作者boneptt (boneptt)
看板home-sale
標題[請益] 到底該不該賣呢?
時間Thu Jan 12 22:02:35 2023
近期風向很亂，有考慮賣掉部分物件，但持有時間太短45%稅實在很痛...
思考許久還是上來請教各位大大
目前有北部房產三筆
(1) 自住: 三房新古屋，利率1.86%。
(2) 投資: 樓中樓小兩房，利率2.26%，目前出租每月29000。
(3) 投資: 近期拿(1)去增貸+信貸買新古屋小套房，目前出租每月23000
出租投報率扣利息和管理費後其實不高。在煩惱的問題有
1. 這種投資物件該持有多久? 是否該在房地合一降到35%就賣掉找下個標的?
2. 目前投資兩間都是電梯大樓小坪數出租，下個標的是否找中古屋老公寓比較有補漲空
間?
3. 目前收支比銀行已經估到極限了，要如何轉貸讓資金更有效率?
以上，房版第一次發文，還請各位有經驗的版友給建議，感謝!
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1F：→ jabari: 這版問就是漲租 然後再增貸買第四房 01/12 22:12
2F：推 manlike: 繳45%絕對比繳0%好 01/12 22:12
3F：推 KrisNYC: 你這三間加起來5000萬鑑價 自己可以多點自信吧? 01/12 22:14
4F：推 okamifang: 套在最高點只能本業賺多點錢繼續撐著吧！ 01/12 22:15
5F：→ KrisNYC: 首先你如果有配偶可以掛自住 戶籍移去你要賣的那間 01/12 22:16
6F：推 frowning1226: 不缺錢持有撐下去 01/12 22:16
7F：→ KrisNYC: 然後那間要掛自住稅率 這樣你轉手後兩年內重購可退稅 01/12 22:17
8F：推 okamifang: 不缺錢第三筆應該是不會開信貸吧！加油 01/12 22:17
9F：推 tumusi: 看起來是老鳥了，怎麼會睡不著，槓桿開太大嗎？ 01/12 22:17
10F：→ KrisNYC: 你可以暫時不要煩惱那個45% 35%的問題 只是退稅要你買房 01/12 22:17
11F：→ KrisNYC: 之後才會退下來 還是要撐一下 01/12 22:18
12F：推 stevenshih: 你玩槓桿那麼大 如果房市下跌 你會很慘 01/12 22:20
13F：→ frowning1226: 你才買這樣就頭痛...我們是不是都要用嗎啡止疼 01/12 22:20
14F：推 manlike: 本多終勝！槓桿大不大要看本多粗！ 01/12 22:22
15F：推 aa00788: 信貸還掉 再買一間 01/12 22:23
16F：推 CCOOGG: 也賣不掉阿 01/12 22:25
17F：→ flyidiot: 問 就是賣 槓桿開太大了 01/12 22:27
18F：推 abyssa1: 信貸最多七年吧？吃收支比很兇啊 01/12 22:31
19F：噓 stevenshih: 我看你準備斷頭了槓桿玩太大 01/12 22:32
20F：→ abyssa1: 卡收支比的話 應該是要先處理信貸的部分 01/12 22:32
21F：推 TokyoHard: 再漲租就好,簡單啊 01/12 22:32
22F：推 vn7691352: 長時間來看房子是會漲價的，只是剛大漲完一波，需要修 01/12 22:33
23F：→ vn7691352: 整一段時間，要是現金流遊刃有餘就放，太緊繃就掛賣， 01/12 22:33
24F：→ vn7691352: 有好價格就脫手。 01/12 22:33
25F：→ lucifero: 先不要賣 再捏個幾年 爆賺 01/12 22:35
26F：噓 amingfirst: 想玩房子還會怕？ 01/12 22:45
27F：推 aaboutt: 去年一月二月最好賣的時候沒賣，現在就不用賣了，接下來 01/12 22:45
28F：→ aaboutt: 只會越來越差。撐個三年五年價格又會起來了 01/12 22:45
29F：推 Takadanobaba: 自住沒問題，第二間利率也不高。但3只是2.4萬的東 01/12 22:48
30F：→ Takadanobaba: 西你得開信貸才能買，這樣代表你自有現金不足。但 01/12 22:48
31F：→ Takadanobaba: 是貸款嘎的過就繼續付吧，不然現在出只是被割... 01/12 22:48
32F：推 waga0826: 如果走在百貨公司裏看到想買的東西下ㄅ了手，就是可以賣 01/12 22:50
33F：→ waga0826: 了！ 01/12 22:50
