作者jasonmoon ()
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标题Re: [闲聊] 淡海新建案开到破30
时间Sat Aug 6 17:14:15 2022
房屋总价、通勤距离、通勤方式、学区、住宅内容、银行监价及贷款这六个会是决定淡海
长期价格的关键。
北投、关渡、竹围、红树林、淡海，是要购买这一大块区域要比价的地方，最後的决定就
是这五个区域的比价选择。
房屋总价而言，撇除石牌特殊区域外，近北投捷运站区块的新大楼一坪70万，40坪扣除车
位後是30坪，预计总价在2400万，但室内可能只有21坪加一个车位；附近的公寓屋龄大约
在40～50年间，30坪的总价约在1400万左右，但是买完要花200万整理，所以总价约1600
万左右，但室内大约29坪但无车位，可是你贷款还十年之後，60年的房子要考虑的是能不
能转手的问题。
所以对於一般购屋的人要抉择的是，是要花1600万买一个快50年要爬楼梯的公寓，还是要
花2400万买一个新大楼但室内小到不行的空间。
随着年纪增长爬不上楼梯，很多人渐渐往竹围跟红树林退，因为那边价格比较合理。竹围
生活机能好，但腹地太小，其实没什麽新大楼，所以多数想住大楼社区就会往红树林靠，
所以红树林社区大楼渐渐的价格站上30～35万，45坪的大楼，总价大概只有1350万上下，
所以不管交通、天气等等大家说的这些，实际上就是很多北投士林大区块爬不动公寓的人
，又付不起动辄超超过2400万大楼的人往红树林退，造成那边价格慢慢站稳，尤其是第二
代成家立业的，这个价格就是亲民，更不用说靠近红线捷运，到台北车站半小时，班次又
多，再怎麽样都比桃园机捷好，或是林口龟山完全只能依赖开车的族群好。
那天去绕北投一圈，现在不是剩下快五十年的公寓古蹟，就是一堆单坪超过70万的新大楼
都更，有多少人可以消化超过2400万价格的大楼，那个区块原本就属於纯住宅区，经济实
力不像台北市中心的阶级，更没有像竹科长久聚集的产业聚落可以负担，所以慢慢的人定
会往竹围红树林退，现在那边那麽高是期待北士科的未来买盘，就算没有大楼成本就在那
边也不太可能再低於60万出售。
所以未来等北投大楼盖完，核心圈买北投，第一圈多数人已退到竹围红树林，那时候淡海
可能也站到一定价格，第二圈以外经济实力的人才发现原来现在北投大楼已经2400万，竹
围1600万，红树林1400万，淡海1000万，再不买，时间一长台北市房价高到只被有钱的少
数人掌握，能退出去外围的第一圈也早被先去的掌握，经济实力第二圈以外的只能越退越
远。
所以，摸摸自己的口袋，别人在批评天气、交通、距离的时候，那是因为人家有钱可以选
择超过2000万的房子，没钱的那六项内容势必要牺牲一些项目，否则大楼建筑成本垫上去
，价格有了僵固性，只能越退越远。
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 101.10.110.137 (台湾)
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1F：推 junior020486: 不是吧，50年公寓有人买，你多放十年到了60年就转 08/06 17:19
2F：→ junior020486: 手性不好？你在08/06 17:19
3F：→ junior020486: 说什麽？公寓40年以上你觉得还会有差别吗？08/06 17:19
贷款的时候会有差，很多银行上限是75年，当监价、贷款成数、年限有影响的时候，就会
影响到买盘，例如你想卖1600万，银行监价1400万，贷款75%，年限只能20年，光头期款
就变成400万，1200万贷款20年2%利率每月是6万，如果有这样的能力会买60年老公寓？你
觉得这样的贷款条件难道不会影响你的转手吗？
4F：推 Gakura: 你这样太有建设性，空空可能不接受哦08/06 17:19
※ 编辑: jasonmoon (101.10.110.137 台湾), 08/06/2022 17:25:31
5F：→ junior020486: 桃园40年的公寓都能转手了，你石牌公寓要烦恼什麽 08/06 17:20
6F：→ junior020486: ？ 08/06 17:20
石牌有学区特殊性，我讲的是其余公寓。另外重点是卖方的价格。
※ 编辑: jasonmoon (101.10.110.137 台湾), 08/06/2022 17:26:49
