作者NovaShin ()
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标题Re: [新闻] 建商倒闭履保帐户只剩600万
时间Fri Aug 19 12:04:46 2022
※ 引述《H2 (超级喷火龙X)》之铭言：
: 连结：
: https://reurl.cc/8pq7Gb
: 内文：
: 陈先生表示，签约後，将自备款10%、共96万
: 元汇进星展银行专户，以为建商有采用履约保
: 证、专款专用，购屋风险不大，「不只是我，
: 包含其他30多户都这样认为」。未料建商随即
: 发生财务问题无法续建，迄今2年，大家仍是
: 住在旧房子，一毛钱都还没拿回来，已经求
: 助无门。
https://imgur.com/2Xd0bag
科普一下实务的履约保证
o不动产开发信托与价金信托
o这两个是最常使用的
基本上就是把钱放在银行，盖到哪跟银行请领到哪
而不动产开发信托跟价金信托的最大差异
就是不动产开发信托的钱
建商可以抽出来支付
建案广告、建筑师设计、工程施作等费用
所以大型代销大多采用不动产开发信托
o价金返还
钱放在第三方银行或是建经公司
当建商倒闭，价金可以返还给购屋者
这是条件上看起来最好的
但也是我卖了11年，快30亿的总销售额没遇过的
因为建商收到工程款是要拿来盖房子的
如果钱都放在第三方金融机构拿不出来
代表乾脆先建後售就好了
搞不好三年後盖好价格还比较高
所以在双北市我个人跑过这快25个案子都还没遇过
我也不太理解，为什麽建商要采用价金返还
同行跟公会担保那个就没什麽特别的
有人相信当保人吗
: 郭先生说：「这块建案因为还没有开工，对星
: 展银行来说，最快解决方法就是处分抵押土地，
: 风险最小也最快；至於已购户部分，不管是有
: 无建商接手，目前眼下条件，几乎是没有得解
: 套，几乎就是要认赔。」
: 然而，
青慕淳是108下半年推出的个案
格局做不错，四平八稳，单价45万在当时也很合理
看起来都没什麽问题
但最大的问题就在，建商都还没有动工就出问题了
销售期是2019年8-10月
但在2020年星展银行就有异常以及扣押公告
https://imgur.com/75Wz8hR
https://imgur.com/G0lr0dm
2021年3月新闻出来已经来不及了
已他的时间轴来看，根本没有什麽缺工缺料成本上涨问题
当然我不知道他的实际状况，但建商一开始到底是想好好卖房
还是...........?
: 观察这次「青慕淳」沦落到「拍卖土地、
: 承购户拿不回钱」的地步，其中问题就在於采
: 用的履约保证机制是业界最常用的「不动产开
: 发信托」，举凡建案广告、建筑师设计、工程
: 施作等费用，都可以向第3方机构支用这个信
: 托资金，最後结果却是信托资金被支用了，建
: 商营运 问题、建案无法盖下去，
: 事实上，内政部规定预售建案须提供履约保证，
举另一个案子
https://imgur.com/4ebe2Ge
林森北路上的松下国宾
中山区豪宅「松下国宾」於2019年因投资方「松助开发」申请破产
，衍伸出涉嫌坑杀住户与地主，沦为烂尾楼。但在2年後，该案由
中登建设得标、接手投资，并与日商松下营造继续兴建，重回市场。
「松下国宾」案场人员表示，当初发生烂尾事件时，松下营造担心
影响商誉，仍非常积极想完工，才让该案能在短时间重生。中登建设
则看好该区域周围的都更潜力，认为此案颇有投资价值，因此出手投标。
负责代销的宽和行销表示，「松下国宾」工程进度已达9成
中登建设相当满意松下营造的积极配合，预计8~9月会拿到使照
目前尚未公开，先广发广告是想告诉大家「我们回来了！」
并预计於10月正式公开。
松下国宾当初也发生差不多的事件
但差异是松下国宾已经盖到一个程度了
下一手建商只要继续拿些钱补工程
最後面还是可以欢心愉快的交屋过户，产权移转
而且松下国宾结构体也好得差不多
真的工资涨也是涨後面一部分
而且对建商来说，赚钱并不是赚那15~20%的工程款
而是70~80％的贷款，那才是放得进口袋的
看看松下国宾，再看看青慕淳
一个应该是盖到一半出包，只好倒掉，好险有人接手
另一个应该就是出来.....不好说
结论
要如何避开预售地雷？
1:挑大公司，上市公司"相对"不会有问题
2:挑较有诚信实绩的公司
3:持续有推案的公司
4:本身有营造厂的公司
5:不是一案代销或建商
但这个社会还是有绝对恶的存在
买成屋或是中古就会比较好？
算一下比例我想未必
