里達州的房地產熱。 20世紀目睹了美國作為超級大國的興起。 事實上,從19世紀最後30年開始,美國經濟就呈現出一種跨躍式發展的態勢。 進入20世紀後,美國的經濟更是快速發展,讓英、法、德、日等望塵莫及。 在第一次世界大戰前夕的1913年,美國的工業生產已經占世界總額的三分之一以上, 超過了英、法、德、日的總和。 到了20世紀20年 代初,美國經濟欣欣向榮,工作機會多,待遇優厚, 除了本薪外又有休假,人人都在享受經濟發達帶來的繁榮, 同時中產階級也開始買得起私家車,可以自由駕車旅行,不再受制於火車了。 由於經濟的發展,美國人開始變得物質主義、拜金主義起來,一切只注重享受。 天性樂觀的美國人,現在更是花錢如流水??買車、買房、 度假。 沉浸在幸福之中的美國人相信,20世紀的美國將會"永久繁榮"。 美國人樂觀的心理首先表現在股票和房地產上。 當時,股票天天漲,很多投資者都一躍成為富翁,房地產市場也是一片欣欣向榮。 看上去,只要進行合適的投資,任何人都可以發財致富。 旅遊的興起(社會需求下的投資價值產生) 佛羅里達州位於美國的東南端,靠近古巴。 佛羅里達的氣候有些類似中國的海南島,冬季溫暖濕潤。 相比北方的寒冬冰雪,這裡冬季的氣候更為宜人, 於是它就成了美國人的冬日度假的勝地,來佛羅里達度假一時蔚然成風。 尤其是佛羅里達邁阿密市以北的棕櫚灘島,更是成了美國富人聚集的天堂。 棕櫚灘島東臨墨西哥暖流,島上草木茂盛,海灘上滿布高大的棕櫚樹, 優越的海洋性環境氣候在世界眾多一流的旅遊勝地中也名列前茅。 優美的自然風光,不但使棕櫚灘成了世界各地旅遊者心目中嚮往的天堂, 更吸引了來自紐約等經濟發達但冬季嚴寒的美國北部地帶的有錢人來此避寒。 每到旅遊旺季,那些富翁便紛紛南下,就如同加拿大黑雁一樣那樣有規律, 令人印象深刻。 由於棕櫚灘島上彙集的富翁如此這多,有人形象地說"美國四分之一的財富在這裡流動。" 在第一次世界大戰之前,由於地處偏僻, 佛羅里達的土地均價一直較美國其它地方低得多。 然而,由於汽車的迅速普及改變了這種狀況。第一次大戰結束後, 許多擁有汽車的旅遊者在冬季紛紛湧向佛羅里達, 在那裡休閒度假。 佛羅里達因此變成了有錢人的玩樂之都, 非法的賭場、酒吧充斥邁阿密市--佛羅里達最繁華的城市。 冬季的度假熱潮,對佛羅里達產生了很大的影響。 在1920以前,大多數來佛羅里達的人是一些上了年紀的人、富翁或者來此休養的病人。 但隨著佛羅里達的旅遊業開始興旺發達,許多年齡較輕的中產階級開始來到佛羅里達。 對他們來說他們更願意在這裡購買一個冬天度假的小屋或買塊土地 作為日後定居的理想場所。 於是房地產也跟著逐漸繁榮起來。許多眼光敏銳的投資人看准了這一 點, 便到這裡來,迫不及待地購買房地產。佛羅里達成了很多人心目中理想的投資地。 政府的支持(政策引導) 佛羅里達州政府和各地方當局都全力以赴地改善當地的交通和公共設施, 甚至不惜以高息大舉借債來興建基礎設施,以吸引旅遊者和投資者。 於是,到了20年代初,佛羅里達的房地產進入了一個新的階段。 在邁阿密近海的200公里地段,各種建設項目如雨後春筍般四處矗立。 沼澤地的水抽幹了,鋪上新的道路。 高樓大廈遍地開花,高爾夫球場、私人俱樂部、休閒山莊處處林立,臨海公寓更是搶手。 整個佛羅里達都變成了一個大工地。 1923-1926年,佛羅里達的人口成幾何數增長,而土地的價格升幅更是驚人。 棕櫚灘上的一塊地,1923年值80萬美元,1924年達150萬美元,1925年竟高達400萬美元。 當時買土地的定金是10%,因此土地價格每升10%,炒家的利潤便是100%! 與土地相比,房子的價格升幅更是驚人。一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是。 瘋狂的投機 (快速賺錢效應的驅使)  隨著房地產價格的飆升, 購房者的羊群效應行為使這股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。 有一個資料能說明當時的瘋狂: 據統計,到1925年,邁阿密市居然出現了兩千多家地產公司,當時該市僅7.5萬人口, 其中竟有2.5萬名地產經紀人,平均每三位居民就有一位專做房地產買賣! <<邁阿密先驅報>>因刊載巨量的房地產廣告而成為當時世界上最厚的報紙。 到佛田羅裡達投資成了美國人致富的途徑之一。 開往邁阿密的火車輪船上,擠滿了做發財夢的美國人。 