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本人是众多房虫认证的鲁空啦 这篇就闲聊我对台湾房价的理解 无聊就看看呗 但文非常长喔 这嘛说吧 板上常常空集合的多空交战 吵完一轮又一轮 最後都是回归自己的信仰 其实最核心的问题就是 台湾房价算贵吗? 当然这里是说六都 特别是双北这种指标性地区的房价 房价贵不贵有很多衡量方式啦 例如房价所得比 这里一定会有推文 : 还在房价所得比balabala 要推这文的先等等.. 先来深论一下 (茶) 其实喔 一个商品的价格是往往是购买力决定的 超过购买力的商品价格就是嘘的 因为卖不出去 所以那种价格就没任何意义 而房子的价值又是很难去评估 当然你可以用地价、营造价之类的去推成本 但其实成本是果 价格才是因 建商是先评估市场的购买力 然後才决定推哪种价格房型 最後才会用营造成本去计算是否能获利 获利才会开工 不能获利就继续养地 所以房价绝对是市场购买力决定的 所以房价的上涨与下修就会跟购买力连动 了解了房价与购买力的关系後 可以再来观察台湾社会的购买力 为了简单明了 用一个比喻好了 一个正常劳工大概工作年龄30年 如果假设这个劳工平均可以年存100万 那这辈子他大概可以用劳力赚3000万 这里不考虑投资是因为投资有赚有赔 就当抹平 以1/3法则来看 这名劳工可以花1000万在房产 1000万多吗? 以现在的房价 1000万真的少得可怜 但回头看看 可以平均年存100万的人多吗? 刚出社会时赚的少存的少 随着年资赚的存的会变多 但平均一年存100万存30年 其实算少数 打开主计处发布的数据比例ㄧ看就知道 做到以上这种人的大约少於10% 当然劳工人口才1000万左右 所以主计处的资料少了非劳工阶级的部分 但劳工阶级才是真正的刚需 所以对刚需的劳工阶级 双北的房价当然算贵 或许可以脑补两个年存100万的结婚买房 这样他们的预算可以拉到2000万 2000万算多吗? 看看台北房价 现在2000万只能买危楼 所以现在买房刚需族其实是拉高预算在买的 在房产上面比例较多 自然会影响生活品质 所以一个正常刚需韭菜就算是买了房 依旧也会觉得房价是贵的 那为何台湾房价还是一直涨呢? 当然投机炒作是一个因素 但最大的原因还是前面讲的购买力 房价虽然涨 有人炒 但就是有人买所以才会涨啊 话说台湾在全球化供应链里面有一席位 这20年在美中的带领下 全球经济高速增长 而台湾科技业刚好跟这两个经济体有密切关系 跟着喝汤也赚的盆满鉢满 特别是台湾在晶片市场的寡头地位 什麽样的人一直买房? 就是搭着企业获利的这些人啊 不管是投资 或是员工 或是下游厂商 多少可以分一杯羹 而华国脑的思维 存钱不如存房囤地 赚到的钱也就绵绵不断流入房市 而跟以上企业无关的人 就只能当低阶韭菜 房价对这些人而言就是天价 说穿了就是贫富差距一直在扩大的问题罢了 经济学模型会说 可动用资金流入房地产 会导致消费规模萎缩 而进一步影响企业获利 最後会导致经济衰退 进而影响房价 但因为全球化的关系 台湾的科技业根本不靠台湾市场 就算台湾地区的消费规模萎缩也不会影响获利 所以只要全球经济是持续成长的 台湾大部份企业就会获利 房价的购买力就不会下跌 但靠国内市场的企业就免不了受到影响 而苟活在这类企业的员工就只能领低薪 回到先前提到的年存100万的例子 交叉分析 就是代表一堆人年存远超100万 这些人往往还不止只拥有一两间房 而是买很多间当存钱筒 这些人把原本买不起的人的quota也买了 特别是保值的蛋黄区 所以台湾房价会跟着全球景气节节上升 说全球也不全然 应该是跟着中美经济体 好 这样差不多说完理论了 那接下来就是该预测的部分 一个理论多麽完美 如果无法用来预测也是废文 随着全球经济放缓 特别是美国中国的未来几年不被看好 那连带的台湾企业获利也会下降 连锁反应就是房市购买力就会趋缓 但买房的人都是有钱人 不至於一有风吹草动就马上抛售 所以房价会趋缓一阵子 後面就看 这美中两大经济体需要多少时间复苏 如果经济成长放缓的时间有到2~3年以上 那才会促使那些有钱人把房拿出来卖 卖得多 才有机会使房价下跌 如果两大经济体在短时间内复苏 那房价根本不会有影响 以上(呼) 刚赶着出门 写的有点乱 补个简单版结论: 1. 