不管买卖什麽，金额越大风险越大
下定前请先翻阅公开说明书
或是多认识一些了解业界，深知业界生态
又愿意分享的房地产专业人员也不错
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.231.33.7 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1660881888.A.315.html
※ 编辑: NovaShin (36.231.33.7 台湾), 08/19/2022 12:05:57
1F：推 freekid: 这篇不错 08/19 12:07
2F：推 childeviler2: 预售真的要挑大建商，倒闭的风险比较低 08/19 12:09
3F：嘘 gorbykuo: 松下国宾我朋友就是踩到地雷，已购户一样是600万卡在那 08/19 12:11
我得到的消息是已购过关，地主卡住
你朋友是买公司户还是地主户？确认一下
4F：→ gorbykuo: 边套住，现在新的建商继续盖以後看起来是打算除了地主户 08/19 12:11
5F：→ gorbykuo: 以外的户别要继续卖，也是没有好到哪里去，只能说这麽大 08/19 12:11
6F：→ gorbykuo: 金额的交易在制度上还是有很多不完整的地方 08/19 12:11
7F：推 lyf0910: 我买的预售屋履保就是价金返还，原来价金返还这麽稀有... 08/19 12:12
8F：推 childeviler2: 当初看20几间建案，价金返还的很少很少 08/19 12:15
※ 编辑: NovaShin (36.231.33.7 台湾), 08/19/2022 12:17:34
9F：推 CharleneTsai: 推个 08/19 12:36
10F：推 lagadidi: 手上一间价金返还，每户一个履约专户，真的少见 08/19 12:39
11F：推 Kemin666: 推 08/19 13:00
12F：推 yun0112: 我家去年底买的也是价金返还 08/19 13:07
13F：→ yun0112: 本来也看到网路上说价金返还的履保很少，没想到第一次买 08/19 13:10
14F：→ yun0112: 预售屋就碰到XD 08/19 13:10
15F：推 daipon: 推 价金返还比日本制压缩机还要稀有 08/19 14:07
16F：推 alotofjeff: 每个都挑大建商，这个行业会不会失去竞争力，不再进步 08/19 14:14
17F：→ alotofjeff: ？ 08/19 14:14
18F：推 stealk: 大建商安全 但是价格相对高啊 总是有较低的预售 08/19 14:54
19F：→ ssiou: 然後建商都会跟你说有信托不用怕(一切都是话术) 08/19 15:19
20F：→ NovaShin: 大建商不一定是上市上柜，同时有两三个案子盖就很大了 08/19 16:11
21F：推 pk69240: 我买也是价金返回的小建商 08/19 16:45
22F：→ pk69240: 不过只有32户 08/19 16:45
23F：推 nellnell: 除了台北 竹北也有一个松下大道应该也是同一个建商 一 08/19 17:24
24F：→ nellnell: 样最近快完工了 08/19 17:24
25F：推 driftinsky: 有盖过几个不错案子的小建商 但现在只剩一个案子在盖 08/19 18:05
26F：→ driftinsky: 没有继续推案的话 会比较没保障吗 08/19 18:05
27F：→ NovaShin: 这几年土地太贵，如果没有提前布局未来的确会没案子了 08/19 18:22
28F：推 mytureheart: 我也是一买就买到价金返还 那看起来也还是有 08/19 20:14
29F：→ tzangyoung: 松下国宾已经在卖了吧 08/19 20:31
30F：推 tsaosh: 价金返还是条件最好的 08/19 21:18
31F：推 dr900143: 我买的也有价金返还阿…… 08/19 23:24
32F：→ NovaShin: 那很好呀 解释这个超麻烦 都用价金最好 08/20 00:32
33F：推 b03o20y: 我买台中理和建设也有价金返还 08/20 05:53
34F：推 abby2007: 推 08/21 09:34