作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [請益] 該追高嗎?
時間Fri Apr 26 12:07:18 2024
不動產是這樣.
在市場上面.
你操作只能"炒高"
然後只有"持有者"可以操作.
也就是說,你手上沒有這邊的房子.
管你是大建商小建商大財團小財團屋主還是租客.
這一區的房子你半根毛影響力都沒有.
這讓我想到1x年前帥過頭愛講的那句話.
"手上沒有房子的投資客,連狗都不如"
你手上沒這邊的房子,你有一億十億一百億,你都跟這邊不動產無關.
所以"有房子的人"話事.
而因為台灣沒有財團.
所以基本上沒有人會因為"出租投報率過低"而非常理性的"調降出售價格"
也就是說,例如這邊本來投報率3%,因為一些狀況所以投報率剩2.8%.
而財團有可能因此調整他的物件出售,下降價格,出售投報率拉回3%.
然後因為他們持有的房子物件量很多,因此當一堆財團操作有共識的情況下.
房價就會受它們的影響而"價格往下操作"
這種在自住率低的都市很容易發生.
更容易發生在一些"國際盤"的商用不動產.
(也就是全世界一大堆各國的財團可能都在這邊持有商用不動產)
更不用說如果國際盤還會有匯率或是一些其他的評估影響到這些財團的買賣定價判斷.
但台灣自住的房子基本上都是自然人持有.
另外通常很少人在同一區持有很多間房子.
就算有極少數人在同一區持有很多間房子,他應該也很少在買賣.
所以你不會發生,在同一區有極少數屋主有大量的頻繁買賣.
更不用說有"財團思維"的持有者用數字邏輯在操作這一區房子的買賣.
因此台灣的房子基本上幾乎沒有"被往下操作"的現象.
當然房價還是會跌.
漲太多有人降低獲利出場.
或是大量失業一堆人的房子被法拍或是被不良債用低價取得.
通常你看到價格下降,回檔就是第一種,真的跌就是第二種.
其他時候,自然人持有房子,就是看人家賣多少她賣多少.
而投資客,他就是只想加價賣.
當然對一個區域房價影響力很大的還是新屋.
因為新屋會在同一個區域產生大量的交易.
也因此建商很容易對區域房價產生影響.
但是對建商而言.
它們開始蓋房子到開賣通常不會太久.
因此他們不太會去對他們的商品做"金融"操作.
(例如靠當沖來壓制價格,偷偷建倉吃貨...)
建商和外國那種持有大量中古不動產的財團本質上是不同的生物.
一個是製造商,商品銷售,一個是金融產品操作.
而對一個製造商,一個產品銷售商,他只會想要維持商品價格甚至拉抬商品價格.
所以建商也只會往上哄抬,他不會往下壓價.
最後就造成.
真實在台灣.
一個地區手上有房子要賣的只有兩種生物.
1.自然人,並且持有很少間或是只持有一間.
2.建商.
而這兩者,都不會往下壓價,他們都只會往上拉價.
所以台灣市場沒有在往下操作價格的.
但外國可不是.
你持有1000間倫敦的商用不動產,例如價位是1000.
但你如果可以透過交易,借一個事件例如甚麼大升息還是脫歐甚麼鬼的.
你出售100間,把價格從1000開始往下壓制到850萬.均價給你算賣在930萬.
然後你在低點在找金主或是其他地方找資金,緩慢吃貨.
讓價位維持在850~880,吃100間回來.
之後再靠一個東風例如降息還是甚麼,再多吃100間均價大概在970萬,把價格炒上1120
這樣洗一輪.
你手上就有1100間房子,然後價格是1120.
你這時候再慢慢把100間出脫,把錢還給金主,就可以透過操作在其中撈一筆利潤.
所以你會有"把房價往下操作"的動機和意願.
因為你持有太多間+你又可以找的到額外的資金.
(就算你找不到額外的資金,你持有太多間還是可以透過操作賺取價差)
當然實際市場操作會更複雜,尤其還包含資金成本(財團的錢會有成本,但不一定是房貸)
以及交易成本..
不過本質上大概就是這樣一個故事.
當有單一人或是法人持有單一區域太多的房子.
外加他是用金融商品角度在操作這些房子.
這種情況才有可能在市場上他會有把房價往下做空的現象.
而如果這一區就算財團或是多屋族,最多持有個三五間房子.