台湾有钱人虽然少 但比想像中更有钱 2. 有钱人就是喜欢把房当存钱筒 3. 这些人会买多间 进而撑起购买力 4. 这些人的财富来自全球化的企业 5. 景气好企业获利 这些人的购买力就绵绵不绝 6. 景气低迷 企业获利下降 虽然购买力下降 但有钱人家底厚 不至於短时间内抛售 所以房价只会趋缓 若景气长时间低迷 房价才会缓慢下跌 7. 基本上房价短时间内崩盘很难发生 除了物理性的本地战争 地震之类的 台湾房价要蹦需要大规模全球性金融危机 啊~ 文章太长了… ----- Sent from JPTT on my iPhone --
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※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 111.71.0.35 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1653135563.A.D8A.html
1F:推 saufu08: 推专业文05/21 20:25
2F:→ alexstag: 2000万不要买双北,选择一大堆...05/21 20:26
3F:→ frowning1226: 价格源自於信心,成交就是合理05/21 20:29
4F:推 F93935: 听说又要发钱了,鸡蛋一斤57了,有钱人是抗通膨买房05/21 20:33
5F:→ alexstag: 去年2000万可以买非双北地区精华地段3房,到底在嫌什麽05/21 20:34
6F:→ alexstag: …05/21 20:34
7F:→ supereva: 年存100万的人 用台湾人口来看 比例不算多 但是房子更05/21 20:34
8F:→ supereva: 少 光是前面那些人就不够买了 05/21 20:34
9F:→ supereva: 所以重点在於 「一堆」排在後面的人哭买不起房 事实 05/21 20:36
10F:→ supereva: 上本来就轮不到他们买 房子根本没有那麽多 05/21 20:36
11F:→ supereva: 所以很多人买不起房是不是事实? 是事实 但合不合理? 05/21 20:36
12F:→ supereva: 我觉得很合理 05/21 20:36
13F:推 F93935: 年存一百万人口理应上会年年增多,通膨成这样,以前若是 05/21 20:37
14F:→ F93935: 有一百万能成一首歌,现在若是有一百万可能还是赤贫 05/21 20:37
15F:→ supereva: 多和少是相对的 看看中位数薪资 连收入都不到100了就 05/21 20:39
16F:→ supereva: 不用提存100 人口比例上一定不高 05/21 20:39
17F:→ supereva: 事实就是 「本来就不应该买得起房的人」也会来哭哭买 05/21 20:40
18F:→ supereva: 不起房 05/21 20:40
19F:推 zard1983: 建议你直接想一下有钱人会怎麽干,你中威力彩後会怎麽干 05/21 20:51
20F:→ zard1983: 就好,别想太复杂XD 05/21 20:51
21F:推 Nemophila: 房地产兼具民生用跟投资的特性 05/21 20:53
22F:推 pauljet: 这个嘛 问题的根源在货币 任何实业毛三毛五好棒喔 货币 05/21 20:54
23F:→ pauljet: 起起伏伏 全部都是韭菜 所以要换成硬货币啊 05/21 20:54
24F:→ Nemophila: 没人买的股票会变壁纸 但没人买的房 05/21 20:54
25F:推 ukuk666888: 问题就是这样产生的没错 也会扼杀掉大多数下一代的空 05/21 20:55
26F:→ ukuk666888: 间与未来 05/21 20:55
27F:推 spmark: 房子的价值非常好评估阿05/21 20:55