一時間,無數的財富競相投入到佛羅里達,市區街道兩側的房屋均被高價買下, 甚至唄郊區尚未規劃的土地也分區賣出。 事實上,這些買房地產的投機者根本不在乎房子的位置何處, 因為他們買房子不是為了自住,而是等待它上漲後拋出,從中獲得差價。 銀行推波助瀾(資金驅動型投機)   在這種狂潮的催動下,一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者的行列。 銀行通常是保守的,其貸款主要是按借款人的還貸能力而定。 但在瘋狂的時刻,也很難保持清 醒的頭腦。 隨著房地產價格的不斷升高, 銀行批准貸款也不再看借款人的財務能力而專注於房地產的價格。 銀行並不是忘了行規,但你不做生意,其它銀行搶著做。 投資者甚至不需要很多錢。因為他們很容易地從銀行獲得貸款。 佛羅里達當地銀行寬鬆的貸款條件給這股房地產熱火上加油。 一般人在購房時只需10%的首付,其餘90%的房款完全來自銀行貸款。 投資者只需支付一定的利息,就可以坐等一個好時機將房子轉賣出去, 而售價往往是原價的兩倍以上。 還清貸款後,所賺得的利潤可達十倍以上! 在最狂熱的時候,地產商甚至把海底的地皮也賣了出去。 泡沫破裂(高位下反向激變因素的集合出現) 只要是泡沫,就會有吹破的那一天。 到了1925年底, 佛羅里達整體地產的價格使得土地的價格貴到僅有少數的土地買賣能夠成交, 該來買房的人也差不多都來了,新來的人陸續減少,所以價格也就沖不上去了。 隨著沼澤地一塊又一塊投入市場,新進的資金不夠支撐土地價格的不斷飆升, 那些財力不夠雄厚的炒手首先被貸款壓垮,不得不舉手投降, 銀行只好收回土地到市場拍賣,這些土地又帶給市場新的壓力。 慢慢地,有的地方價格開始下滑,下滑的消息一傳開,立刻引起恐慌, 於是拋售的狂潮就開始了。 不斷上漲的房地產價格需要大量資金的不斷注入,但這個時候, 獲利的投機者都爭先恐後地試圖從中解脫出來,開始大量拋售他們手中的房地產。 房價自然不進則退,整個市場立刻處於崩潰的邊緣。 屋漏偏遇連夜雨,1926年9月,一場大颶風以每小時125英里的速度橫掃佛羅里達, 整個地區立刻變成廢墟,颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地, 狀況慘不忍睹,這次天災摧毀了13000座房屋,415人喪生。 佛羅里達的農業也出了問題。 地中海果蠅把整個佛羅里達州的橘園破壞殆盡, 讓當地引以為豪的水果業受到了沉重的打擊。 這些天災猶如雪上加霜,讓曾經高高在上的房地產價格急速下跌。 1926年底,不可避免的崩潰終於來臨了, 邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1926年的1.4億美元。 許多後來投入房市的人開始付不起每個月的房貸,於是破產的連鎖反應就此展開了。 投資人虧損累累,許多人甚至手無寸金,一貧無洗。 許多破產的銀行家、 企業家或發瘋、或自殺,有的則淪為乞丐。 轉眼之間,人們不再討論只升不降的佛羅里達房地產價格。 銀行業對前來求貸的房地產買家換了一副嘴臉,要求的定金遠遠超過原來的10%。 當然,新的買主即刻消失,只留下一家又一家倒閉的銀行。   插曲 麥當勞的創始人雷-克洛克當時是一位房地產的仲介,也因為投機房地產而一貧如洗, 此後做了整整17年的紙杯推銷員。 =============== 心得: 約翰 ·坦伯頓爵士有句名言 ( 坦伯頓控股創始人,著名投資者/創業家 ) ~~~~ 英文字典裡,最昂貴的一句話就是"" 這次不一樣"" ~~~~ --
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1F:推 morgoth: 台灣不一樣,台北不一樣,我家不一樣 01/11 21:24


2F:推 Taohsinchun: 台灣的佛州在哪? 01/11 21:24
3F:推 for3: 台灣不一樣 XD 01/11 21:25
4F:推 fuxyou: 不說地名還以為是臺灣 01/11 21:26
5F:推 fytnship: 價格貴到僅有少數買賣能夠成交 + 該來買房的人差不多都 01/11 21:27
6F:→ fytnship: 來了 而新來的人陸續減少 不覺得很有既視感? 01/11 21:27
7F:推 TokyoHard: 賣不掉加價賣啦! 01/11 21:28
8F:推 beebeebee: 又來一篇多空對戰? 01/11 21:35
