作者aloness (aloness)
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標題Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多？
時間Sat Oct 17 21:06:42 2020
買房跟買股，最大的差別
就是一個通常是正資產
一個通常是負資產
兩者差別在於，擁有之後的債務問題
一般人最大的盲點就是
買不動產以本金設定頭期款
以房貸承受能力之下所購入的產品
去跟股票比報酬率
然而這時的股票報酬率
一般卻是以全額本金購入
(股票融資長期持有的利息，很恐怖的)
但買不動產者論點，最自相矛盾的
也就是借貸開槓桿這點
強調持有物件，持續開槓桿的人
代表最好房子本身是沒有房貸的
如果物件本身未償債務高
又如何能去談及槓桿問題
(我們在這不提增貸這件事
因為最好的融資方式就是聯名擔保
名下資產累積到一定量
光是以遠期支票就可以維持現金流了)
強調賺價差的
在投入資金之後，處份完成之前
談論槓桿操作與您無緣
(朝這個方向操作
勢必要做到投入資金最少
因此在交易出去前
用最少的還款金額才能做最大獲利)
槓桿是拉高了購買能力
但同時無法提供其他方向的擔保
常常都看到有人把兩個觀念混淆在一起談
更別提拿炒作論點
來跟股票談長期持有比拼報酬率
炒作房市拼的是連續短期交易
怎麼會去跟股票比拼長期持有的效益？
這樣子比法，任誰都只會買房了
另外在談及槓桿這件事
比起能借多少，能還多少更是重點
不論想把現金換成什麼樣的資產
維持良好的信用以及穩定的現金流
能跟銀行搬多少錢
遠比去計算資產能換多少債務
更值得你去經營
聊歸聊
賺了錢要會去享受也很重要
https://i.imgur.com/bgugxVf.jpg
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1F：推 Chrkamp : 取決你484營造商～ 10/17 21:09
2F：→ IBIZA : 不需要啊, 房地產如果是要強調投報的, 當然是選 10/17 21:29
3F：→ IBIZA : 收入能cover房貸本利之後還能創造淨現金流的啊 10/17 21:30
4F：→ IBIZA : 其實就跟買股票一樣, 存股跟飆股找的方向是不同的 10/17 21:30
5F：→ IBIZA : 房子要賺租金還是要賺價差, 方向也是不一樣 10/17 21:31
6F：→ IBIZA : 以目前的利率條件, 大概3%的物件就能創造淨現金流 10/17 21:32
7F：→ IBIZA : 這時候頭期款的報酬率大概有10+% 10/17 21:33
8F：→ visda : 未償債務高一樣是開槓桿，只是槓桿本金不同的差別 10/17 21:34
9F：→ visda : ，對投報率又沒有影響，你有三百萬，付一間房的頭 10/17 21:34
10F：→ visda : 期款，跟用三千萬付十間房的頭期款，報酬率是一樣 10/17 21:34
11F：→ visda : 的，只是本金不同帶來收益不同而已 10/17 21:34
12F：→ IBIZA : 股票跟房子最大的差別其實是，房子你只要現金流不出 10/17 21:45
13F：→ IBIZA : 問題，房價不管怎麼漲跌，銀行基本上不太會管你，股 10/17 21:45
14F：→ IBIZA : 票不同 10/17 21:45
15F：→ IBIZA : 所以投報房其實期初房貸本利跟租金的現金流設定好 10/17 21:47
16F：→ IBIZA : 基本上不太需要擔心中途被斷頭導致本金虧損 10/17 21:47
17F：推 kusomanfcu : 8F errr? 10/17 21:52
18F：推 Su22 : 這篇也有道理 10/17 22:09
19F：推 kusomanfcu : 10間房的利率和頭期不同 10/17 22:18
20F：→ kusomanfcu : 槓桿最好的成本+時機就是今年過年前後加享受後面的 10/17 22:19
21F：→ kusomanfcu : 降息 10/17 22:19
22F：→ kusomanfcu : 所以我在那時候一直喊衝 10/17 22:19
23F：→ IBIZA : 槓桿最好的時機才剛開始啊 10/17 22:29
24F：→ IBIZA : 現在要問30年貸款的難度比年初低很多 10/17 22:29
25F：→ abyssa1 : 房子第一間有種種優惠 稅賦利率都有優惠 10/17 22:30
26F：→ abyssa1 : 第二間以上狀況又不一樣了 10/17 22:30
27F：→ IBIZA : 我甚至都想問問看能不能貸40年了 10/17 22:30
28F：→ IBIZA : 過年那時候只是房價有可能比較好談而已 10/17 22:31
29F：推 kusomanfcu : 那時後就是最好價格，貸款可以轉 10/17 22:54
30F：→ IBIZA : 貸款談不到也沒辦法成交.. 10/17 22:57
31F：→ IBIZA : 當時又無法預知半年後貸款會好談 10/17 22:58
32F：推 kusomanfcu : 怎麼可能沒辦法成交，有錢就可以成交 10/17 23:03
33F：→ IBIZA : 現在一般房地產不貸款其實就不太用談投報了 10/17 23:15
34F：→ IBIZA : 這種利率 有錢也不要拿去多付房價啊XD 10/17 23:16
35F：→ IBIZA : 貸不到三十年, 收租要達成正現金流的難度就高很多 10/17 23:19
36F：推 sora0115 : IB大近期有投資房地產嗎？ 10/17 23:30
37F：→ IBIZA : 6月買了 10/17 23:31
38F：→ IBIZA : 正在改裝 10/17 23:31
39F：→ IBIZA : 本來打算自住的, 但現在種種考量應該會租出去 10/17 23:33
40F：推 peace304 : 論本質 股市就是比房市波動大，股市半年就炒玩一波 10/17 23:53
41F：→ peace304 : ，房市你現金流還款沒問題 大概就像投資台g 穩健成 10/17 23:53
42F：→ peace304 : 長或稱保值 10/17 23:53
43F：→ peace304 : 以3-5年來看 10/17 23:53
44F：→ wadashi1 : 其實出租房比較像是當老闆,買房是投資,出收租是工作 10/18 00:48
45F：推 Petrovsky : 會玩房地慘 有兩種 10/18 22:37
46F：→ Petrovsky : 1. 黑心建商、投資客 10/18 22:38
47F：→ Petrovsky : 2. 腦袋不清楚的人 10/18 22:38