34F：推 wasi63898: 腳都麻了還跑得掉？ 01/12 22:52
35F：推 addadddog: 只能說拜了 01/12 22:54
36F：噓 Yelich: 你根本來亂的 沒子彈就別來炒房 01/12 22:57
37F：推 iphone7mini: 可以考慮一下2 3斷租可以嘎多久 01/12 22:58
38F：推 jaricho: 再拿第三間增貸，再拼一間，撐過去就是你的了 01/12 22:59
39F：推 esproject: 等5年後降到20%再考慮賣就好 01/12 23:03
40F：→ esproject: n000萬差15%也要多繳好幾百萬 你認真的嗎 01/12 23:04
沒買到那麼貴啦, 15%價差算起來頂多30-40萬
41F：噓 idmaker: 你在反串ㄅ吧 裝焦慮 01/12 23:04
42F：→ esproject: 你提早三年賣可以賺超過多繳的這幾百萬？ 01/12 23:05
43F：推 kktt254: 會怕吼 嘻嘻 01/12 23:05
44F：噓 ken50104: 賣什麼 房子會跌嗎 01/12 23:15
45F：推 iamok329: 繼續買 買起乃 01/12 23:19
46F：→ Nuey: 重購退稅後要卡五年啊 別忘了 01/12 23:29
47F：推 georgepg25: 投資的時候，就要先想好目標，物件的選擇是以收租抗通 01/12 23:32
48F：→ georgepg25: 膨為主，還是房價增值為主，目標不同，選擇的物件就 01/12 23:32
49F：→ georgepg25: 完全不同，原po感覺是要靠租金去撐，但是期待房價增 01/12 23:32
50F：→ georgepg25: 值，但是你自己租金投報率就那麼低了，增值空間肯定也 01/12 23:32
51F：→ georgepg25: 有限，樓中樓小兩房跟套房，除非是大行情往上走，不然 01/12 23:32
52F：→ georgepg25: 漲得像較慢，你一放就是3.5年，這是後租金收入就很重 01/12 23:32
53F：推 teslaspacex: 租金來繳利息和管理費，不覺得白做工嗎？壓力又大 01/12 23:32
54F：→ georgepg25: 要，但是你租金收入又不夠，所以我覺得投資目標跟當 01/12 23:32
55F：→ georgepg25: 初選的標的並不一致 01/12 23:32
真的，有點後悔當初只看新古屋小坪數，老公寓也應該一併考量
56F：推 dreamdds: 資金有效率？都沒現金了還追求什麼效率？ 01/12 23:33
57F：推 kei1823: 還能考慮代表應該沒那麼快斷頭，那乾脆45%税加上你 01/12 23:34
58F：→ kei1823: 想賺的錢掛上 01/12 23:34
59F：→ kei1823: 去賣，反正掛著又差，說不定就找到接盤俠了 01/12 23:34
60F：噓 XJY13: 一間不賣 買家自來 01/12 23:36
61F：推 mfcke: 賣掉幹嘛....只進不出 超過30年老房再賣 01/12 23:36
62F：推 nitero: 你出租投報率多少？台北本來就不高 01/12 23:42
(2)成交1600,這間買在行情最下緣 (3)成交1060, 這間價格就不算漂亮了
63F：→ Oizy: 扣掉還不高就是每月正的？那擔心啥....? 01/12 23:44
64F：→ vespabrother: 加45%賣啊~現在不都這樣，剛需房貸族會買單der 01/12 23:50
65F：推 zerobx: 等你撐不住 我可以幫忙的 嘻嘻 01/12 23:55
67F：推 Kenhon: 別擔心，嘻嘻 01/13 00:02
68F：噓 Tylose: 開本尊上來問如何？用成本打八折賣吧，實踐居住正義靠你了 01/13 00:02
69F：噓 noonitta: 繼續買好嗎 01/13 00:03
70F：噓 mnxzq: 房價又不會跌 緊張啥 能用的槓桿全部開滿 01/13 00:07
71F：推 Refauth: 可能是今年年收入太高導致房子變成負資產了XD 01/13 00:11
72F：推 s26492755: 同前面ge 大看法一樣 01/13 00:12
73F：→ s26492755: 如果你的金流不夠強 最好選租屋件 01/13 00:12
74F：→ s26492755: 要拼增值也行 就要有辦法撐著金流 01/13 00:12
同意, 目前貸款約占收入1/4還ok
的確目標要設定好, 不太可能有完美物件
