作者Dodoroiscute (再想想)
看板Examination
標題Re: [請益] 使用借貸物權化問題
時間Sat Sep 12 17:06:43 2020
不好意思，我先說結論。
關於「使用借貸得否類推適用425條」？
因為本題並不是單純的使用借貸，而是在土地上蓋了房子，
土地與房屋的分屬不同人所有。(425-1和426-1都是這個情況,425不是)
我認為不能類推適用，因為保護的占有的論據不同。
因為425條法理是基於保障通常基於弱勢的承租人，有維持社會安定的功能。
而借地蓋屋的問題是，借用人是否因房屋所有權，使其對土地的占有有特別保護的需要。
另外，也可以從425條地2項限期五年的規定也可看得出來，
若類推適用第2項，未經公證的使用借貸契約只維持5年後就要拆屋還地，似無實益。
因此在使用借貸土地上蓋房屋的情況下，
類推適用425條，並沒有因此而加強對借用人占有土地的保護，那何必適用？
簡言之，以下兩點：
第一、保護的對象不用，法理論據也不同。
承租人一無所有，因此居住的安定需要保護。
借地蓋屋的借用人擁有房屋，基於社會經濟秩序，故其對土地的占有需要保護。
(如果借用人沒有蓋房子，只是堆雜物，那就直接767，沒有以上的問題。)
第二、類推適用無法達到保護的目的。
買賣不破租賃的情況是契約的期限若超過五年是無效的(未經公證的情況下)。
借地蓋屋，借用的期限若也只有五年，也不符合社會經濟效益。
若只適用第一項的買賣不破租賃，卻不適用同條第二項的期限限制，又要如何說理？
另外我再補充一下，若只類推適用425的第一項，把租賃契約換成使用借貸契約，
一樣不能達到保護借用人的目的。
因為依照470和472的規定，對借用人的保護更少，因為是無償的關係，
貸與人得隨時請求返還或得終止契約的依據更多。
※ 引述《melody0709 (MiA)》之銘言：
: 以來勝分科六法的案例為例：
: 土地所有人與借用人締結一使用借貸契約，使借用人取得土地之利用權，並得於土地上建築
: 房屋。貸與人後將為使用借貸契約標的物之土地移轉給他人，土地受讓人得否依民法767規
: 定請求借用人拆屋還地？
: https://i.imgur.com/PK7rXwn.jpg
: https://i.imgur.com/4PTk52j.jpg
: 按照分科六法底下的資訊，大致可以分成三種解法：
: 1.類推425-1
: 2.類推426-1
: 3.視個案有無違反誠信原則
: 我的疑問是，在這個案例底下，為什麼完全沒有討論到「使用借貸得否類推適用425條」這
: 個大爭點呢？(貸與人移轉土地所有權，土地借用人得否對土地受讓人主張依民法425使用借
: 貸契約繼續存
: 在)
: 所以在這種案例下，我覺得似乎要列四個方向去寫：
: 1.得否類推425
: 2.得否類推425-1
: 3.得否類推426-1
: 4.視個案有無違法誠信原則
: 不知道我有沒有理解錯的地方？
: --
:
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.46.110 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/Examination/M.1599831151.A.8C7.html
: ※ 編輯: melody0709 (223.137.46.110 臺灣), 09/11/2020 21:33:59
: 推 valentines: 實務見解（59年度台上字第2490號原判例）認為使用借貸 09/11 21:59
: → valentines: 認為不得比照民法第425條比附援引適用 09/11 21:59
: 我知道，我好奇的是這是個大爭點，怎麼在這個案例裡完全隻字未提425，是不是應該也要
: 討論一下？
: ※ 編輯: melody0709 (223.137.46.110 臺灣), 09/11/2020 22:01:54
: ※ 編輯: melody0709 (223.137.46.110 臺灣), 09/11/2020 22:07:06
: → valentines: 在原判例的實務見解操作，及學者也都認同的情況下，就 09/11 22:15
: 使用借貸類推425的爭議，學說相當分歧，沒有都認同實務見解阿
: → valentines: 沒有討論的價值跟必要（尤其是對於考國考而言）。縱然 09/11 22:15
: → valentines: 是在法院組織法修法之後，效力等同最高法院判決也還是 09/11 22:15
: → valentines: 具高度參考價值，討論其他爭點還比較具有實益，以上 09/11 22:15
: → valentines: 個人見解 09/11 22:15
: 推 james0326123: 簡單來說引用法條討論只要討論跟事實相近的就好，你 09/11 22:16
: → james0326123: 當然可以討論只是考卷寫不完 09/11 22:16
: 其實我會想問，就是因為我覺得跟事實最相近的法條就是425
: 425：出租人移轉所有權
: 本例：貸與人移轉所有權
: 只要能類推425，借用人自然就有占有權源，受讓人就不能行使767
: 還是有哪裡是我沒注意到的？
: ※ 編輯: melody0709 (223.137.46.110 臺灣), 09/11/2020 22:23:09
