作者fantasy14 (我可以看見嗎)
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標題Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間Sun Oct 18 14:38:31 2020
買股票怎麼不用台積電來算
台積電在十年前是60幾塊
現在是449塊了
十年前如果買房
到現在最多才漲2倍吧
2成貸款的話 是賺8倍 沒錯
不過價格看的是未來性
台積電 十年後 有機會再漲2倍以上
但是台灣的房價
因為低薪 少子化 人口負成長
+ 開放瘦肉精 影響國人健康
+武漢肺炎 服務業蕭條+
+ 勞保 健房要破產+老人急速增加
+ 教招人數增加
+政府建商炒房 造成台灣實質經濟沒有成長
房價 可能會崩盤…‥
台灣房子可能會倒
但是台積電絕不會倒
--
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※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:40:43
1F：推 devidevi : 店面關閉對房價是個警訊吧???還是沒差??10/18 14:40
2F：→ xxlikb01 : 我覺得期待股票崩比房價崩有希望，年初就崩過了10/18 14:40
3F：→ IBIZA : 買台積電跟買房又沒衝突XD10/18 14:41
如果你的錢是無限的
你要買車 買房 買股票 買保險 買老婆
買任何的東西 都是沒衝突的
4F：→ devidevi : 股票會跌，但是會漲回來，但房價一崩，就...10/18 14:41
5F：→ IBIZA : 我十年前都有買啊10/18 14:41
※ 編輯: fantasy14 (114.136.131.191 臺灣), 10/18/2020 14:44:20
6F：→ IBIZA : 台積電真的有機會再漲2倍以上? 10/18 14:43
7F：推 xo7796 : 要就比現金比現金 貸款比貸款，不然只是岳飛打張飛 10/18 14:46
8F：推 huk40199 : 一堆新成屋也沒啥漲整天拿會漲的講 10/18 14:50
9F：推 kusomanfcu : 新成屋早就漲過了。 看老破公寓在市區就知道了 10/18 14:52
10F：→ Trybeer : 10年前你買台G放到現在了？ 10/18 14:53
11F：→ Trybeer : 講這種話就跟10年前為什麼不買國巨一樣 10/18 14:55
12F：推 k85564 : 10年前的台積電可以報到現在也算厲害 10/18 14:55
13F：→ IBIZA : 到今天+473.14% 10/18 14:58
14F：→ IBIZA : 不過大部分去年220賣了 10/18 14:59
15F：推 abramtw : 講的好像房價十年後不會漲三倍的樣子 10/18 14:59
16F：→ fantasy14 : 外資就抱台積十幾年了 10/18 14:59
17F：→ abramtw : 大家什麼時候對台灣的居住正義這麼有信心了 XDDD 10/18 15:00
18F：→ IBIZA : 買房買股本來就不衝突XD 股票賺了拿去當頭期款, 房 10/18 15:00
19F：→ IBIZA : 子租出去, 每個月有正現金流的話就拿來買股票 10/18 15:01
20F：→ IBIZA : 偶爾股市大行情來就把房子拿去增貸套資金投股市 10/18 15:01
21F：→ IBIZA : 衝突在哪? 10/18 15:01
22F：→ IBIZA : 接下來就loop 10/18 15:03
23F：推 Hecc : 用0050比較合理啦 10/18 15:04
24F：→ fantasy14 : 股票賺了 當然拿去加碼買股票 10/18 15:04
25F：→ fantasy14 : 買房子頭期款 要幾百萬 又不是幾萬塊 10/18 15:04
26F：→ fantasy14 : 而且每個月還要付房貸幾萬塊錢 10/18 15:04
27F：→ IBIZA : 房子出租報酬率有3%就會有正現金流 10/18 15:05