75F：噓 stock5566: 會怕就賣 有什麼好擔心的 01/13 00:13
76F：推 gmjoin2007: 放五年 就算跌十幾20% 也不過跟您現在賣一樣 01/13 00:23
77F：推 max205: 哇塞 這就是槓桿開好開滿的玩家 相信台灣只漲不跌 別賣r 01/13 00:24
78F：推 s26492755: 出租投報多少 尤其三 01/13 00:27
79F：推 buike: 是可以調節3，把稅加上去掛賣滾動調整 01/13 00:30
80F：→ MTKer5566: 會怕了 01/13 00:37
81F：推 wsx1983: 房子只漲不跌 01/13 00:39
82F：推 rumblefish: 都出租出去也不用怕吧，等五年再賣 01/13 00:40
83F：推 bryanchen98: 人家是在問要怎麼更有效率，不是怕斷頭，推文一堆以 01/13 00:41
84F：→ bryanchen98: 為要斷頭的，是有多不認識中文 01/13 00:41
85F：→ justin200428: 來炫的吧？ 01/13 00:42
86F：推 Rockypapa: 只有我覺得危險嗎？殺下來會爆掉吧 01/13 00:45
87F：推 s26492755: 放著出租要爆沒那麼困難 01/13 00:56
88F：推 linx210145: 槓桿太大 下來就知道，沒看過空頭唷 01/13 00:57
89F：推 s26492755: 就算房價跌 還款還是一樣啊 有本事你叫租金跌 這個就嚴 01/13 01:00
90F：→ s26492755: 重了 01/13 01:00
91F：→ s26492755: 新警察還沒散場啊 01/13 01:01
92F：→ s26492755: 喔對 不要以為房價跌租金會跟著跌喔 01/13 01:01
93F：→ s26492755: 基本上你金流抓好 哪怕死魚盤 你都沒啥事 如果做得是出 01/13 01:02
94F：→ s26492755: 租件更不用擔心了 01/13 01:02
95F：推 s26492755: 只是我看這2跟3 取向不同 一般認識的投資客都有固定取 01/13 01:04
96F：→ s26492755: 向多 01/13 01:04
97F：→ fitnessboyz: 不懂你這樣是要焦慮啥 01/13 01:15
98F：推 bylan0820: 有賺事實上可以跑，限制預售屋買賣不是殺傷力最強的。 01/13 01:35
99F：→ bylan0820: 最強的是限制私法人買賣。那些用公司名義買賣豪宅的節 01/13 01:35
100F：→ bylan0820: 稅方法被擋了以後，會發生什麼事呢？ 01/13 01:35
101F：→ bylan0820: 要知道豪宅創新高，可以帶動附近房價，但是，那些豪宅 01/13 01:37
102F：→ bylan0820: 很多是公司，也就是有錢人，開公司的人買賣的。要是斬 01/13 01:37
103F：→ bylan0820: 斷了這節稅方式，有多恐怖，有人知道嗎？ 01/13 01:37
104F：→ askachage: 月還款嘎得過就留，嘎不過就賣啊，這麼簡單 01/13 01:38
106F：→ bylan0820: 參考一下，可能就知道了！ 01/13 01:38
107F：推 bylan0820: 我希望自己是錯的。 01/13 01:41
108F：推 woker: 海會漲為啥賣 不懂 01/13 01:44
109F：推 bylan0820: 希望限制私法人買賣這條可以再討論一下，太直接，有殺 01/13 01:49
110F：→ bylan0820: 傷力了！ 01/13 01:49
111F：推 wsx1983: 政府：初衷就說房子是拿來住的，私法人是拿來炒的，所以 01/13 01:52
112F：→ wsx1983: 奪回討論。 01/13 01:52
113F：→ askachage: 花花可能會被大佬請去咖啡 01/13 02:14
114F：推 freekid: ...豪宅市場對附近剛需是有個毛影響 01/13 02:23
115F：→ freekid: 藍寶堅尼銷量去影響Toyota嗎 01/13 02:25
116F：推 Herojojo: 看現金流能不能過關，過不去改賣的還是要賣。 01/13 03:48
117F：推 s26492755: 豪宅 一般住宅 商用 店面 分開看好嗎 01/13 03:54
118F：推 iamala: 答案不就很簡單，增加收入不就好了？難道會買房但不會增 01/13 07:21