: ※ 編輯: melody0709 (223.137.46.110 臺灣), 09/11/2020 22:51:10
: → CCWck: 時間夠就寫，但如果不是出題者要的也不會加分 09/11 23:01
: 推 ryanchang03: 我覺得光看這個案例，直覺就是一個典型的使用借貸類 09/11 23:13
: → ryanchang03: 推425的問題 09/11 23:13
: 推 final9711: 不是 你拍這條就425-1底下當然是討論425-1的爭點 09/11 23:37
: → final9711: 你要討論425的爭點不會去425條底下看喔 明明就寫了一 09/11 23:38
: → final9711: 堆 09/11 23:38
: 確實是在425-1底下沒錯，不過會困擾的原因是案例問的不是「得否類推425-1」而是「受讓
: 人得否主張767物上請求」，似乎應該討論所有可能會使借用人變成有權占有的原因。就像
: 後面也有列出426-1或是148誠信原則的適用，不是只有討論425-1。
: 不過這也不是重點啦，重點是想確認這個案例是不是需要討論到類推適用425的問題。
: ※ 編輯: melody0709 (223.137.46.110 臺灣), 09/11/2020 23:55:30
: 推 final9711: 總歸一句還是看題目怎麼出 09/12 00:03
: 推 final9711: 單純這個案例應該是要寫一下 09/12 00:11
: 推 DamnHungry: 因為使用借貸為無償契約，是兩人基於信賴或特別關係（ 09/12 00:59
: → DamnHungry: 如員工宿舍）而成立的要物契約，後面擁有房屋所有權的 09/12 00:59
: → DamnHungry: 人與借貸人並無此關係，所以並不當然計繼受其使用借貸 09/12 00:59
: → DamnHungry: 關係，類似的可參考最高法院95年第16次民庭會議。 09/12 00:59
: 推 DamnHungry: 拍謝打錯..是後面擁有土地所有權人不當然繼受 09/12 01:14
: → DamnHungry: 而題目已經點明為使用借貸了，再去討論是否類推適用42 09/12 01:38
: → DamnHungry: 5買賣不破租賃有點揮空劍的感覺，也會浪費作答時間 09/12 01:38
: → DamnHungry: ...........仔細看了一下你前面的回答，好像突破盲點 09/12 02:23
: → DamnHungry: 了。借地建屋所蓋的房屋，房屋所有權是屬於蓋的人啊（ 09/12 02:23
: → DamnHungry: 簡化：地主A借地讓B蓋房子，房屋所有權人是B，嗣後A將 09/12 02:23
: → DamnHungry: 地賣給C，土地所有權人是C)，因B妨礙到C使用土地，當 09/12 02:23
: → DamnHungry: 然題目會問C能否主張767。 09/12 02:23
: → DamnHungry: 也因此討論到425-1、426-1。 09/12 02:25
: → DamnHungry: 425通常是房屋所有權人是A、租賃人是B，嗣後A將房屋所 09/12 02:29
: → DamnHungry: 有權移轉給C的狀況，不一樣 09/12 02:29
: 推 DamnHungry: 這題主要是地上權的問題，而425-1、426-1就是為了解決 09/12 02:41
: → DamnHungry: 地上權的問題，增進使用上的經濟效益 09/12 02:41
: 推 pon7711: 借地建屋可能類推425或426-1 並援引425-1立法理由 09/12 03:09
: 推 dreamsletter: 沒有討論的是一回事 但本題設例確實是跟425無關 09/12 04:07
: → CCWck: 425-1,426-1不是地上權吧，應該是法定債之移轉 09/12 04:21
: → CCWck: 用767來問，是要考是否有債權效力之占有本權 09/12 04:22
: 推 ryanchang03: 我覺得還是有關425 09/12 15:28
: → ryanchang03: 土地所有人跟借用人之間有使用借貸契約，然後土地所 09/12 15:29
: → ryanchang03: 有權人移轉土地所有權給第三人，則借用人可否類推42 09/12 15:29
: → ryanchang03: 5對第三人主張使用借貸契約繼續存在 09/12 15:29
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※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/12/2020 17:15:11
※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/12/2020 17:26:30
1F：推 DamnHungry: 推 09/12 17:24
※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/12/2020 17:27:55
2F：推 BPM88: 推，雖然不知道你說的對不對，但我聽的懂… 09/12 18:41
3F：推 CCWck: 如果承租人不可憐，425可能不適用 09/12 20:05