28F：→ IBIZA : 股票又不是每一年都有行情 10/18 15:05
29F：→ fantasy14 : 如果你的股票可以讓你賺到付頭期款 10/18 15:06
30F：→ fantasy14 : 表示你的獲利絕對超過 買房子 10/18 15:06
31F：→ IBIZA : 今年的確有賺到頭期款了XD 10/18 15:07
32F：→ IBIZA : 但我知道不是每年都這樣 10/18 15:07
33F：→ IBIZA : 房子因為貸款的關係 報酬率比你想的高很多 你算算 10/18 15:07
34F：→ IBIZA : 看就知道了 10/18 15:07
35F：→ fantasy14 : 你房貸的利息要扣1.5% 10/18 15:08
36F：→ IBIZA : 如果是3%報酬的話, 1.5%報酬乘上5倍槓桿是7.5% 10/18 15:09
37F：→ IBIZA : 每年 10/18 15:09
38F：→ IBIZA : 我剛買了一間3000萬, 貸2500萬, 每個月收11萬 10/18 15:10
39F：→ IBIZA : 房貸30年1.31%, 每個月8.5萬 10/18 15:10
40F：→ IBIZA : 8.5萬裡面, 2.7萬是利息 10/18 15:13
41F：→ IBIZA : 也就是本金500萬, 每月2.5萬現金流, 8.3萬報酬 10/18 15:13
42F：→ IBIZA : 年化報酬=8.3*12/500=19.92% 10/18 15:14
43F：→ IBIZA : 不過還會有租不出去的時候, 所以可能差不多15%吧 10/18 15:14
44F：→ IBIZA : 現在其實還算是難賺了 早期貸款利率6%那時候買的 10/18 15:18
45F：→ IBIZA : 1700萬買的, 一個月能租十萬多 10/18 15:19
46F：→ IBIZA : 擺到現在房價三倍, 還是收十萬多 10/18 15:19
47F：→ stocktonty : 又來了 又是這種漲了幾倍然後買在低價位的假設 10/18 15:41
48F：→ stocktonty : 就好像看空的老是假設紅茶每個人都買在1300 10/18 15:43
49F：推 milkBK : 台海危機和 SARS買房不算嗎 10/18 15:57
50F：噓 EddieJeremy : 你看房價空才有這篇 把你的房價跟台G調換也一樣 10/18 16:23
51F：噓 WoRkFunCtioN: 你10年前買台積電抱到現在再來跟我講 10/18 16:26
52F：推 CaLawrence : 年化報酬率不是這樣算的同學 10/18 16:35
53F：→ CaLawrence : 你要把三十年現金流都列出來 10/18 16:35
54F：推 CaLawrence : 照ibiza的說法 你的投報也不過2.573年化而已 10/18 16:40
55F：→ IBIZA : 2.573怎麼算的? 10/18 16:41
57F：→ CaLawrence : 你要用excel公式irr去拉從第一年到最後一年的現金流 10/18 16:42
58F：→ CaLawrence : 量 包含每個月繳掉的貸款 我房屋每年算你成長1% 租 10/18 16:42
59F：→ CaLawrence : 金每十年重新打約 成長8% 10/18 16:42
60F：→ IBIZA : 其實只要問一條 你分母用多少算? 10/18 16:42
61F：→ CaLawrence : 不算寬限期 當然你套入其他假設 會有其他數字 但是 10/18 16:42
62F：→ CaLawrence : 絕對不可能算出irr5%以上的數字 10/18 16:42
63F：→ CaLawrence : ....看來你對irr沒啥概念呢 10/18 16:43
64F：→ IBIZA : 我本金只花了500萬, 最後變成3900萬 只有2.573%? 10/18 16:43
65F：→ IBIZA : 看來你對成本是甚麼沒甚麼概念呢XD 10/18 16:43
66F：→ IBIZA : 你分母用3000萬算對吧? XD 10/18 16:43
