https://udn.com/news/story/121591/6546051 谁说包租婆好赚？专家喊「买股不买房 才会是有钱人」 一直以来，总有不少媒体，喜欢报导有钱人的致富之道、投资思维的内容，或是富人的特 质与好习惯，例如像是：有钱人在花费上，总是很节俭与克制，不该花的钱绝不乱花；或 是有精准的投资眼光，勇於大胆进场… 然而个人认为，以上这些内容，多半是与个人人格特质有关，很难为所有投资理财大众学 习及套用。且一般大众如果没有从源头选对资产配置，恐怕就将注定此生，是否能成为富 人的最大关键。 笔者认为，这里提到的「从源头选对资产配置」，就是「买股，不买房」的重点。而这， 就要先从最近的一件，朋友介绍的投资案，以及笔者从几本最近半年，所看的书里的共同 结论说起。 前几天，有位朋友推荐笔者一个「不错的投资机会」。她说因为台积电在南科设厂的关系 ，台南地区房子一户买价约700、800万元，但至少都能租到2万元左右！ 尽管这样的年报酬率，也还有3%（假设前提是「完全没有贷款」），确实比目前银行定存 的1%左右高出甚多。所以一开始，笔者对这个投资建议，还真的是有些「心动」。 不过在经过一番冷静的思考後，笔者的想法，却有了不同的转变。简单先说结论：除非房 子未来准备自住，以上买房并出租以做为投资之用，恐怕是非常不合适的。 以才刚看完的《只有资本主义的世界（Capitalism, Alone）》为例，虽然它是一本分析 全球两大资本主义差异，以及探讨财富不平等的书。但是，里面的一些内容，再加上近半 年看到的，不同主题及内容的书籍中，居然有着与投资理财相关的共同致富密码：想要成 为有钱人，千万记得要「买股，不买房」！ 首先在《金融诅咒（Finance Curse）》这本书中，作者Nicholas Shaxson指出，美国最 富的5%人，握有2/3的股份。且由於公司越来越优先拿利润，买回自己的股票，而非用来 投资，使得股价大涨，并造成股东受惠最大。根据Nicholas Shaxson所引述资料显示， 2015年，公司回购股票占公净收入的比，美国是110%、英国更高达150%。 另外在《大逆转：金融扩张如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of Finance）》这本书中就提到：自1980年代开始，虽然美国全国的财富继续增加，但经济 成长的果实，几乎全都落入最富有的前20%家庭手里。富人（富有家庭）的致富方程式就 是：高所得→投资更多→赚到更多的钱→改善子女人生机会→财富移转→更为富有！ 一般来说，富人的资产配置主要是股票（美国前10%的富人，拥有80%的股票，包括直接持 有股票、股票共同基金、退休帐户、年金和信托），中产阶级则多半是房地产；至於穷人 ，则拥有最多只能稳定家庭生活，但对於累积财富没啥帮助的车子及房子，且可能欠下一 笔不小的车贷及房贷（经统计，一半人所欠房贷，大约是住宅价值的1/4）。 该书作者林庚厚及Megan Tobias Neely 认为，自2007年以来，美国社会不平等大幅扩大 之中，顶层所得一直能保持稳定，但底层60%人口的收入却下滑的原因，就在於房贷危机 ，造成中产及劳工阶级家庭的财富崩跌。特别是家庭往往将很大一部分，甚至是全部，全 都重押在房屋的投资上。不但债务负担较重，也比较容易因为失业，或是遇到紧急医疗状 况周转不灵而债台高筑。 作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有钱人虽然借得多，但利息也低。且有钱人的所 得中，有30%~50%是用於投资（以便赚取更多财富），而穷人则多半是「入不敷出」。 至於在《只有资本主义的世界（Capitalism, Alone）》一书中，专门研究全球不平等议 题、曾任世界银行（World Bank）研究物门首席经济学家的作者Branki Milanovic，就引 述2013年的数据指出，全美1%的富人，拥有一半以上的股票、55%的金融证券、65%的信托 产品，以及63%的股份，使得全美90%的财富，都集中在10%的富人手中。 这些有钱人的特徵，主要是「有更多资产」、「资产/所得比较高」，以及「有更多不同 类型的资产（证券及金融工具占3/4，房产则不到10%）」；中产阶级的特徵则是「资产不 多元（主要摆在房地产）」及「举债度高（2010年已高达80%）」。 