4F：→ DamnHungry: 一旦適用425，就算承租人不可憐，後手土地所有人也可 09/12 20:36
5F：→ DamnHungry: 憐吧，沒租金拿欸 09/12 20:36
6F：→ DamnHungry: 這等於無償契約過給後手，C大要怎麼把它轉為有償的租 09/12 20:38
7F：→ DamnHungry: 賃契約？ 09/12 20:38
8F：→ CCWck: 我講的是租賃，不是使用借貸 09/12 20:53
9F：→ Dodoroiscute: 425就是預設房客處於弱勢..雖然實際上不一定~ 09/12 20:57
10F：→ CCWck: 印象中是有被法院認定不夠可憐而不適用的判決 09/12 21:34
11F：→ dreamsletter: 錒....不就是窮到沒錢租才去拜託用借的嗎..... 那個 09/12 23:10
12F：→ dreamsletter: 理由蠻爛的 09/12 23:10
13F：→ dreamsletter: 不是很懂學說拿弱勢保護的立論到底在想什麼 09/12 23:10
14F：推 jjeffrey1015: 未必預設弱勢，保障承租人是真的 09/12 23:13
15F：→ DamnHungry: 借地建屋又不是窮到租不起才去借的......都有錢蓋房子 09/12 23:27
16F：→ DamnHungry: 了哪來窮，通常會有糾紛幾乎是親人間基於情誼把地借給 09/12 23:27
17F：→ DamnHungry: 親人蓋房子，假設大伯借地給二伯蓋房好了，後來大伯死 09/12 23:27
18F：→ DamnHungry: 了兒子繼承，嗣後把土地賣了，發生糾紛。要不然就是國 09/12 23:27
19F：→ DamnHungry: 軍機關借地給榮民蓋眷舍，以便照顧眷屬生活，後來老榮 09/12 23:27
20F：→ DamnHungry: 民幾乎死了剩後代，已無原先使用借貸之目的，所以把地 09/12 23:27
21F：→ DamnHungry: 收回造成後代不滿，發生糾紛。 09/12 23:27
20 下列何項法律規定與保護弱勢承租人無關？
(A) 民法買賣不破租賃之規定
(B) 不動產出租人之留置權
(C) 出租人之修繕義務之規定
(D) 租賃之默示更新
※ 編輯: Dodoroiscute (1.200.218.48 臺灣), 09/12/2020 23:30:33
22F：→ Dodoroiscute: 上面那是考試題目~ 09/12 23:31
23F：推 DamnHungry: B啊，這篇我是支持你論點的，上面是在回dream大 09/12 23:36
24F：→ Dodoroiscute: 那題目也是給d大跟j大看的...有關弱勢的說法 09/12 23:39
25F：→ dreamsletter: 關於弱勢保護的說法不是不能理解 但我個人不覺得那 09/13 00:24
26F：→ dreamsletter: 是理由 09/13 00:24
27F：→ Dodoroiscute: 回樓上d大,很多老師跟教科書都說保護弱勢是理由 09/13 00:32
28F：→ Dodoroiscute: 您可能不是法律系的,或許有自己的想法也不一定.. 09/13 00:33
29F：→ dreamsletter: 呃....我知道很多老師跟教科書或坊間參考書都有寫保 09/13 01:44
30F：→ dreamsletter: 障弱勢這點 也確實這是立法者的價值判斷（參土地法1 09/13 01:44
31F：→ dreamsletter: 00條上下的規定） 但我覺得說是承租人就是弱勢不然 09/13 01:44
32F：→ dreamsletter: 不過有償無償跟債之相對性例外應從嚴解釋的說法我更 09/13 01:44
33F：→ dreamsletter: 是認同就是了 09/13 01:44
34F：推 jjeffrey1015: 就不一定是弱勢，你寫保障弱勢承租人，有些老師就覺 09/13 07:08
35F：→ jjeffrey1015: 得很刺眼 09/13 07:08
36F：推 wowisgood: 這篇論點正確 推 09/13 11:13
37F：推 jjeffrey1015: 抱歉，發言過於偏激，在此深切反省 09/13 17:36
38F：推 jjeffrey1015: 胡天賜，買賣不破租賃制度之法律經濟分析，臺大法 09/13 17:43
39F：→ jjeffrey1015: 學叢論，第33 卷，第1 期，2004 年1 月。 09/13 17:43
40F：→ jjeffrey1015: 摘要：「本文結論為，民法第四百二十五條立法當時（ 09/13 17:44
41F：→ jjeffrey1015: 民國十八年）之所以採買賣不破租賃制度，固然是為了 09/13 17:44
42F：→ jjeffrey1015: 保障基於社會經濟弱者地位之承租人，然至今雖然承 09/13 17:44
43F：→ jjeffrey1015: 租人已不再是社會上之弱者，但仍採用買賣不破租賃 09/13 17:44
44F：→ jjeffrey1015: 制度之原因乃在於欲發揮租賃制度以及租賃標的物之經 09/13 17:44
45F：→ jjeffrey1015: 濟效率所致。」 09/13 17:44