那....你持有三五間房子,你會想要操作房價下跌來吃貨?
或是.
你持有三五間房子,你打算怎樣操作房價下跌?3~5間都賤價賣???....
你持有物件相對區域交易量太低,所以你降價賣根本無法撼動市場.
外加其他人可不配合你往下作價...幾乎所有持有少物件或是單一物件的人都只想網上賣.
所以就算你居住正義感爆發又有報復性反社會人格,想要燃燒自己的財富把房價往下壓.
你三五間都賤價賣,也會直接被淹沒在市場當中...立刻被投資客給掃掉,然後加價賣回來.
所以相對於交易量,持有物件不足你是連想做空都無法做.
你必須持有物件量大到一個數字,你的買賣量佔交易量有明顯的大比重.
你才可能有辦法做空.
因此呢.
台灣房價在市場上能往下的就是上面兩個原因.
其他方面都只會炒高,往上賣.
不會往下賣,無法做空.
--
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1F：推 blargelp: 就像李嘉誠可以把房屋批量七折賣掉一樣。這種狀況在台灣 04/26 12:10
2F：→ blargelp: 真的很難發生 04/26 12:10
3F：推 onenineone: 推 04/26 12:12
4F：推 eulbos: 推推 04/26 12:13
5F：推 rainingkid: 阿不就籌碼的概念 講一大篇 04/26 12:18
自住戶:籌碼是甚麼?
※ 編輯: ceca (36.239.113.214 臺灣), 04/26/2024 12:20:48
6F：推 wang56: 不就政府這一系列的打房，瘋狂提高短期稅率讓市場上的房 04/26 12:31
7F：→ wang56: 屋都不賣，當然不會跌啊，感謝政府拉抬 04/26 12:31
8F：推 alfrog0414: 簡化老師的說法 台灣房市沒有真正意義的「大戶」在玩 04/26 12:32
9F：→ alfrog0414: 國外愛玩的「上沖下洗」 04/26 12:32
10F：推 miunachafifa: 推不藏私且讀得懂的一大篇說明與舉例 04/26 12:32
11F：推 bluezoo: 籌碼九成在散戶手上，主力就是集體意識了 04/26 12:33
12F：推 PTTMAXQQ: 所以台灣人自己有多幸福都不知道， 04/26 12:33
13F：→ PTTMAXQQ: 還整天在那喊鬼島鬼島的， 04/26 12:33
14F：→ PTTMAXQQ: 實際是台灣的資產階級們真的過很爽了。 04/26 12:33
15F：→ PTTMAXQQ: 最近收到若干封房屋稅單，看了一下金額， 04/26 12:36
16F：→ PTTMAXQQ: 真的覺得在台灣如果沒貸款的房子， 04/26 12:36
17F：→ PTTMAXQQ: 這持有稅繳起來真的沒什麼壓力， 04/26 12:36
18F：→ PTTMAXQQ: 不過具體要繳多少錢， 04/26 12:36
19F：→ PTTMAXQQ: 沒拿過房屋稅地價稅單的空手者是不會懂的， 04/26 12:36
20F：→ PTTMAXQQ: 所以我就不再贅述了。 04/26 12:36
21F：推 Mithra: 昨天收到房屋稅單 老屋換算實值稅率大概0.05% 04/26 12:38
22F：推 NTU303150195: 新屋一間稅單大於老屋n張 04/26 12:58
23F：推 sspider0829: 一個字濃縮 下半年大事件 「噴」 04/26 12:58
24F：推 ProTrader: 本篇就是我之前說明過的 台灣房市不存在空方力道 04/26 13:01
25F：→ ProTrader: 台灣房市只有多方力道 依各種政經狀況多方力道會有變動 04/26 13:02
26F：推 NTU303150195: 藏富於民，總比土地資產都被外資持有好 04/26 13:02
27F：→ ProTrader: 多方力道快速減弱時 常被誤為那是空方力道抬頭 04/26 13:04
28F：→ ProTrader: 內文說的外國財團操作房價行為 才是所謂空方力道 04/26 13:06
29F：→ ProTrader: 然而時間拉長來看 壓低的房價會被買回 所以長多不變 04/26 13:08
30F：→ ProTrader: 那種操作出來的空方力道 應該是短期或中期 04/26 13:09
31F：推 curance: 確實 04/26 13:19
32F：推 antigidu: 推 04/26 13:21