9F:推 zebracoco: 開堂了,請多方與空方相互詰問 01/11 21:39
10F:推 HarryHTC: 經濟火車頭 房產 只能漲 01/11 21:39
11F:→ asiu: 這次不一樣!! 01/11 21:41
12F:推 waitingB: 台灣有外勞 別怕 01/11 21:43
13F:推 geniusw: 台灣不一樣,台北不一樣,我家不一樣 01/11 21:46
14F:→ hc23: 字太多 失敗 01/11 21:50
15F:推 newstyle: 漲勢就是抓最後一個,跌勢就是誰也不想當第一個 01/11 22:08
16F:推 coubala: 台灣不一樣,現在大家惜售,因為等待井噴的到來 01/11 22:17
17F:推 flexin: 台灣不一樣啦 V形反轉要來了 快掃貨吧 01/11 22:17
18F:推 stockton12: 感謝分享~~ 很用心呢~~ 01/11 22:27
19F:推 a89667767: 推 01/11 22:46
20F:推 josh17: 台灣不一樣啦!華人不一樣啦!以前資訊不發達也不一樣啦 01/11 23:04
21F:推 LoveStreet: 台灣有台灣的玩法 01/11 23:07
22F:推 snowduke: 我家不一樣呀!!! 不要拿時價登陸來跟我浪費時間 01/11 23:14
23F:推 diffmove: 很關鍵的一個點是兩個天災,摧毀當地實業造成崩潰, 01/11 23:17
24F:→ diffmove: 台灣大概也快了,少子化 01/11 23:17


25F:推 successman: 17-19持續走跌 01/11 23:23
26F:推 j1o2s3e4p5h6: 很完整的敘述。但我覺得你舉這例子,還真的跟臺灣 01/11 23:25
27F:→ j1o2s3e4p5h6: 的現況不一樣… 01/11 23:25
28F:推 luke2007: 我也覺得不一樣,台灣更慘 01/11 23:28
29F:→ vaughn: 雖然推你的歷史故事,但實在很不一樣,你的例子才吹了3年 01/11 23:32
30F:→ vaughn: 台灣的房慘吹了13年,怎麼可能會一樣嘛! 01/11 23:33
31F:推 changkurt: 以前很知名的一個炒房客 ,也是常喊台灣不一樣 01/11 23:34
32F:推 march60256: 用心 01/11 23:36
33F:→ changkurt: 最近聽說已經被套了 XDD 01/11 23:37
34F:→ changkurt: 台灣不一樣 ,會不會美國3年落底 ,台灣崩10年 ?XD 01/11 23:42
35F:推 jimmy101: 有沒有人發現這篇的推文內套套出奇的少嗎?都回不了話了 01/11 23:49
36F:→ jimmy101: 還是別發這麼猛地文 , 沒有套套的推文太無趣了... 01/11 23:51
37F:推 amury: 但馬英九任內有嚴格管控貸款成數,所以不容易造成崩跌。 01/12 00:00
38F:→ amury: 雖然還是跌,但或許真的有那麼一點不一樣。 01/12 00:01
39F:→ changkurt: 經驗過台灣這幾年的房市,看這篇文真的很有臨場感 01/12 00:03
40F:推 s4511981: 有一本書叫做歷史上的投機事業 可以看看 01/12 00:04
41F:→ s4511981: 但我看完之後覺得還是有不一樣 因為資訊的流通速度變快 01/12 00:04
42F:→ s4511981: 所以越接近現代 泡泡吹的越小 破得越快 摔的越輕 01/12 00:04
43F:推 aloness: 原po故事是因為天災啟動了崩盤,台灣沒發生大事的話,大 01/12 00:09
44F:→ aloness: 概就寬薇黕薇漯i吧 01/12 00:09
45F:→ aloness: 寬限期大量到期 01/12 00:09
46F:→ aloness: 想拼轉貸如家裡不是開公司有資產可抵押,想同額轉貸很難 01/12 00:11
47F:→ ertip: 還好台灣還有陸資助陣 剛過初升段而已 抱緊等主升 XD 01/12 00:16
48F:推 swanper: 好強烈的即視感,台灣也是走同樣的路 01/12 00:20
49F:推 uebahantw: 自己沒差的鬼話連篇 01/12 00:27


