作者Trybeer ((踹比爾))
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標題Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間Sun Oct 18 13:34:56 2020
1.前提2005Q2為基期（因為0050從2005開始配息）
2.租金報酬率用單利3%計算
https://i.imgur.com/xD4WtNV.jpg
https://i.imgur.com/QmwkabS.jpg
房產如果貸8成，報酬率可直接乘上4倍
0050若要開槓桿可用台指4倍做多替代，再無限轉倉，即使在2008年應該也不至於低於維
持保證金。
有人說六都不等於全國房價，但0050也不等於大盤，事實上六都就像全國房產市值前六大
地區，0050就是市值前50大公司，我認為是說的過去。
結果自己看吧，有錯誤請指教
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1F：推 king3238 : 大盤脫手容易，房地產脫手困難。 10/18 13:42
2F：→ keepingtime : 六都還有地點租金差異，股票單純 10/18 13:45
3F：→ Trybeer : 如果隨時都想用主觀意識脫手，你覺得抱的住16年嗎 10/18 13:45
4F：推 kusomanfcu : 差不多，且租金因為持有稅增，租金在 台北 4年捷運 10/18 13:46
5F：→ kusomanfcu : 附近漲了8%以上 10/18 13:46
6F：→ kusomanfcu : 自住房地產完全不需要脫手只有越換越大而已 10/18 13:46
7F：→ kusomanfcu : 然後還要算股息和租金的稅金和健保補充費 10/18 13:47
8F：→ kusomanfcu : 最後的重點是誰的槓桿便宜 10/18 13:48
9F：→ Trybeer : 那個太複雜了簡略算而已沒那麼多時間 10/18 13:48
10F：推 F0r : 房地產租金比較難複利 10/18 13:49
11F：→ Trybeer : 如果用期貨是不用利息，槓桿下去應該會贏 10/18 13:49
12F：→ F0r : 0050複利很簡單 沒什麼難 10/18 13:50
13F：→ F0r : 租金收到很難明年再買一間房 10/18 13:50
14F：→ Trybeer : 但0050融資利息貴 10/18 13:51
15F：推 kusomanfcu : 租金複利就是其他投資0050複利就是加碼0050 10/18 13:52
16F：→ kusomanfcu : 長期持有自住，越換越大，本多終勝 10/18 13:52
17F：→ kusomanfcu : 期貨有換月差價計算困擾 10/18 13:53
18F：→ kusomanfcu : 你要拿數據去跑 10/18 13:53
19F：推 F0r : 租金複利投資其他標的就沒有意義了 10/18 13:53
20F：→ kusomanfcu : 找0050正2去看可能會比較容易去計算影響 10/18 13:54
21F：→ F0r : 萬一投資到比特幣 誰能夠贏啊？ 10/18 13:54
22F：→ kusomanfcu : 沒有人在歐in房地產的 10/18 13:54
23F：→ kusomanfcu : 房地產只有20-60%左右資產比例 10/18 13:54
24F：→ kusomanfcu : 所以才會變成長期向上 10/18 13:55
25F：推 kusomanfcu : 因為有賺錢就要花 10/18 13:57
26F：→ kusomanfcu : 不然股票紙上資產有意義嗎？ 10/18 13:57
27F：推 F0r : 0050複利投入15年效果截然不同 10/18 13:57
28F：推 smarttb1 : 說的好像收到的租金就不能做投資一樣 10/18 14:01
29F：推 F0r : 可以算一下一樣2005 年300萬買0050，股利再投入；30 10/18 14:04
30F：→ F0r : 0萬買房出租3%，租金扣房貸剩餘總和夠頭期款的時候 10/18 14:04
31F：→ F0r : 的時候買第二間房 看看2020年的資產變化 10/18 14:04
32F：→ F0r : 租金可以投資啊 投資房地產不好嗎？ 10/18 14:05
33F：→ F0r : 不就是在討論大盤跟房地產？ 10/18 14:05
34F：→ F0r : 台北房地產漲那麼多 租金扣掉房貸再投入 第二間房子 10/18 14:06
35F：→ F0r : 應該會贏大盤吧？ 10/18 14:06
36F：→ F0r : 我只是好奇贏多少而已 10/18 14:07
37F：→ Trybeer : 上述統計都是用沒貸款計算喔，這樣才會齊頭，如果要 10/18 14:09
38F：→ Trybeer : 貸款，0050就要算融資，目前融資利息是6%，而且成 10/18 14:09
