作者LINPINPARK (lalalo)
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標題[新聞] 新壽董事會決議擬處分國內不動產 拚不動
時間Fri Apr 26 12:28:09 2024
連結:
https://reurl.cc/Djd146
內文：
新壽董事會決議擬處分國內不動產 拚不動產活化
新光人壽近期積極進行不動產活化，24日公告董事會決議擬處分國內不動產。對此，新光
金（2888）表示，新壽會例行會對不動產收益進行檢視，為一般業務操作。
新壽是國內不動產市場，數一數二的包租公，隨著不動產報酬率的門檻愈來愈高，加上強
化資本的需求，新壽也對不動產收益進行檢視。
為了順利接軌IFRS與ICS，新壽於去年成立「不動產管理委員會」，主席為具建築師資格
的新壽董事吳昕達，副董洪士琪也是委員之一。
新壽在全台有超過200多棟不動產，委員會將全面盤點新壽現有不動產使用情形，檢討租
金過低、收益過低的不動產，主要是讓新壽不動產符合收益率2.845%。而在央行升息半碼
後，不動產收益門檻將進一步推升至2.97%
心得：
大西瓜為了拚資本適足率RBC 200% 開始賣全台不動產啦
推測目標也要賣200-300億的不動產，才能符合2024-2025-2026金管會要求的增資
需求，若資本未到位，可謂是大西光的存亡之秋，今天收到高力公開標售訊息馬上就看到
一個還不差的，淡江大學 Hi City 整棟10,739建坪標售，地坪約1,295坪
https://imgur.com/a/H9SzOU8
查了一下資料，2013 西瓜跟龍嚴買18億台幣，租金收益率當時有3.9%，推測2013年租金
約7千萬左右，過了11年少說租金也有漲個1.4倍，假定現在2024一年租金一億左右，
除以現在壽險不動產收益率 2.97%，目標西瓜應該想賣33億左右
此物件總共784間學生套房，加上700坪的商場，大量停車位，少數單一產權完整
有立即收益的複合式商業大樓，未來還有可能有改建利益。
很期待西瓜接下來回拿什麼好東西出來賣，我猜應該都是從蛋白開始
的應該還是保住惜售。
淡大這個壽險業, REITs 都是淺再買家，手骨粗一點的自然人也有能力單獨吃下
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1F：推 s876612s: 推 剛剛看到L大刪了一篇文一直很好奇內容是什麼04/26 12:33
2F：→ LINPINPARK: 我本來要轉股版的文章，但我發現沒有解釋很清楚04/26 12:35
3F：→ LINPINPARK: 這篇新聞裡面講的比較清楚04/26 12:35
4F：推 s876612s: 原來是這樣 04/26 12:35
5F：→ KrisNYC: 這個淡大hi city據說是淡大學生過往集中在後門04/26 12:35
6F：→ KrisNYC: 現在變成主要集中在前門的重要推手04/26 12:35
7F：→ KrisNYC: 旁邊有健身工房 全聯04/26 12:36
8F：→ s876612s: 剛好請教一下L大 您看好桃園青埔嗎 最近要買一間預售來04/26 12:36
9F：→ s876612s: 投資 很好奇您對那邊的看法04/26 12:36
對桃園青埔沒概念
10F：推 jamo: 這棟幾乎全吃淡江大學的商圈，在少子化威脅下，以長期持有的04/26 13:47
11F：→ jamo: 前提我並不看好~04/26 13:47
沒錯 我有查一下目前淡大在校生每年下滑，從2020-2023每年下滑，兩萬四到兩萬二
這就是少子化的開始，但，投資第二層思考，要想得是幾個問題
1) 淡江 Hi City 的套房定位屬於中高定價，此種產品目前供給與需求狀況如何?
2) 套房數784間，即使入學逐年減少，需求降低，是否有實質影響到需求?
以上要討論 租這裡是相對有錢的學生，少子化的影響下，基數減少
但有錢的學生是否有增加?
我覺得這蠻有意思的，對照組也可以看看2013年新光買的時候是98%住房率
現在不知道多少，我推估應該還有90%
※ 編輯: LINPINPARK (125.227.159.18 臺灣), 04/26/2024 14:19:26
12F：推 l98: 淡大註冊率還比文化大學好就是04/26 14:17
13F：推 s876612s: 謝謝回覆04/26 14:39
14F：推 bustinjieber: 還是要看產品未來的定位跟規劃，04/26 14:41
15F：→ bustinjieber: 再怎麼說，淡水也是人口移入大區， 04/26 14:41
16F：→ bustinjieber: 學生變少vs人口變多，一增一減，04/26 14:41
17F：→ bustinjieber: 業主應該會有相對應的轉型。04/26 14:41
其實屋齡23年，33億成交一坪大概30萬入手
在收租個7年收七億租金，過30年拿危老容積
改建成本是26億+打掉+重建估25億=50億
改建後銷坪粗估現在一萬坪乘以1.4倍獎勵
拿個一萬四千坪銷坪好了，粗估個七年後房價
一坪50-60萬好了，賣一賣總銷70-84億
大概這樣粗估啦
※ 編輯: LINPINPARK (42.79.147.123 臺灣), 04/26/2024 15:14:13