50F:推 oceanman: 台灣不一樣~鬼島內 01/12 00:27
51F:推 max780417: 這本好像在哪看過.. 書櫃嗎~? 01/12 00:57
※ 編輯: ihcmm (111.251.242.107), 01/12/2017 00:57:56
52F:推 blackamose: 推 01/12 01:09
53F:推 coye: 可惜,台灣政府不會讓銀行倒閉,因為他們就是這樣維持GDP d 01/12 01:23
54F:→ coye: er 01/12 01:23
55F:推 Beretta: 臺灣不一樣 結案 外勞跟中國人就能炒到外星人都買不起 01/12 02:30
56F:推 king22649: 台灣不一樣 自住沒差 01/12 03:02
57F:推 qqfish1001: 台灣有剛性需求,不一樣 01/12 03:59
58F:推 Ray1018: 台灣借錢投資的人應該不多吧? 01/12 05:54
59F:→ Ray1018: 感覺恐慌程度應該不會像米國那樣 01/12 05:59
60F:→ Ray1018: 靠北 我錯了 好像大家都貸款買房XD 01/12 06:00
61F:推 ups: 呆灣,不一樣啦,啾咪^___< 01/12 07:08
62F:推 j90261: 幹套慘了啦,這時候進場跟白痴一樣 01/12 07:15
63F:推 tr920: 要從歷史中挑一個片段取暖,其實蠻容易的...同樣,要挑一個 01/12 07:33
64F:→ tr920: 片段打臉也很容易,光是川普故事就可以打臉原PO。重點是你 01/12 07:33
65F:→ tr920: 要挑哪一個故事歷史片斷來套用到未來發展 01/12 07:33
66F:推 cloud7515: 樓上拜託來一個歷史故事給多多打氣吧 01/12 07:43
67F:推 luke2007: 我也想聽泡沫不會破的故事! 01/12 08:13
68F:→ LearnRPG: 還真的跟台灣不一樣 這例子是短期內的瘋狂+天災爆掉 01/12 08:21
69F:→ LearnRPG: 台灣這幾年則是一直在祭出各項政策管控 01/12 08:21
70F:→ LearnRPG: 至於說某個突發性的事件 多少人再等這一次要進場買房 01/12 08:22
71F:→ LearnRPG: 例如 飛彈危機(戰爭訊息) SARS(病菌傳撥) 金融危機(泡沫 01/12 08:23
72F:→ LearnRPG: 同樣的事件已經無法引發崩盤了 因為人類會學習 01/12 08:24
73F:→ LearnRPG: 所以才說 下一次的突發事件 大概剩下 外星人攻台 01/12 08:24
74F:推 leocat: 既視感好強啊,期待發瘋自殺! 01/12 08:36


75F:推 luke2007: 所以日本當時發生什麼天災?哥吉拉? 01/12 08:41
76F:推 luke2007: 如果真的會學習,國中歷史就不用背這麼多朝代 01/12 08:51
77F:推 tr920: 日本是發生比天災還要慘的事情...因為廣場協議,1985年被世 01/12 08:52
78F:→ tr920: 界各國要求日圓升值一倍,等於本來2000萬日幣的房子,升值 01/12 08:52
79F:→ tr920: 後只要1000萬就可買到,房價能不跌嗎... 01/12 08:52
80F:→ StanGetz: 瞎子摸象 只挑自己願意相信的所謂歷史 01/12 09:28
81F:推 soleil88: 請教樓上,所以日本當時是外資大量進場撿便宜,而造成 01/12 09:29
82F:→ soleil88: 房價跌嗎? 01/12 09:29
83F:→ soleil88: 是想請教tr大 01/12 09:29
84F:推 tr920: 樓上邏輯怪怪的,大量買還會下跌?當然是外資逃命潮,導致 01/12 09:34
85F:→ tr920: 金融崩盤,我比較好奇,這點台灣會發生嗎? 01/12 09:34
86F:→ tr920: 譬如台幣突然一口氣升值到15元兌換1美元之類的 01/12 09:37
87F:推 mopigou: 不一樣就是不一樣 01/12 09:59
88F:→ fairyofmoon: 這內容怎麼很像某本名著上抄來的 01/12 10:35