33F：推 i68g: 推C大解析 04/26 13:21
34F：推 stlinman: 推，簡單講! 有點概念的都會說"因為台灣房市無法放空"。 04/26 13:22
35F：推 bms: 說真的 c大講的這些都可以開podcast 賺業配了 骨癌也曾經說 04/26 13:33
36F：→ bms: 過他業配的錢比投資賺得多 04/26 13:33
37F：→ bms: 而且你的聽眾說不定比骨癌的還有錢…業配效應高啊 04/26 13:34
38F：推 chanel1259: 台灣房市沒有年線可以跌破，只好一直追月線。買在 04/26 13:37
39F：→ chanel1259: 創高價別怕，月線馬上就來了 04/26 13:37
40F：推 a1l2m3m4: 推推 04/26 13:41
41F：→ JOKO58802218: 還有3千億活水等入場惹 04/26 13:51
42F：→ fatb: 台灣有錢只能買房子 想明白這點就只能加入了 04/26 13:56
43F：推 dan520: 有在a9看房的就知道這兩三年噴多少 04/26 13:58
44F：推 D9722162: 台灣房屋持有稅真的低到靠北，嘻嘻 04/26 13:58
45F：→ dan520: 2021預售35/坪，今年預售5x~7x/坪都有，5x的是用搶的 04/26 13:59
46F：推 bustinjieber: 散戶大部分沒有投資跟商業邏輯， 04/26 14:08
47F：→ bustinjieber: 有賺就好了，反正還是屌虐沒房的人， 04/26 14:08
48F：→ bustinjieber: 得饒人處且饒人，和氣生財， 04/26 14:08
49F：→ bustinjieber: 我們華人就是講求一個人情味，超派。 04/26 14:08
50F：推 REIOX: 國外房地稅實價課稅其實針對的是那些財團(國外資金)，台灣 04/26 14:15
51F：→ REIOX: 哪天實價課稅，大概就是台灣的房產徹底淪為國外財團的標的 04/26 14:17
52F：推 asdfonly: 很清楚的說明,房價只漲不跌 04/26 14:17
53F：推 piliwu: 去年開了一年人道走廊，真的對沒房的人仁至義盡 04/26 14:19
54F：推 jpbptjp: 簡單來說，房價會不會漲取決於買房的人(資產高薪族群)， 04/26 14:20
55F：→ jpbptjp: 房價會不會跌取決於賣房的人(屋主或建商)，夠白話了吧 04/26 14:20
56F：推 deeping774: 看完真的謝主龍恩 04/26 14:20
57F：→ cidw: 感謝ceca前輩不吝分享 04/26 14:27
58F：推 Arnol: 最近都在看邊緣紀錄片，非洲國家連馬路都是爛泥 慘 04/26 14:30
59F：推 kage01: 新屋持有稅是比較多 但跟國外比起來也是超低 04/26 14:51
60F：推 frowning1226: 推~ 04/26 15:02
61F：推 starbucks16: 推 04/26 15:09
62F：推 tomroy: 推 大家都加價賣房價怎麼跌 04/26 15:27
63F：推 tasy4n: 鎖籌碼 04/26 15:28
64F：推 redcoin: 推 04/26 15:29
65F：推 buike: 推～ 04/26 15:30
66F：推 SuGK: 有錢還怕變不出來籌碼？ 04/26 15:45
67F：推 jonson: 沒其他意思，只是想問，公債賠的，靠房子賺的回來嗎？？？ 04/26 16:12
不.
會利用公債之後賺的.
多買一間中古屋.
※ 編輯: ceca (36.239.113.214 臺灣), 04/26/2024 16:18:15
68F：推 jimhall: 現在算低買 04/26 16:21
69F：推 doggy1234567: C大請問現在高雄預售屋跟美債比投報率會選哪個？ 槓 04/26 16:24
70F：→ doggy1234567: 桿無法再買一間中古屋的話？ 04/26 16:24
預售屋等同10倍槓桿,只要你後面可以交屋過戶.
當然交屋過戶後槓桿就會縮回5倍.
因此問題會在你要可以交屋和過戶.
而在交屋之前,你的另一部分資金可以去其他地方走一圈中短期的投資.
當然這一圈你就必須保守,不要在別的地方被嘎了回不來.
你就冏大...
而槓桿這麼大的情況下,不動產的收益都很驚人.
隨便漲一點,槓桿下去就很可觀.