39F：→ Trybeer : 數是6成，肯定是輸 10/18 14:09
40F：→ IBIZA : 但是你台指四倍做多無限轉倉就沒有股利了 10/18 14:09
41F：→ Trybeer : 所以唯一方法是用期貨，融資成本0，但有轉倉價差 10/18 14:09
42F：→ Trybeer : 台指會自動扣血其實就包含股利成分 10/18 14:10
43F：推 F0r : 沒貸款更好算 房地產每年3% 大概33年之後可以再買 10/18 14:10
44F：→ F0r : 第二間開始複利 10/18 14:10
45F：→ IBIZA : 2005年Q2, 台股6241, 現在差不多翻倍 10/18 14:11
46F：→ Trybeer : 那不更慘-.- 10/18 14:12
47F：→ Trybeer : 比0050還慘 10/18 14:12
48F：→ Trybeer : 不過台指有好處啊50萬可以做到200萬價值，50萬可買 10/18 14:13
49F：→ Trybeer : 不了什麼房 10/18 14:13
50F：→ IBIZA : 買台指期無限轉倉, 如果足額保證的話, 應該比0050差 10/18 14:13
51F：→ IBIZA : 5000點買台指的足額保障是100萬 四倍是25萬 10/18 14:15
52F：→ IBIZA : 1萬點是200萬, 四倍50萬 10/18 14:15
53F：→ IBIZA : 一口 10/18 14:15
54F：→ IBIZA : 四倍應該是有可能某個月份被扛出去? 10/18 14:16
55F：→ IBIZA : 無限轉倉真的比較難估計 因為你要一直補錢加錢.. 10/18 14:18
56F：→ IBIZA : 12000點的時候, 四倍保證金60萬, 維持保證金當時是 10/18 14:21
57F：→ IBIZA : 11萬, 大盤跌2500點就扛出去了 10/18 14:22
58F：→ Trybeer : 好像是喔@@畢竟房產很少跌超過30% 10/18 14:26
59F：→ IBIZA : 房地產基本上只要付貸款 銀行不太管跌價 10/18 14:28
60F：→ Trybeer : 期貨還有被強制平倉風險 10/18 14:28
61F：→ IBIZA : 房地產脫手困難, 但轉/增貸就可以拿回一部分錢 10/18 14:34
62F：→ IBIZA : 所以你要做複利其實是沒問題的 10/18 14:35
63F：→ IBIZA : 其實很常見的是收租房在行情來的時候拿去抵押增貸 10/18 14:36
64F：→ IBIZA : 投入股市, 股市投資告一段落再拿去買一間XD 10/18 14:36
65F：→ IBIZA : 這也是我正在做的... 10/18 14:37
66F：→ Trybeer : IBIZA大感覺是房產和股市互相運用的箇中好手 10/18 14:38
67F：→ IBIZA : 房市股市本來就沒衝突 10/18 14:39
68F：→ Trybeer : 是沒衝突啊，就統計一下，讓大家知道房市投資沒那 10/18 14:41
69F：→ Trybeer : 麼差而已 10/18 14:41
70F：→ Trybeer : 最近也想增貸再買第二間$-$ 10/18 14:41
71F：→ IBIZA : 出租房主要是事先要設定好, 之後自己跑, 很穩 10/18 14:42
72F：→ IBIZA : 價差的就比較難說 我沒做 10/18 14:42
73F：→ wayne790614 : 單利3%有些樂觀，應該考慮最低1.5%的情形 10/18 15:39
74F：→ wayne790614 : 房價指數不代表，你現在捧著錢就搶得到房子 10/18 15:40
75F：→ IBIZA : 租金1.5%幹嘛買... 10/18 15:40
76F：→ IBIZA : 我上個月還有看到開價跟房租是6%左右的 不過一下就 10/18 15:41
77F：→ IBIZA : 賣掉了, 基本上現在3%還是很多 10/18 15:41
78F：→ wayne790614 : 漲幅受制於該區域薪資水準，不會無限制上漲 10/18 15:41
79F：→ IBIZA : 你要買房長期出租 就是期初報酬率要設定好 10/18 15:41
80F：→ wayne790614 : 那你叫改成五都，每個區域的情形本來就不一樣 10/18 15:42
81F：→ IBIZA : 3%是台北市 出了台北市更高 10/18 15:43
82F：→ wayne790614 : 房地產就是你買的物件是否符合你設定的投報，某些 10/18 15:43
83F：→ wayne790614 : 區域就是不好取得 10/18 15:43
84F：→ IBIZA : 我剛買在大安森林公園跟東門站附近... 10/18 15:44
85F：→ IBIZA : 我講的上個月看到的6%物件, 是內科聯發科對面的 10/18 15:44