67F：→ CaLawrence : 你每個月不用繳貸款嗎 10/18 16:44
68F：→ IBIZA : 不用啊 房租繳掉了 關我屁事 10/18 16:44
69F：→ CaLawrence : irr是不用套分母下去的好嗎.. 他是算一段連續性的現 10/18 16:44
70F：→ CaLawrence : 金流量的報酬率 10/18 16:44
71F：→ IBIZA : 報酬率的本金是甚麼? 10/18 16:44
72F：→ IBIZA : 有報酬率總有本金吧 10/18 16:45
73F：→ IBIZA : 是你把每個月的房貸當作我的支出嗎? 問題是我又沒出 10/18 16:46
74F：→ IBIZA : 錢XD 10/18 16:46
75F：→ Trybeer : 這個年化報酬率2.5%連我小朋友程度都看出一定有問題 10/18 16:50
76F：→ Trybeer : ，因為槓桿絕對可以放大報酬率 10/18 16:50
77F：→ Trybeer : 當然風險也是相對的啦，跌價時候也是*4 10/18 16:51
79F：→ IBIZA : 期初投入500萬, 每年回收現金2.5*12=30萬, 30年後 10/18 16:55
80F：→ IBIZA : 假設房價不變3000萬, IRR=9% 10/18 16:56
81F：→ IBIZA : 你的參數設定根本有問題吧 10/18 16:56
82F：推 CaLawrence : 我剛數字KEY錯 搞笑了 算起來是9%沒錯 抱歉 10/18 16:57
83F：→ CaLawrence : 但也不會是你原本講的19% 10/18 16:58
84F：→ IBIZA : 19%是單利算的 10/18 16:58
85F：→ IBIZA : 我也沒說19%是IRR啊 10/18 17:00
86F：推 CaLawrence : 年化報酬率通常就是講IRR的意思 不然也不用年化了 10/18 17:01
87F：→ CaLawrence : 不過我覺得比較厲害的是三千萬的物件可以租12萬/月 10/18 17:01
88F：→ IBIZA : 沒有喔 IRR叫內部報酬率 衡量年化報酬的方法很多啊 10/18 17:02
89F：→ CaLawrence : 單純疑問 現在非首購可以貸款85% 利率1.31嗎 10/18 17:02
90F：→ IBIZA : 11萬 不是12萬 10/18 17:02
91F：→ CaLawrence : 資金誇張寬鬆 10/18 17:02
92F：→ IBIZA : 我是用我老婆首購買的 但現在非首購也可以了 10/18 17:03
93F：→ CaLawrence : 年化報酬率 VS 平均年報酬率 GOOGLE一下就知道了 10/18 17:03
94F：推 Trybeer : 某些銀行可以用一些名目貸到9成 10/18 17:03
95F：→ CaLawrence : 若可以貸款9成 那IRR可以更高 10/18 17:04
96F：→ IBIZA : 其實問題比較大的是三十年, 利率基本上是沒問題的 10/18 17:07
97F：→ IBIZA : 趴數的部分銀行都可以用別的名目多貸5%給你 10/18 17:07
98F：→ IBIZA : 9成我是沒問過 10/18 17:08
99F：→ IBIZA : 不過這幾個月銀行的年限部分很大程度鬆動 10/18 17:08
100F：→ Trybeer : 有年紀就比較難 10/18 17:08
101F：→ IBIZA : 以前三十年是特案, 現在已經變成四十年才是特案了 10/18 17:08
102F：→ IBIZA : 現在也不會喔 10/18 17:09
103F：噓 andrewkey : 不能用超績優股台積電來算吧,拿大盤來算才合理 10/18 17:19
104F：→ andrewkey : 更何況大部分散戶績效都輸大盤 10/18 17:20
105F：推 rig2121 : 兩個本來就不衝突啊，房地產就是給有頭期款的人貸 10/18 17:22
106F：→ rig2121 : 款出來操作槓桿，剩下的房客繳會幫你繳完，有標的就 10/18 17:22