28F:→ spmark: 你买不买单才是重点05/21 20:56
29F:→ spmark: 一堆人找一堆理由说房价为什麽高涨05/21 20:56
30F:→ spmark: 都没有人正视一点:有人买单05/21 20:56
31F:推 Homedoni: 总是有人掏的出钱来买那个开价05/21 20:59
32F:推 zard1983: 真的,100组人只要有一个喜欢有买成交了就变行情05/21 21:01
33F:→ zard1983: 而且每个人喜欢的点不一样,所以有些非常怪的房子也有人05/21 21:01
34F:→ zard1983: 买,只是需要卖比较久XD05/21 21:01
35F:推 freekid: 你把购买力窄化了05/21 21:03
36F:推 abyssa1: 不错的分析 盲点在漏了通膨 这些数字从从不同时间点看结05/21 21:04
37F:→ abyssa1: 果完全不一样 把lifecycle investment的概念套进去05/21 21:04
38F:→ abyssa1: 工作初期把未来的购买力投入 跟存一辈子再买差很多05/21 21:04
39F:推 freekid: 购买力不单是看收入,也是看货币政策及贷款规则05/21 21:05
嗯嗯 我只是套简单的逻辑 太复杂的分析文章会更长
40F:→ abyssa1: 月存3万 存到200万 就能扛贷款800万买1000万的房子05/21 21:06
正常买房的人不会这样玩啦 800万 就算分30年房贷还 每个月都快3万了 难道有人可以不吃不喝过日子吗?
41F:→ abyssa1: 前面分析正确 有人买单才是房价推升的关键05/21 21:07
42F:嘘 bms: 还有很大一块 资本家企业家 赚的钱想置产要买什麽 这个要进去05/21 21:08
43F:推 Jacob8330: 讲的很好啊,事实上愿意被割韭菜的人越来越少05/21 21:33
※ 编辑: SkyIsMyLimit (111.71.0.35 台湾), 05/21/2022 21:48:09
44F:→ Jacob8330: 所以房虫房仲才越来越极端05/21 21:34
45F:推 skywalker21: 推某楼讲的通膨没考虑到,还有货币贬值05/21 21:51
通膨影响的是价格而不是价值 我的假设里面 算不算通膨都讲得通(自认啦)
46F:→ skywalker21: 从金融海啸到现在都几年了,还没领悟货币就是垃圾废05/21 21:52
47F:→ skywalker21: 纸一串电子数字吗?05/21 21:52
※ 编辑: SkyIsMyLimit (111.71.0.35 台湾), 05/21/2022 21:58:08
48F:→ skywalker21: 这年代钱不值钱,因为QE让大部分聪明人觉醒了05/21 21:53
49F:→ abyssa1: 月「存」三万 当时是扣完消费啦05/21 22:02
喔喔 my bad ※ 编辑: SkyIsMyLimit (111.71.0.35 台湾), 05/21/2022 22:03:44
50F:推 raslin: 太多字了 直接推就是要暴涨~^_^ 05/21 22:07
51F:推 KrisNYC: 1.有钱人虽然少 但已经够多了 05/21 22:08
52F:→ KrisNYC: https://imgur.com/uBoiPnb 05/21 22:08
53F:→ KrisNYC: 41万人 还漏算地下经济 05/21 22:10
54F:→ spmark: "就是搭着企业获利的这些人" 就是这个社会的大部分人 05/21 22:20
55F:→ spmark: 科学园区旁边,做食衣住行育乐生意的,通通都搭上车 05/21 22:20
56F:→ spmark: 简单说,国力强,基本上大家都跟着吃香喝辣 05/21 22:21
57F:→ spmark: 如果你不是吃香喝辣的那个,那真的要深切检讨 05/21 22:21
58F:→ spmark: 就连乞丐的收入都会提高了 05/21 22:21