86F：→ wayne790614 : 所以你是說台北市2000w的房子一年可以收到60w 10/18 15:45
87F：→ IBIZA : 是喔 10/18 15:45
88F：→ IBIZA : 那科那間是開1500, 月租6.5萬 10/18 15:46
89F：→ IBIZA : 內科那間是開1500, 月租6.5萬 10/18 15:46
90F：→ wayne790614 : 6%就要收到120w 或是更高 10/18 15:47
91F：→ wayne790614 : 內科的房子只要1500喔 10/18 15:48
92F：→ wayne790614 : 如果是老房子是不是要考慮後續上漲的幅度 10/18 15:49
93F：→ IBIZA : 租金收入扣除利息每年就有十幾趴了 我還考慮甚麼後 10/18 15:50
94F：→ IBIZA : 續上漲...有的話是多賺的 10/18 15:50
95F：→ IBIZA : 基本上老房子就是地價而已 房是不崩 也不會跌 10/18 15:50
96F：→ IBIZA : 基本上我買著出租 有遇到都更算我好運 沒遇到就繼 10/18 15:50
97F：→ IBIZA : 續出租啊.. 10/18 15:51
98F：→ Trybeer : 1500/月租6.5萬 這在台北市蠻屌的 10/18 15:51
99F：→ IBIZA : 那間真的很屌 但是一下就沒了 我有打電話問過 10/18 15:51
100F：→ IBIZA : 不過那間地是工業區的地 在聯發科對面巷子的無尾 10/18 15:52
101F：→ IBIZA : 巷底 隔套出租的 10/18 15:53
103F：→ IBIZA : 我那時候因為是工業區土地遲疑了一下 就沒了 10/18 15:56
104F：→ wayne790614 : 詢問一下扣除利息是什麼東西，6.5/1500那間不是才 10/18 16:02
105F：→ wayne790614 : 5.2%, 10/18 16:02
106F：→ IBIZA : 價格還可以談吧 10/18 16:03
107F：→ IBIZA : 就算買1500好了, 貸1200萬30年1.5%利率 10/18 16:05
108F：→ IBIZA : 頭期款300萬 每月還款4.1萬, 內含1.5萬利息 10/18 16:05
109F：→ IBIZA : 6.5萬房租, 每個月正現金流2.4萬, 報酬5萬 10/18 16:06
110F：→ IBIZA : 以實際付出的本金300萬來算, 年化報酬5*12=60/300= 10/18 16:06
111F：→ IBIZA : 20% 10/18 16:06
112F：→ IBIZA : 買房出租你要考慮的就是現金流能不能是正的 10/18 16:07
113F：→ IBIZA : 還有報酬相對於頭期款有多少 10/18 16:07
114F：→ IBIZA : 兩項都設定好, 買下去之後就讓他自己跑, 偶爾房客 10/18 16:07
115F：→ IBIZA : 出問題叫修去看一下 10/18 16:07
116F：→ IBIZA : 房價漲跌基本上不關你的事 房子能以預定金額租出去 10/18 16:08
117F：→ IBIZA : 就好 10/18 16:08
118F：→ Trybeer : 隔套出租是報酬比較高，但出事不敢想像 10/18 16:16
119F：→ IBIZA : 電好好弄 不要給開伙 保險保一保XD 10/18 16:18
120F：→ Trybeer : 上次新聞報大火燒死兩個房客後續責任不知如何？ 10/18 16:18
121F：→ wayne790614 : 所以以四倍貸款下去操作 租金收入必須大於3.3%現金 10/18 16:27
122F：→ wayne790614 : 流才會是正的 10/18 16:27
123F：→ wayne790614 : 4.1*12/1500 = 0.0328 10/18 16:28
124F：→ IBIZA : 差不多 3%是基本 10/18 16:31
125F：→ Petrovsky : 591雙北一堆賣5年以上 10/18 22:45
126F：→ willism : 在同一個購買時間點，六都面積那麼大，你先保證每 10/19 02:58
127F：→ willism : 個人買到的都是平均房價(合理價)。0050，全台灣買 10/19 02:58
128F：→ willism : 的都會是同一價位。 10/19 02:58
129F：噓 willism : 那瑪夏也在六都，你知道嗎... 10/19 03:00
130F：→ willism : 你買的是六都裡的房子，而非“六都房價指數ETF”， 10/19 03:05
131F：→ willism : 這點絕對要搞清楚！ 10/19 03:05
132F：→ Trybeer : 高雄市不買買那瑪夏你知道自己在說什麼嗎 10/19 07:58
133F：→ IBIZA : 講的好像沒人買股票買在高點一樣... 10/19 09:33