7F：推 junior020486: 买老公寓的有时候是因为他的地点跟总价啊，你拿北08/06 17:32
8F：→ junior020486: 市老公寓跟外围08/06 17:32
9F：→ junior020486: 的新大楼比，北市老公寓为什麽能成交，就是地点啊X 08/06 17:32
10F：→ junior020486: D 08/06 17:32
11F：推 gm3252: 这篇有道理，有的人就是无论如何不考虑公寓呀08/06 17:34
12F：推 junior020486: 你想想，你从淡海通勤到台北，假设你要先骑车到淡08/06 17:37
13F：→ junior020486: 水捷运站，跟石08/06 17:37
14F：→ junior020486: 牌旁边老公寓从捷运石牌站出发，通勤时间会差多久X08/06 17:37
15F：→ junior020486: D 08/06 17:37
我讲的就是那六项的选择跟牺牲，如果有钱买的起石牌老公寓的，根本不用担心他，他也
不可能往淡海退，我讲的是没钱的。
16F：推 kusomanfcu: 公寓超过40年 以上都差不多的 08/06 17:38
17F：→ kusomanfcu: 完全是看维护 08/06 17:38
没有装潢全部打掉重弄真的都不行，很多钢筋都外露了。
18F：推 junior020486: 而且我是不知道还有没有屋龄这个内规，但是借款人 08/06 17:39
19F：→ junior020486: 的内规已经放宽 08/06 17:39
20F：→ junior020486: 了 08/06 17:39
你去找银行房贷专员问问不就知道了。
※ 编辑: jasonmoon (101.12.100.14 台湾), 08/06/2022 17:46:10
22F：推 junior020486: 说实在，台北公寓现在40年，你淡海新成屋，过了30 08/06 17:45
23F：→ junior020486: 年， 08/06 17:45
24F：→ junior020486: 假设都维护很好，公寓变成70年，淡海大楼变成30年 08/06 17:45
25F：→ junior020486: 。 08/06 17:45
26F：→ junior020486: 你觉得哪个比较难转手？绝对是淡海啊，当然我不是 08/06 17:45
27F：→ junior020486: 说淡海不好，我 08/06 17:45
28F：→ junior020486: 只是说外围的新大楼一旦折旧，比老公寓更难 08/06 17:45
29F：→ junior020486: 转手 08/06 17:45
30F：推 junior020486: 你很多情况是送件才知道的啊，老公寓你拿大安信义 08/06 17:51
31F：→ junior020486: 的，借款人条件 08/06 17:51
32F：→ junior020486: 不同，情况也不一样。 08/06 17:51
33F：→ junior020486: 要不然十年後，台北市一堆老公寓全部破50岁，到时 08/06 17:51
34F：→ junior020486: 候按你的不能超 08/06 17:51
35F：→ junior020486: 过75岁，那些老公寓难道就卖不掉？ 08/06 17:51
36F：→ junior020486: 到时候银行就会修改规定了，像十年前，20年贷款才 08/06 17:51
37F：→ junior020486: 是主流，现在30 08/06 17:51
38F：→ junior020486: 年才是大宗，陆续出现40年。 08/06 17:51
39F：→ junior020486: 甚至有人60岁借到30年的，不就有版友分享了 08/06 17:51
40F：推 jyas: 这篇很精辟。 08/06 18:09
41F：推 lefan: 台北早有以房养老，老屋老人贷款一直都不是问题 08/06 18:35
42F：→ zzahoward: 台北会往北买的大概都是有地缘关系 士林北投人这样 08/06 19:47
43F：→ zzahoward: 但最远大概就是红树林 甚至不会到淡水更甭提淡海 08/06 19:47
44F：推 JerryChanel: 08/07 01:41