59F:推 cblade: 台湾是真的很有钱啦,很多月薪30k,集合上一代上上代力量 05/21 22:22
60F:→ spmark: 然後阿,个人不认同这篇,因为这篇仍被框在框框内 05/21 22:22
61F:→ spmark: 一个东西的价值,是绝对主观的 05/21 22:22
62F:→ cblade: 那这些月薪就不是重点,而是长辈帮媳妇孙子安置个家 05/21 22:22
63F:→ spmark: 跟着别人起舞、看实价登录,那就是被框进去了 05/21 22:22
64F:→ spmark: 我就常笑,大家会羡慕外国住郊区有停有院过很爽 05/21 22:23
65F:→ spmark: 怎麽回到国内,就一定要挤在蛋黄区小笼子里? 05/21 22:23
66F:→ spmark: 价值都哪去了? 05/21 22:23
67F:→ cblade: 然後一堆自营 不用税金的,赚的不会输这两年的科技业员工 05/21 22:24
68F:推 alexstag: 人去国外标准会不一样,就是这麽简单 05/21 22:27
69F:→ loopdiuretic: 有道理 05/21 22:39
70F:推 bobovillage: 三分之一法则不切实际,应该用可支配所得来讨论房贷 05/21 22:44
71F:→ bobovillage: 负担能力吧,另外台湾发展80年,家族累积的资产也拉 05/21 22:44
72F:→ bobovillage: 开差距,贫富差距扩大,要靠自己买房越来越不可能, 05/21 22:44
73F:→ bobovillage: 下一代更是如此。 05/21 22:44
74F:→ jasonkey123: 下一代真的如此???8年级生可是一堆买房的... 05/21 22:55
75F:推 jujubaby174: 单靠薪资买房越来越困难,但少子化,多数家庭只生1-2 05/21 22:59
76F:→ jujubaby174: 个,资源集中,所以除了比薪资还要比上一代的资产 05/21 22:59
77F:→ jujubaby174: 每年都有人买房,但越晚买就是买越小 05/21 23:02
78F:→ jasonkey123: 8年级生刚好遇到半导体红利,年薪很高的 05/21 23:06
79F:→ jasonkey123: 如果没人买得起房,房价怎麽可能涨起来... 05/21 23:07
80F:推 xx49874039: 结论还行吧 05/21 23:31
81F:→ piliwu: 你完全不行因为你只看新房子 05/21 23:38
82F:→ piliwu: 出双北1000万非常容易买 05/21 23:38
83F:推 ukuk666888: 没有累进税率 导致持有成本太低 蓝绿一样烂 05/21 23:45
84F:→ piliwu: 没有累进税率你住在哪个世界的台湾? 05/21 23:55
85F:→ piliwu: 房地合一45%35%20%夭寿贵 05/21 23:56
86F:→ IBIZA: 地价税 房屋税 都是累进税率啊 05/22 00:02
87F:→ IBIZA: 房屋税最多差6倍 地价税差27.5倍 05/22 00:03
88F:→ s26492755: 从来不是税率问题 是税基问题 05/22 00:30
89F:→ s26492755: 然後p大 房地合一是交易税啦 05/22 00:31
90F:推 piliwu: 所得税跟持有税本来就有关系 05/22 00:37
91F:→ piliwu: 两样都高是不会出现的那只是害死所有自住客 05/22 00:37
92F:→ gy55662008: 房地合一自住可退 还好啦 05/22 00:59
93F:推 Ginpunch: 房产现在就是被当投机金融商品 金融上涨不需要实际需求 05/22 01:06
94F:→ Ginpunch: 职业trader也就是房地产的房虫们有共识就可以了 05/22 01:06
95F:→ Ginpunch: 另外个问题是央行利率问题 借钱太容易 05/22 01:07