107F：→ rig2121 : 重新增貸出來投資，沒標的繼續放，房價不像股價有 10/18 17:22
108F：→ rig2121 : 公定價只要本+息繳得出來也不怕被斷頭，不過銀行有 10/18 17:22
109F：→ rig2121 : 説哪些地方好貸款，不要買錯了XD 10/18 17:22
110F：→ rig2121 : 今年3-6月股票比較好賺，最近房市開始漲很兇，兩個 10/18 17:23
111F：→ rig2121 : 都做不就好了何必爭誰高誰低 10/18 17:23
112F：→ IBIZA : 投資沒有高低 能賺錢就好 10/18 17:24
113F：推 bms : 台灣房子和台積電的話我賭房子存在的比較久 不過當 10/18 17:25
114F：→ bms : 然是六都市區的房子 10/18 17:25
115F：推 seemoon2000 : 台灣房子最近房價有漲很兇嗎 只是貸款的人變多吧... 10/18 17:25
116F：→ IBIZA : 不知道大安森林公園房價跟台積電哪一個會先崩...Q Q 10/18 17:25
117F：→ IBIZA : 信義房價指數漲很多 10/18 17:26
118F：→ IBIZA : 台北市YoY 6.58% MoM 1.3% 10/18 17:27
120F：→ IBIZA : 五月之後基本上都是每個月+1%以上 10/18 17:29
121F：→ IBIZA : 30年房貸常態化的威力太強了... 10/18 17:30
122F：→ castjane : 美豬亞洲一堆都吃壽命也沒比台灣少了 10/18 17:30
123F：推 rig2121 : 今年用股票賺頭期款去做預售屋真的不錯，兩段都賺 10/18 17:30
124F：→ IBIZA : 30年房貸常態化 首購40年房貸 房價應該會再飆 10/18 17:36
125F：推 CIIIO : 結果10年前你買到$1300的宏達電 10/18 18:11
126F：推 goury : 3000萬月租11萬太厲害了，一般人8萬就很高，要做到 10/18 18:32
127F：→ goury : 完全拿租金繳貸款，太難。有這種能力的，買股也是賺 10/18 18:32
128F：推 CaLawrence : 五月之後每個月＋1% 但五月之前你要不要看已經盤多 10/18 18:36
129F：→ CaLawrence : 久了 同時間股票都不知道漲到哪去了 10/18 18:36
130F：噓 a9940597 : 是 10/18 18:45
131F：推 rainsilver : 買完房子貸出來買台積電 正解 10/18 18:58
132F：推 Su22 : 這篇說得也沒錯 10/18 19:48
133F：→ tmot : 講這個應該要用台灣50而不是台gg 10/18 21:00
134F：推 tbrs : 買股要用兩三塊的amd來算 10/18 22:06
135F：推 loveponpon : 我十年前真的買台積... 且放到現在... 10/18 23:36
136F：→ kyova : 這個帳號基本上就是來搞笑的...認真幹嘛 10/19 01:36
137F：推 wahaha711233: 房貸是槓桿 股票少有人槓桿開這麼大抱這麼久 10/19 07:18
138F：→ sc2x2 : 台積電抱10年很難？手上的蘋果都抱15年了 10/19 13:57
139F：→ sc2x2 : 之前說過投資股市抱不住的去投資房地產就好 10/19 13:58
140F：→ Aquarius126 : 有點不太一樣，房地產可以貸款，現在又是低利率時代 10/20 13:47
141F：→ Aquarius126 : ，如果地點挑得好，你借錢買來的資產所產生的收益（ 10/20 13:47
142F：→ Aquarius126 : 房租），還有機會打平房貸負擔。最大風險就是房價突 10/20 13:47
143F：→ Aquarius126 : 然暴跌，但台灣的高官都地主階級，真的要跌也是緩跌 10/20 13:47
144F：→ Aquarius126 : 的機會比較高 10/20 13:47