但如果你另一部份的資金並沒有很好的投資規劃.
那..
中古屋貸款八成會是更好的選擇.
※ 編輯: ceca (36.239.113.214 臺灣), 04/26/2024 16:29:01
71F：推 BlackBlacdog: 推ceca溫大仔，但財團化也可能先把房價及房租拉高 04/26 16:35
72F：→ BlackBlacdog: 高，再降一點來沖 04/26 16:35
73F：推 doggy1234567: 我今年可能選擇先買一間最快3年以後才交屋的預售屋 04/26 16:39
74F：→ doggy1234567: ，然後簽約金用美債質押來支付，工程款靠美債利息 04/26 16:39
75F：→ doggy1234567: 來支付，交屋前再把美債通通清光，這樣子做 04/26 16:39
76F：推 doggy1234567: 這樣子做對一般人來說風險應該比直接買中古屋大很多 04/26 16:42
77F：→ doggy1234567: ？ 04/26 16:42
78F：→ james725: 同時承擔美債跟房價的風險 怎麼會風險下降勒 04/26 17:59
79F：推 NTU303150195: 美債風險跟房價應該是互消 04/26 19:36
80F：→ NTU303150195: 高通膨美債哭哭，房價噴噴 04/26 19:37
81F：→ NTU303150195: 降息房價噴噴，美債噴噴 04/26 19:37
82F：→ NTU303150195: 為什麼為什麼為什麼ㄏㄏ 04/26 19:37
83F：推 showbon902: 推爆 04/26 20:30
84F：推 qqphor: 推 04/26 21:24
85F：推 CCben: 推 04/27 07:51
86F：推 jonson: 我知道以下問題可能不好回答，但相信很快人會有疑問，公債 04/27 09:49
87F：→ jonson: 會被套幾年，這幾年的套牢成本房價漲幅捕的回來嗎，如房價 04/27 09:49
88F：→ jonson: 跌是不是雪上加霜 04/27 09:49
89F：推 scharf: 每天來房版就是看看ce大有沒有發文啊 04/27 10:30
90F：→ ceca: 公債再不漲，股票就要糟糕了，美國信用違約率年底就要逼近5% 04/27 11:36
91F：→ ceca: 不要說升息，維持高利率，明年信用貸就開始進入災難期 04/27 11:37
92F：→ ceca: 信用貸炸掉就是複製2008,然後又準備迎接下一次QE 04/27 11:37
93F：→ ceca: 至於你的其他機會成本，大概躺在地上等債蛙來低點抄底 04/27 11:38
94F：→ ceca: 你怎麼會有一定時間後，債會跌其他會漲的錯覺？？ 04/27 11:39
95F：→ ceca: 更不用說，債能跌多少？你是覺得美國會升息？ 04/27 11:39
96F：→ ceca: 外加，現在納斯達克好像還沒彈回我當時的賣點耶 04/27 11:40
97F：→ ceca: 也就是說，那時候納指沒賣，也是虧錢喔 04/27 11:41
98F：→ ceca: 哪來什麼機會成本，如果你追AI的就更慘 04/27 11:41
99F：→ ceca: 然後，債息還是躺著領4.x% 04/27 11:42
100F：→ ceca: 不對啊，你稍微有點金融概念，怎麼會有這種奇怪的想法？ 04/27 11:42
101F：→ ceca: 你真的要說機會成本喔，我的恆生國企漲21% 04/27 11:47
102F：→ ceca: 喔，恆生國企正2 04/27 11:47
103F：→ ceca: 深滬300正二漲10.96% 04/27 11:48
104F：→ ceca: 但，你敢買這個嗎？？ 04/27 11:48
105F：→ ceca: 我也只是當賭博，只丟150萬拿來小賭怡情 04/27 11:49
106F：→ ceca: 二月中近的，到現在兩個月，給你參考 04/27 11:52
107F：→ ceca: 不信可以爬推文，我有講過 04/27 11:52
108F：→ ceca: 當然本來近50後來加碼到150 04/27 11:53
109F：→ ceca: 如果沒有加碼，漲幅數字更大 04/27 11:54
110F：→ ceca: 不過我應該不會再進了，賭博就是賭博，就讓他維持這個金額 04/27 11:54
111F：推 wil0829ly: 推推 04/27 22:06
112F：推 shawnhayashi: 淺顯易懂 04/28 23:07