89F:推 piliwu: 廣場協議就是經濟上的核彈 01/12 10:36
90F:→ piliwu: 但日本房市不是外資影響,各國都不是沒有例外 01/12 10:37
91F:推 castalchen: 如果活到三十多歲 人生也定型一大半了 賺不賺的到會 01/12 10:44
92F:→ castalchen: 不會投資 也不用跟別人吵 看看自己口袋就是答案 01/12 10:44
93F:推 hultese: 台灣不一樣 經濟還在逆轟高灰 出口產業超韓趕日 中產階 01/12 10:53
94F:→ hultese: 級個人年收200萬起跳 01/12 10:53
95F:推 Unicorn30: 說實在的對岸嚴重多了 01/12 11:04
96F:推 carolwu18: 臺灣不一樣 嚇不倒我der 01/12 11:08
97F:推 luke2007: 首先要搞清楚廣場協議是因還是果,而且日本還有參與該會 01/12 11:15
98F:→ luke2007: 議呦!廣場協議1985年後,1985-1992日本股票/房地產出現 01/12 11:15
99F:→ luke2007: 瘋狂的榮景,1992年後到現在就是大家知道的結果,基本 01/12 11:15


100F:→ luke2007: 面撐不下去,泡泡還是有破的一天 01/12 11:15
101F:推 tabletenis: 很棒的文章,謝謝分享 01/12 11:27
102F:推 jeff0323: 大部分人都賺不到錢 01/12 11:29
103F:推 soleil88: 我就是認為廣場協議非日本房地產泡沫主因,才好奇Tr大 01/12 11:42
104F:→ soleil88: 的邏輯是什麼,若資金parking在日本國內運用,何需逃命 01/12 11:42
105F:→ soleil88: ,房地產流通性也不高不是? 01/12 11:42
106F:推 foxs9: 好像跟台北有87分像 01/12 12:27
107F:推 tr920: 廣場協議恐怖的地方不是在簽署的當下,而是造成往後5年間的 01/12 12:28
108F:→ tr920: 的日本匯率升值寧靜風暴,日本的出口慘兮兮,但憑藉著前一 01/12 12:28
109F:→ tr920: 波日本企業大賺的資金,他們賭身家大肆炒作資產想要翻身, 01/12 12:28
110F:→ tr920: 結果如何各位可想而知。 01/12 12:28
111F:→ tr920: 可以去看看日本房地產歷史跌幅線,是跟日元匯率升幅線較相 01/12 12:32
112F:→ tr920: 關,還是人口老化程度線相關... 01/12 12:32
113F:推 bicar: 推好文,雖然不一樣,但歷史是真的很重的 01/12 12:54
114F:推 luke2007: 重點還是人謀,不過也有好的一面當時也逼迫日本企業不得 01/12 13:02
115F:→ luke2007: 不轉型邁向全球化,不要單一集中於國內,造就不少跨國大 01/12 13:02
116F:→ luke2007: 企業,Toyota等等 01/12 13:02
117F:推 iamala: 推你長輩的話,現代人真的沒比較聰明,所以歷史是很有價 01/12 13:35
118F:→ iamala: 值的。但拿歷史套用到現今要很小心,環境背景要相符。台灣 01/12 13:35
119F:→ iamala: 某些地方房價所得比真的很正常,是硬支撐。即便如此,這 01/12 13:35
120F:→ iamala: 剛出社會幾年的年輕人就能買新房的地方,人們依然覺得房 01/12 13:35
121F:→ iamala: 價被炒作的太高...其實是以前太低... 01/12 13:35
122F:推 hamel: 希望台灣趕快來個大蕭條 01/12 15:41
123F:推 oeibei: 有看有推 01/12 17:02
124F:推 darkgoblin: 該上車時沒上車 人都下車了才在那以史為鏡 明白承認自 01/12 19:24


125F:→ darkgoblin: 己眼光差還真得蠻難地 01/12 19:25
126F:推 su5028: 好文 01/15 10:36



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