119F：→ iamala: 加收入嗎XD 01/13 07:21
120F：→ kagaya: 增加收入哪那麼簡單 難道要創業嗎 01/13 07:22
121F：→ iamala: 收入少是要炒個毛喲，炒一輩子也還是住鳥房… 01/13 07:22
122F：推 marlboro1527: 一堆眼盲，人家問效率，代表想問有沒有跟好的方式賺 01/13 07:25
123F：→ marlboro1527: …都能買三間台北房在擔心人家收入？ 01/13 07:25
124F：→ marlboro1527: 更正北部 01/13 07:26
125F：推 g11121s: 賣！你就中招了 01/13 07:37
126F：→ b03o20y: 現在還想靠買賣房賺錢喔......投報率低就不用考慮了吧， 01/13 07:39
127F：→ b03o20y: 資本利得大頭都被政府拿走了 01/13 07:39
128F：推 jjjerry: 在撐一下，房比股穩多了,以後會感謝自己的 01/13 07:39
129F：推 b03o20y: 看你也不是錢太多做資產配置（現再除非是多餘資金想分散 01/13 07:43
130F：→ b03o20y: 風險，不然報酬率應該不高），而且房產槓桿那麼大，應該 01/13 07:43
131F：→ b03o20y: 有更好的投資標的 01/13 07:43
132F：推 iwcuforever: 升息應該還沒結束，你要計算你能負荷的升息幅度，如 01/13 07:46
133F：→ iwcuforever: 果有限就是要清掉一間了，生活沒必要那麼痛苦 01/13 07:46
134F：→ iwcuforever: 如果還能支持就是放著等下波漲幅期，估計要五年後了 01/13 07:47
135F：→ iwcuforever: 吧 01/13 07:47
136F：→ airjade: 打房就是打這種沒膽的 01/13 07:49
137F：→ rockhart: 45%稅表示你還有賺就快逃，不然就放長期，兩種選擇 01/13 08:20
138F：推 eddie0729: 收支比到底了 就不建議再額外開槓 01/13 08:21
139F：→ eddie0729: 既然租得掉不缺資金 6年後就一條好漢 美國要降息了 01/13 08:22
140F：推 NaoGaTsu: 問就是漲租 這版不都說租賃市場熱不怕沒人租嗎 再漲他 01/13 08:42
141F：→ NaoGaTsu: 個三五千的 01/13 08:42
142F：推 baseba1l: 感覺繼續出租不會爆掉吧，但生活比較沒有餘裕，看自己 01/13 08:47
143F：→ baseba1l: 選擇而已 01/13 08:47
144F：推 surferblue: 放著就好 急著賣幹嘛==？ 01/13 09:29
145F：推 otherman: 絃耀文 01/13 09:51
146F：噓 Timetofeed: 漲租啊，版上多多教的不會？ 01/13 09:51
漲租還要重找租客很麻煩阿XD
147F：推 jzxc56788: 不是一直說轉嫁到租金上嗎？漲爛準沒錯 01/13 10:05
148F：→ a19851106: 八比Q惹 01/13 10:16
149F：推 jimhall: 來廣告賣屋的吧 01/13 10:19
150F：推 fridliou: 賣掉買股票 可憐的報酬率 01/13 10:48
151F：推 askey: 漲租兩倍迎刃而解~不用太感謝版友 01/13 10:51
152F：→ toto123: 台北市套房 報酬率很低 而且很難轉手 01/13 10:53
153F：推 kcindy: 炫耀文 01/13 11:01
154F：推 cucugo: 反串嗎 01/13 11:26
155F：推 lpoijk: 看你自己 有人抱著 有人先跑抱現金過年 01/13 12:12
156F：推 SCLEE5566: 別賣，不然版上的房蟲就被打臉了 01/13 12:48
157F：→ balgi: 漲租金啊 這話一說出口 天不怕地不怕 01/13 13:21
※ 編輯: boneptt (36.229.89.188 臺灣), 01/13/2023 15:42:44
158F：→ manlike: 房貸只佔收入1/4, 你是在炫耀哦！ 01/13 16:28
159F：→ manlike: 你可以再買三間！！ 01/13 16:30
160F：推 zusuki: 不用賣啦，再去增貸買有間 01/13 18:21
161F：→ asdfghjklasd: 希望房貸利息再漲到跟美國一樣 01/16 01:54