96F:→ Ginpunch: 这几年看来房地产比起股市 是个更稳的大额金融投资 05/22 01:07
97F:→ Ginpunch: 所以有钱的人就一直买一直涨啊 利息又没多少钱 05/22 01:07
98F:→ Ginpunch: 台湾一堆媒体都跟建商挂钩 怎麽可能导出打房舆论 05/22 01:08
99F:→ Ginpunch: 只要预期上涨的心理没有被市场修理过 就会一直涨下去 05/22 01:09
100F:→ Ginpunch: 金融投机市场就是这样啊 大家都觉得自己不是最後的笨蛋 05/22 01:10
101F:→ Ginpunch: 发现风向不对再来跑就好了 反正房子多的人可以卖房止损 05/22 01:10
102F:→ Ginpunch: 那些只有一套房的才是真正可能被套的 05/22 01:10
103F:→ Ginpunch: 这也是政府不打房的说词 怕自住者资产价值最损失最多 05/22 01:11
104F:→ Ginpunch: 房市开始下跌的时候 会有刚需进场接飞刀的也不是房虫 05/22 01:13
105F:→ Refauth: 可是保洁,台湾年轻人的购买力本来就深不可测啊!! 05/22 01:50
106F:推 IS0987: 有些论点有盲点,但总比你常推文看空酸来酸去好,这样讨 05/22 02:00
107F:→ IS0987: 论好多了帮推 05/22 02:00
108F:→ hinajian: 不算多专业吧 就是个没太大问题的多数共识 05/22 02:37
109F:推 siyow: 您说的大部分是正确的。只是我个人观察,应该不少台湾人现 05/22 07:16
110F:→ siyow: 在一生平均工作近50年 05/22 07:16
111F:推 zzyzx: 其实还算实话 05/22 09:50
112F:→ CORYCHAN: 实登已经告诉你老房没多贵 愿不愿意妥协买而已 05/22 09:50
113F:→ CORYCHAN: 想妥协的人少新房子或好中古就是被抢烂 05/22 09:52
114F:→ CORYCHAN: 都更跟重划区慢慢做,建商老神在在 05/22 09:56
115F:→ CORYCHAN: 更正一下 蛋白老房;蛋黄中古要看物件 05/22 10:00
116F:推 chenblue: 其实不用太复杂。FED都告诉我们理想通膨是2~3%了(对长 05/22 10:30
117F:→ chenblue: 期经济发展最好),这样长期房价怎麽会跌呢? 05/22 10:30
118F:推 wlcaroline: 没有那麽多废话,就是你手中的钞票越来越不值钱是大 05/22 10:37
119F:→ wlcaroline: 趋势,产业人口政策是别的力量 05/22 10:37
120F:推 buji: 所以房价要下跌需要很多屋主贱卖才可能 05/22 11:26
121F:→ proudC: 你没想到其实有些买房是拿长辈存下来的钱 05/22 12:34
122F:→ proudC: 第二,很多人贷很久,头期拿得出来就买,因为政府不打房 05/22 12:36
123F:推 YANGJIAJYUN: 推专业 05/22 12:53
124F:推 j8630222: 有人买不起 但买的起的也很多 鲁蛇就努力点换工作 换县 05/22 20:10
125F:→ j8630222: 市生活 因为市场价格是那些相对有钱的人成交後推上去的 05/22 20:10
126F:→ j8630222: 除非结构性大崩盘 但崩盘後 敢快速出手的也是相对有钱的 05/22 20:12
127F:→ j8630222: 人 真的要改变自己的薪资跟心态 不然崩盘也轮不到 05/22 20:12
128F:嘘 dever: 还在主计处,有多少人上班只是赚零用钱或不想被家里念而已 05/22 22:34
129F:→ dever: ? 05/22 22:34







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