为什麽富人越富，但中产及穷人的财富，远远落後於富人？ Branki Milanovic 认为其最 主要的关键，就在於「不同资产类别的回报率是不同的」。他引述文献资料指出，从1983 年到2013年这30年间，有钱家庭的家户所得较高，是因为金融资产的表现，远胜过房地产 。 以金融资产为例，其平均实质（排除通膨）年报酬率为6.3%，但房地产的平均实质回到率 ，就只有0.16%。如此之下，财富排名前1%的总资产报酬率，每年平均是2.9%，中间60%的 中产阶级报酬率，则只有1.3%。30年下来，以上的差异让富人的投资报酬率，整整多了 60%。 Branki Milanovic 整体归纳来说，富人的资产报酬率较高，是有以下三大原因：首先， 富人持有较高比例的长期报酬资产（资产组合效应，因金融资产报酬率高於房地产）；其 次，富人从资产收益的每一块钱课税较低（税率优势，因金融资产税率教低）；第三，进 入费用和资产每一块钱的管理成本低（低进入门槛效应，因为高报酬资产投入门槛高）。 且过去几十年中，同时有「高劳动所得（来自薪资收入）」及「高资本（来自资本投资） 」所得的人口比重持续上升。尽管富人许多收入，仍然来自资本所得，但很多人也是劳动 者。依数据显示，美国前10%高资本所得者，也是前10%高劳动所得者。 依照《下流世代（99%：Mass Impoverishment and How We Can End It）》一书作者 Mark E. Thomas所做的整理，美国GDP以薪资报形式分配给员工，在1980年代时为49%，但 到了2015年，就只剩下43%。从1980到2015年，整体GDP成长了147%，但薪资中位数仅仅只 成长1%。 数据显示，自1950年代以来，生产力成长呈直线上升，但从1980年代以来，时薪没有提高 太多。根据《竞争之死（The Myth of Capitalism）》一书作者Jonathan Tepper及 Denise Hearn所整理的数据资料，2014年时，美国执行长/劳工薪资的倍数是300倍（ 303.4倍，2000年时，一度还高达376.1倍）。也就是说，「劳工正在以较少的劳力，生产 较多的商品；公司正在赚取更高的利润，可是，好处并没有跟劳工共享」。从另一个角度 来说，就是企业所赚到的钱，都分给持有股票的股东了。 以上，笔者花了一些篇幅，把这几本主题不同，但关於「富人之所以成为富人，且越来越 富」的原因陈列，就是想趁此机会提醒国内投资理财大众，千万要扬弃过往不切实际、没 有大规模真实统计数据佐证的错误迷思了。 以国内为例，根据过往资料统计，过去15年，0050 ETF的平均年化报酬率至少有8%（ https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800万房子 为例，除非年复利报酬率也能超过5%（如此一来，得保证15年的房价涨幅，要超过208%， 也就是由现行800万元，涨到1664万元以上才行），否则，投资0050的整体报酬率，将远 高於买房并出租。 但就算如此，从事不动产投资的人，还必须注意以下几大问题，首先就是「初期投资金额 不低」。且正因为单次投资金额过大，投资人就很难因为「标的分散」，而降低「选错标 的」的风险。 其次，由於投资标的过於单一，未来就算要脱手或转换投资标的，也很容易因为标的（房 子）先天上的特质，而比一般标准化的投资标的要困难一些，且时间延长。 再者，只要是出租，就有可能遇到「空租」，以及房屋维修费用等问题（有兴趣的读者， 也可以参考此文： https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html 、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。当然，美国在房地产持有的 费用及税负上，比台湾高出非常多）。以上种种，都会影响（降低）整体不动产的投资报 酬率，值得想要透过房地产投资而致富的民众多加参考。 心得： 简单讲，富人的特徵是，主要投资在股票上，中产阶级和穷人投资在房地产 而中产阶级与穷人的差别在，中产阶级是买来自用和租人 穷人则是贷款买房或是租屋。 各位房子买整排的大房东怎麽看？ --

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